ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1088/2008

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1088/2008 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2008)

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor

dosarului, constată următoarele:

Reclamanta A.P.B. din

București, a chemat în judecată pe pârâta SC G.I. SRL, solicitând rezilierea

contractului de închiriere încheiat la 20 mai 2003 pentru suprafața de 25 mp

întrucât refuză plata utilităților către asociație.

Judecătoria Sectorului 6

București, prin sentința civilă 546 din 23 ianuarie 2006, a declinat competența

de soluționare în favoarea Tribunalului București, în considerația

dispozițiilor art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ.

Prin sentința comercială nr.

9711 din 8 noiembrie 2006, tribunalul a respins acțiunea considerând că

prevederile contractuale confereau proprietarului dreptul de a rezilia

contractul în orice moment, cu condiția achitării către chiriaș a sumei de

10.000 dolari S.U.A., subînchirierea spațiului de către locatar nu era

interzisă, iar reclamanta nu a făcut dovada neîndeplinirii de către pârâtă a

obligației de plată a utilităților. Curtea de Apel București, prin decizia

comercială nr. 198 din 6 aprilie 2007, a respins, ca nefondat, apelul

reclamantei.

Instanța de apel a reținut,

în esență, că reclamanta nu a făcut dovada afirmațiilor făcute în acțiune,

afirmații care apar contradictorii în privința îndeplinirii obligației de plată

a chiriei. Pe de altă parte contractul nu a fost încălcat prin subînchirierea

spațiului iar posibilitatea reclamantei de a rezilia unilateral contractul în

condițiile anexei 2 subzistau și față de subchiriași.

Împotriva deciziei astfel

pronunțate, reclamanta a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct.

7, 8 și 9 C. proc. civ.

Recurenta susține că instanța

de apel a interpretat greșit contractul de închiriere și anexele sale ce

prevedeau rezilierea acestuia în cazul neîndeplinirii de către chiriaș a

obligațiilor de plată a chiriei și utilităților; nu a ținut cont de actul de

plată a ½ din contravaloarea lucrărilor de amenajare a spațiului care

îndreptățeau pe reclamantă la rezilierea unilaterală a contractului.

Instanța de apel greșit a

apreciat nedovedită acțiunea interpretând greșit actele depuse la dosar prin

care listele de plată aprobate de H.G. nr. 400/2003 reprezintă contribuția

fiecărui proprietar sau chiriaș la cheltuielile asociației de proprietari și nu

a reținut plata întregii chirii restante sumai după introducerea acțiunii

(septembrie 2005). Greșit instanța de apel a interpretat și posibilitatea

chiriașului de a subînchiria fără acordul scris al proprietarului.

Recursul este fondat și va

fi admis pentru considerentele ce se vor expune.

Prin contractul de

închiriere încheiat la 20 mai 2003 reclamanta a dat în folosință pârâtei pe o

perioadă de 49 de ani suprafața de 25 mp ca spațiu comercial. Alături de

obligația de plată a chiriei care se achita semestrial, chiriașul avea și

obligația de plată a utilităților spațiului închiriat (pct. 13 din contract).

Prin anexele la contract

încheiate succesiv, la data de 20 mai 2003, părțile au prevăzut posibilitatea

rezilierii unilaterale a contractului în condițiile în care proprietarul achită

chiriașului suma de 10.000 dolari S.U.A. reprezentând cheltuielile estimative

ale lucrărilor de amenajare a spațiului, în 2 rate egale, data plății primei

rate reprezentând data încetării contractului, dar și obligația chiriașului de

a subînchiria ½ din suprafața de 25 mp lui M.A.I., proprietarul

rezervându-și și în acest caz dreptul de a rezilia unilateral contractul, fără

a acorda despăgubiri.

Prin procesul verbal

încheiat la 20 mai 2005, pârâta confirmă primirea sumei de 4350 dolari S.U.A.

reprezentând ½ din valoarea cheltuielilor efectuate pentru amenajarea

spațiului iar reclamanta hotărăște în adunarea generală a asociației din data

de 30 octombrie 2005 rezilierea contractului pentru restanțele chiriașului la

obligațiile de plată a chiriei, apei și utilităților.

În mod greșit instanțele de

fond au considerat acțiunea nedovedită schimbând natura și înțelesul actelor

deduse judecății.

Astfel, la data de 1 mai 2005,

reclamanta împuternicește pe M.A.I. să administreze spațiul în litigiu în

numele asociației, iar la data de 20 mai 2005 acesta plătește pârâtei ½

din valoarea cheltuielilor efectuate pentru amenajarea spațiului, condiție

suficientă pentru ca instanțele să poată constata dreptul reclamantei de a cere

rezilierea contractului conform anexei 2 pct. 3.

În egală măsură, tabelul

centralizator cu restanțele de plată a utilităților, precum și listele de plată

a cotelor de întreținere sunt acte săvârșite cu intenția de a produce efecte

juridice pe care instanțele de fond, alături de recipisa din 27 septembrie 2005

expediată de pârâtă le-au ignorat.

Așadar neîndeplinirea

obligațiilor contractuale, alături de clauza prevăzută în anexa 2 pct. 3, dădea

naștere, în temeiul prevederilor art. 1020 C. civ. și 969 C. civ., dreptului

reclamantei de a cere rezilierea contractului de închiriere.

O altă interpretare dată

actelor deduse judecății nu ar face decât să golească de conținutul

prerogativelor sale, dreptul de proprietate.

Așa fiind, în temeiul

dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., I.C.C.J. va admite recursul declarat

împotriva deciziei comerciale nr. 198 din 6 aprilie 2007 pronunțată de Curtea

de Apel București și modificând decizia atacată va admite apelul, va schimba în

tot sentința comercială 9711 din 8 noiembrie 2006 pronunțată de Tribunalul

București iar pe fond va admite acțiunea reclamantei și va dispune rezilierea

contractului de închiriere încheiat cu pârâta pentru spațiul în suprafață de 25

mp.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de

reclamanta A.P.B. București împotriva deciziei comerciale nr. 198 din 6 aprilie

2007 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială.

Modifică decizia recurată,

în sensul că admite și apelul aceleiași părți împotriva sentinței nr. 9711 din

8 noiembrie 2006 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, în sensul

că admite acțiunea reclamantei în contradictoriu cu pârâta SC G.I. SRL

București și reziliază contractul încheiat de părți la 20 mai 2003 privind

spațiul situat în București în suprafață de 25 mp.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 18 martie 2008.