ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1348/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiune, reclamanta D.A. a solicitat instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea pârâtei SC C.C. SRL din spațiul comercial situat la parterul imobilului din București, în suprafață de 28,12 m.p. pentru lipsa unui titlu în deținerea acestuia. Pârâta a formulat cerere reconvențională, solicitând obligarea reclamantei – pârâte la plata contravalorii actualizate a îmbunătățirilor aduse spațiului și instituirea unui drept de retenție asupra spațiului până la achitarea integrală a contravalorii îmbunătățirilor. Prin sentința nr. 6119 din 21 aprilie 2009, Tribunalul București, secția a VI-a comercială a admis acțiunea principală, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul în litigiu și a admis în parte cererea reconvențională, obligând reclamanta – pârâtă la plata sumei de 10.363 RON, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor.

De asemenea, instanța a admis cererea reclamantei și a dispus obligarea pârâtei – reclamante la contravaloarea lipsei de folosință a imobilului, în cuantum de 111.550,87 RON, a compensat în parte cheltuielile reciproce ale părților și a obligat pârâta – reclamantă la plata sumei de 101.187 RON către reclamanta – pârâtă. În considerentele sentinței, instanța a reținut că reclamanta a dobândit imobilul în litigiu prin retrocedare, iar pârâta nu deține un titlu locativ întrucât contractul de închiriere pe care aceasta l-a avut încheiat cu SC A. SA a încetat de drept, potrivit art. 3 din dispoziția de restituire nr. 3656 din 28 decembrie 2004, emisă de Primarul General. În urma probatoriilor administrate s-a constatat că îmbunătățirile efectuate de pârâtă au fost strict necesare pentru asigurarea funcționalității normale și a unei necesități igienico – sanitare minime, valoarea acestora fiind de 10.363 RON.

Cu privire la contravaloarea lipsei de folosință, instanța a luat în considerare raportul de expertiză întocmit în acest sens și a concluzionat că valoarea netă, după impozitare, este de 111.550,87 RON, făcând aplicarea art. 1143 și următoarele C. civ. până la concurența celei mai mici creanțe. Apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței a fost admis prin decizia nr. 351 din 21 septembrie 2010 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, care a admis excepția lipsei de interes a pârâtei – reclamante cu privire la capătul de cerere referitor la dreptul de retenție și a schimbat sentința în parte, în sensul că a admis acțiunea precizată și completată a reclamantei, obligând-o pe pârâtă la plata sumei de 21.914,89 RON – contravaloarea lipsei de folosință a imobilului.

A admis cererea reconvențională a pârâtei – reclamante în parte și a dispus obligarea reclamantei – pârâte la contravaloarea îmbunătățirilor în cuantum de 18.631 RON, respingând petitul privind dreptul de retenție. De asemenea, instanța a compensat creanțele reciproce ale părților și a dispus obligarea pârâtei la plata sumei de 3.283,89 RON către reclamantă, menținând dispozițiile sentinței atacate referitoare la evacuarea pârâtei din imobil. Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut – cu privire la critica ce a vizat omisiunea primei instanțe de a se pronunța asupra capătului de cerere prin care a solicitat instituirea unui drept de retenție – că apelanta nu mai susține această critică deoarece a predat imobilul reclamantei, după ce a primit hotărârea primei instanțe.

Instanța a constatat că cererea precizatoare și completatoare formulată de reclamantă a fost luată în discuție prin încheierea de ședință din 29 ianuarie 2008, respingându-se excepția tardivității acesteia, însă a calificat-o în mod greșit ca fiind o cerere reconvențională a reclamantei la cererea reconvențională a pârâtei – reclamante, în contextul în care C. proc. civ. nu reglementează o asemenea situație. S-a considerat că rezolvarea primei instanțe, pe acest aspect, nu poate fi menținută și că sub aspectul soluționării excepției tardivității cererii completatoare, sentința a dobândit autoritate de lucru judecat, apelanta necriticând soluția pe calea apelului.

De asemenea, instanța de apel a constatat că nu au fost luate în considerare toate probele și reevaluând întregul material probator a statuat următoarele: - greșit prima instanță a apreciat că pârâta datorează contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada 28 decembrie 2004 – 18 noiembrie 2008 dat fiind că reclamanta a notificat-o despre retrocedarea imobilului abia la 7 mai 2007 astfel că suma datorată de aceasta pentru lipsa de folosință este de 21.914,89 RON pentru perioada 7 mai 2007 – 30 noiembrie 2008. - pârâtei i se cuvine contravaloarea – reactualizată a îmbunătățirilor efectuate la spațiu, în sumă de 18.631 RON conform art. 992 și 1073 C. civ. Împotriva deciziei, reclamanta D.A.

a declarat recurs prin care a invocat nelegalitatea acesteia prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susținând următoarele critici: - Instanța trebuia să facă aplicarea art. 1073 C. civ., în sensul obligării pârâtei la plata contravalorii lipsei de folosință a spațiului pentru toată perioada în care a ocupat imobilul fără titlu. - Începând cu 28 decembrie 2004, spațiul a fost deținut fără titlu așa cum rezultă din Dispoziția de restituire nr. 3656 din 28 decembrie 2004 la art. 3 unde s-a prevăzut că, la data punerii în posesie, contractul de închiriere încheiat între pârâtă și SC A. SA încetează de drept. - În mod greșit s-a făcut aplicarea art. 992 C. civ., în sensul că dispozițiile acestuia nu au aplicabilitate în cauză, reținându-se eronat că îmbunătățirile nu au fost contestate mai ales că au fost făcute fără acordul său, în calitate de proprietar și oricum nu-i profită în vreun fel.

- În subsidiar, recurenta susține casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare, în vederea administrării probei cu expertiză contabilă determinată de necesitatea stabilirii contravalorii lipsei de folosință a spațiului, în raport de toate înscrisurile depuse de pârâtă și care să aibă în vedere toată perioada, respectiv 28 decembrie 2004 – 18 noiembrie 2008. Intimata a depus concluzii scrise prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat. Analizând decizia atacată prin prisma criticilor invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente: - Contrar susținerilor recurentei, instanța apelului a făcut aplicarea corectă a dispozițiilor art. 1073 C. civ., în sensul cărora – creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare.

Din argumentele folosite de recurentă în susținerea acestei critici se deduce că aceasta a invocat greșita aplicare a art. 1073 C. civ. raportat la perioada stabilită de instanță pentru care i se cuvine contravaloarea lipsei de folosință, considerând că perioada corectă este cea stabilită de prima instanță. Este adevărat că, prin dispoziția de restituire nr. 3656 din 28 decembrie 2004 emisă de Primăria Municipiului București, la art. 3 s-a prevăzut că – la data punerii în posesie a proprietarei – încetează de drept contractul de închiriere încheiat de pârâtă și SC A. SA însă, câtă vreme nu a înfățișat instanței un act (proces – verbal de punere în posesie) din care să rezulte în mod cert data intrării în posesia spațiului nu se poate prevala de prevederile din dispoziție.

Așa fiind, raționamentul instanței de apel cu privire la data de începere a obligației de dezdăunare a pârâtei ca fiind data notificării (7 mai 2007) este corect. - Nici critica prin care se susține inaplicabilitatea art. 992 C. civ. nu este fondată. Și de această dată reclamanta invocă la modul generic inaplicabilitatea normei anterior menționate, critica fiind una formală, în contextul în care, în dezvoltarea criticii vorbește despre cuantumul îmbunătățirilor aduse spațiului, despre greșita mențiune din considerentele deciziei cu privire la faptul că nu ar fi contestat caracterul necesar și util al acestora și despre lipsa consimțământului său – în calitate de proprietară – cu privire la efectuarea lucrărilor, care nu-i profită în vreun fel.

- În ce privește solicitarea subsidiară a recurentei de casare a deciziei, determinată de necesitatea administrării probei cu expertiză contabilă, Înalta Curte constată că, în cauză situația de fapt a fost pe deplin stabilită, iar o asemenea cerere depășește cadrul procesual impus de prevederile art. 304 pct. 1 – 9 C. proc. civ. Pentru considerentele expuse, recursul reclamantei va fi respins ca nefondat, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. Instanța va face aplicarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ. și va obliga recurenta la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 4.958,6 RON, constând în taxele judiciare de timbru, onorariile de expert.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul formulat de reclamanta D.A., împotriva deciziei Curții de Apel București nr. 351 din 21 septembrie 2010 , ca nefondat. Obligă recurenta să plătească intimatei – pârâte

SC C.C. SRL

București suma de 4.958,6 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 martie 2011.