ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3854/2004

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3854/2004 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2004)

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Judecătoriei sectorului 1 București, la data de 12 ianuarie 1998 reclamantul P.M.

a chemat în judecată pârâții Consiliul Local al Municipiului București

(Primăria Municipiului București), C.E.A., I.V. pentru ca prin sentința ce

instanța va pronunța să constate nulitatea absolută a contractului de

vânzare-cumpărare nr. 4786/28052 din 5 august 1997 și să dispună obligarea

pârâtului Consiliul General al Municipiului București să-i lase în deplină

proprietate și liniștită posesie apartamentul nr. 1 situat în București, și

cota de 193 mp din teren.

În motivarea acțiunii, reclamantul a

arătat că este succesorul defunctei F.P., conform certificatului de moștenitor

nr. 20 din 27 februarie 1996 și că aceasta a deținut în proprietate imobilul în

cauză, în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 10 septembrie

1936.

Mai

arată reclamantul că acesta a trecut în proprietatea statului, fără titlu

legal, astfel cum rezultă din sentința civilă nr. 1292/1997 a Judecătoriei

sectorului 5 și deciziei civile nr. 2094 din 3 octombrie 1997, în ambele

hotărâri judecătorești, reținându-se că decizia nr. 421 emisă de fostul

„Consiliul Popular al Raionului Stalin„ la 28 decembrie 1961 nu face o

identificare corectă a acestui imobil, nearătându-se numele proprietarului.

Apoi, prin Hotărârea nr. 114 din 23

octombrie 1996 a Consiliului General al Municipiului București, Comisia de

aplicare a Legii nr. 112/1995, s-a stabilit că apartamentul nr. 2, etajul 1 și

terenul în suprafață de 194,76 mp se restituie proprietarului P.M. și se acordă

despăgubiri pentru apartamentul de la parter.

La data de 29 octombrie 2001, pârâta

I.O.G. a formulat întâmpinare și cerere reconvențională solicitând să se

constate că autoarea sa, C.E.A. a fost cumpărătoare de bună-credință, că a

realizat îmbunătățiri la imobil și a solicitat acordarea unui drept de retenție

până la restituirea contravalorii îmbunătățirilor.

La aceeași dată, aceeași parte a

solicitat chemarea în garanție a pârâtei P.M.B. – D.G.A.F.I. pentru a se

restitui sumele plătite cu titlu de avans și rate de la data încheierii

contractului de vânzare-cumpărare la zi, reactualizate.

După un prim ciclu procesual, în

care s-a respins acțiunea și apelul declarat de reclamant, prin decizia civilă

nr. 1190 din 21 februarie 2001, Curtea Supremă de Justiție, Secția civilă, a

admis recursul promovat de P.M. și a casat ambele hotărâri, trimițând cauza

spre rejudecare, aceluiași tribunal.

În rejudecare, prin sentința civilă

nr. 612 din 7 mai 2002, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a admis în

parte cererea principală, a constatat nulitatea absolută a contractului de

vânzare-cumpărare nr. 46786/28052 din 5 august 1997, a obligat pârâții C.G.M.B.

și pârâta-reclamantă I.O.G. să lase reclamantului-pârât în deplină proprietate

și liniștită posesie apartamentul nr. 1 din imobilul situat în București, și

39,98 mp teren situat sub construcție.

A admis cererea reconvențională a

pârâtei-reclamante și l-a obligat pe reclamantul-pârât la despăgubiri,

reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor în sumă de 30.900.000 lei și

acordarea unui drept de retenție asupra apartamentului, până la achitarea sumei

de către reclamantul-pârât.

A admis cererea de chemare în

garanție formulată de pârâta I.O.G. împotriva P.M.B. – D.G.A.F.I. și a dispus

obligarea chematei în garanție la restituirea sumei de 37.474.941 lei,

reprezentând parte din prețul apartamentului achitat de acesta, reactualizat.

Pentru a hotărî astfel, instanța de

fond a reținut, în esență că reclamantul a făcut dovada că este proprietarul

întregului imobil, în care este situat apartamentul ce a fost înstrăinat în

baza contractului de vânzare-cumpărare, ce s-a cerut a fi anulat și că

înstrăinarea acestuia s-a realizat înainte de a se lămuri situația juridică,

încălcându-se dispozițiile Legii nr. 10/2001.

S-a apreciat că actul de

vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită, conform

art. 966 C. civ., întrucât a fost încheiat în baza unor prevederi legale

inaplicabile în speță, respectiv art. 9 din Legea 112/1995 la o situație ce excludea

incidența acestui text, fiind vorba de un apartament preluat fără titlu valabil

și totodată au fost invocate prevederile art. 9 alin. (1) lit. a) din H.G. nr.

11/1997 dată în aplicarea Legii nr. 112/1995, care prevăd sancțiunea nulității

absolute pentru contractele având ca obiect imobilele menționate la art. 1

alin. (4) din Normele metodologice.

Cu privire la cererea

reconvențională, instanța a apreciat că pârâta reclamantă I.O.G. a făcut dovada

îmbunătățirilor aduse apartamentului ocupat și a dispus acordarea unui drept de

retenție, până la achitarea sumei, iar referitor la cererea de chemare în

garanție, aceasta a fost admisă, cu motivarea că pârâta este îndreptățită la

restituirea prețului achitat pentru apartamentul în cauză, față de efectul constatării

nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare.

Împotriva acestei hotărâri au

declarat apel pârâta-reclamantă I.O.G. și Municipiul București, reprezentat

legal de Primarul General, prima, criticând, în esență soluția instanței de

fond, în sensul că, în mod greșit aceasta a dispus anularea contractului de

vânzare-cumpărare, întrucât a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr.

112/1995 și că nu s-a stabilit dacă a existat o eroare comună și invincibilă,

care ar fi putut înfrânge principiul valabilității aparenței de drept,

consacrat de adagiul

error comunis facit jus

, iar cel de-al doilea

apelant, arătând, în dezvoltarea motivelor de apel că acesta nu are calitate

procesuală pasivă, întrucât prețul apartamentului trebuie restituit de

Ministerul Finanțelor Publice.

Prin decizia nr. 5 A pronunțată la

10 ianuarie 2003, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, a admis

apelurile pârâților I.O. și Municipiul București, prin Primarul General, a

schimbat în tot sentința civilă nr. 612 din 7 mai 2002 a Tribunalului

București, a admis în parte cererea reconvențională formulată de I.O.G. și în

consecință, a constatat că A.E.C. a fost cumpărătoare de bună credință a

imobilului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 4786/28052

din 5 august 1996.

A respins capătul de cerere

reconvențională privitor la despăgubirile civile, ca fiind rămas fără obiect.

A respins cererea de chemare în

garanție formulată de I.O.G., de asemenea, ca rămasă fără obiect.

A anulat ca insuficient timbrat

apelul formulat de Consiliul General al Municipiului București, Administrația

Fondului Imobiliar.

Pentru a decide astfel, instanța de

control judiciar ordinar a schimbat interpretarea dată de prima instanță

raportului juridic dedus judecății și a apreciat că, dimpotrivă apartamentul „a

fost preluat în proprietatea statului în baza Decretului nr. 92/1950, iar

situația juridică a imobilului rezultă din adresele nr. 15084 din 6 martie 1951

și nr. 2148 din 2 aprilie 1993.

În ceea ce privește petitul privind

constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, aceeași

instanță a socotit că acesta este neîntemeiat, întrucât a fost încheiat cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 cumpărătorul bucurându-se de

prezumția bunei-credințe, conform art. 46 din Legea nr. 10/2001, iar

reclamantul nu a notificat pârâta în legătură cu existența vreunui litigiu

aflat pe rolul instanțelor judecătorești, privitor la acest imobil.

Decizia din apel a făcut obiectul

exercitării căii extraordinare de atac a recursului, declarat în cauză de

reclamantul P.M.

Astfel, în dezvoltarea criticilor

expuse, recurentul reclamant a invocat motivele de casare prevăzute de art. 304

pct. 9 și pct. 10 C. proc. civ., în sensul că instanța de apel „a aplicat

greșit legea” și că „aceasta nu s-a pronunțat asupra unui mijloc de apărare sau

asupra unei dovezi administrate, care erau hotărâtoare pentru dezlegarea

pricinii”.

Ca atare, criticile vizând

structurarea prin prisma motivului de casare al pct. 9 din art. 304 C. proc. civ.,

reflectă interpretarea greșită realizată de instanța de apel cu privire la

preluarea imobilului în litigiu prin Decretul nr. 92/1950 și aprecierea că

aceasta s-a înfăptuit cu titlu valabil; încălcarea de către instanță a

dispozițiilor art. 315 C. proc. civ., referitoare la obligativitatea

respectării de către instanțe a dezlegării asupra problemelor de drept, cu

trimitere la decizia civilă nr. 1190/2000 a C.S.J., întrucât Tribunalul

București a statuat că preluarea imobilului s-a făcut fără titlu valabil;

nerespectarea dispozițiilor H.G. nr. 11/1997 intrat în vigoare la 29 ianuarie

1997, deci anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui

nulitate absolută s-a solicitat (5 august 1997), respectiv art. 9 alin. (1) și

alin. (2);

- interpretarea greșită și aplicarea

în speță a dispozițiilor art. 46 din Legea nr. 10/2001 privind buna-credință a

subdobânditorului;

- neexaminarea caracterului

speculativ al vânzării în raport de situația de fapt, potrivit căreia, fostul

soț al pârâtei I.O.G., și anume I.V. a fost cel care în locul cumpărătoarei C.E.A.

a achitat ratele (ce nu puteau fi suportate de cumpărătoare datorită stării

materiale precare) și testamentul făcut în favoarea pârâtei-reclamante de către

cumpărătoarea C.E.A., în aprecierea caracterului valid al acestuia (în raport

de temeiurile de drept din acțiune: art. 948, art. 966, art. 967 C. civ.).

S-au promovat critici ce vizează

omisiunea instanței de a cerceta întreg materialul probator, dovezi

administrate hotărâtoare pentru calificarea corectă a raportului juridic dedus

judecății: „tabelul” cu imobilele administrate, poziția 200; adresa nr. 15129

din 28 noiembrie 1996 emisă de SC H. SA, care atestă că imobilul a trecut în

proprietatea statului conform art. III din Decretul nr. 218/1960, sentința

civilă nr. 1292 din 20 februarie 1997 a Judecătoriei sectorului 5, decizia

civilă nr. 2094 din 3 octombrie 1997 a Tribunalului București, decizia nr. 421

din 28 februarie 1961 a fostului Sfat Popular V. I. Lenin; înscrisurile aflate

la dosar 2392/2000 al Curții Supreme de Justiție, secția civilă și s-a

solicitat admiterea recursului, casarea deciziei din apel și respingerea

apelurilor declarate în cauză de pârâții I.(B.)O.G. și Municipiul București,

prin Primarul General.

Motivelor de recurs, intimata B.O.G.

le-a opus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca

nefondat, arătând că hotărârea nr. 114 din 23 octombrie 1996 emisă de Comisia

de aplicare a Legii nr. 112/1995 nu a fost atacată de reclamant în instanță,

decât după ce i-a fost respinsă cererea de atribuire în natură și i s-au

acordat despăgubiri și că dacă imobilul a trecut în proprietatea statului fără

titlu valabil, reclamantul nu putea dobândi apartamentul nr. 2 de la etajul imobilului.

La termenul din 23 ianuarie 2004

s-au depus de către M.P., P.MA., A.M.P. cereri de introducere în cauză a

acestora, în locul reclamantului P.M., decedat la 23 aprilie 2003, și,

constatându-se că aceștia s-au legitimat procesual cu certificatul de moștenitor

nr. 43 din 22 mai 2003 emis de Biroul Notarului Public M.T., Curtea a dispus

introducerea în cauză a acestora, în calitate de soție supraviețuitoare și,

respectiv, fii ai defunctului.

Prin prisma tuturor motivelor

invocate recursul declarat de reclamantul P.M.(decedat pe parcursul

soluționării cauzei) și continuat de moștenitorii acestuia, urmează a fi admis

pentru următoarele considerente:

Reclamantul a investit instanța cu o

acțiune având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de

vânzare-cumpărare încheiat la 5 august 1997 între Primăria Municipiului

București, prin mandatar SC H.N. SA și C.E.A. privind apartamentul 1 situat la

parterul imobilului din București.

Prin Hotărârea nr. 114 din 23

octombrie 1996 a Consiliului General al Municipiului București, Comisia pentru

aplicarea Legii nr. 112/1995, s-au acordat reclamantului P.M. despăgubiri în

cuantum de 29.714.466 lei pentru acest apartament, deși acesta a solicitat

restituirea în natură a imobilului.

Prin aceeași hotărâre i-a fost

restituit în natură reclamantului doar apartamentul nr. 2 situat la etajul

aceluiași imobil.

Reclamantul a contestat hotărârea

nr. 114/1996 cu privire la apartamentul nr. 1 solicitând anularea art. 2 și 3

din cuprinsul acesteia, iar prin sentința civilă nr. 1292 din 20 februarie

1997, Judecătoria sectorului 5 a admis cererea dispunând anularea art. 2 și art.

3 ale hotărârii.

Împotriva sentinței civile a

declarat apel Consiliul General al Municipiului București, Comisia pentru

aplicarea Legii nr. 112/1995, iar conform deciziei nr. 2094 din 3 octombrie

1997, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, acesta a fost respins ca

nefondat, cu motivarea că având în vedere art. 1 din Normele Metodologice

privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a

unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului, în mod

corect instanța de fond a reținut că apartamentul nr. 1 de la parterul

imobilului nu este preluat cu titlu în proprietatea statului și ca atare, nu

intră sub incidența acestei legi neputându-se acorda despăgubiri.

Corect, instanța de fond, respectiv

Tribunalul București, secția a III-a civilă, a reținut în considerentele

sentinței nr. 612/2002, că situația juridică a acestui apartament nu era

lămurită la data de 5 august 1997 când imobilul a fost înstrăinat, în baza art.

9 din Legea nr. 112/1995, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 4686/28052.

În aceste condiții, transferul

proprietății a fost realizat cu eludarea dispozițiilor imperative ale Legii nr.

112/1995 care, prevăd că, sub incidența sa intră numai imobilele preluate de

stat cu titlu.

Contractul este lovit de nulitate

absolută pentru cauză ilicită, conform art. 966 C. civ., fiind încheiat cu

încălcarea unei dispoziții legale, care excludea incidența acestuia, de la

Legea nr. 112/1995 fiind un apartament preluat fără titlu.

Chiar prevederile art. 9 alin. (1)

lit. a) din H.G. nr. 11/1997, dată în aplicarea Legii nr. 112/1995 stipulează

următoarele: „contractelor de vânzare cumpărare la care se referă art. 9 din

lege le sunt aplicabile dispozițiile legale privind nulitatea actelor juridice

dacă au ca obiect, imobilele menționate la art. 1 alin. (4) din prezentele

norme metodologice”.

În argumentarea aceleiași

interpretări vin și dispozițiile alin. (2) ale art. 9 care arată că „atunci

când Comisiile locale și județene, respectiv comisiile de sector și a

municipiului București, pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 sau unitățile

specializate care vând locuințe în condițiile Legii nr. 112/1995 au indicii că

o locuință face parte din categoria imobilelor menționate la art. 1 alin. (4)

din prezentele norme metodologice, ori din aceea a imobilelor exceptate de la

vânzare, în conformitate cu art. 10 din lege, ele au obligația să întreprindă

toate demersurile necesare pentru clarificarea situației juridice a

locuințelor, suspendând, totodată, pentru o perioadă de cel mult 6 luni,

procedura de restituire în natură, de acordare a despăgubirilor, sau, după caz,

de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare”.

Criticile recurentului privind

greșita apreciere a instanței de apel în sensul că imobilul a trecut în

proprietatea statului, ca efect al Decretului nr. 92/1950 sunt pertinente și

fondate, având suport în înscrisurile depuse la dosar.

Astfel, la dosarul Curții Supreme de

Justiție nr. 2392/2000 precum și la dosarul de fond se află „tabelul” cu

imobilele administrate de I.A.L., fără bază legală, unde la poziția 200 apare

imobilul din str. P.C., iar în dreptul coloanei, indicând numele fostului

proprietar este scris „nu se știe”.

Motivul de recurs ce reflectă

încălcarea de către instanța de fond a prevederilor art. 315 C. proc. civ. este

de primit, întrucât, deși hotărârile au putere obligatorie asupra problemelor

de drept dezlegate, în rejudecare, instanța de apel a apreciat că trecerea în

proprietatea statului s-a făcut cu titlu, conform Decretului nr. 92/1950, ceea

ce este contrar legalității.

Cât privește motivul referitor la

nerespectarea, în speță, a H.G. nr. 11/1997 și acesta este întemeiat, deoarece

este de menționat că actul normativ a intrat în vigoare la 29 ianuarie 1997,

iar sentința civilă nr. 1292 a Judecătoriei sectorului 5 a fost pronunțată

ulterior, respectiv la 22 februarie 1997, iar contractul de vânzare-cumpărare a

cărui nulitate absolută s-a solicitat a se constata a fost perfectat la 5

august 1997, deci cu aplicarea H.G. nr. 11/1997.

Interpretarea instanței de fond

(sentința civilă nr. 612/2002) este legală în a stabili că art. 9 alin. (1) din

H.G. nr. 11/1997 prevede sancțiunea nulității absolute pentru contractele având

ca obiect imobilele menționate la art. 1 alin. (4) din normele metodologice de

aplicare a Legii nr. 112/1995, dar instanța de apel le-a înlăturat, stabilind o

altă situație juridică a imobilului, fără a le combate și analiza.

Este evident că imobilul nu se putea

vinde, câtă vreme Consiliul General al Municipiului București cunoștea de

existența pe rol a unui litigiu ce stabilea că imobilul în cauză a fost preluat

fără titlu.

Vânzarea operată în temeiul

contractului nr. 4786/28052 din 5 august 1997 în perioada în care procedura ar

fi trebuit să fie suspendată, în condițiile în care se știe că imobilul este

preluat fără titlu, reprezintă o încălcare a dispozițiilor legale evidențiate,

susceptibilă de a fi sancționată cu nulitatea absolută.

Nerespectarea normelor legale în

vigoare la data întocmirii actului de vânzare-cumpărare, conduce la nulitatea

absolută a actului, așa încât raționamentul instanței de apel, în sensul,

potrivit cu care cumpărătorul beneficiază de prezumția bunei credințe stipulate

de art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, nu este aplicabil în cauză,

acțiunea fiind introdusă la 12 ianuarie 1998, deci înainte de intrarea în

vigoare a Legii nr. 10/2001 privind situația juridică a unor imobile preluate

abuziv în perioada 6 martie 1945 -22 decembrie 1989, dispozițiile acesteia

nefiind aplicabile în cauză.

De asemenea, subzistă unei analize

pertinente și motivul de recurs ce vizează caracterul evident speculativ al

vânzării, realizată prin contractul nr. 4786/28052 încheiat la 5 august 1997

între Primăria Municipiului București, prin mandatar SC H.N. SA și C.E.A.

Plătitor de rate a fost în realitate

I.V., fostul soț al pârâtei-reclamante I.(B.)O.G., care a suportat cuantumul

acestora, în condițiile în care adevărata cumpărătoare C.E.A. era o persoană în

vârstă, pensionară, lipsită de posibilități materiale pentru achitarea acestor

sume), care a testat apartamentul nr. 1 situat în București, la 14 august 1997,

deci la numai 6 zile de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în

favoarea pârâtei-reclamante I.O.G.

Cuantumul ridicat al ratelor, ce nu

puteau fi plătite de cumpărătoare, testamentul realizat la un interval extrem

de scurt de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și

împrejurarea decesului cumpărătoarei C.E.A. la 4 decembrie 1997, au creat

convingerea instanței asupra caracterului speculativ al vânzării realizată în

cauză.

Față de considerentele expuse,

Înalta Curte de Casație și Justiție urmează a admite recursul, a casa decizia

recurată și respinge apelurile, menținând dispoziția din decizia recurată cu

privire la anularea ca insuficient timbrat a apelului formulat de C.G.M.B., Administrația

Fondului Imobiliar, în temeiul art. 312 alin. (2) și art. 314 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite

recursul declarat de reclamantul P.M. continuat

de moștenitorii legali M.P., P.MA. și A.M.P. împotriva deciziei nr. 5 A din 10

ianuarie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă.

Casează

decizia recurată și respinge apelurile declarate de pârâta I.(B.)O.G. și

Municipiul București, prin Primarul General, ca nefondate împotriva sentinței

civile nr. 612 din 7 mai 2002 a Tribunalului București, secția a III-a civilă,

pe care o menține în întregime.

Menține dispoziția din decizia

recurată cu privire la anularea ca insuficient timbrat a apelului formulat de

C.G.M.B., Administrația Fondului Imobiliar împotriva aceleiași sentințe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 mai 2004

.