ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1927/2011

Asupra recursurilor de față, Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: La data de 17 iunie 2004, reclamantul Consiliul Local al Municipiului Cluj Napoca a chemat-o în judecată pe pârâta SC A. SA, cerând instanței ca prin hotărârea ce o va da să se dispună evacuarea ei din imobilul situat în Cluj-Napoca și la plata cheltuielilor de judecată. Prin Sentința comercială nr. 6120 din 24 noiembrie 2010 a Tribunalului Comercial Cluj, s-a admis acțiunea formulată de către reclamantul Consiliul Local al Municipiului Cluj Napoca, în contradictoriu cu pârâta SC A. SA.

S-a constatat încetat prin denunțare unilaterală la data de 17 iunie 2004 contractul de închiriere încheiat de părți sub nr. 852 din 6 iulie 1995, „având ca obiect o suprafață locativă cu altă destinație decât aceea de locuință situată în imobilul din Cluj-Napoca, compusă din 35 de încăperi folosite ca birouri și dependințe, plus garaj, spații cu suprafață totală de 582,85 m 2 . S-a admis excepția invocată de pârâtă și s-au constatat prescrise extinctiv pretențiile bănești solicitate pentru perioada ianuarie 1999 - septembrie 2001 inclusiv. A fost obligată pârâta să-i plătească reclamantului suma de 58067,46 RON cu titlu de chirie restantă pentru perioada începând cu luna octombrie 2001 până în luna iunie 2004 inclusiv și suma de 58067,46 RON cu titlu de penalități de întârzieri contractuale de 0,5% pe zi, calculate până la concurența debitului principal.

S-a dispus indexarea debitului principal, constând în chiria lunară de 1759,62 RON, pentru perioada începând cu luna octombrie 2001 până în luna iunie 2004 inclusiv, cu rata oficială a inflației. S-a dispus evacuarea pârâtei din suprafața locativă cu altă destinație decât aceea de locuință, situată în imobilul din Cluj-Napoca, obiect al Contractului de închiriere nr. 852 din 6 iulie 1995. A fost obligată pârâta să-i plătească reclamantului suma de 609,50 RON cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a avut în vedere actele dosarului și dispozițiile legale aplicabile în cauză.

Prin Decizia civilă nr. 163 din 2 noiembrie 2010 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, s-a admis apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței tribunalului care a fost schimbată în parte, în sensul că s-a admis în parte cererea de chemare în judecată și a fost obligată pârâta la plata sumei de 52788,60 RON chirie restantă și 52788,60 RON penalități de întârziere. A fost obligată pârâta la plata sumei de 150 RON cheltuieli de judecată. Au fost menținute în rest dispozițiile sentinței. A fost obligat intimatul la plata sumei de 300 RON cheltuieli de judecată în apel. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut în considerente că: Este reală susținerea conform căreia nu pot funcționa 2 contracte de închiriere pentru același spațiu și mai mult, reclamantul intimat nu poate pretinde chirie de la apelantă după această dată deoarece își invocă propria culpă, neputând cere în același timp chirie de la doi locatori.

Drept urmare, data de 14 aprilie 2004 este considerată de către instanță de recurs ca data limită până la care se poate solicita chirie. În consecință, din suma totală stabilită de către prima instanță se impune a se scădea chiria aferentă pentru trei luni, pentru intervalul aprilie - iunie 2004, rezultând suma de 52788,60 RON chirie restantă și 52788,60 RON penalități de întârziere. În mod întemeiat a reținut prima instanță faptul că HCL privind prețurile de închiriere nu pot suplini acordul de voință al părților. Reclamantul nu a dovedit un alt cuantum negociat și acceptat al chiriei, la nivelul celui aprobat pentru locator prin HCL, respectiv 52.788.570 ROL, dar care prevăd un cuantum majorat nu au fost semnate de către ambele părți și sunt doar acte unilaterale ale locatorului care nu pot modifica contractul părților.

În concluzie, instanța a apreciat că nu sunt întemeiate pretențiile reclamantului raportat la chiria majorată de 52.788.570 ROL/lună, ci doar raportat la o chirie lunară de 17.596.190 ROL, respectiv 1.759,62 RON/lună. Aceste pretenții cu titlu de chirie au fost calculate de către prima instanță la suma de 58067,46 RON, respectiv 33 de luni calenmdaristice a câte 1.759,62 RON/lună. Ținând cont de clauza inserată în art. 10, în sensul că penalitățile (majorările) de întârziere nu pot depăși cuantumul chiriei restante, prima instanță a apreciat că sunt întemeiate cu acest titlu doar pretenții în cuantum de 58067,46 RON până la concurența pretențiilor admise ca debit principal, deși potrivit expertizei acestea ar totaliza o sumă mai mare pentru intervalul analizat.

Apelanta a adus o critică parțial întemeiată sentinței în ceea ce privește penalitățile datorate la suma stabilită ca debit principal. Într-adevăr trebuia să observe în ultima fișă de calcul a chiriei și anume aceea din 1 iulie 1999 prin care chiria se stabilește la 1759,62 RON, despre care instanța vorbește în sentința apelată, că nivelul penalităților era de 0,1%, deci de cinci ori mai mic decât a acordat instanța în mod nelegal. Consecințele asupra soluției pronunțate sunt însă inexistente, în ciuda acestei inadvertențe, deoarece chiar și în condițiile acestui cuantum mult mai redus al penalităților, valoarea lor totală depășește cu mult cuantumul debitului la care sunt calculate și se reduc la valoarea acestuia, în concret suma fiind aceeași.

Art. 4 din contract stipulează în sensul indexării chiriei cu rata oficială a inflației, iar la art. 22 prevede că acest contract se completează cu reglementările legale în vigoare. Indexarea debitului principal constând în chiria lunară de 1759,62 RON, pentru intervalul analizat se poate realiza și în faza de executare. În ceea ce privește evacuarea pârâtei din spațiu, instanța a apreciat în mod legal și temeinic că și această cerere este întemeiată, nefiind lipsită de obiect așa după cum susține pârâta, deoarece potrivit art. 12 lit. b) din contract, locatarul s-a obligat să comunice locatorului suprafața locativă pe care o eliberează cu cel puțin 20 de zile înainte de data eliberării și să o predea în stare de folosință și curățenie, iar pârâta nu a răsturnat afirmația reclamantului în sensul că și-ar fi îndeplinit obligația de predare a spațiului sau că ar fi făcut demersuri în acest sens.

Simplu fapt că pârâta nu mai are sediul la adresa imobilului sau că nu mai desfășoară activitate în imobil nu echivalează cu predarea acestuia către locator. Obligația de a preda suprafața care i-a fost închiriată în conformitate cu prevederile contractului este totodată și o obligație principală și general reglementată în sarcina locatarului de art. 1431 C. civ. Cu privire la cheltuielile de judecată la plata cărora a fost obligată pârâta în primă instanță, instanța de apel a reținut că este întemeiată critica apelantei deoarece a fost obligată la plata sumei totale solicitate, deși cererea de chemare în judecată a fost admisă doar într-o mică parte. Într-adevăr, față de totalul pretențiilor formulate, prin sentința apelată pârâta a fost obligată la plata unei sume de aproximativ 25% din ceea ce s-a solicitat inițial.

În baza dispozițiile art. 276 C. proc. civ. cuantumul sumei la plata căreia pârâta a fot obligată cu titlu de cheltuieli de judecată a fost modificat de la suma de 609 RON la suma de 150 RON, proporțional cu admiterea cererii de chemare în judecată. Pentru considerentele reținute apelul declarat a fost admis de instanța de apel, care a schimbat în parte sentința apelată în sensul că a admis în parte cererea de chemare în judecată și a obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 52788,60 RON chirie restantă și 52788,60 RON penalități de întârziere. Împotriva deciziei curții de apel au declarat recurs atât reclamantul, cât și pârâta. Recurentul reclamant Consiliul Local al Municipiului Cluj Napoca prin Primar invocă dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc.

civ. și solicită admiterea recursului și modificarea deciziei atacate, în sensul respingerii apelului declarat de pârâtă, cu consecința menținerii ca legală și temeinică a sentinței pronunțate de tribunal. Recurentul reclamant consideră că instanța de apel, în mod greșit, a reținut prin decizia atacată, că pentru spațiul în litigiu reclamantul pretindea în același timp chirie de la doi locatari. Menționează faptul că doar după constatarea încetării Contractului de închiriere nr. 852 din 6 iulie 1995 încheiat cu pârâta SC A. SA, a fost întocmit Contractul de închiriere nr. 2436/453 din 14 aprilie 2004 cu Direcția Județeană pentru Agricultură și Dezvoltare Rurală Cluj. Mai mult, învederează că acest contract nu a intrat niciodată în vigoare și nu a produs efecte, deoarece spațiul în litigiu nu a fost predat prin proces verbal de predare primire.

Obiceiul locului este ca închirierea să producă efecte, de orice natură, de la data la care are loc predarea spațiului către locatar, data la care contractul de închiriere trebuie să fie semnat și însușit de către acesta. Apreciază că instanța de fond, în mod corect, a reținut, prin sentința comercială pronunțată că sunt întemeiate pretențiile reclamantului Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, cu titlu de chirie, raportat la o chirie lunară de 1759,62 RON pe o perioadă de 33 luni calendaristice, care totalizează suma de 58067,46 RON. Faptul că pârâta nu s-a opus admiterii în parte a acțiunii, în sensul că a recunoscut că datorează chiria pentru perioada octombrie 2001 – februarie 2004, iar prin apelul înregistrat, a contestat acest fapt, în opinia sa denotă că pârâta nu este consecventă în declarațiile și demersurile sale.

Recurenta pârâtă SC A. SA își întemeiază recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. și solicită admiterea recursului și modificarea deciziei recurate, în sensul respingerii acțiunii reclamantului, ca inadmisibilă, iar în subsidiar modificarea hotărârii atacate, în conformitate cu cele prezentate în motivele de recurs. Recurenta pârâtă formulează în esență următoarele critici: Invocă excepția lipsei capacității de folosință a Consiliului Local Cluj-Napoca și deci a lipsei calității de proprietar al spațiilor ce au făcut obiectul Contractului de închiriere nr. 852 din 6 iulie 1995, neputând fi legal parte în acest contract, astfel că potrivit art. 969 C. civ., acest contract este nul de drept.

Critică decizia recurată pentru faptul că instanța de apel deși a reținut că art. 20 din contract prevede 2 situații de încetare a contractului reține existența unei relocațiuni tacite, contrar celor susținute de pârâtă în apel ca de altfel și de reclamant.

Critică decizia recurată și în ceea ce privește reținerile instanței de apel potrivit cărora pârâta apelantă recunoaște faptul că în cauză a operat relocațiunea tacită, argumentând prin aceea că pârâta a depus la dosar în probațiune ultimele facturi emise de Consiliul Local în cursul anului 2004 și, de asemenea, că data încetării contractului este 14 aprilie 2004. Critică decizia atacată și pentru faptul că instanța de apel a acordat reclamantului cu titlu de penalități o sumă de 52788,60 RON, în condițiile în care a admis că procentul de calcul al penalităților de 0,5% prevăzut în contract, s-a modificat conform fișei de calcul a chiriei, iar din 1 iulie 1999 este cel prevăzut de legislația în vigoare și a precizat că în 2004 acesta era de 0,1%, dar a reținut că oricum aceste penalități ar fi mai mari decât debitul acordat, așa încât vor fi acordate la nivelul debitului care este de 52788,60 RON.

Consideră că această apreciere a instanței de apel este total greșită, ca și faptul că a dispus evacuarea pârâtei în 2011 dintr-un spațiu din care aceasta a ieșit de vreo unsprezece ani, lucru precizat și-n instanța de fond și-n cea de apel. Din examinarea motivelor de recurs formulate de reclamant și de pârâtă, în raport de actele dosarului, precum și de dispozițiile legale incidente în speță, se constată următoarele: În ce privește recursul reclamantului, se constată că susținerea recurentului potrivit căreia în mod greșit s-a reținut de către curtea de apel, prin decizia criticată, că reclamantul a pretins în același timp chirie de la doi locatari, nu este întemeiată.

Astfel, de vreme ce reclamantul a întocmit un proiect de hotărâre pe care a adoptat-o la data de 24 martie 2004, atribuind spațiul ce face obiectul cauzei Direcției Județene pentru Agricultură și Dezvoltare Rurală Cluj și încheind în acest sens Contractul de închiriere nr. 2436 din 14 aprilie 2004, în mod corect instanța de apel a apreciat că reclamantul nu poate pretinde în același timp chirie de la doi locatori.

Susținerea recurentului conform căreia este corectă soluția pronunțată de tribunal și nu cea dată de curtea de apel, având în vedere că prima instanță a reținut judicios ca fiind întemeiate pretențiile reclamantului cu titlu de chirie, raportat la o chirie lunară de 1759,62 RON pe o perioadă de 33 de luni calendaristice, însumând 58067,46 RON, este, de asemenea neîntemeiată, atât timp cât, se constată că instanța de apel a procedat corect, în baza probatoriului administrat, la reducerea sumei acordate reclamantului de către instanța de fond cu titlu de chirie totalizând 58067,46 RON, prin scăderea chiriei aferente intervalului aprilie-iunie 2004, așa încât a rezultat suma de 52788,60 RON chirie restantă și 52788,60 RON penalități de întârziere, reduse și acestea, potrivit legii, la valoarea debitului reprezentând chirie, al cărui cuantum nu poate fi depășit de cuantumul penalităților calculate, conform art. 10 din contractul părților.

Cât privește afirmația recurentului potrivit căreia s-ar fi impus ca instanța de apel să aibă în vedere inconsecvența inacceptabilă a pârâtei în declarațiile și demersurile sale, - se constată că atitudinea inconsecventă a pârâtei a fost reținută de instanță odată cu aprecierea probelor administrate, astfel cum rezultă din soluția pronunțată. Ca atare, întrucât reclamantul nu a formulat nicio critică întemeită, care să fie de natură a conduce la modificarea deciziei curții de apel, în condițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., recursul reclamantului se va respinge ca nefondat.

Referitor la recursul pârâtei, se constată următoarele: În ce privește excepția lipsei capacității de folosință a reclamantului, invocată de recurenta-pârâtă, se observă că nu este întemeiată, deoarece, având în vedere dispozițiile art. 2 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 554/2004, coroborate cu cele ale art. 12 alin (4) din Legea nr. 213/1998 rezultă că, atunci când sunt puse în discuție bunuri ce fac parte din domeniul statului, aflate în administrarea Consiliului Local, această autoritate a administrației publice locală, ca autoritate deliberativă are calitate procesuală, așa cum este cazul și în prezentul litigiu dedus judecății, în care reclamantul are calitate procesuală activă, contrar susținerilor recurentei-pârâte.

Drept urmare, critica recurentei-pârâte potrivit căreia datorită lipsei calității reclamantului de proprietar al spațiilor ce au făcut obiectul Contractului de închiriere nr. 852 din 6 iulie 1995, acesta nu poate fi parte în contract, iar contractul este nul de drept, în conformitate cu dispozițiile art. 969 C. civ., nu poate fi primită. Având în vedere cele mai sus arătate, se constată că instanța de apel a reținut corect că ne aflăm în prezența unui contract valabil încheiat între părți.

Critica recurentei-pârâte conform căreia ar exista neconcordanțe între considerentele deciziei curții de apel, (considerente contradictorii) care rețin pe de-o parte tacita relocațiune, iar pe de altă parte, încetarea contractului la data de 14 aprilie 2004 este de asemenea neîntemeiată, deoarece ambele instanțe au apreciat și chiar pârâta a susținut într-o anumită etapă, ca argument în sprijinul respingerii cererii de evacuare, că în cauză a operat tacita relocațiune, iar data de 14 aprilie 2004 a fost considerată ca fiind data limită până la care în speță se poate pretinde pârâtei chiria.

În ce privește evacuarea pârâtei din spațiu s-a reținut corect că cererea reclamantului nu este lipsită de obiect, atât timp cât pârâta nu și-a îndeplinit obligația de a preda spațiul conform prevederilor contractuale și dispozițiilor art. 1431 C. civ., iar simplul fapt că pârâta nu mai are sediul la adresa imobilului în care a închiriat spațiul sau că nu-și mai desfășoară activitatea în imobilul respectiv nu echivalează cu predarea spațiului către locator. În fine, susținerile recurentei-pârâte vizând modul de calcul al penalităților la care a fost obligată și a cuantumului acestora sunt neîntemeiate,astfel cum s-a arătat cu ocazia examinării criticii recurentului-reclamant sub acest aspect, - decizia curții de apel fiind corectă și în ce privește suma acordată reclamantului, cu titlu de penalități aferente chiriei restante.

În consecință, întrucât recurentele nu au formulat niciun motiv de recurs, de nelegalitate, întemeiat, care în raport de dispozițiile art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., să justifice modificarea deciziei curții de apel, aceasta va fi menținută ca fiind legală și vor fi respinse ambele recursuri, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E: Respinge recursurile declarate de reclamantul Consiliul Local al Municipiului Cluj Napoca prin Primar și pârâta S.C. A. S.A. împotriva Deciziei civile nr. 163 din 2 noiembrie 2010 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 18 mai 2011.