ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2182/2003

Asupra recursului civil de față: Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la 23 februaie 1998 reclamanta C.A. a chemat în judecată pe pârâții P.T., P.A.E., Primăria Municipiului București și S.C. H.N. S.A. pentru a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2704/21118 din 13 ianuarie 1997, încheiat de familia P. și Primăria Municipiului București prin mandatarul S.C. H.N. S.A. S-a mai solicitat, prin aceeași acțiune, obligarea pârâților să predea reclamanților, în proprietate, apartamentul nr. 2 în suprafață de 51.09 m.p., 23.,38% din părțile comune și 24,52 m.p. teren aferent situat sub construcție. În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că i s-a retrocedat imobilul nr. 51, prin sentința civilă nr. 501/19 ianuarie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 București, rămasă definitivă prin decizia nr. 458/25 aprilie 1996 a Curții de Apel București.

Ca urmare, Consiliul General al Municipiului București i-a predat, prin procesul-verbal de predare-primire nr. 7544 din 18 septembrie 1996, imobilul restituit prin Dispoziția nr. 1035/15 iulie 1996 a Primarului General al Capitalei. Reclamanta și-a transcris dreptul de proprietate în Registrul de transcripțiuni de pe lângă Judecătoria sectorului 1 sub nr. 5999 din 28 iunie 1996. Reclamanta a susținut că față de această situație, contractul 2704/21118 din 13 ianuarie 1997, intabulat la nr. 3751 din 6 martie 1997 invocat de pârâți este realizat după ce i se restituise imobilul revendicat. Pârâții P.T. și P.A.E. s-au apărat printr-o întâmpinare în care au arătat că sunt dobânditori de bună-credință și că reclamanta - căreia îi incumba sarcina probei – nu a făcut dovada că ei au cunoscut despre revendicarea imobilului.

Mai mult, faptul că reclamanta a notificat dreptul său de proprietate după doi ani de la redobândire, în 1998, o plasează pe aceasta în culpă. Pârâții au mai arătat că hotărârea nr. 501/1995 a Judecătoriei sector 1 nu le este opozabilă pentru că nu au fost părți în acel proces pentru a-și putea face apărările. Totodată pârâții P. au și formulat o cerere reconvențională de chemare în garanție a Consiliului General al Municipiului București și S.C. H.N. S.A. pentru eventualitatea constatării nulității contractului lor, prin care au solicitat obligarea acestora la prețul imobilului la valoare reactualizată potrivit indicelui de inflație precum și daune interese reprezentând c/val. unui apartament identic cu cel din litigiu.

Judecătoria sectorului 1 prin sentința civilă 19868 din 4 decembrie 1998 a declinat competența de soluționare a cauzei la Tribunalul București, sentință definitivă prin respingerea apelului formulat împotriva acesteia (decizia 2128 A din 17 septembrie 1999 a Tribunalului București). Prin decizia civilă 709/20 iunie 2000 Tribunalul București a anulat acțiunea ca netimbrată. Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr. 20/18 ianuarie 2001 a admis apelul reclamantei, a casat decizia 709/2000 și, constatând că acțiunea a fost legal timbrată la valoarea înscrisă în contractul a cărui anulare se cere a trimis cauza spre rejudecare. Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin sentința civilă nr. 671 din 21 iunie 2001 a respins acțiunea ca nefondată.

Pentru a pronunța această soluție s-a reținut că prin sentința civilă nr. 501/1995 s-a constatat că reclamanta este proprietara apartamentului în discuție. Ca urmare, Primarul General a emis dispoziția nr. 1035/1115 din iulie 1996 și s-a întocmit procesul-verbal de predare-primire și o adresă de înștiințare a chiriașilor (nr. 7544/18 septembrie 1996). Această înștiințare a fost ridicată de reclamantă pentru a fi comunicată chiriașilor. S-a considerat că pârâții P. au fost de bună credință chiar dacă au încheiat contractul de cumpărare după data emiterii dispoziției de retrocedare de către primar, față de împrejurarea că au depus cererea de cumpărare înainte de emiterea acestei dispoziții și că nu au fost încunoștințați de reclamantă despre faptul restituirii.

Pentru a opera nulitatea contractului, ambele părți contractante trebuiau să fie de rea-credință, ceea ce nu s-a dovedit. Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, prin decizia civilă nr. 538 A din 4 decembrie 2001 a respins ca nefondat apelul reclamantei. S-a considerat că nu s-a dovedit reaua-credință a cumpărătorilor, buna-credință fiind prezumată și apreciată nu în funcție de poziția adoptată de unitatea vânzătoare în respectarea obligațiilor acesteia. S-a apreciat că s-au aplicat în mod corect dispozițiile art. 46 din Legea nr. 10/2001 care protejează buna-credință. Împotriva acestei soluții, reclamanta a formulat recurs invocând nelegalitatea prevăzută de art. 304 pct. 1 C. proc.

civ., constând în greșita aplicare a art. 46 din Legea nr. 10/2001. În mod greșit s-a considerat că este suficientă buna credință a cumpărătorilor pentru ca vânzarea să fie valabilă, apreciere care a condus la încălcarea principiului „ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus”. S-au făcut dovezi că vânzătorul a fost de rea-credință deoarece a vândut un imobil pe care îl retrocedase. S-a mai invocat greșita aplicare a Legii nr. 112/1995 instanța stabilind în mod eronat că imobilul s-a vândut corect în baza Legii nr. 112/1995 deși printr-o hotărâre judecătorească intrată în puterea lucrului judecat s-a constatat că imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu, hotărârea fiind opozabilă din momentul transcrierii ei.

Recursul este întemeiat și se va admite pentru considerentele ce urmează. Potrivit art. 46 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad sub incidența prevederilor prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării. Prin hotărârea nr. 501/19 ianuarie 1995 a Judecătoriei sectorului 1 București s-a stabilit, cu putere de lucru judecat, că imobilul revendicat de reclamantă a fost naționalizat în mod abuziv prin Decretul nr. 92/1950, proprietarii fiind exceptați de la aplicarea decretului menționat, stabilindu-se că imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu, s-a încheiat în mod nelegal un contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul în discuție cu pârâții P., întemeiat pe dispozițiile Legii nr. 112/1995.

La 13 ianuarie 1997 data încheierii contractului pentru apartamentul 2 situat în imobilul nr.51, nu se mai putea vinde în temeiul Legii nr. 112/1995 care se aplică conform art.1, imobilelor cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945 cu titlu. Chiar dacă s-ar fi aplicat Legea nr. 112/1995 în cauză, apartamentul nu putea fi vândut chiriașilor deoarece art. 1 din această lege care prevede această oportunitate, ca măsură de protecție a chiriașilor, îngăduie vânzarea către titularii contractelor de închiriere numai a apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora.

Or, cum rezultă din probele administrate în cauză, apartamentul fusese restituit prin hotărâre judecătorească la 19 ianuarie 1995 definitivă la 25 aprilie 1996, și, ca urmare, predat prin dispoziție a primarului, la 15 iulie 1996. În acest fel, la vânzarea apartamentului s-au produs două încălcări ale Legii nr. 112/1995. Art. 46 din Legea nr. 10/2001 se referă în alin. (2)și la actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil. Acestea, se repune în mod expres în text, sunt lovite de nulitate absolută, cu o singură excepție și anume când actul s-a încheiat cu bună credință. Art. 486 C. civ. definește buna credință referindu-se la culegătorul de fructe, în persoana posesorului care posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate ale cărei vicii nu-i sunt cunoscute.

Iar art. 487 prevede în mod expres „el încetează de a fi cu bună-credință din momentul când aceste vicii îi sunt cunoscute”. Termenul de bună-credință este utilizat în două acceptațiuni un prim sens se referă la loialitatea la încheierea și executarea unor acte juridice. Dar în același timp, buna credință poate însemna credința eronată și neculpabilă în existența sau inexistența unui fapt, drept sau reguli juridice. Deși buna-credință se prezumă, atitudinea celui care o invocă nu este total pasivă el trebuind să arate că a dat dovadă – în atitudinea față de bunul cu privire la care se crede proprietar – de diligențele minime ale unui bun gospodar impuse de rigoarea înstrăinării și dobândirii unui bun.

Dacă s-ar fi verificat înscrierile din registrul de transcripțiuni – inscripțiuni sau carte funciară. Indiferent că partenerul de contract – Municipiul București – prin mandatar l-a asigurat pe cumpărător că imobilul nu este revendicat, era de obligația lui să verifice regimul de inscripțiuni să observe că dreptul proprietarului imobilului revendicat era transcris sub nr. 5999 încă din 28 iunie 1996. De remarcat că la data când s-a făcut de către pârâții P. cererea de cumpărare a apartamentului (înregistrată la nr. 21118/28 ianuarie 1996) apartamentul fusese deja restituit prin hotărârea judecătorească nr. 501 pronunțată la 19 ianuarie 1995 Pentru considerentele arătate se constată că decizia 538 A/2001 a Curții de Apel București este dată cu încălcarea legii și ca urmare va fi casată.

Împrejurările de fapt fiind în totalite stabilite în temeiul art. 314 C. proc. civ., se va admite apelul reclamantei împotriva sentinței civile nr. 671/21 iunie 2001 a Tribunalului București, secția a IV-a, care se va desființa și pe fondul cauzei se va admite acțiunea cu consecința constatării nulității absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2704/2118/19 ianuarie 1997. PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN

NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul declarat de reclamanta C.A. împotriva deciziei nr. 538 A din 4 decembrie 2001 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă, pe care o casează. Admite apelul formulat de reclamantă împotriva sentinței civile nr. 671 din 21 iunie 2001 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, pe care o desființează și pe fond admite acțiunea. Constată nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2704/21118 din 13 ianuarie 1997. Obligă pe pârâții P.T. și P.A.E. să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie apartamentul 2 situat la etajul 1 în imobilul din București, sectorul 1. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 mai 2003.