ÎCCJ, decizie (scj.ro #82655)

Despăgubiri solicitate de chiriași pentru îmbunătățirile aduse locuinței cu acordul proprietarului anterior. Despăgubirile care au ca temei art.43 alin. (1) și (3) din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.40/1999, se pot solicita la data încetării contractului de închiriere, deoarece, până atunci, chiriașul este cel care se folosește de sporul de valoare. Secția civilă, decizia nr.2521 din 10 iunie 2003 Reclamantul M.M.C. a chemat în judecată pe pârâții N.V. și A.S., soți, și a solicitat evacuarea acestora din spațiul ce îl ocupă în imobilul situat în București, str.Aviator Mărășescu nr.2, sector 1 parter și mansardă.

În motivarea acțiunii reclamantul arată că este proprietarul imobilului dobândit prin Contractul de vânzare-cumpărare nr.2577/26 august 1996 transcris sub nr.8417 iar pârâții locuiesc în imobil în calitate de chiriași, și au produs distrugere, degradări, punând în pericol construcția și au schimbat destinația de locuință a spațiului ocupat în spațiu comercial. Pârâții au formulat întâmpinare prin care a arătat că modificările aduse locuinței au fost făcute cu acordul fostului proprietar precizând că lucrările erau necesare pentru conservarea imobilului. Pe cale de cerere reconvențională pârâții au solicitat ca reclamantul să fie obligat la plata contravalorii îmbunătățirilor efectuate și totodată să li se acorde un drept de retenție asupra imobilului până la plata lor.

Prin sentința civilă nr.2825/9.03.2001, Judecătoria sector 1 București a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâților. Prin aceeași sentință s-a admis și cererea reconvențională reclamanta fiind obligată să plătească pârâților contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului, în cuantum de 535.453.000 lei, stabilindu-se și un drept de retenție asupra imobilului până la plata sumei datorate. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut că pârâții ocupă imobilul fără titlu, întrucât contractul de închiriere al acestora nu a fost reînoit potrivit prevederilor O.U.G. nr.40/1999 și că pârâții au efectuat lucrări de modificare a locuinței, schimbând structura interioară a apartamentului nr.1 și destinația acestuia, fără consimțământul proprietarului.

Cu privire la cererea reconvențională instanța a reținut că lucrările efectuate de părăta-reclamantă la apartamentul în litigiu au adus un spor de valoare acestuia și pentru a nu se realiza o îmbogățire fără justă cauză a reclamantului, pârâții sunt îndreptățiți să primească contravaloarea lucrărilor. Prin decizia nr.2448/A18.09.2001, Tribunalul București – secția a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de pârâți. Curtea de Apel București – Secția a IV-a civilă prin decizia nr.313/5 februarie 2002, a admis recursul pârâților, a modificat în parte hotărârile criticate în sensul că a respins acțiunea de evacuare ca neîntemeiată și a menținut toate celelalte dispoziții ale sentinței și deciziei.

Pentru a pronunța această soluție instanța de recurs a considerat că, în speță, operează prorogarea legală a contractului de locațiune prevăzută de O.U.G. nr.40/1999, pârâții ocupând imobilul în baza locațiunii conferită de acest act normativ. De asemenea, a apreciat instanța de recurs, lucrările de îmbunătățiri ale imobilului nu au dus la modificări structurale sau la schimbarea destinației locuinței, întrucât există acordul și aprobarea proprietarului imobilului de la data efectuării lucrărilor. Împotriva deciziei civile nr.313/5 februarie 2002 pronunțată de Curtea de Apel București secția a IV-a civilă a declarat recurs în anulare procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție considerând că hotărârea atacată a fost pronunțată cu încălcarea esențială a legii ceea ce a determinat o soluționare greșită a cauzei pe fond.

Recursul în anulare este fondat. Din probele administrate rezultă că pârâții au executat lucrări, la imobilul pe care îl ocupă în calitate de chiriași, în perioada anilor 1974-1975, cu acordul administratorului, din acea perioadă, care, la data respectivă, era I.C.R.A.L. Herăstrău, prin unități specializate ale acestuia. Expertizele efectuate în cauză au stabilit că lucrările efectuate la apartament nu au afectat structura de rezistență a construcției și nu au constat din modificări funcționale. În raport cu starea de fapt rezultată din probe, se reține că, în cauză, nu sunt aplicabile prevederile art.13 lit.g din OUG nr.40/1999, pârâții continuând locațiunea în conformitate cu art.1 și art.7 din aceeași lege măsura evacuării lor din locuință fiind corect respinsă de instanța de recurs.

Rezultă că între reclamant și pârâți vor continua raporturile locative în condițiile în care aceste raporturi sunt reglementate de OUG nr.40/1999 și Legea nr.114/1996. Or, în această situație, cererea reconvențională formulată de pârâți cu privire la restituirea contravalorii lucrărilor executate la imobil trebuia soluționată în raport cu art.43 din OUG 40/1999 care prevede că chiriașul are dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile efectuate cu aprobările prevăzute de lege, confirmate pe bază de acte justificative. Chiriașii, din locuințele care au fost restituite, potrivit legii, foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, au dreptul la despăgubiri în condițiile alin (1) și (3) din art.43 al OUG nr.40/1999.

Dar, dreptul la despăgubiri se naște de la data încetării contractului de închiriere, prin ajungere la termen sau în alte condiții prevăzute de lege, deoarece, până la încetarea raporturilor locative, chiriașul este cel care se folosește de acest spor de valoare. Dacă s-ar admite teza potrivit căreia chiriașul ar putea cere contravaloarea îmbunătățirilor ce exced cheltuielilor locative - lucrări efectuate cu respectarea aprobărilor necesare și consimțământul proprietarului - s-ar crea o îmbogățire fără justă cauză a acestuia din urmă întrucât la sfârșitul locațiunii valoarea îmbunătățirilor va fi inferioară prin uzură, morală și fizică, de care a profitat chiriașul, fără vreun profit direct în patrimoniul proprietarului.

În lumina acelorași considerente, neputându-se naște în favoarea chiriașului un drept cert actual și determinat, cu privire la valoarea lucrărilor executate la imobil înainte de încetarea contractului de locațiune și în lipsa obligației de a preda imobilul închiriat, nu se poate pretinde recunoașterea unui drept de retenție pentru garantarea creanței. Pentru considerentele arătate recursul în anulare urmează a fi admis și a se casa toate hotărârile pronunțate în cauză prin care s-a judecat cauza în fond, apel și recurs, iar pe fond rejudecându-se acțiunea principală și cererea reconvențională, acestea se vor respinge.