ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4436/2005

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanta P.M.B., a chemat în judecată pe pârâta SC C. SRL București, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 1.294.037.861 lei chirie, penalități și T.V.A., constatarea încetării contractului de închiriere încheiat între părți, evacuarea pârâtei și obligarea ei la cheltuieli de judecată. Prin cererea reconvențională, pârâta a solicitat să se constate că a efectuat lucrări de consolidare în valoare de 14.000.000 lei pe care reclamanta să fie obligată a le restitui sau să se compenseze cu chiria pretinsă. Până la acoperirea debitului să-i fie acordat un drept de retenție pentru suprafața de 830 mp. care face obiectul litigiului.

Prin sentința civilă nr. 3484 din 31 mai 2000, Tribunalul București a admis în parte acțiunea, a obligat pe pârâtă la plata sumei de 803.525.616 lei chirie restantă și a respins celelalte capete de cerere. Instanța de fond a reținut, în esență, în privința cererii reconvenționale existența autorității de lucru judecat (decizia civilă nr. 1353 din 31 mai 1999 a Curții de Apel București, iar pentru acțiunea principală existența contractului de închiriere a cărei chirie nu a fost plătită pe perioada trimestrului III 1997 – trimestrul IV 1999, lipsa unei clauze penale care să îndreptățească la plata penalităților. Față de durata nedeterminată a contractului și lipsa concediului locațiunii, instanța a considerat neîntemeiată cererea de constatare a încetării acestuia și pe cale de consecință a evacuării.

Curtea de Apel București, prin decizia civilă nr. 90 din 20 ianuarie 2001, a admis apelurile părților, a desființat sentința atacată și a trimis cauza spre rejudecare, pentru calculul penalităților de întârziere în conformitate cu H.C.L. nr. 27 și 119 din 1993, dar și pentru a se pronunța pe fondul cererii reconvenționale care, greșit a fost respinsă în temeiul art. 166 C. proc. civ. și 1201 C. civ. În rejudecare, tribunalul, prin sentința civilă nr. 3121 din 20 aprilie 2001, a respins atât acțiunea cât și cererea reconvențională, ca neîntemeiate, considerând că suma solicitată de reclamantă nu rezultă din contract, lipsa clauzei penale lipsește de temei cererea privind penalitățile de întârziere în constatarea încetării contractului nu este motivată.

În privința cererii reconvenționale, pârâta nu a făcut nici o dovadă privind lucrările de consolidare efectuate. Apelurile declarate de părți, au fost respinse prin decizia nr. 1395 din 22 octombrie 2001 de către Curtea de Apel București, reținând că reclamanta nu a făcut dovada pretențiilor, includerea T.V.A. și penalităților fără acordul de voință al părților afectând principiul forței obligatorii a contractelor și relativitatea efectelor acestora și nici a manifestării de voință privind încetarea locațiunii; iar pârâta prin prevederile contractuale s-a angajat la executarea de lucrări pe cheltuială proprie, fără recuperarea acestora. Împotriva deciziei astfel pronunțată, reclamanta a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc.

civ. Recurenta susține că în mod greșit instanța de apel a considerat cuantumul chiriei neschimbat de la data încheierii contractului cât timp H.C.L. nr. 119/1993 era de notorietate, clauza penală nu era necesară în contract întrucât penalitățile erau stabilite de lege, iar încetarea contractului de închiriere era prevăzută în lit. c) pct. 2. Recursul este fondat și va fi admis pentru considerentele ce se vor expune: Prin contractul de închiriere încheiat la 31 martie 1990, părțile au stabilit, printre alte clauze, plata chiriei, calculată conform prevederilor legale, așa cum este stabilită prin fișa de calcul al chiriei, care face parte integrantă din contract (lit. c) pct. 3 din contract, dosarul de fond).

Această stipulație, completată cu notificarea din 25 august 1998 și fișa de calcul stabilită conform H.C.L. nr. 119/1993, conduce la interpretarea indubitabilă a acordului părților cu privire la modificarea cuantumului chiriei „așa cum este stabilită în fișa de calcul”. Acordul pârâtei a fost expres în principiu, dar tacit în privința cuantumului determinat prin H.C.L. nr. 119/1993. Nu se poate susține, așadar, încălcarea unor principii generale ale dreptului civil care să efectueze efectul creator de obligații ale contractului. Instanța de apel a greșit și când a considerat necesară manifestarea de voință a reclamantei de a denunța contractul de închiriere încheiat pe durată nedeterminată. Contractul de locațiune este un contract sinalagmatic întrucât dă naștere la obligații reciproce între părți.

Iar condiția rezolutorie este subînțelesă totdeauna, în contractele sinalagmatice, în cazul când una dintre părți nu îndeplinește angajamentul său (art. 1020 C. civ.). Notificată pentru îndeplinirea angajamentului său, de plată a chiriei conform voinței părților, pârâta a invocat în apărare compensarea debitului, nicidecum inexistența acestuia sau un alt cuantum, așa cum greșit instanța de apel a reținut. Chiar dacă părțile nu au prevăzut clauza rezolutorie în contract, aceasta este subînțelesă și, în lipsa unei dispoziții exprese, se aplică, întocmai unui principiu general al dreptului civil. În acest context atât rezilierea contractului cât și evacuarea pârâtei sunt deplin întemeiate. Critica hotărârii judecătorești atacate în privința penalităților nu este însă fondată.

Clauza penală reprezintă o evaluare convențională care fixează anticipat valoarea prejudiciului și este distinctă, ca natură juridică, de majorările de întârziere. Confuzia în care se află reclamanta prin identificarea celor două instituții determină o reală modificare a obiectului acțiunii, inacceptabilă în această cale procesuală. Așa fiind în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție, va admite recursul declarat de reclamanta pârâtă, împotriva deciziei nr. 1395 din 22 octombrie 2001, pronunțată de Curtea de Apel București pe care o modifică în sensul că va admite apelul, va schimba sentința nr. 3121 din 20 aprilie 2001 a Tribunalului București, va admite în parte acțiunea obligând pe pârâtă la 803.525.616 lei despăgubiri, reprezentând chiria pentru trimestrul III 1997- trimestrul IV 1999, va rezilia contractul și va evacua pe pârâta reclamantă.

Va menține dispoziția privind respingerea apelului pârâtei reclamante și celelalte dispoziții ale sentinței privind cererea reconvențională.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamantul C.G.M.B., A.F.I., împotriva deciziei nr. 1395 din 22 octombrie 2001 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, pe care o modifică în sensul că admite apelul declarat de reclamant împotriva sentinței civile nr. 3121 din 20 aprilie 2001 a Tribunalului București, secția a V-a comercială. Menține dispoziția de respingere a apelului pârâtei. Schimbă în parte sentința atacată, în sensul că admite în parte acțiunea, obligă pe pârâta SC C. SRL București la plata sumei de 803.525.616 lei despăgubiri, reprezentând chirie, reziliază contractul de închiriere și dispune evacuarea pârâtei. Menține dispoziția sentinței privind respingerea cererii reconvenționale.

Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 4 octombrie 2005.