ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3670/2010

A supra cauzei de față, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 26 din 23 aprilie 2003 pronunțată de Tribunalul Constanța, s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților Primăria Municipiului Constanța și Consiliul Local al Municipiului Constanța și s-a respins acțiunea formulată de reclamanta B.M.I. ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă. Prin decizia civilă nr. 73/c din 27 ianuarie 2004 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, s-au respins, ca nefondate apelurile civile formulat de reclamantă și de către pârâți. Prin decizia civilă nr. 4738 din 15 mai 2006 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, s-au admis recursurile formulate de reclamantă și de către pârâți, s-au casat decizia civilă nr. 73/c din 27 ianuarie 2004 și sentința civilă nr. 526 din 23 aprilie 2003 și s-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului Constanța, cauza fiind reînregistrată sub nr. 3897/118/2006.

După casare, reclamanta și-a precizat cadrul procesual în sensul că, a arătat că înțelege să se judece cu Primarul Municipiului Constanța, Municipiul Constanța prin Primar și Consiliul Local Constanța și că înțelege să renunțe la judecată față de ceilalți pârâți. Prin încheierea din 07 decembrie 2006 s-a luat act de renunțarea la judecată față de pârâții Primăria Municipiului Constanța și Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 10/2001 și s-a dispus introducerea în cauză, în calitate de pârâți a Primarului Municipiului Constanța și a Municipiului Constanța prin Primar. Prin sentința civilă nr. 287 din 05 martie 2009 Tribunalul Constanța a respins acțiunea reclamantei ca nefondată. Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut, în esență, că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile art. 2 din Legea nr. 10/2001.

Preluarea terenului în litigiu nu a fost consecința unei măsuri abuzive, ci terenul s-a reîntors în patrimoniul municipalității urmare a intervenirii rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare nr. 7 din 19 aprilie 1935 pentru neexecutarea obligației asumate de autorul reclamantei de a construi pe acest teren într-un interval de 4 ani o vilă sau o casă de locuit. Prima instanță a mai reținut că în actul de vânzare-cumpărare nr. 7/1935 părțile au inserat un pact comisoriu de grad IV, neexecutarea de către cumpărător a obligației de a construi în termenul convenit o casă de locuit, fiind soluționată cu rezoluțiunea de drept a contractului de vânzare-cumpărare, fără punere în întârziere și fără îndeplinirea vreunei alte formalități.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta B.M.I. iar prin decizia civilă nr. 215 din 30 septembrie 2009 a Curții de Apel Constanța s-a respins apelul pentru următoarele considerente: Prin notificarea nr. 766634 din 06 august 2001 reclamanta M.B. a solicitat ca în procedura Legii nr. 10/2001 să-i fie restituit în natură terenul în suprafață de 437,37 mp situat în stațiunea Mamaia, lot 10, careu 11, bun dobândit de autorul său B.G.I. în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 7 din 19 aprilie 1935 încheiat cu Primăria Municipiului Constanța. Prin dispoziția nr. 2525/2002 Constanța emisă de Primarul Municipiului Constanța s-a respins notificarea reclamantei motivat de faptul că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 10/2001, bunul nefiind preluat abuziv de către stat.

Prin Legea nr. 10/2001 a fost reglementat regimul juridic al unor imobile preluate de stat în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, legiuitorul definind la art. 2 care anume preluări pot fi reținute ca fiind abuzive în sensul acestui act normativ, de exemplu: naționalizarea, confiscarea cererii, preluarea fără vreun titlu sau pentru neplata impozitelor. In categoria preluărilor mai sus arătate caracterizate ca fiind abuzive, nu se încadrează și acele situații în care, ca urmare a desființării unor contracte civile pentru nerespectarea de către părțile contractante a clauzelor, bunul se reîntoarce în patrimoniul părții contractante îndreptățite la această măsură.

In speță se reține că actul de vânzare-cumpărare nr. 7 din 19 aprilie 1935 (fila 21 dosar nr. 3897/118/2006 al Tribunalului Constanța) a fost încheiat de autorul reclamantei în calitate de cumpărător și Primăria Constanța, în calitate de vânzător, în condițiile generale de vânzare-cumpărare stabilite prin Decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primăriei Constanța, aprobată prin Decretul nr. 76/1906, în care se stipula că terenurile situate în Zona Plajei din Stațiunea Mamaia se vor vinde cu condiția expresă ca dobânditorii să construiască o casă de locuit sau o vilă în termen de patru ani, prelungit de șase ani și să contribuie cu 25 % la toate cheltuielile edilitare.

Condițiile generale de vânzare prevăzute în Decizia nr. 25/1905, conțin o clauză conform căreia nerespectarea vreunei obligații asumate de cumpărător prin acest act atrage rezilierea de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare fără nici o altă formalitate sau punere în întârziere, clauză ce constituie un pact comisoriu de gradul IV, desființarea convenției realizându-se de drept, fără intervenția instanței de judecată.

Pactul comisoriu inserat în contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1935 de autorul reclamantului, care conține clauza potrivit căreia vânzarea se desființează «fără somație, judecată și fără nici un drept de despăgubire pentru cumpărător», în cazul în care partea nu își îndeplinește obligația de a construi în termen de patru ani (ulterior șase ani) este, după termenii folosiți, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect desființarea necondiționată a contractului de îndată ce a fost expirat termenul de executare, fără ca obligația să fi fost adusă la îndeplinire. In prezența unui asemenea pact, rolul instanței de judecată sub aspectul aplicării sancțiunii rezoluțiunii, este înlăturat în totalitate.

Rezoluțiunea operează de drept, fără a fi necesară intervenția instanței, sancțiunea desființării contractului fiind efectul direct al neexecutării obligației debitorului. De aceea, se reține că nu era necesară intervenția instanței pentru a pronunța rezoluțiunea contractului, pentru că, prin voința părților, s- a renunțat cu anticipație la caracterul judiciar al rezoluțiunii, iar în măsura în care ar fi sesizată, instanța nu poate aprecia asupra oportunității pronunțării rezoluțiunii, ci doar va constata că rezoluțiunea contractului a avut loc de plin drept. In privința momentului în care are loc desființarea contractului în cuprinsul căruia a fost inserat un pact comisoriu expres de grad IV, aceasta nu se produce numai ca efect al unei împrejurări obiective - neexecutarea obligațiilor unei părți - dar și ca efect al manifestării voinței creditorului de a face efectivă această sancțiune.

Manifestarea de voință a creditorului, de a face efectivă sancțiunea rezoluțiunii, a fost exprimată în 1958, prin Decizia nr. 22043. Această decizie nu constituie în sine un act abuziv de naționalizare și de dobândire a proprietății asupra terenurilor de către stat, cum greșit susține reclamanta, ci reprezintă doar manifestarea de voință a creditoarei Primăria Constanța de a da eficiență pactului comisoriu și de a prelua efectiv în posesia sa terenul în litigiu, întrucât în urma rezoluțiunii de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, terenul a reintrat în patrimoniul vânzătoarei. Până la momentul emiterii Deciziei nr. 22043/1958, prin care creditoarea i-a manifestat expres și neîndoielnic voința de a da eficiență pactului comisoriu, debitorul putea executa în mod valabil obligația, ori putea face dovada că, deși a încercat să-și execute obligația, a fost împiedicat de creditor, ori de o cauză de forță majoră.

Se reține că actul de vânzare-cumpărare care consemnează obligația de a construi, a fost încheiat în anul 1935, iar România a intrat în război în anul 1941, perioadă în care nu s-a dovedit că proprietarul ar fi făcut vreun demers pentru obținerea autorizațiilor necesare edificării unei construcții. Ulterior, după terminarea războiului, prin Deciziunea nr. 21 noiembrie 1945, Primăria Constanța a aprobat prelungirea termenului de pe locurile de casă de pe plaja Mamaia, până la 01 decembrie 1947 (fila 25 dosar nr. 2080 al Tribunalului Constanța). Dacă pentru perioada războiului (1941-1945) se reține că ne construcției nu este culpabilă, proprietarul terenului fiind împiedicat de forță majoră să își îndeplinească obligațiile asumate prin contre cauză de înlăturare a răspunderii pentru neexecutarea obligației de a i mai subzistă în perioada următoare, până la apariția Deciziei nr. 2 prin care vânzătorul și-a manifestat voința de a da eficiență pactului de gradul IV.

Se reține că prin Deciziunea nr. 15493 din 21 noiembrie 1945, locale, recunoscând existența, în timpul războiului a unei crize de m construcție, a lucrătorilor specializați în construcția de case, cât și în că este necesară o dezvoltare a construcției de locuințe, au aprobat prelungirea termenului de construire pe locurile de pe plaja Mamaia, cu începere de la data acestei decizii și până la 1 decembrie 1947 și nu au impus interdicții speciale de construire pentru beneficiarii terenurilor dobândite în condițiile mai sus menționate. Legea nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor pentru măsurile necesare apărării țării a fost adoptată ulterior contractului de vânzare-cumpărare din anul 1935, iar cumpărători intrării în vigoare a acestei legi, timp de trei ani, nu au făcut nici un demers pentru a construi pe acest teren.

De altfel, chiar după adoptarea Legii nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare și pentru măsurile necesare apărării ți interzis total și în mod absolut edificarea unor construcții în zona De art. 13 din lege prevăzându-se obligația ca «orice lucrare, construcție pe care un particular ar avea să o facă pe terenul căzând într-o zonă militară, trebuie să fie în prealabil aprobată de Ministerul Apărării Naționale și Aerului și Marinei, care pot impune ca executarea să se facă astfel ca ea să corespundă cerințelor apărării naționale». Ori, în cauză, se reține că reclamanta nu a făcut dovada că autorul ei a fost împiedicat să construiască o casă pe terenul cumpărat sau că, în urma demersurilor efectuate pentru eliberarea autorizației de construcție, i s-au respins cererile de către cele două ministere implicate în realizarea măsurilor necesare apărării țării.

Susținerea apelantei reclamante în sensul că proprietatea asupra în litigiu i-a fost transmisă nu la momentul încheierii contractului de cumpărare - anul 1935, ci după 10 ani - în anul 1945 este lipsită fundament probator. Conform dispozițiilor art. 1295 C. civ., vânzarea este un contract translativ de proprietate. In cazul bunurilor individual determinate efectul translativ se produce în baza contractului de la data încheierii lui, cu excepția cazurilor în care părțile contractante au convenit amânarea transferului proprietății până la împlinirea unui termen sau condiție.

In speță, din analiza clauzelor contractuale nu rezultă ca părțile să fi convenit să amâne transferul dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 437, 27 mp la o dată ulterioară celei la care s-a încheiat contractul vânzare-cumpărare nr. 7 din 19 aprilie 1935. Dimpotrivă din probele administrate în cauză rezultă că autorul reclamantei a fost menționat în anul 1942 în „Tabloul de proprietăți de la Mamaia cu rate restante" pentru lotul nr. 10, careu 11, diferența de preț datorată pentru terenul cumpărat fiind de 6560 lei (fila 46 verso dosar Tribunal Constanța). Din adresa nr. 77 din 23 martie 1999 emisă de Municipiul Constanța, Direcția Patrimoniu, rezultă că în planul cadastral al orașului Constanța, întocmit în anii 1936-1938, registrul de proprietăți pag.

1557, la nr. crt. 15566 este consemnat lotul 10 din careul 11 ca teren neconstruit la acea dată, suprafața de 437,27 mp, ca proprietate B.I. (fila 47). Î nștiințarea de plată a impozitului nr. 421/1951, cât și dovada plății impozitului aferent terenului în suprafață de 437,27 mp (filele 54, 55 dosar fond) pentru perioada 1946-1951 conduce la concluzia că în toată această perioadă s-a recunoscut dreptul de proprietate al autorului reclamantei asupra terenului în litigiu, acesta având posibilitatea să construiască pe acest teren, conform obligației asumate prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 7/1935.

Prin urmare, până la data manifestării de voință a creditorului, de a face ă sancțiunea rezoluțiunii, care a fost exprimată în anul 1958, prin Decizia nr. 22043, autorul reclamantei a avut posibilitatea de a-și executa obligația asumată prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 7/1935, respectiv aceea de a construi o casă de locuit sau o vilă, sancțiunea neexecutării acestei obligații fiind rezoluțiunea de drept a contractului de vânzare-cumpărare, cu consecința reintrării terenului în suprafață de 437,27 mp în patrimoniul vânzătorului.

Așa fiind, terenul în litigiu se găsește în patrimoniul vânzătorului Municipiul Constanța ca urmare a desființării contractului de vânzare- cumpărare încheiat de autorul reclamantei B.I., în anul 1935, pentru nerespectarea de către cumpărător a obligației asumate prin contract și nu ca urmare deposedării abuzive, care să fi fost realizată în mod arbitrar și prin abuz de putere de către stat, sens în care s-a pronunțat în mod constant, în spețe similare și I.C.C.J. (exemplificări: decizia civilă nr. 5680 din 09 octombrie 2008; decizia civilă nr. 6327 din 28 octombrie 2008; decizia civilă nr. 569 din 27 ianuarie 2005; decizia civilă nr. 3213 din 11 octombrie 2000). Î mpotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta B.M.

, solicitând în temeiul art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. modificarea ei în sensul admiterii apelului astfel cum a fost formulat. Criticile aduse hotărârii instanței de apel vizează nelegalitatea ei sub următoarele aspecte: Recurenta susține că instanțele au făcut o greșită interpretare și aplicare a legii. Hotărârile sunt criticabile, susține recurenta, și sub aspectul aprecierii rolului instanței în ceea ce privește verificarea îndeplinirii obligațiilor asumate de părți prin contract, în ceea ce privește pactul comisoriu. Se susține astfel că nici prima instanță, nici instanța de apel nu au stăruit prin toate mijloacele legale pentru aflarea adevărului cu privire la executarea de către părți a obligațiilor asumate prin contract.

O altă critică vizează faptul că expertiza efectuată în cauză nu a fost analizată, și de fapt, cerința culpei debitorului cumpărător în executarea obligației de a construi nu este îndeplinită în cauză. Se mai învederează că faptic prin intrarea în vigoare a Legii nr. 4215/1938 pentru crearea zonelor militare și pentru măsuri necesare apărării țării, zonă unde este situat terenul în litigiu a devenit bază militară, fiind astfel scos din circuitul civil, atrăgând imposibilitatea fortuită de executare a obligației de construire. Examinând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs invocate, a dispozițiilor art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., Înalta Curte reține că recursul este nefondat.

Instanța de apel a examinat cauza prin prisma principiului tantum devolutum quantum apellantum . Astfel instanța de apel raportând la clauzele inserate în Decizia nr. 25/1905, a dat eficiență pactului comisoriu de gradul IV, inserat în baza acordului de voință a părților contractante. Pactul comisoriu de gradul IV este clauza prin care părțile prevăd că în cazul neexecutării obligațiilor, contractul se desființează de plin drept, fără acțiune în justiție și fără nici o altă formalitate prealabilă, nemaifiind necesară nici punerea în întârziere. Ca atare, în condițiile existenței unui pact comisoriu de gradul IV, contractul se desființează imediat ce obligația unei părți nu a fost îndeplinită în termen.

Din perspectiva efectelor pactului comisoriu de gradul IV inserat în Decizia nr. 25/1905, instanța de apel a făcut o legală interpretare și aplicare a legii, nefiind astfel prezent motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Instanța de apel a analizat în vederea aflării adevărului obiectiv prin prisma rolului său activ prevăzut de art. 129 C. proc. civ., toate aspectele învederate de reclamanți raportat la clauza pactului comisoriu sus evocat și la faptul că manifestarea de voință a creditorului de rezoluțiune a actului juridic a fost exprimată prin Decizia nr. 22043/1958. Ca atare, în aceste condiții în care creditorul a optat pentru rezoluțiunea de plin drept, pactul comisoriu de gradul IV a determinat desființarea actului juridic.

Din perspectiva acestor aspecte și a faptului că în cauză operand pactul comisoriu de gradul IV, nu se poate reține existența unei preluări abuzive în sensul dispozițiilor art. 2 din Legea nr. 10/2001. Cum în cauză nu este prezent nici unul din motivele de recurs invocate și nici dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., recursul reclamantei urmează a fi respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta B.M. împotriva deciziei nr. 251 C din 30 septembrie 2009 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, minori și de familie, litigii de muncă și asigurări sociale, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 iunie 2010.