ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2521/2003

La ordine pronunțarea în recursul

în anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea

Supremă de Justiție împotriva deciziei civile nr.313 din 5 februarie 2002 a

Curții de Apel București, Secția a IV-a civilă.

Dezbaterile au fost consemnate în

încheierea cu data de 4 iunie 2003 care face parte integrantă din prezenta, iar

pronunțarea s-a amânat la 10 iunie 2003.

CURTEA,

Asupra

recursului în anulare de față;

Din

examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele :

Prin

acțiunea introdusă la Judecătoria Sectorului 1 București la 14.05.1997 și

precizată la 12.09.1997, reclamantul  M.M.C.a chemat în judecată pe pârâta

N.V.și a solicitat evacuarea pârâtei din spațiul ce îl ocupă în imobilul situat

în București, str.Aviator Mărășescu nr.2, sector 1 parter și mansardă.

În

motivarea acțiunii reclamantul arată că este proprietarul imobilului dobândit

prin Contractul de  vânzare-cumpărare nr.2577/26 august 1996 transcris sub

nr.8417 iar pârâta locuiește în imobil în calitate de chiriaș.

Că

pârâta, a produs distrugere și degradări la imobil, punând în pericol construcția

și a schimbat destinația de locuință a spațiului ocupat în spațiu comercial.

Pârâta

a formulat întâmpinare prin care a arătat că modificările aduse locuinței au

fost făcute cu acordul fostului proprietar precizând că lucrările erau necesare

pentru conservarea imobilului.

Pe

cale de cerere reconvențională pârâta N.V.a solicitat ca reclamantul să fie

obligat la plata contravalorii îmbunătățirilor efectuate și totodată să i se

acorde un  drept de retenție asupra imobilului până la plata lor.

La

termenul de judecată din 8.12.2000 reclamantul M.M.C.a precizat acțiunea în

sensul că înțelege să se judece în contradictoriu și cu A.S.- soțul pârâtei N.

V., care locuiește în imobil solicitând introducerea în cauză  și citarea lui

în calitate de pârât.

Prin

sentința civilă nr.2825/9.03.2001 pronunțată  de Judecătoria sector 1 București

acțiunea reclamantului M.M.C., așa cum a fost precizată este admisă și se

dispune evacuarea pârâților din spațiile pe care le ocupă în imobilul situat

în  București str.Aviator Mărășescu nr.2, sector 2.

Prin

aceeași sentință este admisă și cererea reconvențională formulată de

pârâta-reclamantă N.V.și este obligat reclamantul-pârât M.M.C.să plătească

acesteia, contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului în cuantum de

535.453.000 lei,  stabilindu-se și un drept de retenție asupra imobilului până

la plata sumei datorate.

Pentru

a pronunța această hotărâre instanța a reținut că pârâții ocupă imobilul fără

titlu, întrucât contractul de închiriere al acestora nu a fost reînoit potrivit

prevederilor O.U.G. nr.40/1999 și că pârâții au efectuat lucrări de modificare

a locuinței, schimbând structura interioară a apartamentului nr.1 și destinația

acestuia, fără consimțământul proprietarului.

Cu

privire la cererea reconvențională instanța a reținut că lucrările efectuate de

părăta-reclamantă la apartamentul în litigiu au adus un spor de valoare

acestuia și pentru a nu se realiza o îmbogățire fără justă cauză a

reclamantului, pârâții sunt îndreptățiți să primească contravaloarea lucrărilor.

Prin

decizia nr.2448/A18.09.2001 pronunțată de Tribunalul București – secția a IV-a

civilă a fost respins ca nefondat apelul declarat de pârâții-reclamanți N.V.și

A.S., împotriva sentinței civile nr.2825/9.03.2001 pronunțată de Judecătoria

sectorului 1 București.

Prin

aceeași decizie a fost anulat ca insuficient timbrat apelul declarat împotriva

hotărârii instanței de fond de reclamantul-pârât M.M..C.

Curtea

de Apel București – Secția a IV-a civilă prin decizia nr.313/5 februarie 2002 a

admis recursul pârâților, a modificat în parte hotărârile criticate în sensul

că a respins acțiunea de evacuare ca neîntemeiată și a menținut toate celelalte

dispoziții ale sentinței și deciziei.

Pentru

a pronunța această soluție instanța de recurs a considerat că în speță operează

prorogarea legală a contractului de locațiune prevăzută de O.U.G. nr.40/1999,

pârâții ocupând imobilul în  baza locațiunii conferită de acest act normativ.

De

asemenea, a apreciat instanța de recurs că lucrările de îmbunătățiri ale

imobilului nu au dus la modificări structurale sau la schimbarea destinației

locuinței, întrucât există acordul și aprobarea proprietarului imobilului de la

data efectuării lucrărilor.

Împotriva

deciziei civile nr.313/5 februarie 2002 pronunțată de Curtea de Apel București

secția a IV-a civilă a declarat recurs în anulare în conformitate cu art.330

pct.2 C.proc.civ.Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă

de Justiție considerând că hotărârea atacată a fost pronunțată cu încălcarea

esențială a legii ceea ce a determinat o soluționare greșită a cauzei pe fond

pentru următoarele  motive:

-

greșit a fost obligat reclamantul M.M.C.să plătească pârâților contravaloarea

îmbunătățirilor efectuate de acesta la imobil, câtă vreme, dreptul acestora se

naște numai la încetarea contractului de închiriere, până atunci chiriașii

fiind cei care se folosesc de sporul de valoare adus imobilului.

Cum

aceste despăgubiri au fost solicitate prin cererea reconvențională formulată de

pârâți care, apare în contextul cauzei ca o cerere accesorie, rezolvarea ei

fiind determinată în mod obligatoriu de soluționarea cererii principale având

ca obiect evacuarea, cererea reconvențională a fost introdusă prematur.

-

de asemenea se critică prin recursul în anulare menținerea în favoarea

pârâților a dreptului de retenție, care nu poate fi recunoscut decât

debitorului obligației de predare a unui bun; ori în speță prin respingerea

acțiunii în evacuare pârâții nu au calitatea de debitori ai obligației de

predare a bunului și deci nu au un interes născut și actual cu privire la

retenția bunului.

Recursul

în anulare este fondat.

Rezultă

din probele administrate în cauză la cererea părților că pârâții au executat

lucrărilor la imobilul pe care îl ocupă în calitate de chiriași și din care s-a

cerut evacuarea lor, în perioada anilor 1974-1975 cu acordul administratorului

din acea perioadă care la data respectivă era I.C.R.A.L. Herăstrău, prin

unități specializate ale acestuia.

De

asemenea, expertizele efectuate în cauză au stabilit că lucrările efectuate la

apartament nu au afectat structura de rezistență a construcției și nu au

constat din modificări funcționale.

În

raport cu starea de fapt rezultată din probe se reține că în cauză nu sunt

aplicabile prevederile art.13 lit.g din OUG nr.40/1999, pârâții continuând

locațiunea în conformitate cu art.1 și art.7 din aceeași lege măsura evacuării

lor din locuință fiind corect  respinsă de instanța de recurs.

Rezultă

că între reclamant și pârâți vor continua raporturile locative în condițiile în

care aceste raporturi sunt reglementate de OUG nr.40/1999 și Legea nr.114/1996.

Or,

în această situație, cererea reconvențională formulată de pârâți cu privire la

restituirea contravalorii lucrărilor executate la imobil trebuia soluționată în

raport cu  art.43 din OUG 40/1999 care prevede că chiriașul are dreptul la

despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile

necesare  și utile efectuate cu aprobările prevăzute de lege, confirmate pe

bază de acte justificative.

Chiriașii

din locuințele care au fost restituite potrivit legii, foștilor proprietari sau

moștenitorilor acestora au dreptul la despăgubiri în condițiile alin (1) și (3)

din art.43 al OUG nr.40/1999.

Numai

că dreptul la despăgubiri se naște de la data încetării contractului de

închiriere, prin ajungere la termen sau în alte condiții prevăzute de lege

deoarece până la încetarea raporturilor locative chiriașul este cel care se

folosește de acest spor de valoare.

Dacă

s-ar admite teza potrivit căreia chiriașul ar putea cere contravaloarea

îmbunătățirilor ce exced cheltuielilor locative, lucrări efectuate cu

respectarea aprobărilor necesare și consimțământul proprietarului, s-ar crea o

îmbogățire fără justă cauză a acestuia din urmă întrucât la sfârșitul

locațiunii valoarea îmbunătățirilor va fi inferioară prin uzură, morală și

fizică, de care a profitat chiriașul, fără vreun profit direct în patrimoniul

proprietarului.

În

lumina acelorași considerente, neputându-se naște în favoarea chiriașului un

drept cert actual și determinat, cu privire la  valoarea lucrărilor executate

la imobil înainte de încetarea contractului de locațiune și în lipsa obligației

de a preda imobilul închiriat, nu se poate pretinde recunoașterea unui drept de

retenție pentru garantarea creanței.

Pentru

considerentele arătate recursul în anulare urmează a fi admis și a se casa

toate hotărârile pronunțate în cauză prin care s-a judecat cauza în fond, apel

și recurs, iar pe fond rejudecându-se acțiunea principală și cererea

reconvențională, acestea se vor respinge.

PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN

NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul în anulare

declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de

Justiție împotriva deciziei nr.313 din  5 februarie 2002 a Curții de Apel

București, Secția a IV-a civilă.

Casează

decizia recurată, decizia nr.2448/A din 18 septembrie 2001 a Tribunalului

București, Secția a IV-a, precum și sentința civilă nr.2825 din 9 martie 2001 a

Judecătoriei sectorului 1 București și în  fond respinge acțiunea principală

precizată, formulată de reclamantul M.M.C., precum și cererea reconvențională

precizată, formulată de pârâții-reclamanți reconvenționali N.V.și HA.S..

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 iunie 2003.