ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5160/2005
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5160/2005 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2005)
Asupra recursurilor de față:
Din examinarea lucrărilor dosarului,
constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul
Judecătoriei sectorului 5 București la 8 iulie 1999, reclamanta C.C. a chemat
în judecată pe pârâții G.M., G.R. și SC R. SA pentru a se constata nulitatea
absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 398 din 9 noiembrie 1997
încheiat între pârâți și în consecință obligarea pârâților să-i lase în deplină
proprietate imobilul situat în București. Reclamanta a mai solicitat obligarea
pârâților G. la plata sumei de 7.200.000 lei actualizată reprezentând lipsa de
folosință a imobilului pe ultimii 3 ani și evacuarea pârâților G. și a fiului
lor minor din imobilul proprietatea sa.
În motivarea acțiunii reclamanta a
arătat că a redobândit proprietatea asupra imobilului prin sentința civilă nr. 6242
din 7 octombrie 1994, a Judecătoriei sector 5 și a fost pusă în posesie prin
dispoziția nr. 994 din 4 iulie 1995 a Primarului municipiului București, iar la
1 septembrie 1995 și-a transcris dreptul de proprietate. Deși a notificat pe
pârâții G. și pe administratorul imobilului, SC C. SA, pârâții G. au cumpărat
imobilul vândut de pârâta SC R. SA care nu era mandatată să vândă, actul
încheindu-se cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 (pârâții G. au
cumpărat de la un neproprietar) și nu dețineau un contract de închiriere asupra
apartamentului la data apariției Legii nr. 112/1995, contractul lor încetând
din 1994.
Pârâții G.M. și G.R. au formulat o
cerere reconvențională pentru obligarea reclamantei la plata contravalorii
lucrărilor de reparații necesare și utile efectuate de ei la imobilul
revendicat. Până la plata acestor sume au solicitat și acordarea unui drept de
retenție.
Judecătoria sectorului 5 București
prin sentința civilă nr. 1839 din 21 ianuarie 2000 a declinat competența
materială de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.
Tribunalul București, secția a V-a
civilă și de contencios administrativ, prin sentința civilă nr. 423 din 13 mai
2002 a admis acțiunea principală, a constatat nulitatea absolută a contractului
de vânzare cumpărare nr. 398/5 din 9 noiembrie 1997-și a obligat pârâții G. să-i
lase imobilul în deplină posesie și proprietate.
A fost dispusă evacuarea pârâților G.M.,
G.R., G.R.Ș. și G.A.N.A. din imobile, cu obligarea acestora la 90.949.118 lei
contravaloarea lipsei de folosință a apartamentului.
Prin aceeași
sentință s-a admis în parte cererea reconvențională și a fost obligată
reclamanta la plata sumei de 73.191.000 lei reprezentând contravaloarea
îmbunătățirilor utile făcute de pârâți.
În motivarea
soluției instanța a constatat că pârâții G. nu au contestat acțiunea
reclamantei, în privința anulării contractului de vânzare cumpărare. Vânzarea
s-a făcut de o persoană care nu avea calitatea să vândă, abilitate care
aparținea SC C. SA.
Vânzătorul nu
mai avea imobilul în administrație, el fiind restituit fostului proprietar iar
cumpărătorul nu mai deținerea, la data apariției legii, apartamentul cu titlu
de chirie contractul său încetând la 16 august 1995.
Instanța în
virtutea principiului disponibilității, deși îmbunătățirile s-au dovedit voluptuorii,
a încuviințat în parte pretențiile din cererea reconvențională, în limita
recunoașterii lor de către reclamantă.
Curtea de
Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr. 173 din 9 aprilie 2003 a
admis apelurile pârâtei SC R. SA și pârâților G.M. și R., a anulat sentința
civilă nr. 423/2002 și a reținut cauza spre rejudecare.
S-a reținut
că acțiunea care a avut ca petit și evacuare a fost admisă și dispusă evacuarea
soților G. precum și a numiților G.R.Ș. și G.A.A. aceștia din urmă nefiind
citați în proces, iar minorul G.A.A. nici nu a fost chemat în judecată.
Pentru
soluționarea unitară a cauzei s-a admis și apelul pârâtei SC R. SA.
Rejudecând cauza,
Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr. 445 din 22
octombrie 2003 a admis în parte acțiunea reclamantei și cererea reconvențională
a pârâților G.
S-a constatat
nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 398 din 9 noiembrie
A fost obligată reclamanta la 73.191.000 lei contravaloarea
îmbunătățirilor necesare și utile către pârâții G. Au fost respinse celelalte
capete de cerere din acțiunea principală, în revendicare, evacuare și obligarea
la contravalorii lipsei de folosință.
Pentru a
motiva această soluție instanța a reținut că la data încheierii contractului de
vânzare cumpărare, 19 noiembrie 1997 apartamentul nu se mai afla în
proprietatea statului pentru a fi vândut fiind deja restituit fostului
proprietar anterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, lege care nu se
aplica în privința imobilului vândut, în acest temei, pârâților. Ambele părți
contractante cunoșteau faptul restituirii imobilului către fostul proprietar,
reclamanta și cumpărătorul a fost notificat de reclamante să nu cumpere bunul
ce i-a fost restituit. S-a constatat așadar că vânzarea având o cauză ilicită,
este lovită de nulitate absolută.
Au fost
respinse celelalte capete din cererea principală-deoarece evacuarea nu poate fi
dispusă pentru lipsă de titluri, soții G. ca urmare a anulării contractului de
cumpărare, revin la calitatea de chiriași conform art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999
deci nu pot fi obligați să predea imobilul în proprietate și posesie
reclamantei, neîntemeiată fiind și pretențiile pentru plata contravalorii
lipsei de folosință.
Cererea
reconvențională a fost admisă în parte numai în limita sumei recunoscute de
reclamantă și cu privire la care a fost de acord să o plătească.
Împotriva
acestei decizii au formulat recurs reclamanta invocând motivele prevăzute de
art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ. și respectiv pârâții G.M., G.R. și G.R.Ș. invocând
aceleași dispoziții ale Codului de procedură civilă art. 304 pct. 9 și 10.
În fapt
reclamanta, în esență, a criticat soluția Curții de apel care a apreciat în mod
greșit că în cauză se aplică dispozițiile art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 în
realitate contractul de închiriere avut de pârâții G. nu s-a mai prelungit
conform art. 13 din O.U.G. nr. 40/1999 deoarece ei mai dețineau o casă în
proprietate. S-a mai invocat nelegala respingere a cererii de plată a
contravalorii lipsei de folosință.
Pârâții G. au
criticat decizia Curții de apel pentru că a dispus restituirea imobilului prin depășirea
titlului de proprietate al reclamantei, transcrierea hotărârii judecătorești de
retrocedare fiind făcută după încheierea contractului de vânzare-cumpărare și
deci neputându-i fi opozabilă. S-a mai criticat că nu s-a reținut buna lor
credință la momentul încheierii contractului.
Recursul
reclamantei este întemeiat și va fi admis sub aspectul și pentru considerentele
ce urmează:
Efectul
anulării contractului de vânzare cumpărare aduce părțile contractante în
poziția juridică anterioară actului juridic anulat ca urmare cumpărătorul își
reia calitatea de chiriaș pe care a avut-o la momentul cumpărării. Sub acest
aspect dispozițiile art. 6 O.U.G. nr. 40/1999 sunt fără echivoc.
Apărarea
reclamantei în sensul că pârâții G. nu mai sunt îndreptățiți să beneficieze de
efectele contractelor de închiriere care nu ar mai fi în ființă nu se pot primi
câtă vreme în acțiunea sa reclamanta nu a solicitat anularea contractului de
închiriere care ar fi investitit instanța cu o astfel de analiză (valabilitatea
încheierii lui, posibilitatea de prelungire și altele asemenea). Titlul
pârâtului, sub forma contractului de închiriere, nefiind desființat el produce
efectele corespunzătoare care impun respingerea cererii de evacuare și plata
echivalentului lipsei de folosință, pe de o parte, cât privește pretențiile
reclamantei dar și respingerea pretențiilor acestor pârâți din cererea
reconvențională în legătură cu plata contravalorii îmbunătățirilor aduse la
apartament. Asemenea pretenții câtă vreme pârâții locuiesc în imobil nu sunt
justificate. Ele ar putea să formeze obiect de desocotire între locatar și
locatar la încetarea raportului locativ.
Nu aceeași
situație juridică este dusă în privința vânzătorului.
Prin
desființarea contractului de vânzare statul nu se vede proprietar asupra
apartamentului pentru că la momentul vânzării nu mai avea această calitate,
imobilul fiind deja restituit fostului proprietar, reclamanta.
Recursul
pârâților sub aspectul admiterii în totalitate a pretențiilor de despăgubiri
pentru îmbunătățirile aduse imobilului se va respinge ca nefondat având în
vedere considerentele mai sus expuse.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul reclamantei C.C. împotriva deciziei
nr. 445 din 22 octombrie 2003 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă,
pe care o modifică în sensul că respinge cererea reconvențională formulată de
pârâți, în totalitate, menține celelalte dispoziții ale deciziei.
Respinge, ca nefondat recursul pârâților G.M., G.R. și
G. R.Ș. împotriva aceleiași decizii.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică,
astăzi 14 iunie 2005.