ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2482/2009

Asupra recursului de față, Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin sentința nr. 884 din 2 iulie 2008, Tribunalul Vâlcea, secția comercială, de contencios administrativ fiscal, a admis în parte cererea principală formulată de reclamanta C.C. Călimănești, Societate Cooperatistă, așa cum a fost modificată, și a admis în parte cererea reconvențională formulată de către pârâta SC T. SRL Călimănești. A obligat pârâta la plata sumei de 11.001,71 lei cu titlu de chirie către reclamantă, la plata sumei de 13.415,32 lei cu titlu de penalități de întârziere și în continuare până la achitarea debitului, și la plata sumei de 3.360 lei cu titlu de daune contractuale A respins cererea privind reactualizarea chiriei și pe cea privind evacuarea pârâtei, ca fiind rămase fără obiect.

A obligat-o pe reclamantă la plata sumei de 191.573,77 lei cu titlu de despăgubiri către pârâtă. A respins cererea pârâtei privind instituirea dreptului de retenție și a compensat cheltuielile de judecată în limita sumei de 7.117 lei. A obligat-o pe reclamantă la plata sumei de 834,5 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către pârâtă. Reclamanta a învestit instanța cu o cerere în evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantei, C.C. Jiblea, în suprafață de 197 mp, și teren în suprafață de 800 mp, precum și obligarea ei la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 21 februarie 2007 reclamanta a modificat cererea de chemare în judecată în sensul că a solicitat obligarea pârâtei și la plata sumei de 10.207,24 lei cu titlu de chirie neachitată, reactualizată de la data scadenței la zi, obligarea pârâtei la plata daunelor prevăzute de art. 13 alin. (2) din contractul de închiriere, respectiv, dublul chiriei negociate - în sumă de 3.360 lei, penalități de întârziere în sumă de 10.294,98 lei pe perioada 06 noiembrie 2005 – 29 ianuarie 2007 și în continuarea până la zi, și cheltuieli de judecată. La data de 20 martie 2007 pârâta a formulat cerere reconvențională, solicitând obligarea reclamantei la plata contravalorii lucrărilor de amenajare a spațiului și instituirea în favoarea sa a unui drept de retenție asupra imobilului până la data achitării sumei de către reclamantă.

În motivarea sentinței, prima instanță a reținut că expertiza contabilă efectuată în cauză a calculat chirie restantă în sarcina pârâtei care, potrivit art. 12 și art. 13 alin. (2) din contractul de închiriere nr. 48 din 3 august 2005, are obligația de a plăti și penalități și despăgubiri. Tocmai pentru faptul că trebuie să plătească penalități de întârziere, pârâta nu poate fi obligată să plătească chiria restantă la valoarea ei reactualizată. Întrucât pârâta a părăsit imobilul la data de 17 aprilie 2008, iar reclamanta l-a reluat în posesie, cererea de evacuare a rămas fără obiect. În privința cererii reconvenționale, s-a apreciat că este întemeiată plata despăgubirilor pe temeiul îmbogățirii fără justă cauză, reținându-se valoarea stabilită prin expertiză.

Același temei al îmbogățirii fără justă cauză a stat și la baza respingerii susținerilor reclamantei potrivit cărora pârâta nu a avut acordul reclamantei pentru a realiza lucrările a căror valoare o pretinde. Întrucât imobilul a ieșit din posesia pârâtei, cererea acesteia de instituire a unui drept de retenție nu mai poate fi primită. În temeiul art. 274 C. proc. civ., cheltuielile de judecată efectuate de părți au fost compensate. Apelul declarat de reclamanta C.C. Călimănești împotriva sentinței a fost admis prin decizia nr. 115 din 25 noiembrie 2008 de Curtea de Apel Pitești, secția comercială, contencios administrativ și fiscal, care a schimbat sentința, în sensul că a respins cererea reconvențională ca nefondată, cu 1582,30 lei cheltuieli de judecată la fond, înlăturând compensarea.

Celelalte dispoziții ale sentinței au fost menținute, iar pârâta a fost obligată la 2540 lei cheltuieli de judecată. Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut faptul că pârâta nu a indicat perioada de timp concretă în care a edificat construcțiile, a realizat lucrările, însă a depus la dosar dovezi privind cheltuielile inițiale făcute în scopul sus arătat (facturi și chitanțe fiscale – f. 295-352), expertul evaluator constatând realizarea unor imobile, unor lucrări în anul 2000 și, respectiv, anul 2003 (f. 185-192). Se constată că în toate cele trei contracte de închiriere care au vizat spațiul comercial in discuție și care s-au derulat între părți (nr. 45/1997, nr. 40/2003 și nr. 48/2005) ca și în cel care a avut ca obiect Bufetul Sălătrucel, s-a prevăzut obligația pârâtei de a solicita un acord scris pentru orice intervenție asupra imobilelor închiriate, inclusiv chiar asupra instalației electrice.

Instanța a apreciat că înscrisurile depuse la dosar de pârâtă, înscrisuri ce au constat adrese prin care a adus la cunoștință demararea unor lucrări de finalizare a imobilului și respectiv prin care a solicitat avizul pentru realizarea unui gard împrejmuitor, chiar dacă conțin mențiunile olografe ale unor persoane, nu au valoare de „acord scris” în înțelesul contractelor de închiriere intervenite între părți, nefiind cerut un astfel de acord și, respectiv, nefiind dat de locatorul-proprietar . Contractele de închiriere au fost încheiate de către pârâtă cu C.C. Călimănești în calitate de proprietar al spațiului dat în chirie – calitate anume înserată în contract, astfel că acordul trebuia cerut de la această societate, iar nu de la F. Faptul că în contract s-a prevăzut că recepția unor eventuale îmbunătățiri realizate de chiriaș se va face de organele de specialitate ale F. nu schimbă cu nimic calitatea de proprietar a C.C.

și obligația pârâtei de a solicita acordul scris de la aceasta din urmă. S-a considerat că, în condițiile în care pârâta a acționat împotriva legii care guverna raportul cu reclamanta [contractele de închiriere, care, potrivit art. 969 alin. (1) C. civ., constituie legea părților], pârâta nu are legitimitate să solicite de la reclamantă cheltuielile făcute, iar reclamanta nu poate fi impusă la plata acestora. Instanța a remarcat că îmbogățirea fără o cauză justă presupune ca mărirea patrimoniului unei persoane în dauna patrimoniului alteia să se realizeze în mod licit, neavând caracter licit efectuarea unor lucrări/edificarea unei construcții fără consimțământul celui al cărui patrimoniu se mărește astfel, în condițiile în care acesta a condiționat lucrările/construcțiile de avizul său prealabil și neechivoc, ca de altfel, nici edificarea unor construcții fără autorizație de construcție.

S-a apreciat că astfel de fapte, doar în aparență măresc patrimoniul persoanei de la care se cere contravaloarea, căci în realitate, fiind nelegale și împotriva voinței sale, nu îi profită și chiar o expun unor consecințe dăunătoare (demolarea construcțiilor). Pe de altă parte, lucrările de îmbunătățire care exced sferei prohibite prin contracte și potrivit art. 1421 alin. (2) C. civ., sunt în sarcina locatarului și spre folosul acestuia, potrivit art. 1429 pct. 1 C. civ. Pe de altă parte, din facturile depuse la dosar, Curtea constată că, pentru lucrările efectuate și construcțiile edificate, pârâta a achiziționat materialele în perioada 28 aprilie 1999 - 4 decembrie 2002. Pârâta a susținut în cererea reconvențională faptul că lucrările au fost efectuate în baza „acordului scris” din anul 1999, fără a detalia când anume au fost executate în concret.

În plus, se constată că lucrările și construcțiile realizate de pârâtă depășesc lucrările invocate în cererea adresată către F. în anul 1999. Precizarea datelor la care a realizat lucrările/construcțiile prezenta importanță sub aspectul incidenței prescripției extinctive, având în vedere că o acțiune de restituire bazată pe îmbogățirea fără justă cauză este prescriptibilă în termenul general de 3 ani care începe să curgă de la data la care pârâta a cunoscut faptul că lucrările sale măresc patrimoniul reclamantei în dauna propriului său patrimoniu, termen care - având în vedere dispozițiile contractuale - coincide cu cel al realizării lucrărilor/edificării construcțiilor.

În fine, instanța apelului a constatat că nici dacă ar fi întrunite condițiile care să îi permită pârâtei să invoce îmbogățirea fără justă cauză, cererea sa nu este total îndreptățită, în condițiile în care pârâta a inclus în cererea sa reconvențională lucrări și bunuri pentru care reclamanta a despăgubit-o deja fie prin plata lor, fie prin compensarea valorii acestora cu chiria (f. 80-84). Împotriva deciziei a declarat recurs pârâta SC T. SRL, care a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea căruia susține următoarele: 1. Instanța de apel a considerat în mod greșit că nu sunt îndeplinite condițiile îmbogățirii fără justă cauză. Recurenta consideră că sunt îndeplinite cele trei condiții pentru a se putea reține îmbogățirea fără justă cauză, respectiv: mărirea patrimoniului C.C.

Călimănești cu îmbunătățirile efectuate la imobilul ce a făcut obiectul convenției părților, micșorarea patrimoniului său cu contravaloarea acestor îmbunătățiri care au fost unele necesare aducerii spațiului la condiții normale de funcționare, existența acordului tacit cât și expres al proprietarului spațiului cu privire la reparațiile și îmbunătățirile efectuate. 1. Patrimoniul intimatei s-a îmbogățit fără o justă cauză, fiind vorba de patrimoniul celui ce s-a îmbogățit și nu de cel al căruia s-a micșorat. 2. Cererea reconvențională s-a întemeiat pe îmbogățirea fără justă cauză și nu pe prevederile art. 969 C. civ. 3. A existat acordul locatorului pentru îmbunătățirile efectuate, instanța omițând să cerceteze toate actele depuse la dosar, respectiv procesul verbal încheiat la 29 august 2002 prin care intimata recunoaște îmbunătățirile aduse la spațiul închiriat.

4. Lucrările efectuate la imobil au fost lucrări capitale, necesare pentru desfășurarea oricărei activități în incinta spațiului. Analizând decizia atacată prin prisma criticilor invocate de recurentă, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente: Se impune a remarca că, instanța de recurs nu se va apleca asupra motivelor ce țin să readucă în discuție stabilirea situației de fapt ori reaprecierea probelor administrate în cauză ceea ce reprezintă atributul exclusiv al instanțelor anterioare, urmând a se limita strict la motivele de nelegalitate, în considerarea prevederilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. (punctele 3, 4, 5 ale recursului). Cu referire strictă la criticile de nelegalitate, Înalta Curte constată că instanța de apel a reținut în mod corect inaplicabilitatea în cauză a instituției îmbogățirii fără justă cauză.

Îmbogățirea fără justă cauză, ca izvor de obligații, reprezintă un fapt juridic licit, care are ca efect mărirea patrimoniului unei persoane, ca o consecință a diminuării patrimoniului alteia, fără ca pentru această operațiune să existe o justã cauză. Din acest fapt se naște obligația pentru cel care și-a mărit patrimoniul de a-l despăgubi pe cel care și-a diminuat patrimoniul, în limitele acestei diminuări. Numai că, acțiunea întemeiată pe îmbogățirea fără justă cauză poate fi uzitată doar în absența oricărui alt mijloc juridic pentru recuperarea de către cel care și-a micșorat patrimoniul a pierderii suferite, având un caracter subsidiar.

În cauza dedusă judecății, deși pârâta-reclamantă a susținut îndeplinirea condițiilor îmbogățirii fără just temei, condiții care de altfel nu sunt întrunite, se constată că în cuprinsul cererii reconvenționale motivarea se rezumă doar la clauzele contractului, clauze prin prisma cărora s-a și analizat cererea sa, considerându-se pe bună dreptate că cererea este nefondată. Pentru aceste considerente, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ. Având în vedere prevederile art. 274 C. proc. civ. urmează ca recurenta – pârâtă să plătească intimatei – reclamante suma de 2.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs, cheltuieli constând în onorariu de avocat conform chitanței nr. 12 din 23 iunie 2009 aflată la dosar.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC T. SRL CĂLIMĂNEȘTI împotriva deciziei nr. 115/A-C din 25 noiembrie 2008 a Curții de Apel Pitești, secția comercială și de contencios administrativ fiscal. Obligă recurenta-pârâtă să plătească intimatei-reclamante suma de 2500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 octombrie 2009.