ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3578/2003

Deliberând asupra recursului în anulare declarat de Procurorul

General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție împotriva

deciziei civile nr. 1411 din 5 septembrie 2001 a Curții de Apel Iași și a

deciziei civile nr. 433 din 14 februarie 2001 a Tribunalului Iași, constată următoarele:

Prin acțiunea principală formulată la 20 octombrie S.C.

F. S.A. Iași a chemat în judecată pe R.M., R.D., R.G. și R.A. solicitând evacuarea

acestora “din locuința pe care o ocupă ca urmare a expirării contractului de închiriere”.

În motivarea acțiunii, care a fost înregistrată pe

rolul Judecătoriei Iași cu numărul de dosar 18686/1999, s-a precizat că spațiul

ocupat de pârâți era reprezentat de o cameră situată în “căminul de nefamiliști

nr. C4”.

S-a menționat de asemenea că timp de un an

pârâții au folosit respectiva cameră în baza unui contract de închiriere încheiat

între locatoarea S.C. F. S.A. și R.M. în condițiile în care acesta din urmă fusese

salariatul reclamantei, calitate pe care nu o mai avea la data formulării acțiunii.

În drept acțiunea astfel formulată se întemeia pe dispozițiile

art. 21 din Legea nr. 114/1996.

La 2 februarie 2000 în aceeași cauză a fost formulată

o cerere reconvențională prin care se solicita ca S.C. F. S.A. Iași să fie

obligată “să procedeze la vânzarea camerei nr. 13 din Căminul de nefamiliști C4

situat în Iași “ în favoarea pârâților R.M., R.D., R.G. și R.A.

Prin aceeași cerere reconvențională pârâții au

solicitat ca, “până la definitivarea contractului de vânzare-cumpărare” menționat

- să se stabilească în sarcina S.C. F. S.A. Iași și obligația prelungirii convenției

nr. 322/130 din 1 iunie 1994 având ca obiect închirierea către familia R. a încăperii

care forma obiectul litigiului.

Prin sentința civilă nr. 4736 pronunțată de Judecătoria

Iași la 15 martie 2000 a fost respinsă ca nefondată acțiunea formulată de

reclamanta S.C. F. S.A. Iași și s-a admis “cererea reconvențională formulată de

pârâții-reclamanți”.

Ca urmare S.C. F. S.A. Iași a fost obligată “să încheie

cu pârâții reclamanți un contract” având ca obiect vânzarea către R.M., R.D., R.G.

și R.A. a “imobilului locuit de aceștia, situat în Iași.

Apelul făcut ulterior de reclamanta S.C. F. S.A. Iași împotriva

acestei sentințe a fost admis prin decizia civila nr. 433 pronunțată de

Tribunalul Iași la 14 februarie 2001 în dosarul nr. 8710/2000, iar recursurile declarate

în cauză atât de reclamanta-parată S.C. F. S.A. Iași cât și de pârâții-reclamanți

R.M., R.D., R.G. și R. A. au fost respinse prin decizia civilă nr. 1411 pronunțată

de Curtea de Apel Iași la 5 septembrie 2001 în dosarul nr. 2055/2001.

Pentru a pronunța aceste hotărâri instanța de apel și

cea de recurs au reținut în principal că, fiind doar o “cameră” situată într-un

“cămin” , spațiul aflat în litigiu nu constituie “o unitate de sine stătătoare”

relevându-se în același sens și lipsa unor dependințe aferente acelei camere.

În raport cu aceste împrejurări s-a

considerat că spațiul menționat nu are caracteristicile unei locuințe în sensul

definiției legale prevăzute de art. 2 din Legea nr. 61/1990.

S-a reținut de asemenea că această

prevedere legală are caracter imperativ și că încălcarea ei prin vânzarea ca locuință

a spațiului în litigiu este de natură a lipsi de validitate actul juridic

astfel încheiat.

În acest context s-a apreciat ca fiind

lipsit de eficiență juridică “faptul că printr-o hotărâre a Adunării Generale a

Acționarilor S.C. F. S. A. a fost avizată propunerea consiliului de administrație

de a proceda la vânzarea camerelor din căminele de nefamiliști”.

În motivarea deciziei pronunțate în recurs

au fost înlăturate și argumentele aduse de S.C. F. S. A. în susținerea cererii

sale de evacuare a pârâților R.M., R.D., R.G. și R.A. reținându-se că după împlinirea

termenului până la care fusese încheiat contractul de închiriere aceștia au

continuat să folosească spațiul în litigiu și să efectueze plăți, acceptate de

reclamantă, cu titlu de chirie astfel încât în cauză a operat o reînnoire “fără

termen” a locațiunii.

La 2 septembrie 2002, în temeiul art. 330 pct. 2 C.

proc. civ., Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție

a declarat recurs în anulare împotriva deciziei civile nr. 1411 din 5 septembrie

2001 a Curții de Apel Iași și a deciziei civile nr. 433 din 14 februarie 2001 a

Tribunalului Iași, cauza fiind înregistrată pe rolul secției civile a Curții

Supreme de Justiție cu numărul de dosar 3837/2002.

În motivarea recursului în anulare s-a susținut în esență

că deciziile pronunțate în apel și în recurs sunt criticabile deoarece au fost

date cu încălcarea prevederilor Legii nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992 care

le confereau lui R.M. și familiei sale dreptul de a cumpăra spațiul aflat în

litigiu.

S-a subliniat de asemenea că, potrivit actelor normative

amintite ca și a înscrisurilor doveditoare depuse în dosar și care atestau că

Adunarea Generală a Acționarilor S.C. F. S.A. Iași a decis vânzarea către chiriași

a spațiilor din “Căminul de nefamiliști nr. C4” aflate în patrimoniul reclamantei,

este nelegal, arbitrar și abuziv refuzul acesteia de a recunoaște legitimitatea

demersurilor familiei R. în vederea încheierii unui asemenea act juridic.

Prin întâmpinarea formulată intimata S.C. F. S.A. Iași

a solicitat respingerea recursului în anulare pentru considerente similare

celor avute în vedere de către instanțele de apel și respectiv de recurs.

În ceea ce îi privește intimații R.M., R.D., R.G. și R.

A. nu s-au prezentat în fața acestei Curți și nici nu și-au făcut cunoscut în

scris punctul de vedere referitor la recursul în anulare.

Având a se pronunța asupra recursului în anulare

Curtea reține că instanța de recurs a dat o corectă interpretare materialului

probatoriu și situației de fapt reflectate de acesta atunci când a conchis că în

speță a operat o tacită reînnoire a contractului de închiriere pe care

reclamanta l-a încheiat la 1 iunie 1994 cu R.M. în condițiile în care acesta

era salariatul său.

Este de asemenea justificată aprecierea

potrivit căreia această tacită relocațiune a profitat în egală măsură și

celorlalți pârâți expres menționați ca membrii de familie în cuprinsul

contractului de închiriere al cărui înscris constatator a fost depus în copie în

dosarul de fond.

De altfel nu numai argumentele de fapt avute în vedere

de instanța de recurs operează în sensul arătat ci și prevederile art. 1437 C.

civ. care în speță, pe lângă efectele de ordin locativ,  le conferă pârâților vocația

de a se prevala de dispozițiile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 pentru a

solicita cumpărarea spațiului aflat în litigiu.

În această ordine de idei este observat că în dosarul

de apel a fost depusă în copie o primă Hotărâre emisă de Adunarea Generală a Acționarilor

(AGA) S.C. F. S.A. sub numărul 30 din 29 iunie 1999 prin care se luau unele măsuri

organizatorice statuându-se în principiu ca “după stabilirea prețurilor vânzarea

camerelor din cămine se va face către chiriașii salariați” ai reclamantei.

Aceasta a fost urmată însă de o altă Hotărâre AGA având

nr. 85 din 30 iulie 1999 depusă în dosarul de fond și prin care s-a aprobat

“propunerea consiliului de administrație de a se proceda la vânzarea, în

temeiul Legii nr. 85/1992 a camerelor din căminele de nefamiliști C4, C5 și

C6”.

Prin acest nou act s-a specificat că spațiile menționate

pot fi cumpărate de care “salariați sau fost salariați ai societății”.

Ca urmare prin cererea înregistrată în evidențele S.C.

F. S.A. Iași cu numărul 1172 din 18 august 1999, înscris aflat în dosarul de

recurs, R.M. și-a exprimat în mod expres intenția de a cumpăra spațiul pe care îl

ocupa în calitate de chiriaș.

În legătură cu probele amintite, la care se adăuga și

alte înscrisuri precum și un interogatoriu luat de reclamanta pârâtului R.M. -

Curtea constată că acestea au fost de natură a clarifica pe deplin situația de

fapt.

De asemenea este de reținut că soluțiile diferite pronunțate

de către instanța de fond pe de-o parte și de către instanțele care au judecat

apelul și recursurile pe de alta iși au originea mai cu seamă în modul diferit

de interpretare și aplicare a prevederilor art. 2 din Legea nr. 61/1990 care

conțin o definiție legală a locuinței.

În ceea ce le privește instanța de apel și cea de

recurs au apreciat că în măsura în care în speță nu sunt întrunite una sau mai

multe elemente ale respectivei definiții vânzarea spațiului aflat în litigiu ar

fi în mod imperativ interzisă.

O asemenea interpretare este greșita în primul rând

pentru că nu ia în considerare faptul că spațiul menționat făcea parte din

patrimoniul reclamantei și că prin urmare S.C. F. S.A. Iași putea dispune liber

de acel bun în calitatea sa de proprietară.

În contextul arătat Hotărârea AGA nr. 85 din 20 iulie 1999

de extindere a aplicabilității regimului juridic al Legii nr. 85/1992 - nu însă

și a art. 2 din Legea nr. 61/1990 - cu privire la spațiile din căminele de nefamiliști,

în vederea vânzării lor, constituie de asemenea o exercitare a dreptului de

dispoziție menționat.

După cum s-a subliniat mai sus această opțiune a

reclamantei a constituit și o premisă a exercitării de către pârâți a

drepturilor recunoscute în favoarea lor acceptând oferta de vânzare către ei a spațiului

pe care îl ocupau în calitate de chiriași.

De altfel aceste aspecte au fost avute în

vedere de instanța de fond pentru a obliga pe S.C. F. S.A. Iași să procedeze la

vânzarea spațiului litigios către pârâți.

Soluțiile contrare pronunțate în apel și în

recurs intră prin urmare sub incidența art. 330 C. proc. civ. justificând admiterea

recursului în anulare și aplicarea în cauză a prevederilor art. 330

2

și respectiv art. 299 și urm. C. proc. civ.

Potrivit dispozițiilor art. 314 C. proc.

civ., în cazurile în care împrejurările de fapt au fost pe deplin stabilite,

Curtea Supremă de Justiție hotărăște asupra fondului pricinii, iar casarea hotărârii

sau hotărârilor atacate se dispune numai în scopul aplicării corecte a legii.

Ținând seama ca în speță sunt întrunite condițiile

prevăzute de această normă procedurală, urmează ca prin admiterea recursului în

anulare să se caseze deciziile pronunțate de către instanța de apel și cea de

recurs, cu consecința menținerii sentinței care este temeinică și legală.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul in anulare declarat de

Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție împotriva

deciziei civile nr. nr. 1411 din 5 septembrie 2001 a Curții de Apel Iași și a

deciziei civile nr. 433 din 14 februarie 2001 a Tribunalului Iași pe care le

casează.

Menține sentința civilă nr. 4736 din 15

martie 2000 a Judecătoriei Iași.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 23 septembrie 2003.