ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 5970/2005

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 11527 din 7 octombrie 2004 Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a respins ca rămas fără obiect capătul de cerere din acțiune privind obligarea pârâtei la plata sumei de 304.417.021 lei, reprezentând chirie restantă și penalități de întârziere; a respins ca neîntemeiate celelalte capete de cerere ale acțiunii formulate de reclamanta SC L. SA împotriva pârâtei SC A. SA privind rezilierea, evacuarea și obligarea la ridicarea construcției.

Instanța de fond a reținut că reclamanta a solicitat prin acțiunea sa rezilierea contractului de închiriere încheiat cu pârâta, evacuarea acesteia și obligarea la eliberarea terenului prin ridicarea construcției aflată pe teren, sau autorizarea sa în acest sens, cu plata unor daune cominatorii de 1.000.000 lei /zi de întârziere, precum și obligarea pârâtei la plata chiriei restante pe perioada 1 aprilie 2003 – 1 martie 2004, cu penalități de întârziere, motivul acțiunii, fiind în esență, cel al neîndeplinirii obligației de plată din partea pârâtei. Instanța mai reține că pe parcursul procesului pârâta a achitat chiria restantă și penalitățile, acest capăt de cerere rămânând fără obiect. Cu privire la solicitarea reclamantei de reziliere a contractului, instanța a reținut că pârâta a achitat chiria restantă și termenul stabilit pentru derularea relațiilor contractuale nu s-a împlinit, astfel încât acest capăt de cerere este nefondat.

Pe cale de consecință, instanța de fond a respins și celelalte capete de cerere. Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta, solicitând admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței apelate și, pe fondul cauzei, admiterea cererii de chemare în judecată. Curtea de Apel București, prin decizia nr. 205 din 16 martie 2005, a admis apelul reclamantei și a modificat în parte sentința atacată în sensul că a admis acțiunea cu privire la capetele 1-3 din cerere. A dispus rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtei din spațiul închiriat ce a făcut obiectul respectivului contract, a obligat pârâta la eliberarea terenului prin ridicarea construcției metalice, în caz contrar fiind autorizată reclamanta să ridice construcția pe cheltuiala pârâtei și a respins cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata daunelor cominatorii.

S-au menținut restul dispozițiilor sentinței. Pentru a pronunța această decizie Curtea a reținut că între părți a fost încheiat un contract de locație cu privire la o suprafață de teren de 2535 mp., ulterior, prin act adițional, suprafața fiind redusă la 405 mp. Potrivit art. 8 din contract, neplata chiriei la termen autorizează pe proprietar să perceapă penalități de întârziere de 0,15 % pe zi întârziere, calculate la valoarea chiriei și să solicite rezilierea contractului și evacuarea silită a chiriașului. Această clauză contractuală, reprezintă, în fapt, un pact comisoriu care acordă dreptul proprietarului, apelant în prezenta cauză, să solicite rezilierea contractului în situația achitării cu întârziere de către chiriaș, intimat, a chiriei la care s-a obligat prin contract.

Inserarea unui pact comisoriu în contractele sinalagmatice este permisă de dispozițiile legale; în condițiile în care se constată existența unui asemenea pact, instanța urmează a verifica condițiile în care pactul comisoriu devine aplicabil. În speță, pactul comisoriu contractual devine operativ nu în cazul neexecutării obligației contractuale, așa cum enunță art. 1021 C. civ. invocat de intimată, ci în cazul executării necorespunzătoare de către intimată a obligației ce îi revenea (plata cu întârziere a chiriei). Apelanta a solicitat instanței de judecată să constate intervenirea pactului comisoriu ca urmare a neachitării la termen a chiriei de către intimată.

În acest cadru, stabilit prin contract, legea părților, instanța nu mai poate aprecia că în urma achitării, chiar și cu întârziere a obligațiilor contractuale, nu se mai poate dispune rezilierea contractului, în acest fel fiind înlăturată voința părților exprimată la data încheierii contractului, în sensul că sancțiunea intervine în cazul neplății la termen a chiriei datorate de chiriaș. Din această perspectivă, în mod greșit a apreciat instanța de fond că temeiul solicitării reclamantei apelante de reziliere a contractului rezidă în neplata chiriei, motivul avut în vedere de această parte fiind dispoziția contractuală, prin care i se oferea dreptul de a solicita rezilierea în cazul plății cu întârziere a chiriei datorate.

Se cuvine subliniat că intimata în mod repetat a ignorat dispozițiile contractuale cu privire la termenul de plată a chiriei, dovada în acest sens fiind notificările adresate de apelantă intimatei și cursul anilor 2002 și 2003, intimata achitând chiria restantă doar în urma acestor demersuri. În ce privește capătul de cerere privind evacuarea intimatei și obligarea acesteia la ridicarea construcției proprietatea acesteia de pe terenul apelantei, Curtea reține că art. 10 din contract stabilește obligația pentru intimată de a evacua terenul în cazul nerespectării vreuneia din clauzele contractuale. Ori, așa cum s-a arătat deja, intimata nu a respectat prevederea contractuală de a achita chiria la termenul stabilit.

Având în vedere temeiul contractual Curtea a apreciat ca întemeiată solicitarea reclamantei de evacuare a pârâtei de pe terenul proprietatea sa, dar a considerat neîntemeiată cererea reclamantei privitoare la daune cominatorii având în vedere dispozițiile art. 572 C. proc. civ. Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen, pârâta SC A. SA București, solicitând admiterea recursului său și menținerea, ca legală și temeinică, a hotărârii instanței de fond. Recursul pârâtei cuprinde două motive. Astfel, primul motiv, prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., vizează interpretarea greșită, de către instanță, a art. 1021 C. civ. întrucât din moment ce debitul a fost achitat nu mai este în interesul nici uneia din părți desființarea convenției.

Al doilea motiv, prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., nu este detaliat în sensul de a indica textul legal încălcat, ci vizează mai ales starea de fapt. Astfel se arată că, în realitate, construcția metalică în discuție este o clădire cu fundație care valorează cca. 100.000 dolari S.U.A., că reclamanta este și ea acționară a pârâtei și că acea construcție a fost construită cu acordul reclamantei iar demolarea ei ar cauza prejudicii ambelor părți. Înalta Curte apreciază că ambele motive invocate ar putea fi încadrate la pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., întrucât, în realitate, nu s-a invocat o interpretare greșită sau o schimbare a naturii sau înțelesului actului juridic dedus judecății.

Examinând recursul pârâtei din această perspectivă se constată că este nefondat. În nici un caz nu este vorba de o interpretare greșită sau de o încălcare a art. 1021 C. civ., întrucât reclamanta nu a cerut executarea convenției și desființarea acesteia ci a ales să solicite desființarea convenției. Mai mult clauza contractuală convenită de părți la art. 8 din contract prevede că neplata chiriei la termen autorizează pe proprietar să perceapă penalități de întârziere și (deci cumulativ) să solicite rezilierea contractului și evacuarea silită a chiriașului. Această clauză, este legea părților, în sensul art. 969 C. civ. și prin ea părțile au înțeles să deroge legal de la prevederile art. 1201 C. civ.

Nu este de neglijat nici împrejurarea că, în conformitate cu prevederea din art. 3, contractul de închiriere dintre părți a încetat la 28 noiembrie 2005. Față de cele de mai sus Înalta Curte urmează ca, în temeiul art. 312 C. proc. civ., să respingă recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC A. SA București, împotriva deciziei nr. 205 din 16 martie 2005 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 14 decembrie 2005.