ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4570/2012

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin sentința comercială nr. 8056 din

15 iunie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a Vl-a comercială, a

fost admisă în parte

acțiunea formulată de

reclamanta A.P. 97 în

contradictoriu cu pârâta SC O.R. SA, a fost

obligată pârâta să plătească reclamantei suna de 24.000 euro cu titlu de

contravaloare chirie și 35.367 lei cu titlu de despăgubiri, precum și 6893,68

lei cheltuieli de judecată.

În pronunțarea acestei hotărâri

instanța de fond a reținut în esență, raportat la conținutul contractului de

închiriere și la situația de fapt probată că, în condițiile în care pârâta nu a

administrat nicio

probă care să dovedească

afirmația sa potrivit căreia nu a mai folosit

spațiile din data de 19 noiembrie 2008 și, mai mult, a recunoscui că a

predat

reclamantei cheile de la spațiile ocupate în data de 25 mai 2009,

raporturile contractuale dintre părți s-au derulat până la data de 25 mai 2009

aceasta fiind data la care pârâta a predat reclamantei spațiile, fiind lipsită

de relevanță împrejurarea că reclamanta a avut acces la unul din spațiile

închiriate, respectiv la terasă, împrejurare

față

de care în conformitate cu clauza 7.5 introdusă prin actul adițional

din

10 iulie 2007 pârâta datorează reclamantei suma de 24.000 Euro cu titlu de

contravaloarea chirie în perioada 18 septembrie 2008 - 25 mai 2009.

Instanța de fond a apreciat întemeiată

cererea având ca obiect

obligarea pârâtei

la plata despăgubirilor pentru deteriorarea spațiilor

închiriate având

în vedere că prin actul adițional nr. 3 din 10 iulie 2007

pârâta a recunoscut deteriorarea spațiilor și

și-a asumat obligația de a

efectua reparațiile necesare pentru aducerea

spațiilor la starea inițială iar în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor

tribunalul a reținut din cuprinsul raportului de expertiză întocmit în cauză că

acestea sunt

în cuantum de 35.367 lei, suma

reprezentând cuantumul lucrărilor de

refacere a spațiilor ocupate de

pârâtă.

În temeiul art. 274 C. proc. civ.,

pârâta a fost obligată să plătească reclamantei suma de 6893,68 lei cu titlu

fie cheltuieli de judecată reprezentând taxa de timbru și timbru judiciar

aferente pretențiilor admise și onorariu expert.

Împotriva acestei sentințe a declarat

apel pârâta SC O.R. SA, solicitând modificarea in tot a hotărârii apelate și

respingerea cererii de chemare in judecată, ca neîntemeiată, apelanta invocând,

în esență, că în ceea ce privește momentul încetării folosinței spațiilor

închiriate, instanța de fond nu a analizat in mod temeinic înscrisurile și

afirmațiile părților.

Curtea de Apel București, secția a V-a

civilă, prin decizia nr. 90 din 23 februarie 2012, a admis apelul pârâtei, a

schimbat în parte sentința atacată în sensul că a admis acțiunea, a obligat

pârâta la plata către reclamantă a sumei de 6000 Euro, în echivalent lei la

data plății reprezentând chirie pe perioada 18 septembrie 2008 - 19 noiembrie

2008 și a respins, ca neîntemeiat capătul de cerere privind plata

despăgubirilor, cu cheltuieli de judecată aferente.

În fundamentarea acestei decizii

instanța de control judiciar a reținut că s-a făcut dovada că apelanta-pârâtă a

continuat să ocupe spațiile ce au făcut obiectul contractului de închiriere până

la data de 19 noiembrie 2008, apreciind că aceasta datorează contravaloarea

chiriei pentru două luni, respectiv pentru perioada 18 septembrie 2008 - 19

noiembrie 2008, în cuantum de 6000 euro, conform art. 7.5 din actul adițional

din 10 iulie 2007, iar în ceea ce privește capătul de cerere referitor la

despăgubiri a apreciat că față de dispozițiile art. 7.4 din contractul de

închiriere introdus prin actul adițional nr. 3 din 10 iulie 2007, pentru a

începe să curgă termenul de trei luni in care apelanta pârâtă avea obligația de

a efectua lucrările de reparații, aceasta trebuia să fie notificată cu privire

la reparațiile ce trebuiau realizate, respectiv obligația ce trebuia executată,

cu atât mai mult cu cât lucrările de reparații trebuiau menționate și în

procesul verbal de predare-primire încheiat la ridicarea tuturor instalațiilor

chiriașului, notificarea nefiind dovedită împotriva acestei decizii a formulat

recurs reclamanta A.P. 97 București solicitând admiterea acestuia, modificarea

deciziei recurate și respingerea apelului ca nefondat.

Recurenta-reclamantă își subsumează

criticile motivului de modificare reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

acestea fiind structurate în raport de soluția dată fiecărui capăt de cerere.

Astfel, sub aspectul modului de

soluționare a primului capăt de cerere recurenta-reclamantă invocă greșita

aplicare și interpretare de către instanța de apel a art. 1176 și urm., art.

1204 și urm. C. civ. (prima critică), a art. 1437 C. civ. (a doua critică), a

art. l 199 și 1203 C. civ. (a treia critică), ultima critică vizând dovedirea

faptului că recurenta-reclamantă nu a avut acces la camera tehnică în perioada

18 septembrie 2008 - 25 mai 2009.

Argumentația adusă în susținerea

tuturor acestor critici tinde să repună în discuție stabilirea unei situații de

fapt diferită față de cea reținută de instanța de apel și reanalizarea

materialului probatoriu administrat.

A doua serie de critici vizează

soluționarea de către instanța de apel a capătului de cerere privind obligarea

la plata despăgubirilor.

Sub acest aspect recurenta-reclamantă

invocă greșita interpretare și aplicare de către instanță a art. 7.4, 7.5 din

Actul adițional la contractul de închiriere și a art. 7.3 din contract, arătând

că din lecturarea acestor prevederi contractuale nu rezultă obligativitatea

notificării pentru ca locatarul să efectueze reparațiile necesare aducerii

spațiilor închiriate la starea inițială.

Pretinde recurenta-reclamantă că în

ipoteza în care chiriașul nu ar fi efectuat lucrările ar fi trebuit să se încheie

un proces verbal de predare-primire încheiat la indicarea tuturor instalațiilor

în care părțile să consemneze care este contravaloarea cheltuielilor pentru

aducerea spațiilor la starea inițială.

Consideră recurenta că prevederile

Actului adițional completează art. 6.1 și 7.3 din contract, că în speță sunt

relevante dispozițiile art. 1429, art. 1431 și art. 1434 C. civ. și conchide în

sensul că locatarul trebuia să își execute obligațiile prevăzute de lege și de

contractul de locațiune tară să fie nevoie de vreo notificare în acest sens ori

de menționarea lucrărilor ce trebuiau efectuate.

În privința cuantumului despăgubirilor

recurenta-reclamantă face trimitere la concluziile raportului de expertiză,

prezentând concluziile expertului.

Înalta Curte, examinând decizia

recurată prin prisma criticilor formulate, constată că recursul este nefondat,

pentru motivele ce se vor arăta.

Prima serie de critici ce poartă

asupra soluției dată de instanță capătului de cerere privind contravaloarea

chiriei este fundamentată exclusiv pe argumente ce readuc în discuție

examinarea unor situații de fapt născute din derularea raporturilor juridice

derulate între părți și analizarea obiectului cauzei din perspectiva

probatoriului administrat.

Așadar, cum aceste critici, deși fac

trimitere la texte de lege pretins a fi încălcate, sunt susținute de argumente

ce vizează netemeinicia hotărârii recurate, nu pot forma obiectul analizei în

această fază procesuală întrucât exced controlul de legalitate configurat

expres și limitativ de art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ.

Cea de-a doua serie de critici, prin

modul în care au fost argumentate se circumscriu sferei examenului de

legalitate întrucât vizează greșita interpretare și aplicare de către instanță

a voinței părților cu referire la unele clauze din contractul de închiriere și

din actul adițional la acesta în stabilirea caracterului obligatoriu al

notificării.

Aceste critici sunt însă nefondate,

întrucât conform art. 7.3 din actul adițional nr. 3 la contractul de închiriere

chiriașul se obligă să efectueze pe cheltuiala sa toate lucrările de reparații

necesare pentru aducerea spațiilor închiriate la starea inițială conform

procesului-verbal de predare-primire la data intrării în vigoare a

contractului.

Aceeași clauză prevede și că aceste

lucrări vor putea fi finalizate în termen de 3 luni dacă vor exista

condiții,meteo favorabile, în caz contrar, termenul de 3 luni urmând a fi

decalat, pentru neîndeplinirea acestor obligații recurenta-reclamantă în

calitate de locatar, putând solicita intimatei-pârâte, locatar, achitarea

contravalorică lucrărilor de reparații menționate în procesul-verbal încheiat

la ridicarea tuturor instalațiilor chiriașului pe baza facturilor emise de

furnizorii de servicii și/sau materiale.

Așadar, pentru a curge termenul de 3

luni era necesară notificarea pârâtei cu privire la reparațiile ce urmau a fi

executate. Cum această notificare nu s-a realizat, termenul de 3 luni nu și-a

început cursul, astfel că nu subzistă în speță obligația intimatei-pârâte la

plata despăgubirilor.

Acesta este raționamentul

logico-juridic ce rezultă cu evidență din examinarea coroborată a clauzelor

convenționale în respectarea voinței reale a părților exprimată în contractul

de închiriere și în actul adițional nr. 3 la acest contract care sunt, de

altfel, în consens cu obligația ce revine prin lege asociației de proprietari

de a administra și gestiona spațiile comune (Legea nr. 230/2007).

În considerarea celor ce preced, Înalta

Curte, constatând că decizia recurată nu este susceptibilă de a fi cenzurată

din perspectiva criticilor formulate, în temeiul art. 312 C. proc. civ., va

respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de

recurenta-reclamantă A.P. 97 București împotriva deciziei nr. 90 din 23

februarie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca

nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi

20 noiembrie 2012.