ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4436/2005

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Reclamanta P.M.B., a chemat în

judecată pe pârâta SC C. SRL București, solicitând obligarea acesteia la plata

sumei de 1.294.037.861 lei chirie, penalități și T.V.A., constatarea încetării

contractului de închiriere încheiat între părți, evacuarea pârâtei și obligarea

ei la cheltuieli de judecată.

Prin cererea reconvențională, pârâta

a solicitat să se constate că a efectuat lucrări de consolidare în valoare de

14.000.000 lei pe care reclamanta să fie obligată a le restitui sau să se

compenseze cu chiria pretinsă. Până la acoperirea debitului să-i fie acordat un

drept de retenție pentru suprafața de 830 mp. care face obiectul litigiului.

Prin sentința civilă nr. 3484 din 31

mai 2000, Tribunalul București a admis în parte acțiunea, a obligat pe pârâtă

la plata sumei de 803.525.616 lei chirie restantă și a respins celelalte capete

de cerere.

Instanța de fond a reținut, în

esență, în privința cererii reconvenționale existența autorității de lucru

judecat (decizia civilă nr. 1353 din 31 mai 1999 a Curții de Apel București,

iar pentru acțiunea principală existența contractului de închiriere a cărei

chirie nu a fost plătită pe perioada trimestrului III 1997 – trimestrul IV

1999, lipsa unei clauze penale care să îndreptățească la plata penalităților.

Față de durata nedeterminată a contractului

și lipsa concediului locațiunii, instanța a considerat neîntemeiată cererea de

constatare a încetării acestuia și pe cale de consecință a evacuării.

Curtea de Apel București, prin

decizia civilă nr. 90 din 20 ianuarie 2001, a admis apelurile părților, a

desființat sentința atacată și a trimis cauza spre rejudecare, pentru calculul

penalităților de întârziere în conformitate cu H.C.L. nr. 27 și 119 din 1993,

dar și pentru a se pronunța pe fondul cererii reconvenționale care, greșit a

fost respinsă în temeiul art. 166 C. proc. civ. și 1201 C. civ.

În rejudecare, tribunalul, prin

sentința civilă nr. 3121 din 20 aprilie 2001, a respins atât acțiunea cât și

cererea reconvențională, ca neîntemeiate, considerând că suma solicitată de

reclamantă nu rezultă din contract, lipsa clauzei penale lipsește de temei

cererea privind penalitățile de întârziere în constatarea încetării

contractului nu este motivată. În privința cererii reconvenționale, pârâta nu a

făcut nici o dovadă privind lucrările de consolidare efectuate.

Apelurile declarate de părți, au

fost respinse prin decizia nr. 1395 din 22 octombrie 2001 de către Curtea de

Apel București, reținând că reclamanta nu a făcut dovada pretențiilor,

includerea T.V.A. și penalităților fără acordul de voință al părților afectând

principiul forței obligatorii a contractelor și relativitatea efectelor

acestora și nici a manifestării de voință privind încetarea locațiunii; iar

pârâta prin prevederile contractuale s-a angajat la executarea de lucrări pe

cheltuială proprie, fără recuperarea acestora.

Împotriva deciziei astfel

pronunțată, reclamanta a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct.

8 și 9 C. proc. civ.

Recurenta susține că în mod greșit

instanța de apel a considerat cuantumul chiriei neschimbat de la data

încheierii contractului cât timp H.C.L. nr. 119/1993 era de notorietate, clauza

penală nu era necesară în contract întrucât penalitățile erau stabilite de lege,

iar încetarea contractului de închiriere era prevăzută în lit. c) pct. 2.

Recursul este fondat și va fi admis

pentru considerentele ce se vor expune:

Prin contractul de închiriere

încheiat la 31 martie 1990, părțile au stabilit, printre alte clauze, plata

chiriei, calculată conform prevederilor legale, așa cum este stabilită prin

fișa de calcul al chiriei, care face parte integrantă din contract (lit. c) pct.

3 din contract, dosarul de fond).

Această stipulație, completată cu

notificarea din 25 august 1998 și fișa de calcul stabilită conform H.C.L. nr.

119/1993, conduce la interpretarea indubitabilă a acordului părților cu privire

la modificarea cuantumului chiriei „așa cum este stabilită în fișa de calcul”.

Acordul pârâtei a fost expres în principiu, dar tacit în privința cuantumului

determinat prin H.C.L. nr. 119/1993.

Nu se poate susține, așadar,

încălcarea unor principii generale ale dreptului civil care să efectueze

efectul creator de obligații ale contractului.

Instanța de apel a greșit și când a

considerat necesară manifestarea de voință a reclamantei de a denunța

contractul de închiriere încheiat pe durată nedeterminată.

Contractul de locațiune este un

contract sinalagmatic întrucât dă naștere la obligații reciproce între părți.

Iar condiția rezolutorie este subînțelesă totdeauna, în contractele

sinalagmatice, în cazul când una dintre părți nu îndeplinește angajamentul său

(art. 1020 C. civ.).

Notificată pentru îndeplinirea

angajamentului său, de plată a chiriei conform voinței părților, pârâta a

invocat în apărare compensarea debitului, nicidecum inexistența acestuia sau un

alt cuantum, așa cum greșit instanța de apel a reținut.

Chiar dacă părțile nu au prevăzut

clauza rezolutorie în contract, aceasta este subînțelesă și, în lipsa unei

dispoziții exprese, se aplică, întocmai unui principiu general al dreptului

civil. În acest context atât rezilierea contractului cât și evacuarea pârâtei

sunt deplin întemeiate.

Critica hotărârii judecătorești

atacate în privința penalităților nu este însă fondată.

Clauza penală reprezintă o evaluare

convențională care fixează anticipat valoarea prejudiciului și este distinctă,

ca natură juridică, de majorările de întârziere. Confuzia în care se află

reclamanta prin identificarea celor două instituții determină o reală

modificare a obiectului acțiunii, inacceptabilă în această cale procesuală.

Așa fiind în temeiul dispozițiilor art.

312 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție, va admite recursul

declarat de reclamanta pârâtă, împotriva deciziei nr. 1395 din 22 octombrie

2001, pronunțată de Curtea de Apel București pe care o modifică în sensul că va

admite apelul, va schimba sentința nr. 3121 din 20 aprilie 2001 a Tribunalului

București, va admite în parte acțiunea obligând pe pârâtă la 803.525.616 lei

despăgubiri, reprezentând chiria pentru trimestrul III 1997- trimestrul IV

1999, va rezilia contractul și va evacua pe pârâta reclamantă. Va menține

dispoziția privind respingerea apelului pârâtei reclamante și celelalte

dispoziții ale sentinței privind cererea reconvențională.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de

reclamantul C.G.M.B., A.F.I., împotriva deciziei nr. 1395 din 22 octombrie 2001

a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, pe care o modifică în

sensul că admite apelul declarat de reclamant împotriva sentinței civile nr. 3121

din 20 aprilie 2001 a Tribunalului București, secția a V-a comercială.

Menține dispoziția de respingere a

apelului pârâtei.

Schimbă în parte sentința atacată,

în sensul că admite în parte acțiunea, obligă pe pârâta SC C. SRL București la

plata sumei de 803.525.616 lei despăgubiri, reprezentând chirie, reziliază

contractul de închiriere și dispune evacuarea pârâtei.

Menține dispoziția sentinței privind

respingerea cererii reconvenționale.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică,

astăzi 4 octombrie 2005.