ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3854/2004

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București, la data de 12 ianuarie 1998 reclamantul P.M. a chemat în judecată pârâții Consiliul Local al Municipiului București (Primăria Municipiului București), C.E.A., I.V. pentru ca prin sentința ce instanța va pronunța să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 4786/28052 din 5 august 1997 și să dispună obligarea pârâtului Consiliul General al Municipiului București să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul nr. 1 situat în București, și cota de 193 mp din teren.

În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că este succesorul defunctei F.P., conform certificatului de moștenitor nr. 20 din 27 februarie 1996 și că aceasta a deținut în proprietate imobilul în cauză, în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 10 septembrie 1936. Mai arată reclamantul că acesta a trecut în proprietatea statului, fără titlu legal, astfel cum rezultă din sentința civilă nr. 1292/1997 a Judecătoriei sectorului 5 și deciziei civile nr. 2094 din 3 octombrie 1997, în ambele hotărâri judecătorești, reținându-se că decizia nr. 421 emisă de fostul „Consiliul Popular al Raionului Stalin„ la 28 decembrie 1961 nu face o identificare corectă a acestui imobil, nearătându-se numele proprietarului.

Apoi, prin Hotărârea nr. 114 din 23 octombrie 1996 a Consiliului General al Municipiului București, Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, s-a stabilit că apartamentul nr. 2, etajul 1 și terenul în suprafață de 194,76 mp se restituie proprietarului P.M. și se acordă despăgubiri pentru apartamentul de la parter. La data de 29 octombrie 2001, pârâta I.O.G. a formulat întâmpinare și cerere reconvențională solicitând să se constate că autoarea sa, C.E.A. a fost cumpărătoare de bună-credință, că a realizat îmbunătățiri la imobil și a solicitat acordarea unui drept de retenție până la restituirea contravalorii îmbunătățirilor. La aceeași dată, aceeași parte a solicitat chemarea în garanție a pârâtei P.M.B.

– D.G.A.F.I. pentru a se restitui sumele plătite cu titlu de avans și rate de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare la zi, reactualizate. După un prim ciclu procesual, în care s-a respins acțiunea și apelul declarat de reclamant, prin decizia civilă nr. 1190 din 21 februarie 2001, Curtea Supremă de Justiție, Secția civilă, a admis recursul promovat de P.M. și a casat ambele hotărâri, trimițând cauza spre rejudecare, aceluiași tribunal. În rejudecare, prin sentința civilă nr. 612 din 7 mai 2002, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a admis în parte cererea principală, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 46786/28052 din 5 august 1997, a obligat pârâții C.G.M.B.

și pârâta-reclamantă I.O.G. să lase reclamantului-pârât în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul nr. 1 din imobilul situat în București, și 39,98 mp teren situat sub construcție. A admis cererea reconvențională a pârâtei-reclamante și l-a obligat pe reclamantul-pârât la despăgubiri, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor în sumă de 30.900.000 lei și acordarea unui drept de retenție asupra apartamentului, până la achitarea sumei de către reclamantul-pârât. A admis cererea de chemare în garanție formulată de pârâta I.O.G. împotriva P.M.B. – D.G.A.F.I. și a dispus obligarea chematei în garanție la restituirea sumei de 37.474.941 lei, reprezentând parte din prețul apartamentului achitat de acesta, reactualizat.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut, în esență că reclamantul a făcut dovada că este proprietarul întregului imobil, în care este situat apartamentul ce a fost înstrăinat în baza contractului de vânzare-cumpărare, ce s-a cerut a fi anulat și că înstrăinarea acestuia s-a realizat înainte de a se lămuri situația juridică, încălcându-se dispozițiile Legii nr. 10/2001. S-a apreciat că actul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită, conform art. 966 C. civ., întrucât a fost încheiat în baza unor prevederi legale inaplicabile în speță, respectiv art. 9 din Legea 112/1995 la o situație ce excludea incidența acestui text, fiind vorba de un apartament preluat fără titlu valabil și totodată au fost invocate prevederile art. 9 alin. (1) lit. a) din H.G.

nr. 11/1997 dată în aplicarea Legii nr. 112/1995, care prevăd sancțiunea nulității absolute pentru contractele având ca obiect imobilele menționate la art. 1 alin. (4) din Normele metodologice. Cu privire la cererea reconvențională, instanța a apreciat că pârâta reclamantă I.O.G. a făcut dovada îmbunătățirilor aduse apartamentului ocupat și a dispus acordarea unui drept de retenție, până la achitarea sumei, iar referitor la cererea de chemare în garanție, aceasta a fost admisă, cu motivarea că pârâta este îndreptățită la restituirea prețului achitat pentru apartamentul în cauză, față de efectul constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare. Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâta-reclamantă I.O.G.

și Municipiul București, reprezentat legal de Primarul General, prima, criticând, în esență soluția instanței de fond, în sensul că, în mod greșit aceasta a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și că nu s-a stabilit dacă a existat o eroare comună și invincibilă, care ar fi putut înfrânge principiul valabilității aparenței de drept, consacrat de adagiul error comunis facit jus , iar cel de-al doilea apelant, arătând, în dezvoltarea motivelor de apel că acesta nu are calitate procesuală pasivă, întrucât prețul apartamentului trebuie restituit de Ministerul Finanțelor Publice. Prin decizia nr. 5 A pronunțată la 10 ianuarie 2003, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, a admis apelurile pârâților I.O.

și Municipiul București, prin Primarul General, a schimbat în tot sentința civilă nr. 612 din 7 mai 2002 a Tribunalului București, a admis în parte cererea reconvențională formulată de I.O.G. și în consecință, a constatat că A.E.C. a fost cumpărătoare de bună credință a imobilului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 4786/28052 din 5 august 1996. A respins capătul de cerere reconvențională privitor la despăgubirile civile, ca fiind rămas fără obiect. A respins cererea de chemare în garanție formulată de I.O.G., de asemenea, ca rămasă fără obiect. A anulat ca insuficient timbrat apelul formulat de Consiliul General al Municipiului București, Administrația Fondului Imobiliar.

Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar ordinar a schimbat interpretarea dată de prima instanță raportului juridic dedus judecății și a apreciat că, dimpotrivă apartamentul „a fost preluat în proprietatea statului în baza Decretului nr. 92/1950, iar situația juridică a imobilului rezultă din adresele nr. 15084 din 6 martie 1951 și nr. 2148 din 2 aprilie 1993. În ceea ce privește petitul privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, aceeași instanță a socotit că acesta este neîntemeiat, întrucât a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 cumpărătorul bucurându-se de prezumția bunei-credințe, conform art. 46 din Legea nr. 10/2001, iar reclamantul nu a notificat pârâta în legătură cu existența vreunui litigiu aflat pe rolul instanțelor judecătorești, privitor la acest imobil.

Decizia din apel a făcut obiectul exercitării căii extraordinare de atac a recursului, declarat în cauză de reclamantul P.M. Astfel, în dezvoltarea criticilor expuse, recurentul reclamant a invocat motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 9 și pct. 10 C. proc. civ., în sensul că instanța de apel „a aplicat greșit legea” și că „aceasta nu s-a pronunțat asupra unui mijloc de apărare sau asupra unei dovezi administrate, care erau hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii”. Ca atare, criticile vizând structurarea prin prisma motivului de casare al pct. 9 din art. 304 C. proc. civ., reflectă interpretarea greșită realizată de instanța de apel cu privire la preluarea imobilului în litigiu prin Decretul nr. 92/1950 și aprecierea că aceasta s-a înfăptuit cu titlu valabil; încălcarea de către instanță a dispozițiilor art. 315 C. proc.

civ., referitoare la obligativitatea respectării de către instanțe a dezlegării asupra problemelor de drept, cu trimitere la decizia civilă nr. 1190/2000 a C.S.J., întrucât Tribunalul București a statuat că preluarea imobilului s-a făcut fără titlu valabil; nerespectarea dispozițiilor H.G. nr. 11/1997 intrat în vigoare la 29 ianuarie 1997, deci anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută s-a solicitat (5 august 1997), respectiv art. 9 alin. (1) și alin. (2); - interpretarea greșită și aplicarea în speță a dispozițiilor art. 46 din Legea nr. 10/2001 privind buna-credință a subdobânditorului; - neexaminarea caracterului speculativ al vânzării în raport de situația de fapt, potrivit căreia, fostul soț al pârâtei I.O.G., și anume I.V.

a fost cel care în locul cumpărătoarei C.E.A. a achitat ratele (ce nu puteau fi suportate de cumpărătoare datorită stării materiale precare) și testamentul făcut în favoarea pârâtei-reclamante de către cumpărătoarea C.E.A., în aprecierea caracterului valid al acestuia (în raport de temeiurile de drept din acțiune: art. 948, art. 966, art. 967 C. civ.).

S-au promovat critici ce vizează omisiunea instanței de a cerceta întreg materialul probator, dovezi administrate hotărâtoare pentru calificarea corectă a raportului juridic dedus judecății: „tabelul” cu imobilele administrate, poziția 200; adresa nr. 15129 din 28 noiembrie 1996 emisă de SC H. SA, care atestă că imobilul a trecut în proprietatea statului conform art. III din Decretul nr. 218/1960, sentința civilă nr. 1292 din 20 februarie 1997 a Judecătoriei sectorului 5, decizia civilă nr. 2094 din 3 octombrie 1997 a Tribunalului București, decizia nr. 421 din 28 februarie 1961 a fostului Sfat Popular V. I. Lenin; înscrisurile aflate la dosar 2392/2000 al Curții Supreme de Justiție, secția civilă și s-a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei din apel și respingerea apelurilor declarate în cauză de pârâții I.(B.)O.G.

și Municipiul București, prin Primarul General. Motivelor de recurs, intimata B.O.G. le-a opus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând că hotărârea nr. 114 din 23 octombrie 1996 emisă de Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 nu a fost atacată de reclamant în instanță, decât după ce i-a fost respinsă cererea de atribuire în natură și i s-au acordat despăgubiri și că dacă imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu valabil, reclamantul nu putea dobândi apartamentul nr. 2 de la etajul imobilului. La termenul din 23 ianuarie 2004 s-au depus de către M.P., P.MA., A.M.P.

cereri de introducere în cauză a acestora, în locul reclamantului P.M., decedat la 23 aprilie 2003, și, constatându-se că aceștia s-au legitimat procesual cu certificatul de moștenitor nr. 43 din 22 mai 2003 emis de Biroul Notarului Public M.T., Curtea a dispus introducerea în cauză a acestora, în calitate de soție supraviețuitoare și, respectiv, fii ai defunctului. Prin prisma tuturor motivelor invocate recursul declarat de reclamantul P.M.(decedat pe parcursul soluționării cauzei) și continuat de moștenitorii acestuia, urmează a fi admis pentru următoarele considerente: Reclamantul a investit instanța cu o acțiune având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 5 august 1997 între Primăria Municipiului București, prin mandatar SC H.N.

SA și C.E.A. privind apartamentul 1 situat la parterul imobilului din București. Prin Hotărârea nr. 114 din 23 octombrie 1996 a Consiliului General al Municipiului București, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, s-au acordat reclamantului P.M. despăgubiri în cuantum de 29.714.466 lei pentru acest apartament, deși acesta a solicitat restituirea în natură a imobilului. Prin aceeași hotărâre i-a fost restituit în natură reclamantului doar apartamentul nr. 2 situat la etajul aceluiași imobil. Reclamantul a contestat hotărârea nr. 114/1996 cu privire la apartamentul nr. 1 solicitând anularea art. 2 și 3 din cuprinsul acesteia, iar prin sentința civilă nr. 1292 din 20 februarie 1997, Judecătoria sectorului 5 a admis cererea dispunând anularea art. 2 și art. 3 ale hotărârii.

Împotriva sentinței civile a declarat apel Consiliul General al Municipiului București, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, iar conform deciziei nr. 2094 din 3 octombrie 1997, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, acesta a fost respins ca nefondat, cu motivarea că având în vedere art. 1 din Normele Metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului, în mod corect instanța de fond a reținut că apartamentul nr. 1 de la parterul imobilului nu este preluat cu titlu în proprietatea statului și ca atare, nu intră sub incidența acestei legi neputându-se acorda despăgubiri.

Corect, instanța de fond, respectiv Tribunalul București, secția a III-a civilă, a reținut în considerentele sentinței nr. 612/2002, că situația juridică a acestui apartament nu era lămurită la data de 5 august 1997 când imobilul a fost înstrăinat, în baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 4686/28052. În aceste condiții, transferul proprietății a fost realizat cu eludarea dispozițiilor imperative ale Legii nr. 112/1995 care, prevăd că, sub incidența sa intră numai imobilele preluate de stat cu titlu. Contractul este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită, conform art. 966 C. civ., fiind încheiat cu încălcarea unei dispoziții legale, care excludea incidența acestuia, de la Legea nr. 112/1995 fiind un apartament preluat fără titlu.

Chiar prevederile art. 9 alin. (1) lit. a) din H.G. nr. 11/1997, dată în aplicarea Legii nr. 112/1995 stipulează următoarele: „contractelor de vânzare cumpărare la care se referă art. 9 din lege le sunt aplicabile dispozițiile legale privind nulitatea actelor juridice dacă au ca obiect, imobilele menționate la art. 1 alin. (4) din prezentele norme metodologice”.

În argumentarea aceleiași interpretări vin și dispozițiile alin. (2) ale art. 9 care arată că „atunci când Comisiile locale și județene, respectiv comisiile de sector și a municipiului București, pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 sau unitățile specializate care vând locuințe în condițiile Legii nr. 112/1995 au indicii că o locuință face parte din categoria imobilelor menționate la art. 1 alin. (4) din prezentele norme metodologice, ori din aceea a imobilelor exceptate de la vânzare, în conformitate cu art. 10 din lege, ele au obligația să întreprindă toate demersurile necesare pentru clarificarea situației juridice a locuințelor, suspendând, totodată, pentru o perioadă de cel mult 6 luni, procedura de restituire în natură, de acordare a despăgubirilor, sau, după caz, de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare”.

Criticile recurentului privind greșita apreciere a instanței de apel în sensul că imobilul a trecut în proprietatea statului, ca efect al Decretului nr. 92/1950 sunt pertinente și fondate, având suport în înscrisurile depuse la dosar. Astfel, la dosarul Curții Supreme de Justiție nr. 2392/2000 precum și la dosarul de fond se află „tabelul” cu imobilele administrate de I.A.L., fără bază legală, unde la poziția 200 apare imobilul din str. P.C., iar în dreptul coloanei, indicând numele fostului proprietar este scris „nu se știe”. Motivul de recurs ce reflectă încălcarea de către instanța de fond a prevederilor art. 315 C. proc. civ. este de primit, întrucât, deși hotărârile au putere obligatorie asupra problemelor de drept dezlegate, în rejudecare, instanța de apel a apreciat că trecerea în proprietatea statului s-a făcut cu titlu, conform Decretului nr. 92/1950, ceea ce este contrar legalității.

Cât privește motivul referitor la nerespectarea, în speță, a H.G. nr. 11/1997 și acesta este întemeiat, deoarece este de menționat că actul normativ a intrat în vigoare la 29 ianuarie 1997, iar sentința civilă nr. 1292 a Judecătoriei sectorului 5 a fost pronunțată ulterior, respectiv la 22 februarie 1997, iar contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută s-a solicitat a se constata a fost perfectat la 5 august 1997, deci cu aplicarea H.G. nr. 11/1997. Interpretarea instanței de fond (sentința civilă nr. 612/2002) este legală în a stabili că art. 9 alin. (1) din H.G. nr. 11/1997 prevede sancțiunea nulității absolute pentru contractele având ca obiect imobilele menționate la art. 1 alin. (4) din normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, dar instanța de apel le-a înlăturat, stabilind o altă situație juridică a imobilului, fără a le combate și analiza.

Este evident că imobilul nu se putea vinde, câtă vreme Consiliul General al Municipiului București cunoștea de existența pe rol a unui litigiu ce stabilea că imobilul în cauză a fost preluat fără titlu. Vânzarea operată în temeiul contractului nr. 4786/28052 din 5 august 1997 în perioada în care procedura ar fi trebuit să fie suspendată, în condițiile în care se știe că imobilul este preluat fără titlu, reprezintă o încălcare a dispozițiilor legale evidențiate, susceptibilă de a fi sancționată cu nulitatea absolută.

Nerespectarea normelor legale în vigoare la data întocmirii actului de vânzare-cumpărare, conduce la nulitatea absolută a actului, așa încât raționamentul instanței de apel, în sensul, potrivit cu care cumpărătorul beneficiază de prezumția bunei credințe stipulate de art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, nu este aplicabil în cauză, acțiunea fiind introdusă la 12 ianuarie 1998, deci înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 privind situația juridică a unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 -22 decembrie 1989, dispozițiile acesteia nefiind aplicabile în cauză. De asemenea, subzistă unei analize pertinente și motivul de recurs ce vizează caracterul evident speculativ al vânzării, realizată prin contractul nr. 4786/28052 încheiat la 5 august 1997 între Primăria Municipiului București, prin mandatar SC H.N.

SA și C.E.A. Plătitor de rate a fost în realitate I.V., fostul soț al pârâtei-reclamante I.(B.)O.G., care a suportat cuantumul acestora, în condițiile în care adevărata cumpărătoare C.E.A. era o persoană în vârstă, pensionară, lipsită de posibilități materiale pentru achitarea acestor sume), care a testat apartamentul nr. 1 situat în București, la 14 august 1997, deci la numai 6 zile de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în favoarea pârâtei-reclamante I.O.G. Cuantumul ridicat al ratelor, ce nu puteau fi plătite de cumpărătoare, testamentul realizat la un interval extrem de scurt de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și împrejurarea decesului cumpărătoarei C.E.A.

la 4 decembrie 1997, au creat convingerea instanței asupra caracterului speculativ al vânzării realizată în cauză. Față de considerentele expuse, Înalta Curte de Casație și Justiție urmează a admite recursul, a casa decizia recurată și respinge apelurile, menținând dispoziția din decizia recurată cu privire la anularea ca insuficient timbrat a apelului formulat de C.G.M.B., Administrația Fondului Imobiliar, în temeiul art. 312 alin. (2) și art. 314 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul declarat de reclamantul P.M. continuat de moștenitorii legali M.P., P.MA. și A.M.P. împotriva deciziei nr. 5 A din 10 ianuarie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă. Casează decizia recurată și respinge apelurile declarate de pârâta I.(B.)O.G. și Municipiul București, prin Primarul General, ca nefondate împotriva sentinței civile nr. 612 din 7 mai 2002 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, pe care o menține în întregime. Menține dispoziția din decizia recurată cu privire la anularea ca insuficient timbrat a apelului formulat de C.G.M.B., Administrația Fondului Imobiliar împotriva aceleiași sentințe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 mai 2004 .