ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1770/2003

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 577 din 4 decembrie 2000 Tribunalul Vrancea a admis în parte acțiunea reclamantei S.C. A.V. S.A. și a obligat pârâta S.C. W. S.R.L. la plata sumei de 73.932.000 lei contravaloare chirie pe lunile iunie, iulie, august și septembrie 2000 calculată în raport de indicele de inflație, 5.727.781 lei penalități de întârziere precum și cheltuieli de judecată în sumă de 10.454.587 lei. S-a luat act de renunțarea reclamantei la capătul de cerere privind evacuarea pârâtei din spațiul închiriat. Totodată s-a admis în parte cererea reconvențională a pârâtei, reclamanta fiind obligată la plata sumei de 524.725.787 lei contravaloarea îmbunătățirilor efectuate la hala închiriată, conform expertizei efectuate, precum și instituirea unui drept de retenție în favoarea acesteia, până la achitarea despăgubirilor, cu cheltuieli de judecată aferente în sumă de 20.189.516 lei.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că între părțile în litigiu s-a încheiat un contract de închiriere având ca obiect suprafața de 5.322 mp situată în incinta unității și 682 mp în interiorul halei metalice tip „Iași”. Închirierea acestor spații s-a făcut în scopul amplasării unei secții de producție alcool etilic.

Pe parcursul soluționării cauzei pârâta a achitat o parte din sumele restante datorate cu titlu de chirie, cuantumul lunar al acesteia fiind în sumă de 7.027.952 lei conform actului adițional nr. 216/1998, între părți neîncheindu-se un alt contract din culpa pârâtei care a refuzat să semneze contractul nr. 194 din 31 mai 1999. Din aceste motive, cum pârâta a achitat în continuare chiria restantă până în luna iunie 2000, iar reclamanta a acceptat aceste sume instanța a apreciat că ambele părți au acceptat în mod tacit prelungirea valabilității contractului de închiriere cu încă un an respectiv până la 1 iunie 2000. S-a apreciat că operează clauza penală pârâta fiind sancționată cu plata penalităților de întârziere.

După data de 1 iunie 2000 s-a considerat că pârâta datorează cu titlu de despăgubiri pe lunile iunie, iulie, august, septembrie 2000. La admiterea cererii reconvenționale instanța a avut în vedere îmbunătățirile efectuate, mai puțin cheltuielile voluptorii, apreciindu-se că închirierea s-a făcut în scopul amplasării de către pârâtă a unei secții de producție de alcool etilic efectuarea amenajărilor fiind imperios necesar. În considerarea acestor cheltuieli efectuate s-a admis și capătul de cerere privind instituirea dreptului de retenție, neavând relevanță faptul renunțării de către reclamantă la capătul de cerere privind evacuarea. Împotriva acestei sentințe a promovat apel reclamanta criticile vizând modul în care s-a apreciat cuantumul chiriei și perioada pe care s-a solicitat, faptul acordării dreptului de retenție și neacordarea în întregime a cheltuielilor de judecată.

Prin decizia civilă nr. 30 din 2 iulie 2001 Curtea de Apel Galați, secția comercială și de contencios administrativ, a respins apelul ca nefondat. La motivarea soluției date s-a reținut că suma de 107.100.000 lei pretinsă drept chirie pentru perioada iunie – noiembrie 2000 conform unei pretinse negocieri din 27 octombrie 2000 nu are nici o bază contractuală sau legală, fiind stabilit nivelul chiriei unilateral de către apelanta - reclamantă la nivelul sumei de 17.850.000 lei.

S-a avut în vedere că intimata pârâtă a fost de acord pentru perioada în litigiu cu plata chiriei lunare în cuantum de 7.027.952 lei lunar sumă care a fost indexată potrivit art. 5 din contract cu rata inflației, raporturile contractuale între părți încetând în luna iunie 2000. În ce privește cererea reconvențională instanța de apel a înlăturat criticile apelantei considerând că îmbunătățirile și amenajările la imobilul în litigiu s-au făcut cu acordul exprimat în mod expres de către locator conform contractului nr. 216/1998 în sensul că închirierea s-a făcut în scopul amplasării de către locatar a unei secții de producție pentru alcool etilic. Valoarea îmbunătățirilor a fost stabilită printr-un raport de expertiză și apelanta nu a solicitat efectuarea unei noi expertize, astfel că dat fiind lipsa raporturilor contractuale între părți justificat pentru creanța intimatei pârâte s-a admis capătul de cerere privind acordarea dreptului de retenție.

Cu petiția înregistrată la data de 19 iulie 2001 S.C. A.V. a declarat recurs în termen și legal timbrat, criticile vizând aspecte de nelegalitate și netemeinicie. Deși nu este indicat temeiul legal, Curtea apreciază având în vedere dispozițiile art. 306 C. proc. civ. că aceste critici s-ar încadra în dispozițiile art. 304 pct. 8, 9 și 10 C. proc. civ.

Astfel se susține că cele două instanțe nu motivează în mod corect motivul pentru care nu i s-a acordat chiria la nivelul sumei de 160.655.000 lei din care 33.168.000 lei chirie restantă ignorată de instanța de fond, 53.555.000 lei chirie restantă pe lunile iunie – decembrie 2000, ianuarie, februarie 2001. S-a considerat în mod eronat că raportul contractual între părți a încetat în luna iunie 2000, fără să justifice înlăturarea procesului verbal din 27 octombrie 2000, act ce a fost întărit de contractul nr. 254/2000 cu termen de valabilitate 1 iunie 2000 – 1 iunie 2001. În ce privește cererea reconvențională recurenta apreciază că contractul încheiat nu a prevăzut o clauză din care să rezulte acordul său pentru efectuarea amenajărilor în vederea funcționării secției de alcool etilic, aceste secții profitând numai intimatei, profilul societății neincluzând o asemenea activitate.

Pentru cele arătate recurenta consideră nejustificată admiterea cererii reconvenționale și acordarea dreptului de retenție în condițiile în care a renunțat la capătul de cerere privind evacuarea. Recursul este nefondat. Cu privire la cuantumul chiriei Curtea apreciază nejustificate criticile formulate. Astfel diferența de 33.168.000 lei nu a fost acordată întrucât potrivit contractului încheiat la 1 iunie 1998 sub numărul 216 s-a stabilit prețul la 5.116.000 lei lunar fără T.V.A., iar prin actul adițional s-a stipulat de comun acord prețul chiriei la nivelul sumei de 7.027.952 lei, urmând ca trimestrial să fie indexat în raport cu indicele de inflație.

S-a luat în calcul chiria restantă până în luna iunie 2000, și cum la data soluționării cauzei la fond nu s-a făcut dovada încheierii unui nou contract s-a acordat contravaloarea chiriei cu titlu de despăgubiri pe perioada iunie – septembrie 2000 în valoare totală de 73.932.000 lei, avându-se în vedere și procentul de inflație în această perioadă. Instanțele au motivat înlăturarea procesului verbal al Consiliului de Administrație încheiat la data de 27 octombrie 2000 în sensul că în privința prețului s-a negociat cuantumul acestuia nefiind întrunite condițiile de valabilitate ale unei convenții încheiate în condițiile art. 969 C. civ. S-au înlăturat pretențiile privind plata chiriei pe perioada octombrie – 2000 – februarie 2001 întrucât acestea au fost formulate în apel, iar potrivit art. 294 C. proc.

civ. „în apel nu se poate schimba obiectul cererii de chemare în judecată și nu se pot face cereri noi”. Cu privire la cererea reconvențională, Curtea reține că la data încheierii contractului recurenta a cunoscut scopul locațiunii respectiv amenajarea unei secții de producție alcool metilic, cu obligația locatarului să execute la timp și în bune condițiuni toate cheltuielile de întreținere și reparații. În aceste condiții nu se poate reține că amenajările s-au făcut fără acordul recurentei, instanțele în baza concluziilor raportului de expertiză având în vedere și cheltuielile voluptorii, fiind îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1444 C. civ. privind acordarea dreptului de retenție. Față de cele arătate în condițiile art. 312 C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E: Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. A.V. S.A. C.V. împotriva deciziei nr. 530 din 2 iulie 2001 a Curții de Apel Galați, secția comercială și contencios administrativ. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 martie 2003.