ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2924/2011

Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 11634 din 22 octombrie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamanta SC L.O.I. SRL București și s-a dispus obligarea pârâtului C.N.S.A.S., la plata sumei 328.291 lei reprezentând contravaloarea prejudiciului format din 76.600 lei contravaloare lucrări de reparații și 252.691 lei beneficiu nerealizat, precum și la plata sumei de 6.474,45 lei cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut, în esență, că pârâta a ocupat în calitate de locatar imobilul din București, sector 1, în baza contractului de închiriere din 29 decembrie 2006 încheiat cu reclamanta în calitate de locator.

în cadrul contractului de locațiune, obligațiile părților sunt stabilite la art. 8-21, principala obligație a locatorului fiind să predea imobilul, iar a locatarului să folosească spațiul potrivit destinației ca un bun proprietar și să-1 restituie în bună stare la încetarea contractului, obligații prevăzute ca atare în contract, conform art. 14, art. 18. Din probele administrate, a rezultat că la încetarea locațiunii spațiul era deteriorat, însă pârâta apreciază că reparațiile cad în sarcina locatorului, or, potrivit art. 1429 C. civ., locatarul trebuie să întrebuințeze lucrul închiriat ca un proprietar și numai la destinațiunea determinată prin contract și să plătească prețul locațiunii la termenele statornicite.

Nu au fost reținute apărările pârâtei în sensul că defecțiunile imputate în cauză sunt cauzate prin vechime sau urmare a uzurii bunului pentru ca reparațiile să cadă în sarcina locatorului conform art. 1431 C. civ. Din coroborarea probelor administrate, procesul-verbal de predare primire a imobilului din 11 februarie 2008 ce poartă semnătura unor reprezentanți ai părților și expertiza extrajudiciară efectuată, reținându-se doar starea imobilului la data încheierii actului de constatare însușit de părți, în raport de calculul expertului, contravaloarea lucrărilor de reparații a fost stabilită la suma reținută prin expertiza tehnică extrajudiciară care s-a efectuat cum susține reclamanta urmare a încercărilor eșuate de a obliga pârâta să efectueze formalitățile de predare-primire a spațiilor, situație necontestată cu probe.

Contravaloarea lipsei de folosință a spațiului este pretinsă pentru imposibilitatea de folosință a reclamantei, situație ce a prejudiciat-o, sume pretinse drept echivalent al prejudiciului suferit și respectiv pentru îndeplinirea condițiilor răspunderii delictuale conform art. 998 C. civ., la valoarea chiriei plătită de pârâtă în anul anterior 2007. Împotriva acestei sentințe, au formulat apel ambele părți, iar prin Decizia nr. 150/A din 18 martie 2011, Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a admis apelurile reclamantei și pârâtului, a schimbat sentința apelată, în sensul admiterii în parte a acțiunii și obligării pârâtei la plata sumei de 30.692 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații și a sumei de 179.366 lei contravaloarea lipsei de folosință a imobilului.

S-au compensat în parte cheltuielile de judecată și a fost obligată pârâta la plata sumei de 16.445 lei cheltuieli de judecată, la fond și apel. În argumentarea soluției pronunțate, instanța de apel a reținut referitor la aspectele privind necompetența materială a primei instanțe, că în cauză sunt aplicabile prevederile dreptului comercial care are ca obiect normele juridice referitoare la faptele de comerț și comercianți, fiind vorba de raporturi juridice derivate dintr-un contract de închiriere încheiat între un comerciant și un necomerciant, situație în care sunt aplicabile dispozițiile art. 56 C. com. și ar.893 C. com.

Pe fondul cauzei, instanța a avut în vedere la stabilirea pretențiilor deduse judecății, pe lângă înscrisurile administrate, concluziile raportului de expertiză specialitatea construcții, înlăturând în totalitate concluziile raportului de expertiză extrajudiciară avut în vedere de către prima instanță, astfel încât nu au mai fost analizate criticile pârâtei referitoare la aceste aspecte. S-a reținut că la data de 31 decembrie 2007, a încetat contractul de închiriere încheiat între părți, pârâta părăsind imobilul fără a îndeplini formalitățile de predare-primire către reclamanta locatoare, ocazie cu care trebuia să se facă o inventariere a spațiilor din imobil astfel cum s-a procedat la momentul intrării în posesia acestuia de către pârâtă.

Abia în data de 11 februarie 2008, s-a încheiat un proces-verbal de predare-primire încheiat de către părți, prin care se constată situația imobilului existentă la acel moment. Pentru a stabili starea imobilului existentă la data încetării contractului de închiriere, a fost avut în vedere procesul-verbal încheiat la data de 11 februarie 2008, singurul înscris care cuprinde constatări în acest sens și care este semnat de către reprezentanții ambelor părți. Prin expertiza efectuată, expertul a stabilit contravaloarea lucrărilor de reparații executate de către reclamantă, valoarea acestora fiind de 30.692 lei, fiind expertizate exclusiv lucrările necesare a fi efectuate astfel cum au fost constatate prin procesul-verbal încheiat în luna februarie 2008, singurul înscris constatator semnat de către ambele părți ulterior încetării contractului de închiriere.

Referitor la contravaloarea lipsei de folosință, s-a reținut că expertul a avut în vedere valoarea chiriei stabilită potrivit contractului, ajungând la suma de 2.893 lei/zi de întârziere. Având în vedere că predarea spațiului s-a făcut cu întârziere de 42 zile, la calculul perioadei în care reclamanta a fost lipsită de folosința bunului, a fost avută în vedere această perioadă, la care se adaugă o perioadă de 20 de zile considerată de către expert ca fiind suficientă pentru efectuarea lucrărilor de reparații astfel cum au fost constatate. Culpa predării cu întârziere aparține pârâtei care nu a dat curs solicitărilor reclamantei în acest sens, obligația de predare fiind una dintre obligațiile prevăzute în contract și în consecință, contravaloarea lipsei de folosință a imobilului aferent perioadei 1 ianuarie 2008 - 14 aprilie 2008 este de 179.366 lei.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată, având în vedere faptul că în apel ambele părți au efectuat cheltuieli de judecată, instanța a compensat în parte aceste cheltuieli și a obligat pârâta la plata diferenței, 16.445 lei, cheltuieli de judecată efectuate la fond și în apel. Pentru stabilirea acestor cheltuieli s-a avut în vedere taxa de timbru achitată de către reclamantă conform pretențiilor încuviințate, la care se adaugă onorariul avocatului acesteia, onorariu acordat integral, la fond și în apel. Împotriva deciziei sus menționate, au declarat recurs atât reclamanta SC L.O.I. SRL București, cât și pârâtul C.N.S.A.S. București. Prin recursul său, reclamanta SC L.O.I. SRL București a invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., în temeiul cărora a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate și admiterea în tot a cererii de chemare în judecată. În argumentarea motivului de nelegalitate invocat, recurenta-reclamantă a susținut că în mod greșit instanța de apel a dispus efectuarea unei expertize tehnice imobiliare, deși pretențiile în raporturile juridice comerciale se pot proba cu înscrisuri, potrivit art. 46 C. com., expertiza fiind irelevantă, deoarece imobilul a fost renovat între timp. S-a mai susținut că instanța a respins, cu încălcarea dispozițiilor art. 212 alin. (2) C. proc. civ., solicitarea de a se reface raportul de expertiză tehnică în construcții, cât și cererea de completare a acestui raport, având în vedere că raportul de expertiză nu a fost realizat cu obiectivitate.

Astfel, s-a susținut că expertul desemnat nu a avut în vedere procesul-verbal de predare-primire din data de 3 octombrie 2000, singurul proces-verbal avut în vedere fiind cel din 11 februarie 2008, semnat de o persoană neîmputernicită de locator și de alte două persoane tară calitate din partea locatarului. In continuare, a susținut recurenta-reclamantă că este netemeinică și nelegală opinia expertului referitoare la durata de 20 de zile necesare renovării și față de toate aceste considerente, apreciază că raportul de expertiză ar fi trebuit refăcut în întregime, cu analizarea corectă a tuturor înscrisurilor aflate la dosarul cauzei. Prin recursul formulat, pârâtul C.N.S.A.S. București a invocat dispozițiile art. 304 pct. 3, 7 și 9 C. proc.

civ., în temeiul cărora a solicitat în principal, casarea deciziei atacate și trimiterea spre judecare instanței competente și În subsidiar, modificarea în tot a deciziei și respingerea ca neîntemeiată a acțiunii reclamantei. În argumentarea motivului de nelegalitate prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 3 C. proc. civ., recurentul-pârât a susținut că acțiunea reclamantei este îndreptată împotriva unei autorități publice centrale, litigiul fiind născut din încheierea unui act administrativ asimilat, în speță, unui contract administrativ. A susținut recurentul că în speță sunt incidente dispozițiile art. 2 lit. c) din Legea nr. 554/2004, având în vedere că acțiunea reclamantei are ca punct de plecare contractul de închiriere din 29 decembrie 2006, contract în care C.N.S.A.S., autoritate publică, are calitatea de locatar.

În continuare, a arătat că deși art. 13 din O.U.G nr. 34 din 19 aprilie 2006, privind atribuirea contractelor de achiziție publică, a contractelor de concesiune de lucrări publice și a contractelor de concesiune de servicii exceptează de la aplicarea procedurilor prevăzute de aceasta atribuirea contractului de servicii care are ca obiect cumpărarea sau închirierea, prin orice mijloace financiare, de terenuri, clădiri existente, alte bunuri imobile ori a drepturilor asupra acestora, această dispoziție legală nu îl împiedică pe legiuitor să mențină și aceste contracte în sfera contractelor de achiziție publică. Astfel, apreciază recurentul că suntem într-un litigiu care izvorăște dintr-un contract de achiziții publice și pe cale de consecință, conform art 2 lit. f) din Legea nr. 554/2004, litigiul este de contencios administrativ, iar competența de soluționare a cauzei în primă instanță revenea Curții de Apel București, secția de contencios administrativ și fiscal.

În continuare, a susținut recurentul-pârât că decizia recurată a fost pronunțată cu aplicarea greșită a legii și cuprinde motive contradictorii. În acest sens, a arătat că datorită faptului că sumele acordate apelantei reclamantei SC L.O.I. SRL în apel atât pentru primul capăt de cerere, 30.692 lei față de 76.600 lei la instanța de fond, cât și pentru al doilea capăt de cerere, 179.366 lei față de 251.691 lei la prima instanță, sunt mai mici decât cele de la instanța de fond, numai apelul său urma a fi admis, iar apelul reclamantei urma a fi respins, cu consecința nelegalității porțiunii din dispozitiv prin care s-au acordat reclamantei SC L.O.I. SRL, cheltuieli de judecată în apel, numai cheltuielile de judecată de la instanța de fond urmând a fi diminuate prin compensare cu cheltuielile pârâtei efectuate în apel.

În ceea ce privește fondul cauzei, s-a susținut că soluționarea de către instanța de apel a ambelor capete de cerere ale acțiunii s-a tăcut cu aplicarea greșită a legii. Referitor la primul capăt de cerere, privind obligarea sa la plata lucrărilor de reparații la imobilul închiriat proprietatea reclamantei SC L.O.I. SRL la sfârșitul locațiunii, deși au fost avute în vedere dispozițiile art. 1448 C. civ., iar contravaloarea acestor lucrări de reparații urma a fi suportată de către proprietarul locator, în mod nelegal instanța de apel a dispus obligarea sa la plata sumei de 30.692 lei.

Potrivit înscrisurilor depuse la dosar, toate lucrările la care face referire raportul de expertiză privesc reparația unor stricăciuni cauzate prin vechime, respectiv înlocuirea mochetei, înlocuirea casetelor de plafon, repararea tencuielilor și a ușilor defecte, reparațiile instalațiilor electrice si de aer condiționat, prin urmare, decizia atacată cuprinde motive contradictorii, având în vedere că pe de o parte, considerentele deciziei atacate rețin, în mod corect, faptul că deteriorările imobilului constatate în procesul verbal de predare-primire, respectiv în raportul de expertiză rezultă din folosința îndelungată, iar pe de altă parte, obligă pârâta la plata reparațiilor necesare pentru înlăturarea respectivelor deteriorări.

S-a susținut că nelegală este și obligarea sa la plata sumei de 179.366 lei, reprezentând beneficiu nerealizat prin lipsa de folosință a imobilului, ce a format obiectul celui de-al doilea capăt de cerere, având în vedere că odată ce la primul capăt de cerere a arătat că reparațiile ce ar fi trebuit efectuate la sfârșitul locațiunii nu cădeau în sarcina sa, ci a reclamantei SC L.O.I. SRL, obligarea la plata beneficului nerealizat de către reclamantă este nelegală, nefiind întrunite condițiile răspunderii, nici contractuale și nici delictuale. Nu a fost dovedită fapta ilicită, căci din probatoriul administrat în apel s-a dovedit că subscrisa a părăsit spațiul la data de 19 decembrie 2007 și a notificat reclamanta SC L.O.I.

SRL să preia imobilul, asigurând paza acestuia până în momentul în care locatorul a acceptat să semneze procesul-verbal de predare-primire. Considerentele prin care instanța de apel a reținut culpa pârâtei în predarea cu întârziere a spațiului sunt vădit străine de situația de fapt incidență în speță, căci nu reclamanta, ci pârâta a solicitat ca reclamanta să preia imobilul. Semnarea procesului-verbal de predare-primire s-a tăcut la data de 11 februarie 2008, datorită comportamentului culpabil al reclamantei, care nu s-a prezentat pentru a prelua imobilul, deși știa că, potrivit clauzelor contractuale, contractul de locațiune încetase la expirarea termenului, 31 decembrie 2007 și chiar și în situația în care reclamanta nu ar fi verificat situația imobilului la încetarea contractului, această lipsă de diligentă îi este pe deplin imputabilă.

Recursul reclamantei SC L.O.I. SRL București este nefondat, pentru considerentele ce urmează: Motivul de recurs prevăzut de pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. are în vedere, controlul de nelegalitate în ceea ce privește lipsa de temei legal a hotărârii atacate ori încălcarea sau aplicarea greșită a legii de către instanță. Analizând recursul prin prisma criticilor formulate și în raport de această încadrare în drept, înalta Curte reține că instanța de apel a apreciat asupra utilității și pertinenței administrării probei cu expertiza tehnică imobiliară, în vederea lămuririi faptelor deduse judecății. Cu privire la pretinsa încălcare a dispozițiilor art. 46 C. com.

este de observat că textul legal menționat face o enumerare a mijloacelor de probă admise în dovedirea raporturilor comerciale, însă nu limitează posibilitatea părților la administrarea probei cu înscrisuri, așa cum apreciază recurenta, având în vedere ultimul aliniat al textului legal menționat, care precizează că dovada se poate face prin orice mijloace de probă admise de legea civilă. În ceea ce privește susținerea referitoare la încălcarea dispozițiilor art. 212 alin. (2) C. proc. civ., se constată de asemenea a fi nefondată, având în vedere că textul legal prevede facultatea instanței de a dispune întregirea sau efectuarea unei noi expertize, în situația în care nu este lămurită prin expertiza întocmită.

Or, în speță, prin încheierea de ședință din 4 martie 2011, instanța de apel a respins obiecțiunile formulate de ambele părți, cu motivarea că la dosar sunt exprimate și punctele de vedere ale experților consilieri parte. Referitor la criticile ce privesc modalitatea de întocmire a raportului de expertiză, interpretarea probatoriilor administrate în cauză, respectiv a înscrisurilor depuse la dosarul cauzei, nu mai pot face obiectul analizei în această fază procesuală, acestea vizând temeinicia și nu nelegalitatea deciziei atacate. Recursul pârâtului C.N.S.A.S. București este nefondat pentru considerentele ce urmează: Motivul prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 3 C. proc. civ. are în vedere situația în care hotărârea s-a dat cu încălcarea competenței altei instanțe.

Prin prisma motivului invocat, având în vedere obiectul cererii de chemare în judecată, respectiv acțiune în pretenții întemeiată pe răspunderea contractuală izvorâtă din contractul de închiriere încheiat între părți, având ca obiect transmiterea folosinței unui imobil cu altă destinație decât cea de locuință, astfel că nu poate fi reținută incidența dispozițiilor art. 2 lit. c) din Legea nr. 554/2004. De altfel, în mod corect a reținut instanța de apel că, în speță, sunt aplicabile prevederile art. 56 C. com. și art. 893 același cod, având în vedere natura comercială a litigiului. În ceea ce privește motivele de nelegalitate prevăzute de pct. 7 și 9 ale art. 304 C. proc. civ., conform cărora decizia recurată a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cuprinde motive contradictorii, se constată de asemenea a fi nefondate.

Astfel, referitor la obligarea recurentului-pârât la plata cheltuielilor de judecată la fond și apel, se constată că instanța a procedat la compensarea acestora, în condițiile în care ambele părți au avut calitatea de apelante, iar cuantumul cheltuielilor a fost stabilit în funcție de cheltuielile efectuate de părți cu taxa judiciară de timbru, onorariul de avocat și administrarea probelor.

În ceea ce privește motivarea contradictorie a deciziei atacate, se constată că recurentul a invocat mai multe argumente care vizează chestiuni de fond, respectiv lucrările la care face referire raportul de expertiză privind reparația unor stricăciuni cauzate prin vechime, precum și obligarea sa la plata sumei de 179.366 lei reprezentând beneficiu nerealizat prin lipsa de folosință a imobilului, cu referire la probatoriul administrat în ceea ce privește data eliberării spațiului, ce nu vor fi examinate întrucât aprecierile în legătură cu probele administrate în cauză depășesc sfera de analiză a motivelor invocate. Cu toate acestea, examinând decizia recurată, prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc.

civ., se constată că nu poate fi reținută motivarea contradictorie a hotărârii, având în vedere că instanța a dispus obligarea pârâtului la plata sumei de 30.692 lei reprezentând lucrări de reparații, în baza concluziilor raportului de expertiză, ce a cuprins exclusiv lucrările necesare a fi efectuate astfel cum au fost constatate prin procesul-verbal încheiat în luna februarie 2008. În ceea ce privește soluția dată celui de-al doilea capăt de cerere, de asemenea nu poate fi reținută critica referitoare la motivarea contradictorie, având în vedere că s-a reținut culpa pârâtului în predarea cu întârziere a spațiului, obligație ce rezultă din contractul încheiat între părți, astfel încât în mod corect s-a dispus obligarea sa lă plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului.

Pe cale de consecință, pentru considerentele ce preced, în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondate recursurile reclamantei SC L.I. SRL București și pârâtului C.N.S.A.S. București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanta SC L.I. SRL București și pârâtul C.N.S.A.S. București împotriva Deciziei comerciale nr. 150/A din 18 martie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 octombrie 2011.