ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1770/2003

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată

următoarele:

Prin sentința civilă nr. 577 din 4 decembrie 2000

Tribunalul Vrancea a admis în parte acțiunea reclamantei S.C. A.V. S.A. și a obligat

pârâta S.C. W. S.R.L. la plata sumei de 73.932.000 lei contravaloare chirie pe

lunile iunie, iulie, august și septembrie 2000 calculată în raport de indicele

de inflație, 5.727.781 lei penalități de întârziere precum și cheltuieli de

judecată în sumă de 10.454.587 lei.

S-a luat act de renunțarea reclamantei

la capătul de cerere privind evacuarea pârâtei din spațiul închiriat.

Totodată s-a admis în parte cererea reconvențională

a pârâtei, reclamanta fiind obligată la plata sumei de 524.725.787 lei

contravaloarea îmbunătățirilor efectuate la hala închiriată, conform expertizei

efectuate, precum și instituirea unui drept de retenție în favoarea acesteia,

până la achitarea despăgubirilor, cu cheltuieli de judecată aferente în sumă de

20.189.516 lei.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a

reținut că între părțile în litigiu s-a încheiat un contract de închiriere

având ca obiect suprafața de 5.322 mp situată în incinta unității și 682 mp în

interiorul halei metalice tip „Iași”.

Închirierea acestor spații s-a făcut în scopul

amplasării unei secții de producție alcool etilic.

Pe parcursul soluționării cauzei pârâta a achitat

o parte din sumele restante datorate cu titlu de chirie, cuantumul lunar al acesteia

fiind în sumă de 7.027.952 lei conform actului adițional nr. 216/1998, între părți

neîncheindu-se un alt contract din culpa pârâtei care a refuzat să semneze

contractul nr. 194 din 31 mai 1999.

Din aceste motive, cum pârâta a achitat în

continuare chiria restantă până în luna iunie 2000, iar reclamanta a acceptat

aceste sume instanța a apreciat că ambele părți au acceptat în mod tacit

prelungirea valabilității contractului de închiriere cu încă un an respectiv

până la 1 iunie 2000. S-a apreciat că operează clauza penală pârâta fiind

sancționată cu plata penalităților de întârziere.

După data de 1 iunie 2000 s-a considerat că

pârâta datorează cu titlu de despăgubiri pe lunile iunie, iulie, august,

septembrie 2000.

La admiterea cererii reconvenționale instanța a

avut în vedere îmbunătățirile efectuate, mai puțin cheltuielile voluptorii, apreciindu-se

că închirierea s-a făcut în scopul amplasării de către pârâtă a unei secții de

producție de alcool etilic efectuarea amenajărilor fiind imperios necesar.

În considerarea acestor cheltuieli efectuate s-a

admis și capătul de cerere privind instituirea dreptului de retenție, neavând

relevanță faptul renunțării de către reclamantă la capătul de cerere privind evacuarea.

Împotriva acestei sentințe a promovat apel

reclamanta criticile vizând modul în care s-a apreciat cuantumul chiriei și

perioada pe care s-a solicitat, faptul acordării dreptului de retenție și

neacordarea în întregime a cheltuielilor de judecată.

Prin decizia civilă nr. 30 din 2 iulie 2001

Curtea de Apel Galați, secția comercială și de contencios administrativ, a respins

apelul ca nefondat.

La motivarea soluției date s-a reținut că suma

de 107.100.000 lei pretinsă drept chirie pentru perioada iunie – noiembrie 2000

conform unei pretinse negocieri din 27 octombrie 2000 nu are nici o bază

contractuală sau legală, fiind stabilit nivelul chiriei unilateral de către

apelanta - reclamantă la nivelul sumei de 17.850.000 lei.

S-a avut în vedere că intimata pârâtă a fost de

acord pentru perioada în litigiu cu plata chiriei lunare în cuantum de

7.027.952 lei lunar sumă care a fost indexată potrivit art. 5 din contract cu

rata inflației, raporturile contractuale între părți încetând în luna iunie

2000.

În ce privește cererea reconvențională instanța

de apel a înlăturat criticile apelantei considerând că îmbunătățirile și amenajările

la imobilul în litigiu s-au făcut cu acordul exprimat în mod expres de către

locator conform contractului nr. 216/1998 în sensul că închirierea s-a făcut în

scopul amplasării de către locatar a unei secții de producție pentru alcool

etilic.

Valoarea îmbunătățirilor a fost stabilită printr-un

raport de expertiză și apelanta nu a solicitat efectuarea unei noi expertize, astfel

că dat fiind lipsa raporturilor contractuale între părți justificat pentru

creanța intimatei pârâte s-a admis capătul de cerere privind acordarea

dreptului de retenție.

Cu petiția înregistrată la data de 19 iulie 2001

S.C. A.V. a declarat recurs în termen și legal timbrat, criticile vizând aspecte

de nelegalitate și netemeinicie.

Deși nu este indicat temeiul legal, Curtea

apreciază având în vedere dispozițiile art. 306 C. proc. civ. că aceste critici

s-ar încadra în dispozițiile art. 304 pct. 8, 9 și 10 C. proc. civ.

Astfel se susține că cele două instanțe nu

motivează în mod corect motivul pentru care nu i s-a acordat chiria la nivelul sumei

de 160.655.000 lei din care 33.168.000 lei chirie restantă ignorată de instanța

de fond, 53.555.000 lei chirie restantă pe lunile iunie – decembrie 2000, ianuarie,

februarie 2001.

S-a considerat în mod eronat că raportul contractual

între părți a încetat în luna iunie 2000, fără să justifice înlăturarea

procesului verbal din 27 octombrie 2000, act ce a fost întărit de contractul

nr. 254/2000 cu termen de valabilitate 1 iunie 2000 – 1 iunie 2001.

În ce privește cererea reconvențională recurenta

apreciază că contractul încheiat nu a prevăzut o clauză din care să rezulte acordul

său pentru efectuarea amenajărilor în vederea funcționării secției de alcool

etilic, aceste secții profitând numai intimatei, profilul societății neincluzând

o asemenea activitate.

Pentru cele arătate recurenta consideră

nejustificată admiterea cererii reconvenționale și acordarea dreptului de

retenție în condițiile în care a renunțat la capătul de cerere privind

evacuarea.

Recursul este nefondat.

Cu privire la cuantumul chiriei Curtea apreciază

nejustificate criticile formulate.

Astfel diferența de 33.168.000 lei nu a fost acordată

întrucât potrivit contractului încheiat la 1 iunie 1998 sub numărul 216 s-a stabilit

prețul la 5.116.000 lei lunar fără T.V.A., iar prin actul adițional s-a

stipulat de comun acord prețul chiriei la nivelul sumei de 7.027.952 lei, urmând

ca trimestrial să fie indexat în raport cu indicele de inflație.

S-a luat în calcul chiria restantă până în luna

iunie 2000, și cum la data soluționării cauzei la fond nu s-a făcut dovada

încheierii unui nou contract s-a acordat contravaloarea chiriei cu titlu de despăgubiri

pe perioada iunie – septembrie 2000 în valoare totală de 73.932.000 lei,

avându-se în vedere și procentul de inflație în această perioadă.

Instanțele au motivat înlăturarea procesului

verbal al Consiliului de Administrație încheiat la data de 27 octombrie 2000 în

sensul că în privința prețului s-a negociat cuantumul acestuia nefiind

întrunite condițiile de valabilitate ale unei convenții încheiate în condițiile

art. 969 C. civ.

S-au înlăturat pretențiile privind plata chiriei

pe perioada octombrie – 2000 – februarie 2001 întrucât acestea au fost formulate

în apel, iar potrivit art. 294 C. proc. civ. „în apel nu se poate schimba obiectul

cererii de chemare în judecată și nu se pot face cereri noi”.

Cu privire la cererea reconvențională, Curtea

reține că la data încheierii contractului recurenta a cunoscut scopul

locațiunii respectiv amenajarea unei secții de producție alcool metilic, cu

obligația locatarului să execute la timp și în bune condițiuni toate cheltuielile

de întreținere și reparații.

În aceste condiții nu se poate reține că amenajările

s-au făcut fără acordul recurentei, instanțele în baza concluziilor raportului

de expertiză având în vedere și cheltuielile voluptorii, fiind îndeplinite

condițiile prevăzute de art. 1444 C. civ. privind acordarea dreptului de

retenție.

Față de cele arătate în condițiile art. 312 C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Respinge,

ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. A.V. S.A. C.V. împotriva

deciziei nr. 530 din 2 iulie 2001 a Curții de Apel Galați, secția comercială și

contencios administrativ.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 martie

2003.