ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 31/2003

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea formulată la 1 noiembrie 2000, reclamantul, Consiliul local al Municipiului Cluj Napoca, a cerut ca, în contradictoriu cu pârâta B.A. S.A., sucursala Cluj Napoca, să se dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 1089 din 21 septembrie 1995 și obligarea pârâtei la plata sumei de 1.938.988.257 lei chirie restantă, rată inflație și majorări de întârziere cu cheltuieli de judecată. Tribunalul Cluj, secția comercială și de contencios administrativ, prin sentința civilă nr. 265/ C din 12 februarie 2001, a respins acțiunea.

În pronunțarea acestei hotărâri, instanța a reținut că reclamanta nu este îndreptățită la chiria stabilită unilateral la 1 iulie 1999. Prin apelul declarat, reclamanta a susținut că chiria comunicată pârâtei, pentru a fi aplicată începând cu 1 iulie 1999, s-a întemeiat pe Hotărârea Consiliului local al Municipiului Cluj Napoca nr. 224 din 6 mai 1999, care a stabilit tarifele pentru spațiile comerciale, diferențiat pe activități, iar pentru localuri, bănci și C.E.C., tariful era de 300.000 lei/mp pe lună, pârâta fiind somată să plătească chiria, conform noului tarif. Curtea de Apel Cluj, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 671 din 11 iunie 2001, a respins apelul, ca nefondat.

S-a reținut de către instanța de apel că, potrivit contractului, chiria nu putea fi majorată. Stabilirea nivelului chiriei, chiar prin hotărâre a Consiliului local, presupune o modificare unilaterală a dispozițiilor contractuale care nu poate fi acceptată. Împotriva acestei ultime hotărâri, reclamanta a declarat recurs susținând că nu era admisibil ca, pe perioada închirierii, de 18 ani, chiria să rămână neschimbată, să nu se țină seama de inflație. Hotărârea Consiliului local care stabilește nivelul chiriilor nu a fost atacată în contencios administrativ, astfel că, greșit nu a fost luată în considerare. Recursul este întemeiat. Instanțele de fond și apel au respins cererea reclamantei de reziliere a contractului și de plată a chiriei calculată, conform Hotărârii Consiliului local, reținând că reclamanta nu este îndreptățită să pretindă o chirie stabilită unilateral.

Analizând clauzele contractului de închiriere, se reține că suprafața închiriată este de 453,52 mp, termenul închirierii este de 18 ani, cu începere de la 28 noiembrie 1994, fără a se stabili chiria lunară. Prin art. 20 lit. b) din contract s-a prevăzut încetarea acestuia dacă negocierile dintre părțile contractante, privind noua chirie lunară, nu se finalizează în cel mult 15 zile de la solicitarea locatorului. Rezultă că chiria aplicabilă este cea propusă de locator și acceptată de locatară. În speță, locatoarea-reclamantă a solicitat chiria de 300.000 lei/mp pe lună, conform Hotărârii Consiliului local nr. 224 din 6 mai 1999, cu începere de la 1 iulie 1999. Această solicitare a locatoarei nu contravine clauzelor contractului, nu este o modificare unilaterală având în vedere că, prin contract, părțile nu au stabilit cuantumul chiriei, aceasta fiind stabilită în raport de hotărârile Consiliului local.

Modalitatea de stabilire a chiriei în mod unilateral de către reclamantă, propusă pârâtei și acceptată de aceasta, este confirmată chiar de pârâtă prin întâmpinare, între părți nefiind încheiat, în ce privește cuantumul chiriei, un act sub forma înscrisului unic. Ca atare, nu se poate imputa reclamantei modificarea unilaterală a contractului. Chiria fiind stabilită prin hotărâre a Consiliului local, neatacată pe căile legale, pârâta putea s-o accepte sau, în caz de refuz, conform art. 7, contractul înceta cu consecința eliberării spațiului de către locatară. Se reține că pârâta nu a fost de acord cu chiria solicitată de reclamantă, dar a continuat să folosească spațiul, ceea ce se interpretează cu o acceptare tacită.

Rezultă că instanțele au dat o interpretare greșită clauzelor contractului, reținând modificarea unilaterală a prețului. Or, după cum s-a arătat, părțile nu au convenit prețul aplicat, acesta urmând să fie determinat prin propunerile locatoarei, în raport de hotărârile Consiliului local, prețuri care se modificau în raport de indicele general al prețurilor, rata oficială a inflației (art. 4 și 5 din contract). Pentru a pune în discuție și a se analiza calculul cifric al chiriei solicitate, având în vedere perioada de folosință a spațiului, precum și analizarea cererii de reziliere a contractului în raport de clauzele contractului, hotărârile pronunțate urmează să fie desființate cu trimiterea cauzei aceluiași tribunal spre rejudecare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE Admite recursul declarat de reclamantul Consiliul local al Municipiului Cluj Napoca. Modifică decizia nr. 671 din 11 iunie 2001 a Curții de Apel Cluj, secția comercială și de contencios administrativ, în sensul că admite și apelul aceleiași părți împotriva sentinței nr. 262/ C din 12 februarie 2001 a Tribunalului Cluj pe care o desființează și trimite cauza aceluiași tribunal pentru rejudecare. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 ianuarie 2003.