ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2807/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 8055 din 14 iunie 2007 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, a fost respinsă excepția inadmisibilității acțiunii, invocată de pârâtă, iar pe fond acțiunea reclamantei SC G.E.S. SRL București prin care a solicitat să se constate încetarea de plin drept a contractului de subînchiriere din 15 decembrie 2005 încheiat cu pârâta SC R.C. SRL București, a fost respinsă ca neîntemeiată. În esență, instanța a reținut că reclamanta nu a dovedit că proprietara spațiului SC M.R.P. SRL ar fi reziliat contractul de închiriere încheiat cu SC L.Y. SRL, care la rândul său a subînchiriat pârâtei din cauza de față, iar aceasta a subînchiriat ulterior reclamantei.

Împrejurarea că reclamanta a încheiat la 10 aprilie 2006 contractul de închiriere pentru același spațiu cu proprietara spațiului, nu constituie o cauză de încetare de plin drept a contractului de subînchiriere, iar notificarea din 30 martie 2006 trimisă de reclamantă pârâtei și ulterior, a doua zi, încheierea contractului de închiriere cu proprietara spațiului poate semnifica o „cauză ilicită”, inacceptabilă în raport de dispozițiile art. 970 alin. (1) C. civ. și de principiul bunei-credințe în raporturile civile. Apelul declarat de reclamantă împotriva acestei sentințe a fost respins ca nefondat prin decizia comercială nr. 540 din 12 noiembrie 2007 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială.

Instanța de apel a reținut că deși proprietarul spațiului a notificat la 30 martie 2007 pe chiriașul SC L.Y. SRL rezilierea de drept a contractului din 1 august 2004 în temeiul art. 10, în speță nu s-a făcut dovada că locatarul înregistra debite față de proprietar și nici că s-ar fi eliberat spațiul de locator, așa încât nu s-a putut stabili dacă și-a produs efectele pactul comisoriu de gradul IV. În lipsa acestor dovezi, având în vedere și că proprietarul spațiului și locatarul, devenit ulterior locator în contractul de subînchiriere nu au fost părți în proces, instanța de apel nu a putut aprecia dacă a intervenit rezilierea contractului de subînchiriere și nici dacă a devenit scadentă obligația de restituire a garanției.

Nemulțumită de această decizie reclamanta a declarat recurs solicitând modificarea ei în sensul admiterii apelului și acțiunii sale așa cum a fost formulată, criticând-o pentru nelegalitate. În dezvoltarea motivelor de recurs recurenta critică decizia din apel pentru că nu arată motivele pe care se sprijină, neindicându-se temeiul de drept aplicabil, ea fiind astfel lipsită de posibilitatea de a putea verifica dacă s-a aplicat corect legea. De asemenea, decizia din apel face o greșită aplicare și interpretare a clauzelor contractuale, respectiv a art. 10 din contractul din 1 august 2004, ce reglementa un pact comisoriu de grad IV privind rezilierea titlului locativ al SC L.Y. SRL, fără intervenția instanței.

În consecință, urmare acestei rezilieri și contractul dintre ea și pârâtă era reziliat în temeiul art. 7 din contractul încheiat între ele. În final recurenta critică lipsa rolului activ al judecătorului în aflarea adevărului și administrarea acelor probe pe care le considera utile cauzei, încălcându-se astfel dispozițiile art. 129 C. proc. civ. Prin întâmpinare intimata - pârâtă a solicitat respingerea recursului ca nefondat, contestând încetarea raporturilor sale contractuale cu locatarul proprietarei spațiului. Recursul este întemeiat pentru considerentele ce se vor arăta: Din actele dosarului rezultă că între reclamantă și pârâtă s-a încheiat contractul de subînchiriere din 15 decembrie 2005 pentru spațiul comercial de 110 mp situat în sector 2, București, spațiu care la rândul său pârâta îl avea subînchiriat de la SC L.Y.

SRL care îl închiriase de la proprietarul SC M.R.P. SRL în temeiul contractului din 1 august 2004. Prin acțiunea introductivă recurenta - reclamantă a solicitat constatarea încetării de drept a contractului încheiat cu intimata - pârâtă și obligarea la restituirea garanției de 5.000 euro reținută în temeiul contractului, invocând faptul că pârâta a pierdut titlul locativ asupra spațiului întrucât contractul de închiriere al locatorului pârâtei s-a desființat. Atât instanța de fond cât și cea de apel au reținut că nu s-a făcut dovada rezilierii contractului din 2004, mai mult, instanța de apel a reținut în finalul argumentării soluției date că nu poate aprecia dacă a intervenit sau nu rezilierea acelui contract, nefiind dovezi suficiente în acest sens.

Procedând astfel, instanța de apel a dat o soluție nelegală, deoarece, potrivit art. 129 alin. (5) C. proc. civ., judecătorii au îndatorirea să stăruie în aflarea adevărului, în scopul pronunțării unei soluții temeinice și legale putând ordona administrarea probelor pe care le considera necesare și utile chiar dacă părțile se împotriveau. Este adevărat că proprietarul spațiului și locatorul pârâtei nu au fost părți în proces dar din contractul încheiat între reclamantă și pârâta din cauza de față rezulta – a se vedea art. 7.7 din contractul aflat la dosarul judecătoriei - rezultă că respectivul contract încetează atunci când se reziliază contractul de închiriere cu proprietarul.

Deși instanța nu era investită cu analizarea clauzelor contractului din 2004 încheiat între proprietar și chiriașul inițial, întrucât reclamanta a invocat rezilierea acelui contract și implicit incidența celor convenite între părțile din litigiul de față în art. 7.7, instanța de apel, urmare efectului devolutiv al apelului, trebuia să cerceteze dacă într-adevăr titlul celui care a transmis la rândul său folosința spațiului pârâtei mai este în vigoare sau nu, fiind subînțeles că dreptul de folosință al reclamantei asupra spațiului nu poate subzista în condițiile în care cea care i l-a pus la dispoziție, l-a pierdut. Neprocedând astfel, instanța de apel a pronunțat o soluție nelegală motiv pentru care recursul reclamantei va fi admis în temeiul art. 304 pct. 7 și 9 C. proc.

civ. Întrucât situația de fapt nu este pe deplin stabilită, Curtea urmează a dispune, în temeiul dispozițiilor art. 314 C. proc. civ. casarea deciziei din apel și trimiterea cauzei aceleeași instanțe pentru rejudecare, urmând ca instanța de apel, în temeiul dispozițiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ. să ordone acele probatorii de natură a-i forma convingerea în dezlegarea corectă a pricinii și în stabilirea corectă a situației de fapt ce urmează a fi apreciată în raport de clauzele convenite în contractul dintre părți, inclusiv sub aspectul restituirii garanției.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC G.E.S. SRL București împotriva deciziei nr. 540 din 12 noiembrie 2007 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, pe care o casează și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 9 octombrie 2008.