ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2521/2003

La ordine pronunțarea în recursul în anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție împotriva deciziei civile nr.313 din 5 februarie 2002 a Curții de Apel București, Secția a IV-a civilă. Dezbaterile au fost consemnate în încheierea cu data de 4 iunie 2003 care face parte integrantă din prezenta, iar pronunțarea s-a amânat la 10 iunie 2003. CURTEA, Asupra recursului în anulare de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele : Prin acțiunea introdusă la Judecătoria Sectorului 1 București la 14.05.1997 și precizată la 12.09.1997, reclamantul M.M.C.a chemat în judecată pe pârâta N.V.și a solicitat evacuarea pârâtei din spațiul ce îl ocupă în imobilul situat în București, str.Aviator Mărășescu nr.2, sector 1 parter și mansardă.

În motivarea acțiunii reclamantul arată că este proprietarul imobilului dobândit prin Contractul de vânzare-cumpărare nr.2577/26 august 1996 transcris sub nr.8417 iar pârâta locuiește în imobil în calitate de chiriaș. Că pârâta, a produs distrugere și degradări la imobil, punând în pericol construcția și a schimbat destinația de locuință a spațiului ocupat în spațiu comercial. Pârâta a formulat întâmpinare prin care a arătat că modificările aduse locuinței au fost făcute cu acordul fostului proprietar precizând că lucrările erau necesare pentru conservarea imobilului. Pe cale de cerere reconvențională pârâta N.V.a solicitat ca reclamantul să fie obligat la plata contravalorii îmbunătățirilor efectuate și totodată să i se acorde un drept de retenție asupra imobilului până la plata lor.

La termenul de judecată din 8.12.2000 reclamantul M.M.C.a precizat acțiunea în sensul că înțelege să se judece în contradictoriu și cu A.S.- soțul pârâtei N. V., care locuiește în imobil solicitând introducerea în cauză și citarea lui în calitate de pârât. Prin sentința civilă nr.2825/9.03.2001 pronunțată de Judecătoria sector 1 București acțiunea reclamantului M.M.C., așa cum a fost precizată este admisă și se dispune evacuarea pârâților din spațiile pe care le ocupă în imobilul situat în București str.Aviator Mărășescu nr.2, sector 2. Prin aceeași sentință este admisă și cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă N.V.și este obligat reclamantul-pârât M.M.C.să plătească acesteia, contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului în cuantum de 535.453.000 lei, stabilindu-se și un drept de retenție asupra imobilului până la plata sumei datorate.

Pentru a pronunța această hotărâre instanța a reținut că pârâții ocupă imobilul fără titlu, întrucât contractul de închiriere al acestora nu a fost reînoit potrivit prevederilor O.U.G. nr.40/1999 și că pârâții au efectuat lucrări de modificare a locuinței, schimbând structura interioară a apartamentului nr.1 și destinația acestuia, fără consimțământul proprietarului. Cu privire la cererea reconvențională instanța a reținut că lucrările efectuate de părăta-reclamantă la apartamentul în litigiu au adus un spor de valoare acestuia și pentru a nu se realiza o îmbogățire fără justă cauză a reclamantului, pârâții sunt îndreptățiți să primească contravaloarea lucrărilor. Prin decizia nr.2448/A18.09.2001 pronunțată de Tribunalul București – secția a IV-a civilă a fost respins ca nefondat apelul declarat de pârâții-reclamanți N.V.și A.S., împotriva sentinței civile nr.2825/9.03.2001 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București.

Prin aceeași decizie a fost anulat ca insuficient timbrat apelul declarat împotriva hotărârii instanței de fond de reclamantul-pârât M.M..C. Curtea de Apel București – Secția a IV-a civilă prin decizia nr.313/5 februarie 2002 a admis recursul pârâților, a modificat în parte hotărârile criticate în sensul că a respins acțiunea de evacuare ca neîntemeiată și a menținut toate celelalte dispoziții ale sentinței și deciziei. Pentru a pronunța această soluție instanța de recurs a considerat că în speță operează prorogarea legală a contractului de locațiune prevăzută de O.U.G. nr.40/1999, pârâții ocupând imobilul în baza locațiunii conferită de acest act normativ. De asemenea, a apreciat instanța de recurs că lucrările de îmbunătățiri ale imobilului nu au dus la modificări structurale sau la schimbarea destinației locuinței, întrucât există acordul și aprobarea proprietarului imobilului de la data efectuării lucrărilor.

Împotriva deciziei civile nr.313/5 februarie 2002 pronunțată de Curtea de Apel București secția a IV-a civilă a declarat recurs în anulare în conformitate cu art.330 pct.2 C.proc.civ.Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție considerând că hotărârea atacată a fost pronunțată cu încălcarea esențială a legii ceea ce a determinat o soluționare greșită a cauzei pe fond pentru următoarele motive: - greșit a fost obligat reclamantul M.M.C.să plătească pârâților contravaloarea îmbunătățirilor efectuate de acesta la imobil, câtă vreme, dreptul acestora se naște numai la încetarea contractului de închiriere, până atunci chiriașii fiind cei care se folosesc de sporul de valoare adus imobilului.

Cum aceste despăgubiri au fost solicitate prin cererea reconvențională formulată de pârâți care, apare în contextul cauzei ca o cerere accesorie, rezolvarea ei fiind determinată în mod obligatoriu de soluționarea cererii principale având ca obiect evacuarea, cererea reconvențională a fost introdusă prematur. - de asemenea se critică prin recursul în anulare menținerea în favoarea pârâților a dreptului de retenție, care nu poate fi recunoscut decât debitorului obligației de predare a unui bun; ori în speță prin respingerea acțiunii în evacuare pârâții nu au calitatea de debitori ai obligației de predare a bunului și deci nu au un interes născut și actual cu privire la retenția bunului. Recursul în anulare este fondat.

Rezultă din probele administrate în cauză la cererea părților că pârâții au executat lucrărilor la imobilul pe care îl ocupă în calitate de chiriași și din care s-a cerut evacuarea lor, în perioada anilor 1974-1975 cu acordul administratorului din acea perioadă care la data respectivă era I.C.R.A.L. Herăstrău, prin unități specializate ale acestuia. De asemenea, expertizele efectuate în cauză au stabilit că lucrările efectuate la apartament nu au afectat structura de rezistență a construcției și nu au constat din modificări funcționale. În raport cu starea de fapt rezultată din probe se reține că în cauză nu sunt aplicabile prevederile art.13 lit.g din OUG nr.40/1999, pârâții continuând locațiunea în conformitate cu art.1 și art.7 din aceeași lege măsura evacuării lor din locuință fiind corect respinsă de instanța de recurs.

Rezultă că între reclamant și pârâți vor continua raporturile locative în condițiile în care aceste raporturi sunt reglementate de OUG nr.40/1999 și Legea nr.114/1996. Or, în această situație, cererea reconvențională formulată de pârâți cu privire la restituirea contravalorii lucrărilor executate la imobil trebuia soluționată în raport cu art.43 din OUG 40/1999 care prevede că chiriașul are dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile efectuate cu aprobările prevăzute de lege, confirmate pe bază de acte justificative. Chiriașii din locuințele care au fost restituite potrivit legii, foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora au dreptul la despăgubiri în condițiile alin (1) și (3) din art.43 al OUG nr.40/1999.

Numai că dreptul la despăgubiri se naște de la data încetării contractului de închiriere, prin ajungere la termen sau în alte condiții prevăzute de lege deoarece până la încetarea raporturilor locative chiriașul este cel care se folosește de acest spor de valoare. Dacă s-ar admite teza potrivit căreia chiriașul ar putea cere contravaloarea îmbunătățirilor ce exced cheltuielilor locative, lucrări efectuate cu respectarea aprobărilor necesare și consimțământul proprietarului, s-ar crea o îmbogățire fără justă cauză a acestuia din urmă întrucât la sfârșitul locațiunii valoarea îmbunătățirilor va fi inferioară prin uzură, morală și fizică, de care a profitat chiriașul, fără vreun profit direct în patrimoniul proprietarului.

În lumina acelorași considerente, neputându-se naște în favoarea chiriașului un drept cert actual și determinat, cu privire la valoarea lucrărilor executate la imobil înainte de încetarea contractului de locațiune și în lipsa obligației de a preda imobilul închiriat, nu se poate pretinde recunoașterea unui drept de retenție pentru garantarea creanței. Pentru considerentele arătate recursul în anulare urmează a fi admis și a se casa toate hotărârile pronunțate în cauză prin care s-a judecat cauza în fond, apel și recurs, iar pe fond rejudecându-se acțiunea principală și cererea reconvențională, acestea se vor respinge. PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN

NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul în anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție împotriva deciziei nr.313 din 5 februarie 2002 a Curții de Apel București, Secția a IV-a civilă. Casează decizia recurată, decizia nr.2448/A din 18 septembrie 2001 a Tribunalului București, Secția a IV-a, precum și sentința civilă nr.2825 din 9 martie 2001 a Judecătoriei sectorului 1 București și în fond respinge acțiunea principală precizată, formulată de reclamantul M.M.C., precum și cererea reconvențională precizată, formulată de pârâții-reclamanți reconvenționali N.V.și HA.S.. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 iunie 2003.