ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 5970/2005

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin sentința comercială nr. 11527

din 7 octombrie 2004 Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a respins

ca rămas fără obiect capătul de cerere din acțiune privind obligarea pârâtei la

plata sumei de 304.417.021 lei, reprezentând chirie restantă și penalități de

întârziere; a respins ca neîntemeiate celelalte capete de cerere ale acțiunii

formulate de reclamanta SC L. SA împotriva pârâtei SC A. SA privind rezilierea,

evacuarea și obligarea la ridicarea construcției.

Instanța de fond a reținut că

reclamanta a solicitat prin acțiunea sa rezilierea contractului de închiriere

încheiat cu pârâta, evacuarea acesteia și obligarea la eliberarea terenului

prin ridicarea construcției aflată pe teren, sau autorizarea sa în acest sens,

cu plata unor daune cominatorii de 1.000.000 lei /zi de întârziere, precum și

obligarea pârâtei la plata chiriei restante pe perioada 1 aprilie 2003 – 1

martie 2004, cu penalități de întârziere, motivul acțiunii, fiind în esență,

cel al neîndeplinirii obligației de plată din partea pârâtei. Instanța mai

reține că pe parcursul procesului pârâta a achitat chiria restantă și

penalitățile, acest capăt de cerere rămânând fără obiect. Cu privire la

solicitarea reclamantei de reziliere a contractului, instanța a reținut că

pârâta a achitat chiria restantă și termenul stabilit pentru derularea

relațiilor contractuale nu s-a împlinit, astfel încât acest capăt de cerere

este nefondat. Pe cale de consecință, instanța de fond a respins și celelalte

capete de cerere.

Împotriva acestei sentințe a

declarat apel reclamanta, solicitând admiterea apelului, schimbarea în parte a

sentinței apelate și, pe fondul cauzei, admiterea cererii de chemare în

judecată.

Curtea de Apel București, prin

decizia nr. 205 din 16 martie 2005, a admis apelul reclamantei și a modificat

în parte sentința atacată în sensul că a admis acțiunea cu privire la capetele

1-3 din cerere. A dispus rezilierea contractului de închiriere și evacuarea

pârâtei din spațiul închiriat ce a făcut obiectul respectivului contract, a

obligat pârâta la eliberarea terenului prin ridicarea construcției metalice, în

caz contrar fiind autorizată reclamanta să ridice construcția pe cheltuiala

pârâtei și a respins cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata

daunelor cominatorii. S-au menținut restul dispozițiilor sentinței.

Pentru a pronunța această decizie

Curtea a reținut că între părți a fost încheiat un contract de locație cu

privire la o suprafață de teren de 2535 mp., ulterior, prin act adițional,

suprafața fiind redusă la 405 mp. Potrivit art. 8 din contract, neplata chiriei

la termen autorizează pe proprietar să perceapă penalități de întârziere de

0,15 % pe zi întârziere, calculate la valoarea chiriei și să solicite

rezilierea contractului și evacuarea silită a chiriașului.

Această clauză contractuală,

reprezintă, în fapt, un pact comisoriu care acordă dreptul proprietarului,

apelant în prezenta cauză, să solicite rezilierea contractului în situația

achitării cu întârziere de către chiriaș, intimat, a chiriei la care s-a

obligat prin contract.

Inserarea unui pact comisoriu în

contractele sinalagmatice este permisă de dispozițiile legale; în condițiile în

care se constată existența unui asemenea pact, instanța urmează a verifica

condițiile în care pactul comisoriu devine aplicabil. În speță, pactul comisoriu

contractual devine operativ nu în cazul neexecutării obligației contractuale,

așa cum enunță art. 1021 C. civ. invocat de intimată, ci în cazul executării

necorespunzătoare de către intimată a obligației ce îi revenea (plata cu

întârziere a chiriei).

Apelanta a solicitat instanței de

judecată să constate intervenirea pactului comisoriu ca urmare a neachitării la

termen a chiriei de către intimată. În acest cadru, stabilit prin contract,

legea părților, instanța nu mai poate aprecia că în urma achitării, chiar și cu

întârziere a obligațiilor contractuale, nu se mai poate dispune rezilierea

contractului, în acest fel fiind înlăturată voința părților exprimată la data

încheierii contractului, în sensul că sancțiunea intervine în cazul neplății la

termen a chiriei datorate de chiriaș.

Din această perspectivă, în mod

greșit a apreciat instanța de fond că temeiul solicitării reclamantei apelante

de reziliere a contractului rezidă în neplata chiriei, motivul avut în vedere

de această parte fiind dispoziția contractuală, prin care i se oferea dreptul

de a solicita rezilierea în cazul plății cu întârziere a chiriei datorate.

Se cuvine subliniat că intimata în

mod repetat a ignorat dispozițiile contractuale cu privire la termenul de plată

a chiriei, dovada în acest sens fiind notificările adresate de apelantă

intimatei și cursul anilor 2002 și 2003, intimata achitând chiria restantă doar

în urma acestor demersuri.

În ce privește capătul de cerere

privind evacuarea intimatei și obligarea acesteia la ridicarea construcției

proprietatea acesteia de pe terenul apelantei, Curtea reține că art. 10 din

contract stabilește obligația pentru intimată de a evacua terenul în cazul

nerespectării vreuneia din clauzele contractuale. Ori, așa cum s-a arătat deja,

intimata nu a respectat prevederea contractuală de a achita chiria la termenul

stabilit.

Având în vedere temeiul contractual

Curtea a apreciat ca întemeiată solicitarea reclamantei de evacuare a pârâtei

de pe terenul proprietatea sa, dar a considerat neîntemeiată cererea reclamantei

privitoare la daune cominatorii având în vedere dispozițiile art. 572 C. proc.

civ.

Împotriva acestei decizii a declarat

recurs, în termen, pârâta SC A. SA București, solicitând admiterea recursului

său și menținerea, ca legală și temeinică, a hotărârii instanței de fond.

Recursul pârâtei cuprinde două

motive. Astfel, primul motiv, prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.,

vizează interpretarea greșită, de către instanță, a art. 1021 C. civ. întrucât

din moment ce debitul a fost achitat nu mai este în interesul nici uneia din

părți desființarea convenției. Al doilea motiv, prevăzut de art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., nu este detaliat în sensul de a indica textul legal încălcat, ci

vizează mai ales starea de fapt. Astfel se arată că, în realitate, construcția

metalică în discuție este o clădire cu fundație care valorează cca. 100.000 dolari

S.U.A., că reclamanta este și ea acționară a pârâtei și că acea construcție a

fost construită cu acordul reclamantei iar demolarea ei ar cauza prejudicii

ambelor părți.

Înalta Curte apreciază că ambele

motive invocate ar putea fi încadrate la pct. 9 al art. 304 C. proc. civ.,

întrucât, în realitate, nu s-a invocat o interpretare greșită sau o schimbare a

naturii sau înțelesului actului juridic dedus judecății. Examinând recursul

pârâtei din această perspectivă se constată că este nefondat.

În nici un caz nu este vorba de o

interpretare greșită sau de o încălcare a art. 1021 C. civ., întrucât

reclamanta nu a cerut executarea convenției și desființarea acesteia ci a ales

să solicite desființarea convenției.

Mai mult clauza contractuală

convenită de părți la art. 8 din contract prevede că neplata chiriei la termen

autorizează pe proprietar să perceapă penalități de întârziere și (deci

cumulativ) să solicite rezilierea contractului și evacuarea silită a

chiriașului. Această clauză, este legea părților, în sensul art. 969 C. civ. și

prin ea părțile au înțeles să deroge legal de la prevederile art. 1201 C. civ.

Nu este de neglijat nici

împrejurarea că, în conformitate cu prevederea din art. 3, contractul de

închiriere dintre părți a încetat la 28 noiembrie 2005.

Față de cele de mai sus Înalta Curte

urmează ca, în temeiul art. 312 C. proc. civ., să respingă recursul ca

nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta

SC A. SA București, împotriva deciziei nr. 205 din 16 martie 2005 a Curții de

Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică,

astăzi 14 decembrie 2005.