ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3332/2009

Deliberând asupra recursului de față, din actele și lucrările dosarului, constată următoarele: Reclamanta SC C.C. SA Buzău l-a chemat în judecată pe pârâtul O.S. și a solicitat ca prin sentința care se va pronunța să fie obligat la plata chiriei restante și a utilităților pentru apartamentul pe care îl ocupă și să se dispună evacuarea din spațiul de locuit pe care îl ocupă. Cererea a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău care, prin sentința nr. 5333 din 2 noiembrie 2005, și-a declinat competența în favoarea Tribunalului Buzău, secția comercială. Soluționând litigiul, Tribunalul, ca instanță investită în urma declinării competenței, a pronunțat sentința nr. 465 din 11 mai 2006 prin care a admis acțiunea, l-a obligat pe pârât la plata sumei de 1.676,80 Ron reprezentând lipsă de folosință și a dispus evacuarea acestuia din spațiu.

Instanța a reținut în considerentele sentinței că pârâtul deține spațiul fără un titlu valabil și că datorează lipsa de folosință în cuantumul chiriei stabilită pentru suprafața de locuit. Sentința nr. 465 din 11 mai 2006 a fost desființată de Curtea de Apel Ploiești care a trimis cauza pentru rejudecare în fond stabilind că spațiul este ocupat nu numai de O.S. ci și de O.G., O.V. și O.N., iar acțiunea trebuie să se judece și în contradictoriu cu aceste persoane. În consecință, prin decizia nr. 219 din 19 octombrie 2006, apelul declarat de O.S. a fost admis, a fost desființată sentința nr. 465/2006 pronunțată de Tribunalul Buzău iar cauza a fost trimisă pentru rejudecare la aceeași instanță.

În rejudecare, Tribunalul Buzău, secția comercială, a admis în parte acțiunea, a dispus evacuarea pârâților din spațiul pe care îl ocupa fără drept și i-a obligat în solidar la plata sumei de 3.800 lei reprezentând lipsa de folosință a spațiului. Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut că reclamanta SC C.C. SA este proprietara Căminului de nefamiliști, că pârâtul a avut atribuit contractul de locațiune ca accesoriu al contractului de muncă și că din anul 1987 acesta a continuat să locuiască în spațiul închiriat fără să plătească chiria. Apărările pârâților potrivit cărora reclamanta este obligată să asigure locațiunea întrucât contractul de închiriere a fost prelungit în temeiul Legii nr. 114/1996 au fost înlăturate pentru motivul că din anul 1996, pârâții au continuat să locuiască în spațiu, că locațiunea a fost prelungită conform Legii nr. 17/1994 și O.U.G.

nr. 40/1999 cu încă 5 ani, iar pârâtul nu s-a prezentat să încheie contract de închiriere cu noul proprietar continuând să locuiască în spațiu fără să achite folosința acestuia. În temeiul prerogativelor calității de proprietar, instanța a stabilit că reclamanta are capacitate deplină de dispoziție asupra spațiului pe care îl deține, și că pârâții refuză să încheie contract în condițiile impuse de proprietar, context în care cererea de evacuare a fost considerată ca fiind întemeiată. Împotriva sentinței nr. 374 din 20 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Buzău au declarat apel pârâții O.S., O.G., O.V. și O.N., criticând soluția pentru motive de netemeinicie și nelegalitate. În esență, s-a susținut că instanța a reținut în mod greșit faptul că locuiesc fără titlu în spațiu în condițiile în care au contract încheiat încă din anul 1986, că au achitat chiria (pe care au depus-o la C.E.C.

întrucât a fost refuzată primirea acesteia) și că instanța a stabilit situația de fapt fără să fie investită cu verificarea titlului pe care l-a apreciat ca nefiind valabil. După analiza criticilor formulate de pârâți împotriva sentinței fondului, Curtea de Apel Ploiești, prin decizia nr. 198 din 20 octombrie 2008, a respins, ca nefondat, apelul. Curtea a reținut că, în speță, nu sunt aplicabile prevederile art. 1410, 1441, 1446 alin. (2), art. 942 și 970 C. civ., întrucât între părți nu mai există contract de locațiune că acesta a fost un accesoriu al contractului de muncă încheiat în anul 1986 și că valabilitatea acestuia a expirat încă din anul 1987. A mai reținut Curtea că, în cauză, nu poate fi vorba de respectarea locațiunii întrucât contractul de închiriere al pârâților încetase prin încetarea contractului de muncă, înainte ca reclamanta să cumpere spațiul.

În privința rezilierii s-a stabilit de către instanța de apel că aceasta este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului însă, în speță, nu mai există contract valabil, spațiul fiind ocupat fără titlu. În fine, s-a reținut și faptul că între părți au mai existat litigii, iar pârâtul O.S. și-a luat angajament de plată a datoriilor restante astfel că nu s-au pus în executare sentințele de evacuare. Împotriva deciziei nr. 198 din 20 octombrie 2008 au declarat recurs pârâții O.S., O.G., O.V. și O.N. în temeiul motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 6, 7, 9 C. proc. civ. În argumentarea acestor motive recurenții au susținut că prin soluțiile pronunțate s-a încălcat principiul relativității efectelor contractului față de succesorii părților, că deși din anul 1987 recurentul O.S.

nu a mai fost salariat la A.C.M. ci a fost transferat în interes de serviciu, vechiul proprietar a respectat locațiunea. De asemenea, s-au invocat dispozițiile art. 1441 C. civ. și 1439 C. civ., pentru a se susține că și în continuare contractul de locațiune încheiat cu A.C.M. este în vigoare iar noul proprietar este obligat să respecte locațiunea. Autorii recursului au mai susținut că nu a fost investită instanța cu un capăt de cerere privind rezilierea și că simpla neplată a chiriei fără reziliere nu conduce la încetarea raporturilor de locațiune. Este nelegală, în opinia recurenților, soluția Curții de Apel potrivit motivului prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., pentru că a motivat respingerea apelului reținând că între părți au mai existat litigii care au avut ca obiect, evacuarea pârâtului apelant din spațiul în discuție.

Recurenții au considerat că referirea la sentința nr. 9230/2001 este contradictorie întrucât nu sesizează că și în cauza de față mai întâi s-a reținut existența unor raporturi de locațiune pentru ca apoi să se constate lipsa titlului. Instanțele, potrivit recurenților nu au sesizat că între părți există neînțelegeri cu privire la încheierea unui nou contract de închiriere în care proprietarul impune noi clauze chiriașului. Tot greșit, consideră recurenții, s-a reținut că au ocupat spațiul fără titlu valabil deși instanța nu a fost investită să se pronunțe pe această situație de fapt. Au subliniat recurenții că nu au fost de rea credință în privința plății chiriei întrucât sumele datorate au fost depuse prin somațiile dresate de executorul judecătoresc.

În consecință, în temeiul acestor motive recurenții au solicitat admiterea recursului și, în fond, respingerea acțiunii. Recursul este nefondat. 1. Cercetarea fondului este un element esențial pentru exercitarea controlului de legalitate întrucât situația de fapt corect determinată constituie fundamentul aplicării dispozițiilor legale. Din acest punct de vedere care vizează stabilirea situației de fapt în raport de împrejurările cauzei este de observat că în soluționarea apelului, Curtea nu a observat că drepturile locative ale recurenților au făcut obiectul altor litigii care s-au soluționat irevocabil, iar în cuprinsul considerentelor s-au dat dezlegări care nu au fost avute în vedere în soluționarea acestui litigiu.

Astfel, era de observat că prin sentința pronunțată în anul 2001, s-a statuat asupra locațiunii și a legăturii de accesorialitate față de contractul de muncă, stabilindu-se că în temeiul Legii nr. 17/1994 și a O.U.G. nr. 40/1999 a operat prelungirea locațiunii chiar dacă nu mai era în ființă contractul de muncă. Totodată, trebuia observat faptul că prin sentința nr. 9230/2001 s-a dispus și evacuarea recurentului din spațiul pe care îl deține cu titlu de locuință, iar intimata nu a pus sentința în executare.

Nu mai puțin era de observat că un alt litigiu s-a purtat în anul 2003 între aceleași părți pentru plata chiriei prin care s-a reținut că între părți nu s-a perfectat contractul de închiriere, din cauza măsurilor luate de reclamantă de diferențiere a cotelor de întreținere după cum locatarii erau salariați sau terți, pârâtul încadrându-se în această ultima categorie și, în fine, că prin sentința nr. 4333 din 17 septembrie 2003 s-a luat act de renunțare la judecata capătului de cerere privind evacuarea.

Toate aceste demersuri în instanță converg spre recunoașterea drepturilor locative care nu pot fi ignorate astfel că instanțele în mod greșit au determinat situația de fapt pornind de la situația locațiunii aferentă anului 1986. În contextul arătat, cercetarea fondului presupune luarea în examinare a tuturor elementelor care ar putea duce la stabilirea situației de fapt pornind de la recunoașterea calității de chiriaș și nu în ultimul rând de la faptul că raporturile juridice de locațiunea au existat între părțile în proces. Având în vedere că nu au fost lămurite toate împrejurările de fapt, întrucât instanțele au pornit în analiza lor de la alte momente și împrejurări în legătură cu locațiunea, motiv care vizează nelegalitatea prevăzută de art. 304 alin. (7) C. proc.

civ., raportată la art. 314 C. proc. civ., decizia recurată va fi desființată iar cauza trimisă pentru rejudecare. 2. Instanța de trimitere va avea în vedere în soluționarea aspectelor de fond, principiile care guvernează convențiile, precum și faptul că în cauză s-a propus încheierea contractului de închiriere de către noul proprietar, că negocierea clauzelor este de esența convențiilor și, în fine, că recunoașterea unui drept locativ nu poate fi perpetuă. 3. Este greșit punctul de vedere exprimat în critica referitoare la faptul că instanța s-a pronunțat asupra a ceea ce nu s-a cerut întrucât, de principiu, analiza existenței unui titlu locativ valabil revine instanței atunci când se solicită evacuarea.

Recunoașterea locațiunii în fapt și comportarea părților ca locator și locatar nu echivalează cu existența înscrisului care legitimează folosința temporară a unui spațiu. În aceeași ordine de idei dacă părțile sau legea n-au determinat durata locațiunii, convenția, indiferent de forma în care s-a încheiat, ia sfârșit prin denunțare unilaterală așa încât ocuparea nelegală a spațiului se analizează în funcție de conduita părților în raportul de locațiune. Recurenții și-au invocat și buna-credință în relația de locațiune care se deduce în opinia lor din faptul că au făcut plata chiriei (depusă la C.E.C.) numai că asupra bunei-credințe urmează să se pronunțe instanța de trimitere, ținând seama și de ce s-a statuat prin celelalte sentințe pronunțate în cauză cât și de conduita față de solicitarea de a se încheia un contract de locațiune cu noul proprietar cu clauze ferme în legătură cu spațiul ocupat și cu plata chiriei.

Se va verifica și dacă există poziția de refuz a încheierii contractului manifestată cu scopul de a impune partenerului contractual proprietar al spațiului o anume conduită, ceea ce nu ar putea constitui bună-credință în negocierea și finalizarea acesteia prin încheierea unui contract de locațiune. Celelalte susțineri ale recurenților deși trimit la anumite dispoziții legale care vizează locațiunea nu vor fi analizate întrucât exprimă păreri proprii în legătură cu rezilierea și obligațiile derivând din contractele sinalagmatice care nu sunt la obiect. În fine, în fața instanței de trimitere se vor depune dovezi privind plata la zi a tuturor obligațiilor aferente locațiunii. În consecință, față de cele ce preced conform art. 312 alin. (5) C. proc.

civ., recursul se va admite conform dispozitivului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâții O.S., O.G., O.V. și O.N. împotriva deciziei nr. 198 din 20 octombrie 2008 a Curții de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, pe care o casează și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 11 decembrie 2009.