ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1927/2011

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1927/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra recursurilor

de față,

Din examinarea

lucrărilor dosarului, constată următoarele:

La data de 17 iunie 2004, reclamantul Consiliul

Local al Municipiului Cluj Napoca a chemat-o în judecată pe pârâta SC A.

SA, cerând instanței ca prin hotărârea ce o va da să se

dispună evacuarea ei din imobilul situat în Cluj-Napoca și la plata

cheltuielilor de judecată.

Prin Sentința

comercială nr. 6120 din 24 noiembrie 2010 a Tribunalului Comercial Cluj,

s-a admis acțiunea formulată de către reclamantul Consiliul

Local al Municipiului Cluj Napoca, în contradictoriu cu pârâta SC A. SA.

S-a constatat încetat

prin denunțare unilaterală la data de 17 iunie 2004 contractul de

închiriere încheiat de părți sub nr. 852 din 6 iulie 1995, „având ca

obiect o suprafață locativă cu altă destinație decât

aceea de locuință situată în imobilul din Cluj-Napoca,

compusă din 35 de încăperi folosite ca birouri și

dependințe, plus garaj, spații cu suprafață totală de

582,85 m

2

.

S-a admis

excepția invocată de pârâtă și s-au constatat prescrise

extinctiv pretențiile bănești solicitate pentru perioada ianuarie

1999 - septembrie 2001 inclusiv.

A fost obligată

pârâta să-i plătească reclamantului suma de 58067,46 RON cu

titlu de chirie restantă pentru perioada începând cu luna octombrie 2001

până în luna iunie 2004 inclusiv și suma de 58067,46 RON cu titlu de

penalități de întârzieri contractuale de 0,5% pe zi, calculate

până la concurența debitului principal.

S-a dispus indexarea

debitului principal, constând în chiria lunară de 1759,62 RON, pentru

perioada începând cu luna octombrie 2001 până în luna iunie 2004 inclusiv,

cu rata oficială a inflației.

S-a dispus evacuarea

pârâtei din suprafața locativă cu altă destinație decât

aceea de locuință, situată în imobilul din Cluj-Napoca, obiect

al Contractului de închiriere nr. 852 din 6 iulie 1995.

A fost obligată

pârâta să-i plătească reclamantului suma de 609,50 RON cu titlu

de cheltuieli de judecată.

Pentru a

pronunța această sentință, tribunalul a avut în vedere

actele dosarului și dispozițiile legale aplicabile în cauză.

Prin Decizia

civilă nr. 163 din 2 noiembrie 2010 a Curții de Apel Cluj, secția

comercială, de contencios administrativ și fiscal, s-a admis apelul

declarat de pârâtă împotriva sentinței tribunalului care a fost

schimbată în parte, în sensul că s-a admis în parte cererea de

chemare în judecată și a fost obligată pârâta la plata sumei de

52788,60 RON chirie restantă și 52788,60 RON penalități de

întârziere.

A fost obligată

pârâta la plata sumei de 150 RON cheltuieli de judecată.

Au fost

menținute în rest dispozițiile sentinței.

A fost obligat intimatul

la plata sumei de 300 RON cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a hotărî

astfel, instanța de apel a reținut în considerente că:

Este reală

susținerea conform căreia nu pot funcționa 2 contracte de

închiriere pentru același spațiu și mai mult, reclamantul

intimat nu poate pretinde chirie de la apelantă după această dată

deoarece își invocă propria culpă, neputând cere în același

timp chirie de la doi locatori. Drept urmare, data de 14 aprilie 2004 este

considerată de către instanță de recurs ca data limită

până la care se poate solicita chirie.

În

consecință, din suma totală stabilită de către prima

instanță se impune a se scădea chiria aferentă pentru trei

luni, pentru intervalul aprilie - iunie 2004, rezultând suma de 52788,60 RON

chirie restantă și 52788,60 RON penalități de întârziere.

În mod întemeiat a

reținut prima instanță faptul că HCL privind prețurile

de închiriere nu pot suplini acordul de voință al părților.

Reclamantul nu a dovedit un alt cuantum negociat și acceptat al chiriei,

la nivelul celui aprobat pentru locator prin HCL, respectiv 52.788.570 ROL, dar

care prevăd un cuantum majorat nu au fost semnate de către ambele

părți și sunt doar acte unilaterale ale locatorului care nu pot

modifica contractul părților.

În concluzie,

instanța a apreciat că nu sunt întemeiate pretențiile

reclamantului raportat la chiria majorată de 52.788.570 ROL/lună, ci

doar raportat la o chirie lunară de 17.596.190 ROL, respectiv 1.759,62 RON/lună.

Aceste pretenții cu titlu de chirie au fost calculate de către prima instanță

la suma de 58067,46 RON, respectiv 33 de luni calenmdaristice a câte 1.759,62 RON/lună.

Ținând cont de

clauza inserată în art. 10, în sensul că penalitățile (majorările)

de întârziere nu pot depăși cuantumul chiriei restante, prima

instanță a apreciat că sunt întemeiate cu acest titlu doar

pretenții în cuantum de 58067,46 RON până la concurența

pretențiilor admise ca debit principal, deși potrivit expertizei

acestea ar totaliza o sumă mai mare pentru intervalul analizat.

Apelanta a adus o

critică parțial întemeiată sentinței în ceea ce

privește penalitățile datorate la suma stabilită ca debit

principal. Într-adevăr trebuia să observe în ultima fișă de

calcul a chiriei și anume aceea din 1 iulie 1999 prin care chiria se

stabilește la 1759,62 RON, despre care instanța vorbește în sentința

apelată, că nivelul penalităților era de 0,1%, deci de

cinci ori mai mic decât a acordat instanța în mod nelegal.

Consecințele asupra soluției pronunțate sunt însă

inexistente, în ciuda acestei inadvertențe, deoarece chiar și în

condițiile acestui cuantum mult mai redus al penalităților,

valoarea lor totală depășește cu mult cuantumul debitului

la care sunt calculate și se reduc la valoarea acestuia, în concret suma

fiind aceeași.

Art. 4 din contract

stipulează în sensul indexării chiriei cu rata oficială a

inflației, iar la art. 22 prevede că acest contract se

completează cu reglementările legale în vigoare. Indexarea debitului

principal constând în chiria lunară de 1759,62 RON, pentru intervalul

analizat se poate realiza și în faza de executare.

În ceea ce

privește evacuarea pârâtei din spațiu, instanța a apreciat în

mod legal și temeinic că și această cerere este

întemeiată, nefiind lipsită de obiect așa după cum

susține pârâta, deoarece potrivit art. 12 lit. b) din contract, locatarul

s-a obligat să comunice locatorului suprafața locativă pe care o

eliberează cu cel puțin 20 de zile înainte de data eliberării

și să o predea în stare de folosință și

curățenie, iar pârâta nu a răsturnat afirmația

reclamantului în sensul că și-ar fi îndeplinit obligația de

predare a spațiului sau că ar fi făcut demersuri în acest sens.

Simplu fapt că pârâta nu mai are sediul la adresa imobilului sau că

nu mai desfășoară activitate în imobil nu echivalează cu

predarea acestuia către locator. Obligația de a preda suprafața care

i-a fost închiriată în conformitate cu prevederile contractului este

totodată și o obligație principală și general

reglementată în sarcina locatarului de art. 1431 C. civ.

Cu privire la

cheltuielile de judecată la plata cărora a fost obligată pârâta

în primă instanță, instanța de apel a reținut că

este întemeiată critica apelantei deoarece a fost obligată la plata

sumei totale solicitate, deși cererea de chemare în judecată a fost

admisă doar într-o mică parte. Într-adevăr, față de

totalul pretențiilor formulate, prin sentința apelată pârâta a

fost obligată la plata unei sume de aproximativ 25% din ceea ce s-a

solicitat inițial. În baza dispozițiile art. 276 C. proc. civ.

cuantumul sumei la plata căreia pârâta a fot obligată cu titlu de

cheltuieli de judecată a fost modificat de la suma de 609 RON la suma de

150 RON, proporțional cu admiterea cererii de chemare în judecată.

Pentru considerentele

reținute apelul declarat a fost admis de instanța de apel, care a

schimbat în parte sentința apelată în sensul că a admis în parte

cererea de chemare în judecată și a obligat-o pe pârâtă la plata

sumei de 52788,60 RON chirie restantă și 52788,60 RON

penalități de întârziere.

Împotriva deciziei

curții de apel au declarat recurs atât reclamantul, cât și pârâta.

Recurentul reclamant Consiliul

Local al Municipiului Cluj Napoca prin Primar invocă dispozițiile art.

304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. și solicită admiterea recursului

și modificarea deciziei atacate, în sensul respingerii apelului declarat

de pârâtă, cu consecința menținerii ca legală și

temeinică a sentinței pronunțate de tribunal.

Recurentul reclamant consideră

că instanța de apel, în mod greșit, a reținut prin decizia

atacată, că pentru spațiul în litigiu reclamantul pretindea în

același timp chirie de la doi locatari. Menționează faptul

că doar după constatarea încetării Contractului de închiriere nr.

852 din 6 iulie 1995 încheiat cu pârâta SC A. SA, a fost întocmit Contractul de

închiriere nr. 2436/453 din 14 aprilie 2004 cu Direcția

Județeană pentru Agricultură și Dezvoltare Rurală

Cluj. Mai mult, învederează că acest contract nu a intrat

niciodată în vigoare și nu a produs efecte, deoarece spațiul în

litigiu nu a fost predat prin proces verbal de predare primire. Obiceiul

locului este ca închirierea să producă efecte, de orice natură,

de la data la care are loc predarea spațiului către locatar, data la

care contractul de închiriere trebuie să fie semnat și însușit

de către acesta.

Apreciază

că instanța de fond, în mod corect, a reținut, prin

sentința comercială pronunțată că sunt întemeiate

pretențiile reclamantului Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, cu

titlu de chirie, raportat la o chirie lunară de 1759,62 RON pe o

perioadă de 33 luni calendaristice, care totalizează suma de 58067,46

RON.

Faptul că pârâta

nu s-a opus admiterii în parte a acțiunii, în sensul că a recunoscut

că datorează chiria pentru perioada octombrie 2001 – februarie 2004,

iar prin apelul înregistrat, a contestat acest fapt, în opinia sa denotă

că pârâta nu este consecventă în declarațiile și

demersurile sale.

Recurenta pârâtă

SC A. SA își întemeiază recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 7,

8 și 9 C. proc. civ. și solicită admiterea recursului și

modificarea deciziei recurate, în sensul respingerii acțiunii

reclamantului, ca inadmisibilă, iar în subsidiar modificarea

hotărârii atacate, în conformitate cu cele prezentate în motivele de

recurs.

Recurenta pârâtă

formulează în esență următoarele critici:

Invocă

excepția lipsei capacității de folosință a Consiliului

Local Cluj-Napoca și deci a lipsei calității de proprietar al

spațiilor ce au făcut obiectul Contractului de închiriere nr. 852 din

6 iulie 1995, neputând fi legal parte în acest contract, astfel că

potrivit art. 969 C. civ., acest contract este nul de drept.

Critică decizia

recurată pentru faptul că instanța de apel deși a

reținut că art. 20 din contract prevede 2 situații de încetare a

contractului reține existența unei relocațiuni tacite, contrar

celor susținute de pârâtă în apel ca de altfel și de reclamant.

Critică decizia

recurată și în ceea ce privește reținerile instanței

de apel potrivit cărora pârâta apelantă recunoaște faptul

că în cauză a operat relocațiunea tacită, argumentând prin

aceea că pârâta a depus la dosar în probațiune ultimele facturi emise

de Consiliul Local în cursul anului 2004 și, de asemenea, că data

încetării contractului este 14 aprilie 2004.

Critică decizia

atacată și pentru faptul că instanța de apel a acordat

reclamantului cu titlu de penalități o sumă de 52788,60 RON, în

condițiile în care a admis că procentul de calcul al

penalităților de 0,5% prevăzut în contract, s-a modificat

conform fișei de calcul a chiriei, iar din 1 iulie 1999 este cel

prevăzut de legislația în vigoare și a precizat că în 2004

acesta era de 0,1%, dar a reținut că oricum aceste

penalități ar fi mai mari decât debitul acordat, așa încât vor

fi acordate la nivelul debitului care este de 52788,60 RON. Consideră

că această apreciere a instanței de apel este total

greșită, ca și faptul că a dispus evacuarea pârâtei în 2011

dintr-un spațiu din care aceasta a ieșit de vreo unsprezece ani, lucru

precizat și-n instanța de fond și-n cea de apel.

Din examinarea

motivelor de recurs formulate de reclamant și de pârâtă, în raport de

actele dosarului, precum și de dispozițiile legale incidente în

speță, se constată următoarele:

În ce privește

recursul reclamantului, se constată că susținerea recurentului

potrivit căreia în mod greșit s-a reținut de către curtea

de apel, prin decizia criticată, că reclamantul a pretins în

același timp chirie de la doi locatari, nu este întemeiată.

Astfel, de vreme ce

reclamantul a întocmit un proiect de hotărâre pe care a adoptat-o la data

de 24 martie 2004, atribuind spațiul ce face obiectul cauzei Direcției

Județene pentru Agricultură și Dezvoltare Rurală Cluj

și încheind în acest sens Contractul de închiriere nr. 2436 din 14 aprilie

2004, în mod corect instanța de apel a apreciat că reclamantul nu

poate pretinde în același timp chirie de la doi locatori.

Susținerea

recurentului conform căreia este corectă soluția

pronunțată de tribunal și nu cea dată de curtea de apel,

având în vedere că prima instanță a reținut judicios ca

fiind întemeiate pretențiile reclamantului cu titlu de chirie, raportat la

o chirie lunară de 1759,62 RON pe o perioadă de 33 de luni

calendaristice, însumând 58067,46 RON, este, de asemenea neîntemeiată,

atât timp cât, se constată că instanța de apel a procedat

corect, în baza probatoriului administrat, la reducerea sumei acordate

reclamantului de către instanța de fond cu titlu de chirie totalizând

58067,46 RON, prin scăderea chiriei aferente intervalului aprilie-iunie

2004, așa încât a rezultat suma de 52788,60 RON chirie restantă

și 52788,60 RON penalități de întârziere, reduse și acestea,

potrivit legii, la valoarea debitului reprezentând chirie, al cărui

cuantum nu poate fi depășit de cuantumul penalităților

calculate, conform art. 10 din contractul părților.

Cât privește

afirmația recurentului potrivit căreia s-ar fi impus ca instanța

de apel să aibă în vedere inconsecvența inacceptabilă a

pârâtei în declarațiile și demersurile sale, - se constată

că atitudinea inconsecventă a pârâtei a fost reținută de

instanță odată cu aprecierea probelor administrate, astfel cum

rezultă din soluția pronunțată.

Ca atare, întrucât

reclamantul nu a formulat nicio critică întemeită, care să fie

de natură a conduce la modificarea deciziei curții de apel, în

condițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., recursul reclamantului

se va respinge ca nefondat.

Referitor la recursul

pârâtei, se constată următoarele:

În ce privește

excepția lipsei capacității de folosință a reclamantului,

invocată de recurenta-pârâtă, se observă că nu este

întemeiată, deoarece, având în vedere dispozițiile art. 2 alin. (1) lit.

c) din Legea nr. 554/2004, coroborate cu cele ale art. 12 alin (4) din Legea nr.

213/1998 rezultă că, atunci când sunt puse în discuție bunuri ce

fac parte din domeniul statului, aflate în administrarea Consiliului Local,

această autoritate a administrației publice locală, ca

autoritate deliberativă are calitate procesuală, așa cum este

cazul și în prezentul litigiu dedus judecății, în care

reclamantul are calitate procesuală activă, contrar susținerilor

recurentei-pârâte.

Drept urmare, critica

recurentei-pârâte potrivit căreia datorită lipsei calității

reclamantului de proprietar al spațiilor ce au făcut obiectul Contractului

de închiriere nr. 852 din 6 iulie 1995, acesta nu poate fi parte în contract,

iar contractul este nul de drept, în conformitate cu dispozițiile art. 969

C. civ., nu poate fi primită.

Având în vedere cele

mai sus arătate, se constată că instanța de apel a

reținut corect că ne aflăm în prezența unui contract

valabil încheiat între părți.

Critica

recurentei-pârâte conform căreia ar exista neconcordanțe între

considerentele deciziei curții de apel, (considerente contradictorii) care

rețin pe de-o parte tacita relocațiune, iar pe de altă parte,

încetarea contractului la data de 14 aprilie 2004 este de asemenea

neîntemeiată, deoarece ambele instanțe au apreciat și chiar

pârâta a susținut într-o anumită etapă, ca argument în sprijinul

respingerii cererii de evacuare, că în cauză a operat tacita

relocațiune, iar data de 14 aprilie 2004 a fost considerată ca fiind

data limită până la care în speță se poate pretinde pârâtei

chiria.

În ce privește

evacuarea pârâtei din spațiu s-a reținut corect că cererea

reclamantului nu este lipsită de obiect, atât timp cât pârâta nu și-a

îndeplinit obligația de a preda spațiul conform prevederilor

contractuale și dispozițiilor art. 1431 C. civ., iar simplul fapt

că pârâta nu mai are sediul la adresa imobilului în care a închiriat

spațiul sau că nu-și mai desfășoară activitatea

în imobilul respectiv nu echivalează cu predarea spațiului către

locator.

În fine,

susținerile recurentei-pârâte vizând modul de calcul al

penalităților la care a fost obligată și a cuantumului

acestora sunt neîntemeiate,astfel cum s-a arătat cu ocazia examinării

criticii recurentului-reclamant sub acest aspect, - decizia curții de apel

fiind corectă și în ce privește suma acordată

reclamantului, cu titlu de penalități aferente chiriei restante.

În consecință,

întrucât recurentele nu au formulat niciun motiv de recurs, de nelegalitate,

întemeiat, care în raport de dispozițiile art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ.,

să justifice modificarea deciziei curții de apel, aceasta va fi

menținută ca fiind legală și vor fi respinse ambele

recursuri, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Respinge recursurile

declarate de reclamantul Consiliul Local al Municipiului Cluj Napoca prin

Primar și pârâta S.C. A. S.A. împotriva Deciziei civile nr. 163 din 2

noiembrie 2010 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, de

contencios administrativ și fiscal.

Irevocabilă.

Pronunțată,

în ședința publică, astăzi 18 mai 2011.