ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3332/2009

Deliberând asupra recursului de față, din

actele și lucrările dosarului, constată următoarele:

Reclamanta

SC C.C. SA Buzău l-a chemat în judecată pe pârâtul O.S.

și a solicitat ca prin sentința care se va pronunța să fie obligat la plata

chiriei restante și a utilităților pentru apartamentul pe care îl ocupă și să

se dispună evacuarea din spațiul de locuit pe care îl ocupă. Cererea a fost

înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău care, prin sentința nr. 5333 din 2

noiembrie 2005, și-a declinat competența în favoarea Tribunalului Buzău, secția

comercială.

Soluționând litigiul, Tribunalul, ca instanță

investită în urma declinării competenței, a pronunțat sentința nr. 465 din 11

mai 2006 prin care a admis acțiunea, l-a obligat pe pârât la plata sumei de 1.676,80

Ron reprezentând lipsă de folosință și a dispus evacuarea acestuia din spațiu.

Instanța a reținut în considerentele sentinței că pârâtul deține spațiul fără

un titlu valabil și că datorează lipsa de folosință în cuantumul chiriei

stabilită pentru suprafața de locuit. Sentința nr. 465 din 11 mai 2006 a fost desființată de Curtea de Apel Ploiești care a trimis cauza pentru rejudecare în fond

stabilind că spațiul este ocupat nu numai de O.S. ci și de O.G., O.V. și O.N.,

iar acțiunea trebuie să se judece și în contradictoriu cu aceste persoane.

În consecință, prin decizia nr. 219 din 19

octombrie 2006, apelul declarat de O.S. a fost admis, a fost desființată sentința

nr. 465/2006 pronunțată de Tribunalul Buzău iar cauza a fost trimisă pentru

rejudecare la aceeași instanță.

În rejudecare, Tribunalul Buzău, secția

comercială, a admis în parte acțiunea, a dispus evacuarea pârâților din spațiul

pe care îl ocupa fără drept și i-a obligat în solidar la plata sumei de 3.800

lei reprezentând lipsa de folosință a spațiului.

Pentru a pronunța această sentință,

tribunalul a reținut că reclamanta SC C.C. SA este proprietara Căminului de

nefamiliști, că pârâtul a avut atribuit contractul de locațiune ca accesoriu al

contractului de muncă și că din anul 1987 acesta a continuat să locuiască în

spațiul închiriat fără să plătească chiria. Apărările pârâților potrivit cărora

reclamanta este obligată să asigure locațiunea întrucât contractul de

închiriere a fost prelungit în temeiul Legii nr. 114/1996 au fost înlăturate

pentru motivul că din anul 1996, pârâții au continuat să locuiască în spațiu,

că locațiunea a fost prelungită conform Legii nr. 17/1994 și O.U.G. nr. 40/1999

cu încă 5 ani, iar pârâtul nu s-a prezentat să încheie contract de închiriere

cu noul proprietar continuând să locuiască în spațiu fără să achite folosința

acestuia.

În temeiul prerogativelor calității de

proprietar, instanța a stabilit că reclamanta are capacitate deplină de

dispoziție asupra spațiului pe care îl deține, și că pârâții refuză să încheie

contract în condițiile impuse de proprietar, context în care cererea de evacuare

a fost considerată ca fiind întemeiată.

Împotriva sentinței nr. 374 din 20 martie

2008 pronunțată de Tribunalul Buzău au declarat apel pârâții O.S., O.G., O.V. și

O.N., criticând soluția pentru motive de netemeinicie și nelegalitate. În

esență, s-a susținut că instanța a reținut în mod greșit faptul că locuiesc

fără titlu în spațiu în condițiile în care au contract încheiat încă din anul

1986, că au achitat chiria (pe care au depus-o la C.E.C. întrucât a fost

refuzată primirea acesteia) și că instanța a stabilit situația de fapt fără să

fie investită cu verificarea titlului pe care l-a apreciat ca nefiind valabil.

După analiza criticilor formulate de pârâți

împotriva sentinței fondului, Curtea de Apel Ploiești, prin decizia nr. 198 din

20 octombrie 2008, a respins, ca nefondat, apelul. Curtea a reținut că, în

speță, nu sunt aplicabile prevederile art. 1410, 1441, 1446 alin. (2), art. 942

și 970 C. civ., întrucât între părți nu mai există contract de locațiune că

acesta a fost un accesoriu al contractului de muncă încheiat în anul 1986 și că

valabilitatea acestuia a expirat încă din anul 1987. A mai reținut Curtea că, în cauză, nu poate fi vorba de respectarea locațiunii întrucât

contractul de închiriere al pârâților încetase prin încetarea contractului de

muncă, înainte ca reclamanta să cumpere spațiul. În privința rezilierii s-a

stabilit de către instanța de apel că aceasta este o sancțiune a neexecutării

culpabile a contractului însă, în speță, nu mai există contract valabil,

spațiul fiind ocupat fără titlu. În fine, s-a reținut și faptul că între părți

au mai existat litigii, iar pârâtul O.S. și-a luat angajament de plată a

datoriilor restante astfel că nu s-au pus în executare sentințele de evacuare.

Împotriva deciziei nr. 198 din 20 octombrie 2008

au declarat recurs pârâții O.S., O.G., O.V. și O.N. în temeiul motivelor de

nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 6, 7, 9 C. proc. civ.

În argumentarea acestor motive recurenții au

susținut că prin soluțiile pronunțate s-a încălcat principiul relativității

efectelor contractului față de succesorii părților, că deși din anul 1987

recurentul O.S. nu a mai fost salariat la A.C.M. ci a fost transferat în

interes de serviciu, vechiul proprietar a respectat locațiunea.

De asemenea, s-au invocat dispozițiile art. 1441

C. civ. și 1439 C. civ., pentru a se susține că și în continuare contractul de

locațiune încheiat cu A.C.M. este în vigoare iar noul proprietar este obligat

să respecte locațiunea. Autorii recursului au mai susținut că nu a fost investită

instanța cu un capăt de cerere privind rezilierea și că simpla neplată a

chiriei fără reziliere nu conduce la încetarea raporturilor de locațiune.

Este nelegală, în opinia recurenților,

soluția Curții de Apel potrivit motivului prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc.

civ., pentru că a motivat respingerea apelului reținând că între părți au mai

existat litigii care au avut ca obiect, evacuarea pârâtului apelant din spațiul

în discuție. Recurenții au considerat că referirea la sentința nr. 9230/2001

este contradictorie întrucât nu sesizează că și în cauza de față mai întâi s-a

reținut existența unor raporturi de locațiune pentru ca apoi să se constate

lipsa titlului. Instanțele, potrivit recurenților nu au sesizat că între părți

există neînțelegeri cu privire la încheierea unui nou contract de închiriere în

care proprietarul impune noi clauze chiriașului. Tot greșit, consideră

recurenții, s-a reținut că au ocupat spațiul fără titlu valabil deși instanța nu

a fost investită să se pronunțe pe această situație de fapt. Au subliniat recurenții

că nu au fost de rea credință în privința plății chiriei întrucât sumele

datorate au fost depuse prin somațiile  dresate de executorul judecătoresc.

În consecință, în temeiul acestor motive recurenții

au solicitat admiterea recursului și, în fond, respingerea acțiunii.

Recursul este nefondat.

esențial pentru exercitarea controlului de legalitate întrucât situația de fapt

corect determinată constituie fundamentul aplicării dispozițiilor legale.

Din acest punct de vedere care vizează

stabilirea situației de fapt în raport de împrejurările cauzei este de observat

că în soluționarea apelului, Curtea nu a observat că drepturile locative ale

recurenților au făcut obiectul altor litigii care s-au soluționat irevocabil,

iar în cuprinsul considerentelor s-au dat dezlegări care nu au fost avute în vedere

în soluționarea acestui litigiu.

Astfel, era de observat că prin sentința

pronunțată în anul 2001, s-a statuat asupra locațiunii și a legăturii de

accesorialitate față de contractul de muncă, stabilindu-se că în temeiul Legii nr.

17/1994 și a O.U.G. nr. 40/1999 a operat prelungirea locațiunii chiar dacă nu

mai era în ființă contractul de muncă. Totodată, trebuia observat faptul că

prin sentința nr. 9230/2001 s-a dispus și evacuarea recurentului din spațiul pe

care îl deține cu titlu de locuință, iar intimata nu a pus sentința în executare.

Nu mai puțin era de observat că un alt litigiu s-a purtat în anul 2003 între

aceleași părți pentru plata chiriei prin care s-a reținut că între părți nu s-a

perfectat contractul de închiriere, din cauza măsurilor luate de reclamantă de

diferențiere a cotelor de întreținere după cum locatarii erau salariați sau

terți, pârâtul încadrându-se în această ultima categorie și, în fine, că prin

sentința nr. 4333 din 17 septembrie 2003 s-a luat act de renunțare la judecata

capătului de cerere privind evacuarea.

Toate aceste demersuri în instanță converg

spre recunoașterea drepturilor locative care nu pot fi ignorate astfel că instanțele

în mod greșit au determinat situația de fapt pornind de la situația locațiunii

aferentă anului 1986.

În contextul arătat, cercetarea fondului

presupune luarea în examinare a tuturor elementelor care ar putea duce la

stabilirea situației de fapt pornind de la recunoașterea calității de chiriaș

și nu în ultimul rând de la faptul că raporturile juridice de locațiunea au

existat între părțile în proces.

Având în vedere că nu au fost lămurite toate

împrejurările de fapt, întrucât instanțele au pornit în analiza lor de la alte

momente și împrejurări în legătură cu locațiunea, motiv care vizează nelegalitatea

prevăzută de art. 304 alin. (7) C. proc. civ., raportată la

art. 314 C. proc. civ., decizia recurată va

fi desființată iar cauza trimisă pentru rejudecare.

soluționarea aspectelor de fond, principiile care guvernează convențiile,

precum și faptul că în cauză s-a propus încheierea contractului de închiriere

de către noul proprietar, că negocierea clauzelor este de esența convențiilor

și, în fine, că recunoașterea unui drept locativ nu poate fi perpetuă.

critica referitoare la faptul că instanța s-a pronunțat asupra a ceea ce nu s-a

cerut întrucât, de principiu, analiza existenței unui titlu locativ valabil

revine instanței atunci când se solicită evacuarea.

Recunoașterea locațiunii în fapt și comportarea

părților ca locator și locatar nu echivalează cu existența înscrisului care legitimează

folosința temporară a unui spațiu.

În aceeași ordine de idei dacă părțile sau

legea n-au determinat durata locațiunii, convenția, indiferent de forma în care

s-a încheiat, ia sfârșit prin denunțare unilaterală așa încât ocuparea nelegală

a spațiului se analizează în funcție de conduita părților în raportul de locațiune.

Recurenții și-au invocat și buna-credință în relația

de locațiune care se deduce în opinia lor din faptul că au făcut plata chiriei

(depusă la C.E.C.) numai că asupra bunei-credințe urmează să se pronunțe

instanța de trimitere, ținând seama și de ce s-a statuat prin celelalte

sentințe pronunțate în cauză cât și de conduita față de solicitarea de a se

încheia un contract de locațiune cu noul proprietar cu clauze ferme în legătură

cu spațiul ocupat și cu plata chiriei.

Se va verifica și dacă există poziția de

refuz a încheierii contractului manifestată cu scopul de a impune partenerului

contractual proprietar al spațiului o anume conduită, ceea ce nu ar putea

constitui bună-credință în negocierea și finalizarea acesteia prin încheierea

unui contract de locațiune.

Celelalte susțineri ale recurenților deși

trimit la anumite dispoziții legale care vizează locațiunea nu vor fi analizate

întrucât exprimă păreri proprii în legătură cu rezilierea și obligațiile derivând

din contractele sinalagmatice care nu sunt la obiect.

În fine, în fața instanței de trimitere se

vor depune dovezi privind plata la zi a tuturor obligațiilor aferente locațiunii.

În consecință, față de cele ce preced conform

art. 312 alin. (5) C. proc. civ., recursul se va admite conform dispozitivului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâții

O.S., O.G., O.V. și O.N. împotriva deciziei nr.

198 din 20 octombrie 2008 a Curții de Apel Ploiești, secția comercială și de

contencios administrativ și fiscal, pe care o casează și trimite cauza spre

rejudecare aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 11

decembrie 2009.