ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1088/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: Reclamanta A.P.B. din București, a chemat în judecată pe pârâta SC G.I. SRL, solicitând rezilierea contractului de închiriere încheiat la 20 mai 2003 pentru suprafața de 25 mp întrucât refuză plata utilităților către asociație. Judecătoria Sectorului 6 București, prin sentința civilă 546 din 23 ianuarie 2006, a declinat competența de soluționare în favoarea Tribunalului București, în considerația dispozițiilor art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ. Prin sentința comercială nr. 9711 din 8 noiembrie 2006, tribunalul a respins acțiunea considerând că prevederile contractuale confereau proprietarului dreptul de a rezilia contractul în orice moment, cu condiția achitării către chiriaș a sumei de 10.000 dolari S.U.A., subînchirierea spațiului de către locatar nu era interzisă, iar reclamanta nu a făcut dovada neîndeplinirii de către pârâtă a obligației de plată a utilităților.

Curtea de Apel București, prin decizia comercială nr. 198 din 6 aprilie 2007, a respins, ca nefondat, apelul reclamantei. Instanța de apel a reținut, în esență, că reclamanta nu a făcut dovada afirmațiilor făcute în acțiune, afirmații care apar contradictorii în privința îndeplinirii obligației de plată a chiriei. Pe de altă parte contractul nu a fost încălcat prin subînchirierea spațiului iar posibilitatea reclamantei de a rezilia unilateral contractul în condițiile anexei 2 subzistau și față de subchiriași. Împotriva deciziei astfel pronunțate, reclamanta a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.

Recurenta susține că instanța de apel a interpretat greșit contractul de închiriere și anexele sale ce prevedeau rezilierea acestuia în cazul neîndeplinirii de către chiriaș a obligațiilor de plată a chiriei și utilităților; nu a ținut cont de actul de plată a ½ din contravaloarea lucrărilor de amenajare a spațiului care îndreptățeau pe reclamantă la rezilierea unilaterală a contractului. Instanța de apel greșit a apreciat nedovedită acțiunea interpretând greșit actele depuse la dosar prin care listele de plată aprobate de H.G. nr. 400/2003 reprezintă contribuția fiecărui proprietar sau chiriaș la cheltuielile asociației de proprietari și nu a reținut plata întregii chirii restante sumai după introducerea acțiunii (septembrie 2005). Greșit instanța de apel a interpretat și posibilitatea chiriașului de a subînchiria fără acordul scris al proprietarului.

Recursul este fondat și va fi admis pentru considerentele ce se vor expune. Prin contractul de închiriere încheiat la 20 mai 2003 reclamanta a dat în folosință pârâtei pe o perioadă de 49 de ani suprafața de 25 mp ca spațiu comercial. Alături de obligația de plată a chiriei care se achita semestrial, chiriașul avea și obligația de plată a utilităților spațiului închiriat (pct. 13 din contract). Prin anexele la contract încheiate succesiv, la data de 20 mai 2003, părțile au prevăzut posibilitatea rezilierii unilaterale a contractului în condițiile în care proprietarul achită chiriașului suma de 10.000 dolari S.U.A. reprezentând cheltuielile estimative ale lucrărilor de amenajare a spațiului, în 2 rate egale, data plății primei rate reprezentând data încetării contractului, dar și obligația chiriașului de a subînchiria ½ din suprafața de 25 mp lui M.A.I., proprietarul rezervându-și și în acest caz dreptul de a rezilia unilateral contractul, fără a acorda despăgubiri.

Prin procesul verbal încheiat la 20 mai 2005, pârâta confirmă primirea sumei de 4350 dolari S.U.A. reprezentând ½ din valoarea cheltuielilor efectuate pentru amenajarea spațiului iar reclamanta hotărăște în adunarea generală a asociației din data de 30 octombrie 2005 rezilierea contractului pentru restanțele chiriașului la obligațiile de plată a chiriei, apei și utilităților. În mod greșit instanțele de fond au considerat acțiunea nedovedită schimbând natura și înțelesul actelor deduse judecății. Astfel, la data de 1 mai 2005, reclamanta împuternicește pe M.A.I.

să administreze spațiul în litigiu în numele asociației, iar la data de 20 mai 2005 acesta plătește pârâtei ½ din valoarea cheltuielilor efectuate pentru amenajarea spațiului, condiție suficientă pentru ca instanțele să poată constata dreptul reclamantei de a cere rezilierea contractului conform anexei 2 pct. 3. În egală măsură, tabelul centralizator cu restanțele de plată a utilităților, precum și listele de plată a cotelor de întreținere sunt acte săvârșite cu intenția de a produce efecte juridice pe care instanțele de fond, alături de recipisa din 27 septembrie 2005 expediată de pârâtă le-au ignorat. Așadar neîndeplinirea obligațiilor contractuale, alături de clauza prevăzută în anexa 2 pct. 3, dădea naștere, în temeiul prevederilor art. 1020 C. civ.

și 969 C. civ., dreptului reclamantei de a cere rezilierea contractului de închiriere. O altă interpretare dată actelor deduse judecății nu ar face decât să golească de conținutul prerogativelor sale, dreptul de proprietate. Așa fiind, în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., I.C.C.J. va admite recursul declarat împotriva deciziei comerciale nr. 198 din 6 aprilie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București și modificând decizia atacată va admite apelul, va schimba în tot sentința comercială 9711 din 8 noiembrie 2006 pronunțată de Tribunalul București iar pe fond va admite acțiunea reclamantei și va dispune rezilierea contractului de închiriere încheiat cu pârâta pentru spațiul în suprafață de 25 mp.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta A.P.B. București împotriva deciziei comerciale nr. 198 din 6 aprilie 2007 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială. Modifică decizia recurată, în sensul că admite și apelul aceleiași părți împotriva sentinței nr. 9711 din 8 noiembrie 2006 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, în sensul că admite acțiunea reclamantei în contradictoriu cu pârâta SC G.I. SRL București și reziliază contractul încheiat de părți la 20 mai 2003 privind spațiul situat în București în suprafață de 25 mp. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 martie 2008.