ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 709/2003

S-au luat în examinare recursurile declarate de pârâții Primăria Municipiului București, reprezentată de Municipiul București, prin Primarul general, precum și de M.L.și M.V.împotriva deciziei nr.551/A din 10 decembrie 2001 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă. La apelul nominal s-au prezentat recurenții-pârâți Primăria Municipiului București, reprezentată de Municipiul București, prin Primarul general, reprezentată de consilier juridic O.O., M.L.și M.V., ambii prin avocat D.I., precum și intimații reclamanți K.D.și K.M., reprezentați de avocat D.Ș.. Procedura completă. Consilier juridic O.O. solicită admiterea recursului promovat de Primăria Municipiului București, modificarea în tot a deciziei și, pe fondul cauzei, respingerea acțiunii; cu privire la cel de-al doilea recurs, aceasta pune, de asemenea, concluzii de admitere.

Avocat D.I. solicită admiterea recursului declarat de pârâții M.L.și V. și pune concluzii de admitere și a celuilalt recurs. Avocat D.Ș. solicită respingerea ambelor recursuri. Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii în același sens.

C U R T E A Asupra recursurilor de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Tribunalul București, prin sentința civilă nr.318/21 martie 2001, a admis acțiunea în revendicare formulată de reclamanții K.D.și K.M., împotriva pârâților: Primăria Municipiului București prin Primarul General, M.L.și M.V.și pe cale de consecință, pârâții au fost obligați să lase reclamanților posesia și proprietatea cu privire la imobilul situat în București, str.Aviator Turcaș nr.5, sector 4. Pentru a hotărî astfel instanța de fond a reținut că reclamanții au fost proprietarii imobilului revendicat, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.2984/30 martie 1977. Că prin decizia nr.2317/13 decembrie 1988, imobilul respectiv a fost preluat de stat ca urmare a aplicării prevederilor art.223/1974.

S-a mai reținut faptul că imobilul în litigiu a fost cumpărat de pârâții M.L.și Violeta, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.665/25 octombrie 1996, aceștia fiind cumpărători de rea-credință. Curtea de Apel București prin sentința civilă nr.551/10 decembrie 2001 a respins ca nefondate apelurile declarate de pârâții: Primăria Municipiului București, M.L.și V. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că Decretul nr.223/1974 în baza căruia statul a preluat imobilul în litigiu este abuziv întrucât contravine art.12 și 36 din Constituția din 1965 în vigoare la vremea respectivă. Că de vreme ce statul nu a fost niciodată proprietar nu putea înstrăina în mod valabil imobilul în litigiu către chiriași.

Aceștia cunoscând acest lucru au fost cumpărători de rea-credință în momentul cumpărării imobilului revendicat. Împotriva deciziei civile mai sus menționată au declarat recurs pârâții: Primăria Municipiului București reprezentată de Primarul General, M.V.și M.L.

Primăria Municipiului București prin Primarul General, critică decizia atacată ca fiind netemeinică și nelegală invocând art.304 pct.9 C.proc.civ., deoarece: - În mod greșit instanța de apel a apreciat ca fiind nevalabil titlu statului, de vreme ce acesta a avut caracter de lege; - Necomunicarea deciziei de preluare pentru cota de ½ domnului K.D., s-a datorat culpei acestuia care părăsind țara nu a comunicat noua sa adresă; - Sancțiunile prevăzute de Decretul nr.223/0974 erau de notorietate astfel că nimeni nu se poate prevala de necunoașterea legii; - Cu privire la compararea titlurilor pe care instanța de apel a apreciat-o că se impunea, s-a încălcat principiul bunei-credințe ce stă la baza raporturilor juridice ce se nasc prin acte de vânzare-cumpărare când cumpărătorii sunt de bună credință.

Pârâții M.V.și L. critică decizia atacată ca fiind netemeinică și nelegală – invocând art.304 pct.9 C.proc.civ.deoarece: - Au dobândit imobilul din litigiu prin actul de vânzare-cumpărare încheiat cu SCAVL Berceni, la data de 28 octombrie 1996, cu respectarea condițiilor prevăzute de art.9 și 14 din Legea 112/1995; - Ambele instanțe în mod greșit, au considerat Decretul nr.223/1974 ca fiind neconstituțional, în raport cu art.6 din Legea nr.213/1998, de vreme ce actul de vânzare-cumpărare din 25 octombrie 1996, este anterior acestei legi; - Decretul nr.223/1974, a fost un titlu valabil la data când imobilul în litigiu a fost preluat de stat. Recursurile sunt fondate și vor fi analizate deopotrivă amândouă având în vedere conținutul acestora care este asemănător.

Imobilul din București, str.Aviator Turcaș nr.5, sector 4 a constituit proprietatea reclamanților K.D.și K.M., dobândit prin actul de vânzare-cumpărare nr.1984/30 martie 1977 – act doveditor (f.19 din dosarul de fond). Prin decizia nr.2317/13 decembrie 1998 emisă de fostul Consiliu Popular al Municipiului București, imobilul în litigiu a fost preluat de stat în baza Decretului nr.223/1974, ca urmare a faptului că reclamanții și-au stabilit domiciliul în străinătate – decizie menționată (f.4 dosar fond).

Ulterior, imobilul în litigiu a fost închiriat pârâților M.L.și M.V., iar mai apoi imobilul a fost cumpărat de aceștia, conform actului de vânzare-cumpărare din 25 octombrie 1996. Potrivit art.1 alin.2 din Normele Metodologice din 17 ianuarie 1996 privind aplicarea Legii nr.112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinație de locuințe, trecute în proprietatea statului, imobilele cu destinația de locuințe trecute ca atare în proprietatea statului, cu titlu, sunt acele imobile care au fost preluate ca locuințe în proprietatea statului în baza unor prevederi legale în vigoare la data respectivă, cum ar fi: Decretul nr.92/1950, Decretul nr.142/1952, Decretul nr.111/1951, Decretul nr.218/1960, Decretul nr.712/1966, Legea nr.4/1973, Decretul nr.223/1974, precum și alte asemenea acte normative.

Față de prevederile textului de lege mai sus menționat rezultă că imobilul în litigiu a fost preluat de stat cu titlu. Întocmirea actului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu respectarea condițiilor prevăzute de art.9 și 14 din Legea nr.112/1995, în sensul că pârâții au optat pentru cumpărarea imobilului în litigiu după expirarea termenului de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii (29 ianuarie 1996). Imobilul a fost vândut pârâților la data de 25 octombrie 1996, dată până la care reclamanții nu au solicitat restituirea în natură a imobilului. Cu alte cuvinte Legea nr.112/1995 și H.G. nr.20/1996 sunt incidente în cauză, deci cumpărătorii – M.L.și V. – au fost de bună credință în momentul facerii contractului de vânzare-cumpărare nr.665/25 octombrie 1996 (f.23 dosar fond).

Plecând de la necesitatea de protejare a siguranței și stabilității circuitului civil, a încrederii publice în actele juridice de dobândire a proprietății încheiate în condiții de eroare publică asupra calității de proprietar a întrăinătorului, când nimic nu i se poate imputa subdobânditorului, victimă și el a acelei erori, în practica judiciară și în doctrină a fost consacrat principiul validității aparenței în drept a cărui esență este exprimată prin adagiul „error communis facit jus”. Incidența mai sus enunțatului principiu, este însă subsecventă întrunirii cumulative a două condiții privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului – eroare care trebuie să fie comună sau unanimă și, de asemenea invincibilă – și a unei condiții privind buna credință a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia.

În speță, pârâții M.V.și L. aflându-se în condiții de eroare publică cu privire la calitatea de proprietar a înstrăinătorului, în sensul că au crezut că Statul Român este adevăratul proprietar al imobilului în litigiu, au încheiat actul de vânzare-cumpărare la data de 25 octombrie 1996. Având credința că Statul Român este adevăratul proprietar al imobilului litigios, în momentul facerii actului de vânzare-cumpărare, pârâții-cumpărători au fost de bună-credință. Buna credință a pârâților-cumpărători este cu atât mai evidentă, cu cât imobilul în litigiu a fost preluat de Statul Român cu titlu, în baza Decretului nr.223/1974, iar reclamanții K.D.și K.M. nu au solicitat restituire în natură a imobilului, în condițiile prevăzute de Legea 112/1995.

Fiind un mod originar de dobândire a proprietății, principiul validității aparenței în drept, creează un drept nou de proprietate opozabil tuturor, inclusiv adevăratului proprietar. Reținând buna credință a terțului dobânditor (cumpărătorii) M.L.și V., se exclude orice operațiune de comparare a celor două titluri al proprietarului real (reclamanții K.M. și D.) și a terțului, acordându-se prioritate principiului ocrotirii bunei credințe în vederea protejării siguranței și stabilității circuitului civil.

Pentru toate aceste considerente, Curtea va reține că motivul de recurs invocat se circumscrie motivului de casare prevăzut de art.304 pct.9 C.proc.civ.și în consecință potrivit art.312 alin.2 C.proc.civ., se vor admite recursurile declarate de pârâții M.L.și V. precum și de Primăria Municipiului București prin Primarul General împotriva deciziei nr.551/10 decembrie 2001 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă, pe care o va casa și se vor admite apelurile pârâților împotriva sentinței civile nr.318/21 martie 2001 a Tribunalului București, secția a III-a civilă pe care o va schimba în tot în sensul că va respinge ca nefondată acțiunea în revendicare formulată de reclamanții K.D.și M.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursurile declarate de pârâții M.L.și M.V., precum și de Primăria Municipiului București, reprezentată de Municipiul București, prin Primarul general împotriva deciziei nr.551/A din 10 decembrie 2001 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă, pe care o casează și admite apelurile pârâților împotriva sentinței civile nr.318 din 21 martie 2001 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, pe care o schimbă în tot, în sensul că respinge acțiunea ca nefondată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 25 februarie 2003.