ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5858/2005

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la 18 iunie 2003, reclamanții S.A.M., S.R., C.D., C.I., M.S., M.V., B.T., T.G.N., M.M., M.C., S.D., B.M., B.D., O.M., O.G., P.G.D., P.V., P.I., P.E., K.E., B.D.A., D.B., G.M., G.V., M.M., M.S.M., T.G. și T.V.C. au chemat în judecată pe pârâta SC N. SA, solicitând obligarea pârâtei la încheierea cu reclamanții a contractului de închiriere pe termen de 5 ani privind camera pe care o ocupă fiecare dintre ei în căminul de nefamiliști situat în Cluj-Napoca, sau în caz contrar, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de închiriere. Se invocă în drept prevederile O.U.G. nr. 40/1999.

În motivarea cererii, reclamanții au arătat că locuiesc în imobil în baza contractelor de închiriere încheiate cu pârâta, care au expirat la data de 31 decembrie 2002, pârâta a refuzat prelungirea acestor contracte, dar a încheiat cu ei în perioada 11 februarie 2003-17 martie 2003 contracte de închiriere pentru o perioadă nedeterminată, în cuprinsul cărora s-a prevăzut posibilitatea proprietarului de a rezilia unilateral contractul cu un preaviz de 30 de zile. Prevalându-se de contractele de închiriere încheiate nelegal, la 22 mai 2003 pârâta a înștiințat în scris pe reclamanți că în termen de 30 de zile de la primirea adresei contractele de închiriere încetează pentru că pârâta pune în vânzare imobilul și persoanele fizice care nu vor cumpăra camera ocupată sunt somate să o evacueze în 5 zile de la expirarea preavizului de 30 de zile, fiind astfel încălcate condițiile de vânzare prevăzute în O.U.G.

nr. 40/1999. Pârâta a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat instanței să constate încetarea contractelor de închiriere privind pe reclamanți și familiile lor, mai puțin C.D., și să dispună evacuarea acestora, întrucât la data de 30 iunie 2003 a expirat contractul de 30 de zile conform contractelor de închiriere și camerele fiind ocupate fără titlu locativ. Prin sentința civilă nr. 9144 din 22 octombrie 2003, Judecătoria Cluj-Napoca a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților C.D., C.I., T.G.N. și B.T. și a respins excepția puterii lucrului judecat față de sentința civilă nr. 4270/1998 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca. S-a respins ca nefondată acțiunea introdusă de ceilalți reclamanți.

S-a admis acțiunea reconvențională formulată de pârâtă și s-a dispus evacuarea pârâților reconvenționali din imobilul situat în Cluj-Napoca. Au fost obligați pârâții reconvenționali să plătească reclamantei suma de 4.950.000 lei cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că în cauză nu sunt incidente prevederile O.U.G. nr. 40/1999 ci dispozițiile art. 969 C. civ., pentru că reclamanții, încheind contractul de închiriere pe o durată nedeterminată și cu clauză de reziliere, au renunțat la beneficiile O.U.G. nr. 40/1999. Angajamentele încheiate între părți în 1999 nu pot fi considerate contracte de închiriere, deoarece nu au specificate suprafața locativă și cuantumul chiriei și în consecință nu puteau fi prelungite prin efectul Legii nr. 17/1994.

Potrivit art. 1436 alin. (2) C. civ., contractul de închiriere încheiat fără menționarea termenului poate fi denunțat, cu respectarea termenului de preaviz, iar în cauză condiția a fost respectată, așadar contractul a încetat și este întemeiată cererea reconvențională privind evacuarea. Împotriva sentinței au declarat apel reclamanții B.M., B.D., S.R., S.A.M., M.C., P.I., P.E., T.G., T.V.C., B.D.A., D.B., M.S., M.V., P.G.D., P.V., O.G., O.M., G.M., G.V., M.M., M.S.M. și S.D. Prin decizia civilă nr. 365/A din 18 februarie 2004, Curtea de Apel Cluj, secția civilă, a respins ca nefondat apelul reclamanților. În considerentele deciziei s-a arătat că angajamentele încheiate în 1999 nu pot fi considerate contracte de închiriere, lipsind suprafața închiriată și suma ce urma a fi plătită cu titlu de chirie.

Întrucât termenul din angajamente expira la 31 decembrie 2002, apelanții au cerut intimatei încheierea contractelor de închiriere pe anul 2003. Ele s-au încheiat pe durată nedeterminată și în cuprinsul lor s-a stipulat clauza posibilității proprietarului de a cere rezilierea contractului cu un preaviz de 30 de zile. În cauză nu sunt incidente prevederile Legii nr. 17/1994 și ale O.U.G. nr. 40/1999, ci dispozițiile Codului Civil. Decizia a fost atacată cu recurs de reclamanți, care invocă prevederile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., susținând că instanța de apel a interpretat greșit actul dedus judecății, pentru că ei aveau calitatea de chiriași înaintea intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999, chiar dacă situația lor locativă nu era consemnată într-un contract de închiriere, așadar li se aplică prevederile O.U.G.

nr. 40/1999 privind prelungirea contractelor până la 8 aprilie 2004, și este fără efect juridic stipularea clauzei unilaterale de reziliere din partea proprietarului în contractul din 2003, pentru că o atare clauză contravine legii. Emiterea de către intimata-pârâtă a facturilor pe numele recurenților și pentru luna ianuarie și februarie 2004, facturi anexate cererii de recurs, înseamnă recunoașterea dreptului lor locativ și permite concluzia intervenirii tacitei relocațiuni referitor la camerele ocupate. Recurenții critică hotărârea dată în apel și pentru considerentul că în motivarea ei s-a reținut că spațiile ocupate nu întrunesc cerințele legii pentru a fi calificate drept locuință, întrucât nu satisfac cerințele de locuit ale unei persoane sau familii.

Spațiile sunt însă folosite de recurenți de mulți ani, ei nu și-au exprimat nemulțumirea privitor la ele, dimpotrivă, urmărind validarea dreptului locativ asupra lor, se presupune că acceptă a le folosi ca locuințe. Criticile recurenților sunt neîntemeiate. Corect a interpretat instanța actul dedus judecății și a conchis că recurenții nu aveau calitatea de chiriași în baza „angajamentului încheiat în 1999. Din cuprinsul înscrisului lipsește acordul părților și mențiunile privind suprafața locativă și dotările acesteia, ca și valoarea chiriei lunare, regulile de modificare ale acesteia și modul de plată, obligațiile părților, adică acele elemente ale contractului pe care art. 21 din Legea locuinței nr. 114/1996, în vigoare la începerea locațiunii, le pretinde expres a fi consemnate prin contract scris”.

Prevederile O.U.G. nr. 40/1999, reglementând prelungirea și reînnoirea contractelor de închiriere în ipoteza schimbării proprietarilor pe parcursul derulării locațiunii, a avut în vedere numai chiriașii a căror contracte au fost legal încheiate, pentru că numai pentru aceștia a operat prorogarea legală. Recurenții au încheiat în anul 2003 un contract de închiriere cu intimata, pe durată nedeterminată, în care proprietara a stipulat clauza denunțării contractului cu un preaviz de 30 de zile. Contractul a fost semnat de recurenți, a exprimat voința acestora și nu s-a dovedit că a existat vreun viciu de consimțământ iar în temeiul principiului libertății de voință, inserarea clauzei denunțării contractului este la latitudinea părților, fără a contraveni vreunei norme imperative prohibitive în acest sens.

Intimata a respectat termenul de preaviz și emiterea facturii pe numele recurenților pentru chiria pe luna ianuarie și februarie 2004, nu are semnificația tacitei relocațiuni, întrucât după expirarea termenului de preaviz, locațiunea încetează, iar un nou contract se poate încheia numai prin acordul de voință al ambelor părți. Facturile au fost emise pentru că recurenții au continuat să ocupe spațiile, fără a achita chiria și pe această cale intimatul, în calitate de proprietar, a pretins plata echivalentul folosinței încăperilor ocupate. Cu privire la motivarea instanței de apel, în sensul că spațiile ocupate nu întrunesc condițiile legale pentru a fi calificate drept locuință, ea a fost invocată ca un considerent subsidiar, deoarece constatarea s-a făcut printr-o hotărâre judecătorească pronunțată într-un litigiu în care recurenții nu au participat.

Pentru aceste considerente recursul urmează a se respinge.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge ca nefondat recursul declarat împotriva deciziei nr. 365/A din 18 februarie 2004 a Curții de Apel Cluj, secția civilă, de către reclamanții B.M., B.D., S.R., S.A.M., S.D., M.M., M.C., P.I., P.E., T.G., T.V.C., B.D.A., D.B., M.S., M.V., P.G.D., P.V., O.G., O.M., G.M., G.V., M.M., M.S.M. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 iulie 2005.