ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1146/2008

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la Tribunalul Brașov sub nr. 2001 din 5 decembrie 2005, reclamanta SC O. SRL a chemat în judecată pe pârâta D.A.A., pentru a fi obligată la plata sumei de 298.550,95 ron, reprezentând contravaloarea lucrărilor de construire edificate de reclamantă în Municipiul Brașov, cu cheltuieli de judecată. La termenul din 9 ianuarie 2006 reclamanta a depus o completare de acțiune, prin care a solicitat în contradictoriu cu SC I.C. SRL radierea din CF Brașov a dreptului de concesiunea asupra terenului și a dreptului de proprietate asupra spațiilor comerciale în curs de executare, înscriere în CF a adjudecatarului pârât, obligarea pârâtei D.A.A.

la plata sumei de 896 ron, reprezentând dobândă legală pentru perioada 18 noiembrie 2005 – 5 decembrie 2005 și recalcularea dobânzii până la data plății efective. Ulterior, prin completarea depusă la termenul din 22 mai 2006, reclamanta a chemat în judecată personal la interogatoriu și pe pârâtul D.H.J.H. La același termen, pârâții D.A.A. și D.H.J.H. au depus cererea de chemare în garanție a SC B.I. SRL, prin care au solicitat obligarea acesteia, în cazul când ar cădea în pretenții, la plata sumei stabilite de instanță. Prin sentința civilă nr. 464/S din 13 februarie 2007 pronunțată de Tribunalul Brașov, secția comercială, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale a pârâților D.A.A.

și D.H.J.H. A fost admisă acțiunea formulată de reclamanta SC O. SRL în contradictoriu cu pârâții D.A.A. și D.H.J.H. și SC D. SRL (fosta SC I.C. SRL prin lichidator SC C. SRL) și în consecință: - s-a dispus radierea din CF Brașov a dreptului de proprietate a SC I.C. SRL, în prezent SC D. SRL, și înscrierea dreptului de proprietate a pârâților D.A.A. și D.H.J.H., în calitate de adjudecatari, conform actului de adjudecare din 3 noiembrie 2003; - au fost obligați pârâții D.A.A. și D.H.J.H. la plata către reclamantă a sumelor de 295.313,9 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de construire edificate de aceasta la imobilele adjudecate de cei doi pârâți, 896 lei, reprezentând dobândă legală, calculată pentru perioada 18 noiembrie 2005 - 5 decembrie 2005, precum și în continuare, până la data plății efective a sumei datorate cu titlu de contravaloare lucrări efectuate și la 14.260 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

A fost respinsă cererea de chemare în garanție formulată de pârâții D.A.A. și D.H.J.H. în contradictoriu cu SC B.I. SRL. Pârâții D.A.A. și D.H.J.H. au fost obligați să plătească chematei în garanție SC B.I. SRL suma de 1.719,45 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut următoarele: Spațiile situate în Brașov, înscrise în CF Brașov, au fost concesionate pârâtei SC D. SRL (fosta SC I.C. SRL). În urma licitației publice organizate în cadrul executării silite pornite împotriva acestei societăți, spațiile de mai sus au fost adjudecate de către pârâta D.A.A.

căsătorită cu pârâtul D.H.J.H., prin actul de adjudecare din data de 3 noiembrie 2003. Această vânzare nu a fost înscrisă în CF. Din probele dosarului a rezultat că reclamanta a fost nevoită – pentru a putea realiza lucrări de construcție la spațiul pe care-l cumpărase și care era situat la un etaj superior al clădirii – să efectueze lucrări de construcții și la parterul clădirii și la spațiile alăturate, respectiv la cele ce fuseseră adjudecate de către pârâții D.A.A. și D.H.J.H. Această situație s-a datorat pasivității celorlalți proprietari ai spațiilor galeriilor comerciale, inclusiv al pârâților D.A.A. și D.H.J.H. care nu au înțeles să-și edifice propriile construcții. În acest sens, pârâții și chemata în garanție nu au solicitat niciun fel de autorizație pentru spațiile pe care le dețineau, iar SC I.C.

SRL a fost avertizată că nerealizarea construcțiilor atrage exproprierea acestora pentru cauză de utilitate publică. Aspectele legate de nerealizarea lucrărilor de construcție de către concesionari au fost relevate în presă. Reclamanta a obținut pentru executarea lucrărilor autorizație de construire, chiar dacă pe parcursul executării a fost sancționată contravențional – pentru nerespectarea planșei indicate în autorizația de construire – și obligată la aducerea acesteia în stare inițială, aspect relevat și de către expertul tehnic. Din raportul de expertiză depus la dosar a rezultat că valoarea integrală a lucrărilor aduse de reclamantă spațiilor în discuție îi aparține în integralitate.

De asemenea, expertul a indicat că a avut în vedere sporul de valoare adus prin realizarea lucrărilor la imobilul dobândit de pârâți persoane fizice în starea de la data achiziționării la licitație și starea în care aceasta era la data vânzării ulterioare a imobilului de către pârâți. La datele de 2 noiembrie 2005, 28 noiembrie 2005 și 5 decembrie 2005 reclamanta a notificat-o pe pârâta D.A.A. să efectueze plata lucrărilor pe care le-a efectuat la spațiile proprietatea pârâților persoane fizice. După notificarea din data de 28 noiembrie 2005 – semnată de primire de către D.A.A. – pârâții persoane fizice au vândut imobilele în discuție a doua zi către chemata în garanție SC B.I. SRL la prețul de 90.000 euro, respectiv 333.000 ron, prin contract de vânzare - cumpărare.

Expertul a avut în vedere la calculul sporului de valoare starea imobilului ce includea lucrările efectuate de reclamantă până la momentul acestei ultime vânzări. Sporul de valoare indicat de expert este în sumă de 295.313,9 ron, iar prețul de adjudecare a imobilelor în discuție a fost de 23.800 ron rezultând în total suma de 322.350,95 ron ca valoare totală a imobilelor cu îmbunătățirile aduse. Prețul de 333.000 ron cu care pârâții persoane fizice au vândut chematei în garanție imobilele, nu este doar consecința creșterii valorii de piață a imobilului ci include și îmbunătățirile efectuate de reclamantă. De altfel, împărțind suma de 333.000 ron, reprezentând prețul de vânzare al imobilului, la suma de 23.800 ron, reprezentând prețul de adjudecare al imobilului, ar rezulta o creștere de 13,99 ori a valorii de piață a imobilelor între data adjudecării 3 noiembrie 2003 și data vânzării 29 noiembrie 2005, fapt neconform cu realitatea pieței imobiliare.

În speță, sunt întrunite cerințele îmbogățirii fără justă cauză, existând o sporire a patrimoniului unei persoane corelativă cu sărăcirea patrimoniului reclamantei, fiind lipsit de relevanță că pârâții persoane fizice nu și-au dat acordul realizării lucrărilor de către reclamantă, de esența îmbogățirii fără just temei fiind tocmai lipsa oricărui raport juridic între părți. Referitor la excepția lipsei procesuale pasive a pârâților persoane fizice, din considerentele sentinței rezultă că aceștia sunt ținuți a suporta cheltuielile făcute de reclamantă, întrucât în patrimoniul lor se regăsește contravaloarea lucrărilor în litigiu. Față de data vânzării făcută de către pârâții persoane fizice către chemata în garanție la o zi după notificarea făcută de reclamanta – este evidentă intenția acestora de a se sustrage obligației de plată a lucrărilor efectuate de reclamantă, prin transmiterea calității de proprietar către un terț.

Un asemenea lanț de înstrăinări succesive poate fi una dintre modalitățile prin care se încearcă evitarea restituirii contravalorii îmbunătățirilor către cel care le-a făcut, în momentul în care promovează ori este pe cale de a promova actio de in rem verso. Nu cumpărătorul proprietar actual este cel care profită fără justă cauză de îmbunătățiri, deoarece el a plătit contravaloarea lor inclusă în prețul real achitat proprietarului inițial, astfel încât nu se poate susține că s-a îmbogățit fără just temei. Dimpotrivă, acesta ar ajunge să plătească de două ori contravaloarea îmbunătățirilor, ceea ce ar fi inechitabil. Cel care a profitat de îmbunătățiri rămâne vânzătorul proprietar inițial, în patrimoniul căruia a intrat echivalentul valoric al îmbunătățirilor respective.

Acesta profită în continuare de ele chiar dacă nu le folosește nemijlocit, fără a achita contravaloarea lor și deci fără a avea temei pentru această plusvaloare creată în patrimoniul său. Cererea de chemare în garanție este neîntemeiată. Prin decizia nr. 188/A din 25 octombrie 2007, Curtea de Apel Brașov, secția comercială, a respins apelul declarat de pârâți împotriva sentinței Tribunalului, pe care a păstrat-o și i-a obligat pe apelanți să-i plătească intimatei SC O. SRL suma de 5.950 lei și intimatei SC B.I. SRL suma de 3.218 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut că, în speță, intimata - reclamantă a făcut dovada efectuării procedurii prealabile de conciliere cu adresele din 2 noiembrie 2005 și 28 noiembrie 2005, însoțite de actele doveditoare, însă apelanta - reclamantă nu a fost de acord ca litigiul să fie soluționat pe cale amiabilă, astfel încât soluția de respingere a excepției prematurității acțiunii, pronunțată de prima instanță, prin încheierea din 27 februarie este corectă. Critica referitoare la nepronunțarea instanței de fond cu privire la excepția prematurității față de apelantul pârât D.H.J.H. este nejustificată, întrucât prin încheierea din 11 septembrie 2006 a fost respinsă această excepție.

Considerentele primei instanțe sunt corecte, întrucât apelantul D.H.J.H. a fost introdus în cauză ca urmare a depunerii de către apelanta D.A.A. a precizării aflate la fila 137 din care rezultă că imobilul în litigiu a fost proprietatea devălmașă a ambilor soți. Scopul art. 7201 C. proc. civ. a fost realizat. Respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a fost amplu motivată de prima instanță, care a reținut corect că sporul de valoare adus imobilelor de către intimata - reclamantă a profitat apelanților pârâți, în al căror patrimoniu a intrat echivalentul valoric al îmbunătățirilor aduse în perioada 2003 – 2005, așa încât soluția de respingere a excepției lipsei calității procesuale pasive este temeinică și legală și va fi păstrată.

În ce privește fondul cauzei, instanța de apel a înlăturat ca nefondate criticile formulate de apelanți. A reținut că intimata - reclamantă a fost nevoită să efectueze lucrări de construcții și la spațiile adjudecate de apelanții - reclamanți, iar potrivit raportului de expertiză tehnică din 2006 întocmit de expertul R.T. sporul de valoare este de 295.313,9 ron. Prețul de adjudecare al imobilelor în litigiu a fost de 23.800 ron, iar în prețul de vânzare către intimata - chemată în garanție – în cuantum de 333.000 ron sunt incluse și îmbunătățirile efectuate de intimata - reclamantă.

Apelanții - pârâți s-au îmbogățit fără justă cauză, întrucât patrimoniul acestora a sporit corelativ cu sărăcirea patrimoniului intimatei - reclamantei, care nu a încasat contravaloarea îmbunătățirilor aduse în perioada 2003 - 2005 și respingerea cererii de chemare în garanție este justificată, deoarece apelanții au vândut imobilul chematei în garanție cu prețul de 333.000 ron – preț de 13,99 ori mai mare decât prețul de adjudecare al imobilului, acest preț incluzând și îmbunătățirile aduse de intimata - reclamantă; prin urmare, intimata - chemată în garanție nu a profitat fără justă cauză de îmbunătățiri și nu s-a îmbogățit fără just temei. Împotriva deciziei Curții de Apel au declarat recurs pârâții D.A.A.

și D.H.J.H. întemeindu-se pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. și solicitând admiterea acestuia și, în principal, modificarea deciziei recurate, prin schimbarea în tot a sentinței Tribunalului, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată sau în cazul menținerii soluției de admitere a cererii, admiterea și a cererii de chemare în garanție; în subsidiar, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței competente în vederea administrării de probe. Recurenții - pârâți au solicitat și cheltuieli de judecată. În motivarea recursului lor, pârâții susțin că în mod neîntemeiat instanța de apel a apreciat că a fost respectată procedura concilierii prealabile prevăzute de art. 7201 C. proc.

civ., deoarece adresele din 2 noiembrie 2005, 28 noiembrie 2005 și cea din 8 decembrie 2005 nu întrunesc condițiile prevăzute de lege și, drept urmare, în prezenta cauză nu s-a respectat procedura prealabilă obligatorie prevăzută de textul de lege mai sus menționat, aceasta fiind lovită de nulitate, cu atât mai mult cu cât trebuia îndeplinită în egală măsură față de ambii pârâți - recurenți. Pentru acest considerent, recurenții consideră întemeiat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și solicită admiterea excepției prematurității acțiunii și modificarea deciziei atacate în sensul respingerii acțiunii principale. În ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive, recurenții - pârâți solicită admiterea acesteia, întrucât nu ei au beneficiat de lucrările efectuate, ci proprietarul actual – chematul în garanție SC B.I.

SRL, aspect ce rezultă din modul cum au înțeles părțile să contracteze la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, iar diferența de preț este justificată în mod real și de prețurile practicate pe piața imobiliară, prețuri care au crescut foarte mult până la momentul vânzării. Recurenții susțin astfel că, față de modul greșit în care a fost interpretat contractul, instanța a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al clauzelor acestuia, împunându-se admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâților și modificarea deciziei atacate, în sensul admiterii apelului și respingerii cererii de chemare în judecată întrucât a fost formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală.

În fine, mai arată că au solicitat și casarea deciziei, pentru situația în care instanța apreciază că se impune administrarea de probe noi care nu pot fi administrate în fața instanței de recurs, una din probe fiind expertiza construcții pentru a dovedi că diferența dintre prețul de adjudecare și prețul de vânzare către chemata în garanție nu reprezintă lucrările efectuate, ci este efectul exploziei prețurilor pe piața imobiliară, fapt pentru care își mențin și cererea de chemare în garanție, având în vedere că intimata SC B.I. SRL este cea care a profitat în final de lucrările efectuate, astfel încât aceasta trebuie să le suporte contravaloarea. Recursul nu este fondat. În ce privește prima critică formulată în recurs de pârâți, potrivit căreia nu a fost respectată procedura concilierii prealabile prevăzute de dispozițiile art. 7201 C. proc.

civ., aceasta fiind lovită de nulitate, prin neîntrunirea condițiilor cerute de lege, se constată că nu este întemeiată și va fi respinsă în consecință. Astfel, contrar susținerilor recurenților - pârâți și așa cum în mod corect au apreciat ambele instanțe care s-au pronunțat în cauză, procedură prealabilă impusă de dispozițiile legale mai sus amintite a fost îndeplinită atât sub aspect formal, cât și sub aspectul scopului urmărit de legiuitor. Aceasta deoarece, în conformitate cu prevederile conținute în alin. (2) al art. 7201 C. proc.

civ., reclamantul poate realiza convocarea în vederea soluționării litigiului pe calea concilierii directe și prin înmânarea înscrisurilor sub semnătură de primire, or, din examinarea actelor dosarului rezultă că, în speță, reclamanta a făcut dovada efectuării procedurii prealabile de conciliere cu pârâta D.A.A., aceasta primind adresa din 2 noiembrie 2005, însoțită de actele doveditoare, iar ulterior, semnând de primirea adresei din 28 noiembrie 2005, fără a fi de acord cu soluționarea litigiului pe cale amiabilă – împrejurare în care respingerea excepției prematurității acțiunii pronunțată de instanța de fond, prin încheierea din 27 februarie 2006 este corectă. Nici susținerea legată de nerespectarea procedurii prealabile, obligatorie, în egală măsură față de ambii pârâți nu este fondată, atât timp cât pârâtul D.H.J.H.

a fost introdus în cauză urmare depunerii de către pârâta D.A.A. a precizării că imobilul în discuție a fost proprietatea devălmașă a ambilor soți – situație în care în mod corect s-a apreciat că scopul art. 7201 C. proc. civ. fiind realizat și față de acesta, excepția prematurității acțiunii față de acest pârât nu este întemeiată și prin încheierea din 11 septembrie 2006 a fost respinsă în consecință de către aceeași instanță. Se reține astfel că instanțele nu au încălcat ori aplicat greșit legea atunci când au respins excepția prematurității acțiunii și susținerile recurenților cuprinse în primul motiv de recurs, având în vedere considerentele mai sus prezentate, nu justifică desființarea deciziei curții de apel sub acest aspect.

Desființarea deciziei pronunțate de instanța de apel nu se impune nici ca urmare a celei de-a doua critici formulate în recurs, prin care se susține lipsa calității procesuale a recurenților - pârâți, întrucât și această excepție a fost soluționată corect de ambele instanțe, care au respins-o ca nefondată, reținând judicios, în esență, că sporul de valoare adus imobilului de către intimata-reclamantă a profitat recurenților-pârâți, în al căror patrimoniu a intrat echivalentul valoric al îmbunătățirilor aduse de reclamantă, în perioada 2003 - 2005 și, drept urmare, ei au calitate procesuală activă în cauză și aceștia sunt ținuți a suporta cheltuielile făcute de reclamantă, pentru că în patrimoniul lor se regăsește contravaloarea lucrărilor, ce a fost solicitată de reclamantă prin acțiunea de față.

Astfel, instanțele au reținut corect că reclamanta, pentru a putea realiza lucrări de construcție la spațiile comerciale proprietatea sa, situate la un nivel superior, a fost nevoită să edifice lucrări de construcție și la spațiile comerciale, aflate la parter, printre care se aflau și spațiile pârâților.

Din expertiza tehnică efectuată în cauză a rezultat că toate lucrările de îmbunătățiri au fost efectuate de reclamantă, în intervalul 2003 - 2005, or, cum sporul de valoare a fost indicat de expert ca fiind de 295.313,9 ron, prețul de adjudecare al spațiilor de către pârâți a fost de 23.800 ron, iar prețul de vânzare a acestora către intimata - chemată în garanție a fost în cuantum de 333.000 ron, - în mod judicios s-a concluzionat că acest preț include și îmbunătățirile efectuate de intimata - reclamantă, probele administrate relevând în mod cert, de altfel, împrejurarea că la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare de către părți cu chemata în garanție, au fost avute în vedere la stabilirea prețului și îmbunătățirile efectuate de intimata - reclamantă.

În această situație, susținerea recurenților că s-ar fi impus efectuarea unei expertize construcții care să evidențieze că diferența dintre prețul de adjudecare și prețul de vânzare către chemata în garanție nu reprezintă contravaloarea lucrărilor efectuate, ci doar aspectul exploziei prețurilor pe piața imobiliară nu poate fi primită, întrucât această probă nu era nici utilă și nici concludentă pentru o justă soluționare a cauzei, atât timp cât probele administrate au scos în evidență elementele necesare aflării adevărului și formării convingerii judecătorilor pentru o dezlegare corectă a litigiului dedus judecății.

Drept urmare, se reține că în mod judicios ambele instanțe au stabilit că pârâții s-au îmbogățit fără justă cauză, întrucât patrimoniul lor a sporit corelativ cu sărăcirea patrimoniului intimatei - reclamante, căreia i-au refuzat achitarea contravalorii îmbunătățirilor efectuate la spațiile adjudecate de aceștia, în perioada 2003 - 2005 și tot corect s-a respins cererea de chemare în garanție, întrucât chemata în garanție nu a profitat fără justă cauză de îmbunătățirile efectuate de intimata-reclamantă și nu s-a îmbogățit fără just temei, atât timp cât a plătit pârâților nu preț mai mare decât prețul de adjudecare plus sporul de valoare stabilit de expertiza tehnică. În consecință, față de cele mai sus arătate, recursul pârâților se va respinge, ca nefondat.

În conformitate cu dispozițiile art. 274 C. proc. civ., vor fi obligați recurenții - pârâți la plata sumei de 950 lei cheltuieli de judecată, către intimata - reclamantă SC O. SRL Brașov.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâții D.A.A. și D.H.J.H. împotriva deciziei nr. 188/A din 25 octombrie 2007 a Curții de Apel Brașov, secția comercială. Obligă recurenții la plata sumei de 950 lei cheltuieli de judecată, către intimata - reclamantă SC O. SRL Brașov. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 19 martie 2008.