ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5858/2005

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată

următoarele:

Prin cererea înregistrată la 18

iunie 2003, reclamanții S.A.M., S.R., C.D., C.I., M.S., M.V., B.T., T.G.N., M.M.,

M.C., S.D., B.M., B.D., O.M., O.G., P.G.D., P.V., P.I., P.E., K.E., B.D.A., D.B.,

G.M., G.V., M.M., M.S.M., T.G. și T.V.C. au chemat în judecată pe pârâta SC N. SA,

solicitând obligarea pârâtei la încheierea cu reclamanții a contractului de

închiriere pe termen de 5 ani privind camera pe care o ocupă fiecare dintre ei

în căminul de nefamiliști situat în Cluj-Napoca, sau în caz contrar, să se

pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de închiriere.

Se invocă în drept prevederile O.U.G.

nr. 40/1999.

În motivarea cererii, reclamanții au

arătat că locuiesc în imobil în baza contractelor de închiriere încheiate cu

pârâta, care au expirat la data de 31 decembrie 2002, pârâta a refuzat

prelungirea acestor contracte, dar a încheiat cu ei în perioada 11 februarie

2003-17 martie 2003 contracte de închiriere pentru o perioadă nedeterminată, în

cuprinsul cărora s-a prevăzut posibilitatea proprietarului de a rezilia

unilateral contractul cu un preaviz de 30 de zile.

Prevalându-se de contractele de

închiriere încheiate nelegal, la 22 mai 2003 pârâta a înștiințat în scris pe

reclamanți că în termen de 30 de zile de la primirea adresei contractele de închiriere

încetează pentru că pârâta pune în vânzare imobilul și persoanele fizice care

nu vor cumpăra camera ocupată sunt somate să o evacueze în 5 zile de la

expirarea preavizului de 30 de zile, fiind astfel încălcate condițiile de

vânzare prevăzute în O.U.G. nr. 40/1999.

Pârâta a formulat cerere

reconvențională prin care a solicitat instanței să constate încetarea

contractelor de închiriere privind pe reclamanți și familiile lor, mai puțin C.D.,

și să dispună evacuarea acestora, întrucât la data de 30 iunie 2003 a expirat

contractul de 30 de zile conform contractelor de închiriere și camerele fiind

ocupate fără titlu locativ.

Prin sentința civilă nr. 9144 din 22

octombrie 2003, Judecătoria Cluj-Napoca a admis excepția lipsei calității

procesuale active a reclamanților C.D., C.I., T.G.N. și B.T. și a respins

excepția puterii lucrului judecat față de sentința civilă nr. 4270/1998

pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca.

S-a respins ca nefondată acțiunea

introdusă de ceilalți reclamanți.

S-a admis acțiunea reconvențională

formulată de pârâtă și s-a dispus evacuarea pârâților reconvenționali din

imobilul situat în Cluj-Napoca.

Au fost obligați pârâții

reconvenționali să plătească reclamantei suma de 4.950.000 lei cheltuieli de

judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanța a

reținut că în cauză nu sunt incidente prevederile O.U.G. nr. 40/1999 ci

dispozițiile art. 969 C. civ., pentru că reclamanții, încheind contractul de

închiriere pe o durată nedeterminată și cu clauză de reziliere, au renunțat la

beneficiile O.U.G. nr. 40/1999.

Angajamentele încheiate între părți

în 1999 nu pot fi considerate contracte de închiriere, deoarece nu au

specificate suprafața locativă și cuantumul chiriei și în consecință nu puteau

fi prelungite prin efectul Legii nr. 17/1994.

Potrivit art. 1436 alin. (2) C. civ.,

contractul de închiriere încheiat fără menționarea termenului poate fi

denunțat, cu respectarea termenului de preaviz, iar în cauză condiția a fost

respectată, așadar contractul a încetat și este întemeiată cererea

reconvențională privind evacuarea.

Împotriva sentinței au declarat apel

reclamanții B.M., B.D., S.R., S.A.M., M.C., P.I., P.E., T.G., T.V.C., B.D.A., D.B.,

M.S., M.V., P.G.D., P.V., O.G., O.M., G.M., G.V., M.M., M.S.M. și S.D.

Prin decizia civilă nr. 365/A din 18

februarie 2004, Curtea de Apel Cluj, secția civilă, a respins ca nefondat

apelul reclamanților.

În considerentele deciziei s-a

arătat că angajamentele încheiate în 1999 nu pot fi considerate contracte de

închiriere, lipsind suprafața închiriată și suma ce urma a fi plătită cu titlu

de chirie.

Întrucât termenul din angajamente

expira la 31 decembrie 2002, apelanții au cerut intimatei încheierea

contractelor de închiriere pe anul 2003. Ele s-au încheiat pe durată

nedeterminată și în cuprinsul lor s-a stipulat clauza posibilității

proprietarului de a cere rezilierea contractului cu un preaviz de 30 de zile.

În cauză nu sunt incidente

prevederile Legii nr. 17/1994 și ale O.U.G. nr. 40/1999, ci dispozițiile

Codului Civil.

Decizia a fost atacată cu recurs de

reclamanți, care invocă prevederile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.,

susținând că instanța de apel a interpretat greșit actul dedus judecății,

pentru că ei aveau calitatea de chiriași înaintea intrării în vigoare a O.U.G.

nr. 40/1999, chiar dacă situația lor locativă nu era consemnată într-un

contract de închiriere, așadar li se aplică prevederile O.U.G. nr. 40/1999

privind prelungirea contractelor până la 8 aprilie 2004, și este fără efect

juridic stipularea clauzei unilaterale de reziliere din partea proprietarului

în contractul din 2003, pentru că o atare clauză contravine legii.

Emiterea de către intimata-pârâtă a

facturilor pe numele recurenților și pentru luna ianuarie și februarie 2004,

facturi anexate cererii de recurs, înseamnă recunoașterea dreptului lor locativ

și permite concluzia intervenirii tacitei relocațiuni referitor la camerele

ocupate.

Recurenții critică hotărârea dată în

apel și pentru considerentul că în motivarea ei s-a reținut că spațiile ocupate

nu întrunesc cerințele legii pentru a fi calificate drept locuință, întrucât nu

satisfac cerințele de locuit ale unei persoane sau familii.

Spațiile sunt însă folosite de recurenți

de mulți ani, ei nu și-au exprimat nemulțumirea privitor la ele, dimpotrivă,

urmărind validarea dreptului locativ asupra lor, se presupune că acceptă a le

folosi ca locuințe.

Criticile recurenților sunt

neîntemeiate.

Corect a interpretat instanța actul

dedus judecății și a conchis că recurenții nu aveau calitatea de chiriași în baza

„angajamentului încheiat în 1999. Din cuprinsul înscrisului lipsește acordul

părților și mențiunile privind suprafața locativă și dotările acesteia, ca și

valoarea chiriei lunare, regulile de modificare ale acesteia și modul de plată,

obligațiile părților, adică acele elemente ale contractului pe care art. 21 din

Legea locuinței nr. 114/1996, în vigoare la începerea locațiunii, le pretinde

expres a fi consemnate prin contract scris”.

Prevederile O.U.G. nr. 40/1999,

reglementând prelungirea și reînnoirea contractelor de închiriere în ipoteza

schimbării proprietarilor pe parcursul derulării locațiunii, a avut în vedere

numai chiriașii a căror contracte au fost legal încheiate, pentru că numai

pentru aceștia a operat prorogarea legală.

Recurenții au încheiat în anul 2003

un contract de închiriere cu intimata, pe durată nedeterminată, în care

proprietara a stipulat clauza denunțării contractului cu un preaviz de 30 de

zile.

Contractul a fost semnat de

recurenți, a exprimat voința acestora și nu s-a dovedit că a existat vreun

viciu de consimțământ iar în temeiul principiului libertății de voință,

inserarea clauzei denunțării contractului este la latitudinea părților, fără a

contraveni vreunei norme imperative prohibitive în acest sens.

Intimata a respectat termenul de

preaviz și emiterea facturii pe numele recurenților pentru chiria pe luna

ianuarie și februarie 2004, nu are semnificația tacitei relocațiuni, întrucât

după expirarea termenului de preaviz, locațiunea încetează, iar un nou contract

se poate încheia numai prin acordul de voință al ambelor părți.

Facturile au fost emise pentru că

recurenții au continuat să ocupe spațiile, fără a achita chiria și pe această

cale intimatul, în calitate de proprietar, a pretins plata echivalentul

folosinței încăperilor ocupate.

Cu privire la motivarea instanței de

apel, în sensul că spațiile ocupate nu întrunesc condițiile legale pentru a fi

calificate drept locuință, ea a fost invocată ca un considerent subsidiar,

deoarece constatarea s-a făcut printr-o hotărâre judecătorească pronunțată

într-un litigiu în care recurenții nu au participat.

Pentru aceste considerente recursul

urmează a se respinge.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul

declarat împotriva deciziei nr. 365/A din 18 februarie 2004 a Curții de Apel

Cluj, secția civilă, de către reclamanții B.M., B.D., S.R., S.A.M., S.D., M.M.,

M.C., P.I., P.E., T.G., T.V.C., B.D.A., D.B., M.S., M.V., P.G.D., P.V., O.G., O.M.,

G.M., G.V., M.M., M.S.M.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 iulie 2005.