ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5556/2005

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin acțiunea formulată reclamanții C.M., C.V. și C.I. au chemat în judecată pe pârâtul M.D. solicitând obligarea acestuia să încheie contract de închiriere pentru spațiul pe care îl ocupă în imobilul situat în București, în termen de 10 zile de la rămânerea definitivă și irevocabilă a hotărârii, obligarea la plata daunelor cominatorii de 100.000 lei/zi de întârziere și constatarea împrejurării că termenul de 5 ani stipulat în art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, începe să curgă de la data încheierii contractului de închiriere. Judecătoria sector 1 București, prin sentința civilă nr. 5579 din 18 septembrie 2003, a respins acțiunea formulată de reclamanți, a respins și cererea reconvențională formulată de pârât pentru evacuarea reclamanților și constatarea faptului că aceștia nu se pot prevala de dispozițiile art. 6 din O.U.G.

40/1999. Prin decizia civilă nr. 100 din 30 ianuarie 2004, Curtea de Apel București; a respins ca nefondat apelul formulat de pârâtul M.D. împotriva sentinței civile nr. 5579 din 18 septembrie 2003 pronunțată de Judecătoria sector 1 București; a admis apelul formulat de reclamanți împotriva aceleiași sentințe, care a fost schimbată în parte; a admis cererea principală formulată de reclamanții C.M., C.V. și C.I. împotriva pârâtului M.D.; a obligat pârâtul să încheie contract de închiriere cu reclamanții, pentru o perioadă de 5 ani, care curge de la data perfectării contractului, sub sancțiunea obligării la plata daunelor cominatorii de 100.000 lei pe zi de întârziere începând de la data rămânerii definitive a hotărârii; a păstrat celelalte dispoziții ale sentinței.

Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut următoarele: Contractul de vânzare cumpărare ce a fost anulat în anul 2001, a fost încheiat între reclamanți și Primăria municipiului București la data de 27 iunie 2000, în baza Legii 112/1995, iar imobilul a fost restituit pârâtului înainte de această dată, și anume la 7 februarie 2000. Reclamanților nu le sunt aplicabile dispozițiile art. 1 și art. 7 din O.U.G. nr. 40/1999 și nici alte cazuri de prelungire a contractelor de închiriere, deoarece înainte de încheierea contractului de vânzare cumpărare, între părți nu s-au desfășurat raporturi contractuale de locațiune, iar la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, contractul de închiriere cu primăria a încetat.

Sunt aplicabile dispozițiile art. 6 din O.U.G. 40/1999, potrivit căruia, proprietarul are obligația de a încheia la cererea persoanelor cărora li s-a anulat contractul, un contract de închiriere pe termen de 5 ani. Dispozițiile art. 9-11 sunt aplicabile în ceea ce privește modalitatea de încheiere a contractului de închiriere, fiind de precizat că legea asimilează situația chiriașului cu cea a fostului chiriaș, cu consecința că orice întârziere în încheierea contractului curge în defavoarea proprietarului, fiind evident că, termenul de 5 ani prevăzut de lege curge de la data încheierii contractului și nu de la data restituirii imobilului. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul susținând că: - din prevederile art. 1 și art. 7 din O.U.G.

40/1999 nu reiese că aplicabilitatea acestora este condiționată de existența unor raporturi de locațiune anterioare; - deși notificați reclamanții au încheiat contractul de vânzare cumpărare cu un neproprietar, pentru a determina aplicarea art.6 din O.U.G.

40/1999, normă ce se aplică însă numai chiriașilor care au încheiat contract de vânzare cumpărare, cu bună credință; - reclamanților le sunt aplicabile dispozițiile art. 1 și art. 7, aceștia păstrând calitatea de chiriași, contractul de închiriere fiind prelungit până la 8 aprilie 2004. Ca atare aceștia aveau dreptul de a solicita încheierea unui contract de închiriere doar pentru o perioadă ce reprezintă diferența rămasă neexecutată de la data când recurentul a dobândit proprietatea imobilului, până la data la care se împlinea termenul de 5 ani pentru care fusese prelungit contractul; - greșit a fost obligat pârâtul la plata daunelor cominatorii, după cum, tot astfel s-a apreciat asupra existenței consimțământului său la încheierea contractului de închiriere; - cu aplicarea greșită a legii s-a dispus obligarea la încheierea contractului, o asemenea soluție nefiind prevăzută de O.U.G.

40/1999 care prevede numai prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior și imposibilitatea evacuării; - instanța nu s-a pronunțat asupra unui mijloc de apărare hotărâtor, respectiv asupra susținerilor și dovezilor privind reaua credință a reclamanților la încheierea contractului de vânzare cumpărare. Ulterior, motivele de recurs au fost precizate, în legătură cu momentul de la care ar începe să curgă termenul de 5 ani pentru care s-ar încheia contractul de închiriere, în sensul că această perioadă nu ar putea începe decât de la data creării noii situații juridice a imobilului așa cum se prevede la pct. 13.1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 și în Nota de fundamentare a O.U.G.

nr. 8 din 11 martie 2004 privind prelungirea unor contracte de închiriere, publicată în M. Of. nr. 278 din 30 martie 2004. În speță, arată recurentul, acest moment este data emiterii deciziei de restituire a imobilului de către Primarul General, anume 7 februarie 2000. Recursul este fondat în parte potrivit celor ce urmează. Este adevărat că: În ce privește imobilul din litigiu, cota de proprietate de 1/3 din acesta a fost restituită recurentului prin sentința civilă nr. 14111 din 17 octombrie 1997, pentru ca, ulterior, prin sentința civilă nr. 15681 din 8 octombrie 1998 a Judecătoriei sector 1 București să se dispună ieșirea din indiviziune asupra aceluiași imobil, atribuindu-se acestuia corpul C al imobilului.

Urmare acestor hotărâri judecătorești, la data de 7 februarie 2000 s-a emis decizia nr. 179 de restituire în natură, recurentul fiind pus în posesie prin procesul verbal nr. 380 din 11 mai 2000, pentru ca la 16 ianuarie 2000 să notifice pe chiriașii reclamanți de acum în legătură cu posibilitatea încheierii contractului de închiriere. În aceste condiții, chiriașii au încheiat totuși, în temeiul Legii nr. 112/1995 contractul de vânzare cumpărare 139/112 din 27 iunie 2000, act care a fost însă ulterior desființat, constatându-se nulitatea sa absolută, prin sentința civilă nr. 4596 din 20 aprilie 2001, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 1053 din 8 aprilie 2002. În atare situație, recurentul a adresat o nouă notificare, la 5 mai 2003 în vederea încheierii contractului de închiriere potrivit O.U.G.

nr. 40/1999. În cadrul negocierilor purtate la întâlnirea avută urmare notificării, ambele părți au fost de acord cu încheierea contractului de închiriere, neînțelegerea ivită fiind numai în legătură cu data de la care poate curge termenul de 5 ani prevăzut de lege, momentul emiterii deciziei administrative de restituire a imobilului sau data încheierii contractului. În raport de aceste elemente urmează a se reține: Litigiului de față îi sunt aplicabile prevederile art. 6 din O.U.G.

nr. 40/1999 potrivit cărora, în cazul contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut în justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, legea nefăcând distincție cu privire la momentul sau modalitatea în care au fost încheiate aceste contracte, inclusiv sub aspectul bunei sau relei credințe. În ce privește momentul la care începe să curgă termenul de 5 ani menționat, într-adevăr, Legea nr. 10/2001, art. 13 și pct. 13.1 din Normele Metodologice de aplicare a legii, fac referire la corelația acestei legi cu O.U.G.

nr. 40/1999, prin complinire a prevederilor, arătând că termenul de 5 ani începe să curgă de la data creării noii situații juridice a imobilului, dată care ar fi „în cadrul procedurii instituite de Legea 10/2001, data deciziei de restituire în natură. Aceeași concluzie, se desprinde și din Nota de fundamentare la O.U.G. nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere unde se arată că, în cazurile prevăzute de art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 și, respectiv, art. 15 din Legea nr. 10/2001, termenul de 5 ani începe să curgă de la data nașterii noii situații juridice, respectiv de la data rămânerii irevocabile a hotărârii de restituire în natură, fie de la data emiterii deciziei administrative de restituire în temeiul Legii nr. 10/2001.

Așadar, cu privire la chestiunea în discuție în prezentul cadru procesual, este necesar a se aprecia asupra momentului nașterii noii situații juridice a imobilului în litigiu, moment de la care curge termenul de 5 ani pentru care este necesar a se încheia contractul de închiriere între părți. Or, sub acest aspect, în raport de considerentele deja arătate, în speță, noua situație juridică în acest sens, nu se putea naște decât odată cu momentul desființării contractului de vânzare cumpărare, respectiv data de la care hotărârea judecătorească a rămas irevocabilă, moment în care a renăscut și raportul locativ, luând ființă și obligația din partea reclamanților, care și-au pierdut astfel titlul de proprietate, de a încheia, potrivit O.U.G.

nr. 40/1999 un nou contract de închiriere. Aceasta cu atât mai mult cu cât o primă acțiune în evacuare formulată împotriva acestora fusese anterior respinsă, tocmai în considerarea prevederilor O.U.G. nr. 40/1999 (decizia civilă nr. 1054 din 24 aprilie 2003 a Curții de Apel București). Sub acest aspect, urmează deci, ca prin admiterea recursului, să se modifice din hotărârea atacată dispoziția având ca obiect perioada pentru care se va încheia contractul de închiriere, în sensul că aceasta începe să curgă de la data de 8 aprilie 2002. În ce privește existența în sine a obligației din partea recurentului de a încheia un astfel de contract, aceasta există și se justifică prin însăși temeiurile juridice de care s-a făcut vorbire, inclusiv prin acordul său manifestat în acest sens la 11 iunie 2003 în fața notarului public.

Referitor la motivul de recurs vizând obligarea la plata daunelor cominatorii, urmează a se reține că este fondat. În raport de regimul juridic al daunelor cominatorii, mijloc de constrângere pentru executarea în natură a unei obligații, acestea, în speță nu se justifică, o posibilă neexecutare a obligației de față fiind, evident, defavorabilă numai recurentului, care, oricum, chiar într-o astfel de situație nu ar putea obține evacuarea intimaților din imobil în baza prezentei hotărâri o eventuală susținere privind lipsa de titlu, neputând fi primită. Așa fiind și sub acest aspect recursul urmează a fi primit și dispoziția dată astfel, înlăturată. Față de cele arătate, în temeiul art. 312 C. proc.

civ. recursul urmează a fi admis, în sensul celor de mai sus.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul declarat de pârâtul M.D. împotriva deciziei civile nr. 100 din 30 ianuarie 2004 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Modifică în parte decizia, în sensul că, admite apelul declarat de pârât împotriva sentinței civile nr. 5579 din 18 septembrie 2003 a Judecătoriei sector 1 și obligă pe pârâtul M.D. să încheie contract de închiriere cu reclamanții C. pentru o perioadă de 5 ani, care curge de la data schimbării situației juridice a imobilului, respectiv 8 aprilie 2002. Înlătură obligarea aceluiași pârât la plata daunelor cominatorii. Păstrează celelalte dispoziții ale deciziei atacate. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 23 iunie 2005.