ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5556/2005

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor dosarului,

constată următoarele:

Prin acțiunea formulată reclamanții

C.M., C.V. și C.I. au chemat în judecată pe pârâtul M.D. solicitând obligarea

acestuia să încheie contract de închiriere pentru spațiul pe care îl ocupă în

imobilul situat în București, în termen de 10 zile de la rămânerea definitivă

și irevocabilă a hotărârii, obligarea la plata daunelor cominatorii de 100.000

lei/zi de întârziere și constatarea împrejurării că termenul de 5 ani stipulat

în art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, începe să curgă de la data încheierii

contractului de închiriere.

Judecătoria sector 1 București, prin

sentința civilă nr. 5579 din 18 septembrie 2003, a respins acțiunea formulată

de reclamanți, a respins și cererea reconvențională formulată de pârât pentru

evacuarea reclamanților și constatarea faptului că aceștia nu se pot prevala de

dispozițiile art. 6 din O.U.G. 40/1999.

Prin decizia civilă nr. 100 din 30

ianuarie 2004, Curtea de Apel București;

a respins ca nefondat apelul

formulat de pârâtul M.D. împotriva sentinței civile nr. 5579 din 18 septembrie

2003 pronunțată de Judecătoria sector 1 București;

a admis apelul formulat de

reclamanți împotriva aceleiași sentințe, care a fost schimbată în parte;

a admis cererea principală formulată

de reclamanții C.M., C.V. și C.I. împotriva pârâtului M.D.;

a obligat pârâtul să încheie

contract de închiriere cu reclamanții, pentru o perioadă de 5 ani, care curge

de la data perfectării contractului, sub sancțiunea obligării la plata daunelor

cominatorii de 100.000 lei pe zi de întârziere începând de la data rămânerii

definitive a hotărârii;

a păstrat celelalte dispoziții ale

sentinței.

Pentru a hotărî astfel, instanța de

apel a reținut următoarele:

Contractul de vânzare cumpărare ce a

fost anulat în anul 2001, a fost încheiat între reclamanți și Primăria municipiului

București la data de 27 iunie 2000, în baza Legii 112/1995, iar imobilul a fost

restituit pârâtului înainte de această dată, și anume la 7 februarie 2000.

Reclamanților nu le sunt aplicabile

dispozițiile art. 1 și art. 7 din O.U.G. nr. 40/1999 și nici alte cazuri de

prelungire a contractelor de închiriere, deoarece înainte de încheierea

contractului de vânzare cumpărare, între părți nu s-au desfășurat raporturi

contractuale de locațiune, iar la data încheierii contractului de vânzare

cumpărare, contractul de închiriere cu primăria a încetat.

Sunt aplicabile dispozițiile art. 6

din O.U.G. 40/1999, potrivit căruia, proprietarul are obligația de a încheia la

cererea persoanelor cărora li s-a anulat contractul, un contract de închiriere

pe termen de 5 ani.

Dispozițiile art. 9-11 sunt

aplicabile în ceea ce privește modalitatea de încheiere a contractului de

închiriere, fiind de precizat că legea asimilează situația chiriașului cu cea a

fostului chiriaș, cu consecința că orice întârziere în încheierea contractului

curge în defavoarea proprietarului, fiind evident că, termenul de 5 ani

prevăzut de lege curge de la data încheierii contractului și nu de la data

restituirii imobilului.

Împotriva acestei decizii a declarat

recurs pârâtul susținând că:

- din prevederile art. 1 și art. 7

din O.U.G. 40/1999 nu reiese că aplicabilitatea acestora este condiționată de

existența unor raporturi de locațiune anterioare;

- deși notificați reclamanții au

încheiat contractul de vânzare cumpărare cu un neproprietar, pentru a determina

aplicarea art.6 din O.U.G. 40/1999, normă ce se aplică însă numai chiriașilor

care au încheiat contract de vânzare cumpărare, cu bună credință;

- reclamanților le sunt aplicabile

dispozițiile art. 1 și art. 7, aceștia păstrând calitatea de chiriași,

contractul de închiriere fiind prelungit până la 8 aprilie 2004. Ca atare

aceștia aveau dreptul de a solicita încheierea unui contract de închiriere doar

pentru o perioadă ce reprezintă diferența rămasă neexecutată de la data când

recurentul a dobândit proprietatea imobilului, până la data la care se împlinea

termenul de 5 ani pentru care fusese prelungit contractul;

- greșit a fost obligat pârâtul la

plata daunelor cominatorii, după cum, tot astfel s-a apreciat asupra existenței

consimțământului său la încheierea contractului de închiriere;

- cu aplicarea greșită a legii s-a

dispus obligarea la încheierea contractului, o asemenea soluție nefiind

prevăzută de O.U.G. 40/1999 care prevede numai prelungirea de drept a

contractului de închiriere anterior și imposibilitatea evacuării;

- instanța nu s-a pronunțat asupra

unui mijloc de apărare hotărâtor, respectiv asupra susținerilor și dovezilor

privind reaua credință a reclamanților la încheierea contractului de vânzare

cumpărare.

Ulterior, motivele de recurs au fost

precizate, în legătură cu momentul de la care ar începe să curgă termenul de 5

ani pentru care s-ar încheia contractul de închiriere, în sensul că această

perioadă nu ar putea începe decât de la data creării noii situații juridice a

imobilului așa cum se prevede la pct. 13.1 din Normele Metodologice de aplicare

a Legii nr. 10/2001 și în Nota de fundamentare a O.U.G. nr. 8 din 11 martie

2004 privind prelungirea unor contracte de închiriere, publicată în M. Of. nr.

278 din 30 martie 2004. În speță, arată recurentul, acest moment este data

emiterii deciziei de restituire a imobilului de către Primarul General, anume 7

februarie 2000.

Recursul este fondat în parte

potrivit celor ce urmează.

Este adevărat că:

În ce privește imobilul din litigiu,

cota de proprietate de 1/3 din acesta a fost restituită recurentului prin

sentința civilă nr. 14111 din 17 octombrie 1997, pentru ca, ulterior, prin

sentința civilă nr. 15681 din 8 octombrie 1998 a Judecătoriei sector 1

București să se dispună ieșirea din indiviziune asupra aceluiași imobil,

atribuindu-se acestuia corpul C al imobilului.

Urmare acestor hotărâri

judecătorești, la data de 7 februarie 2000 s-a emis decizia nr. 179 de

restituire în natură, recurentul fiind pus în posesie prin procesul verbal nr.

380 din 11 mai 2000, pentru ca la 16 ianuarie 2000 să notifice pe chiriașii

reclamanți de acum în legătură cu posibilitatea încheierii contractului de

închiriere.

În aceste condiții, chiriașii au

încheiat totuși, în temeiul Legii nr. 112/1995 contractul de vânzare cumpărare

139/112 din 27 iunie 2000, act care a fost însă ulterior desființat,

constatându-se nulitatea sa absolută, prin sentința civilă nr. 4596 din 20

aprilie 2001, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 1053 din 8 aprilie

2002.

În atare situație, recurentul a

adresat o nouă notificare, la 5 mai 2003 în vederea încheierii contractului de

închiriere potrivit O.U.G. nr. 40/1999.

În cadrul negocierilor purtate la

întâlnirea avută urmare notificării, ambele părți au fost de acord cu încheierea

contractului de închiriere, neînțelegerea ivită fiind numai în legătură cu data

de la care poate curge termenul de 5 ani prevăzut de lege, momentul emiterii

deciziei administrative de restituire a imobilului sau data încheierii

contractului.

În raport de aceste elemente urmează

a se reține:

Litigiului de față îi sunt

aplicabile prevederile art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 potrivit cărora, în cazul

contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii

nr. 112/1995 și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul

recunoscut în justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în

baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un

contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, legea nefăcând distincție cu

privire la momentul sau modalitatea în care au fost încheiate aceste contracte,

inclusiv sub aspectul bunei sau relei credințe.

În ce privește momentul la care

începe să curgă termenul de 5 ani menționat, într-adevăr, Legea nr. 10/2001,

art. 13 și pct. 13.1 din Normele Metodologice de aplicare a legii, fac referire

la corelația acestei legi cu O.U.G. nr. 40/1999, prin complinire a

prevederilor, arătând că termenul de 5 ani începe să curgă de la data creării

noii situații juridice a imobilului, dată care ar fi „în cadrul procedurii

instituite de Legea 10/2001, data deciziei de restituire în natură.

Aceeași concluzie, se desprinde și

din Nota de fundamentare la O.U.G. nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor

contracte de închiriere unde se arată că, în cazurile prevăzute de art. 6 din

O.U.G. nr. 40/1999 și, respectiv, art. 15 din Legea nr. 10/2001, termenul de 5

ani începe să curgă de la data nașterii noii situații juridice, respectiv de la

data rămânerii irevocabile a hotărârii de restituire în natură, fie de la data

emiterii deciziei administrative de restituire în temeiul Legii nr. 10/2001.

Așadar, cu privire la chestiunea în

discuție în prezentul cadru procesual, este necesar a se aprecia asupra

momentului nașterii noii situații juridice a imobilului în litigiu, moment de

la care curge termenul de 5 ani pentru care este necesar a se încheia

contractul de închiriere între părți.

Or, sub acest aspect, în raport de

considerentele deja arătate, în speță, noua situație juridică în acest sens, nu

se putea naște decât odată cu momentul desființării contractului de vânzare

cumpărare, respectiv data de la care hotărârea judecătorească a rămas

irevocabilă, moment în care a renăscut și raportul locativ, luând ființă și

obligația din partea reclamanților, care și-au pierdut astfel titlul de

proprietate, de a încheia, potrivit O.U.G. nr. 40/1999 un nou contract de

închiriere.

Aceasta cu atât mai mult cu cât o

primă acțiune în evacuare formulată împotriva acestora fusese anterior

respinsă, tocmai în considerarea prevederilor O.U.G. nr. 40/1999 (decizia

civilă nr. 1054 din 24 aprilie 2003 a Curții de Apel București).

Sub acest aspect, urmează deci, ca

prin admiterea recursului, să se modifice din hotărârea atacată dispoziția

având ca obiect perioada pentru care se va încheia contractul de închiriere, în

sensul că aceasta începe să curgă de la data de 8 aprilie 2002.

În ce privește existența în sine a

obligației din partea recurentului de a încheia un astfel de contract, aceasta

există și se justifică prin însăși temeiurile juridice de care s-a făcut

vorbire, inclusiv prin acordul său manifestat în acest sens la 11 iunie 2003 în

fața notarului public.

Referitor la motivul de recurs

vizând obligarea la plata daunelor cominatorii, urmează a se reține că este

fondat.

În raport de regimul juridic al

daunelor cominatorii, mijloc de constrângere pentru executarea în natură a unei

obligații, acestea, în speță nu se justifică, o posibilă neexecutare a

obligației de față fiind, evident, defavorabilă numai recurentului, care,

oricum, chiar într-o astfel de situație nu ar putea obține evacuarea

intimaților din imobil în baza prezentei hotărâri o eventuală susținere privind

lipsa de titlu, neputând fi primită.

Așa fiind și sub acest aspect

recursul urmează a fi primit și dispoziția dată astfel, înlăturată.

Față de cele arătate, în temeiul

art. 312 C. proc. civ. recursul urmează a fi admis, în sensul celor de mai sus.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de pârâtul

M.D. împotriva deciziei civile nr. 100 din 30 ianuarie 2004 a Curții de Apel

București, secția a IV-a civilă.

Modifică în parte decizia, în sensul

că, admite apelul declarat de pârât împotriva sentinței civile nr. 5579 din 18

septembrie 2003 a Judecătoriei sector 1 și obligă pe pârâtul M.D. să încheie

contract de închiriere cu reclamanții C. pentru o perioadă de 5 ani, care curge

de la data schimbării situației juridice a imobilului, respectiv 8 aprilie

2002.

Înlătură obligarea aceluiași pârât

la plata daunelor cominatorii.

Păstrează celelalte dispoziții ale

deciziei atacate.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică,

astăzi 23 iunie 2005.