ÎCCJ, decizie (scj.ro #82655)

Despăgubiri

solicitate de chiriași pentru îmbunătățirile aduse locuinței cu acordul

proprietarului anterior.

Despăgubirile care au ca temei art.43 alin. (1) și (3)

din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.40/1999, se pot solicita la data

încetării contractului de închiriere, deoarece, până atunci, chiriașul este cel

care se folosește de sporul de valoare.

Secția

civilă, decizia nr.2521 din 10 iunie 2003

Reclamantul  M.M.C. a chemat în judecată pe pârâții N.V. și A.S.,

soți, și a solicitat evacuarea acestora din spațiul ce îl ocupă în imobilul

situat în București, str.Aviator Mărășescu nr.2, sector 1 parter și mansardă.

În motivarea acțiunii reclamantul arată că este proprietarul imobilului

dobândit prin Contractul de vânzare-cumpărare nr.2577/26 august 1996 transcris

sub nr.8417 iar pârâții locuiesc  în imobil  în calitate de chiriași,

și au produs distrugere, degradări, punând în pericol construcția și au

schimbat destinația de locuință a spațiului ocupat în spațiu comercial.

Pârâții au formulat întâmpinare prin care a arătat că modificările aduse

locuinței au fost făcute cu acordul fostului proprietar precizând că lucrările

erau necesare pentru conservarea imobilului.

Pe cale de cerere reconvențională pârâții au solicitat ca reclamantul să fie

obligat la plata contravalorii îmbunătățirilor efectuate și totodată să li se

acorde un  drept de retenție asupra imobilului până la plata

lor.

Prin sentința civilă nr.2825/9.03.2001, Judecătoria sector 1 București a admis

acțiunea  și a dispus evacuarea pârâților.

Prin aceeași sentință s-a admis și cererea reconvențională reclamanta fiind

obligată să plătească pârâților contravaloarea îmbunătățirilor aduse

imobilului, în cuantum de 535.453.000 lei,  stabilindu-se și un drept de

retenție asupra imobilului până la plata sumei datorate.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut că pârâții ocupă

imobilul fără titlu, întrucât contractul de închiriere al acestora nu a fost

reînoit potrivit prevederilor O.U.G. nr.40/1999 și că pârâții au efectuat

lucrări de modificare a locuinței, schimbând structura interioară a

apartamentului nr.1 și destinația acestuia, fără consimțământul proprietarului.

Cu privire la cererea reconvențională instanța a reținut că lucrările efectuate

de părăta-reclamantă la apartamentul în litigiu au adus un spor de valoare

acestuia și pentru a nu se realiza o îmbogățire fără justă cauză a

reclamantului, pârâții sunt îndreptățiți să primească contravaloarea lucrărilor.

Prin decizia nr.2448/A18.09.2001, Tribunalul București – secția a IV-a civilă a

respins ca nefondat apelul declarat de pârâți.

Curtea de Apel București – Secția a IV-a civilă prin decizia nr.313/5 februarie

2002, a admis recursul pârâților, a modificat în parte hotărârile criticate în

sensul că a respins acțiunea de evacuare ca neîntemeiată și a menținut toate

celelalte dispoziții ale sentinței și deciziei.

Pentru a pronunța această soluție instanța de recurs a considerat că, în speță,

operează prorogarea legală a contractului de locațiune prevăzută de O.U.G.

nr.40/1999, pârâții ocupând imobilul în  baza locațiunii conferită de

acest act normativ.

De asemenea, a apreciat instanța de recurs, lucrările de îmbunătățiri ale

imobilului nu au dus la modificări structurale sau la schimbarea destinației

locuinței, întrucât există acordul și aprobarea proprietarului imobilului de la

data efectuării lucrărilor.

Împotriva deciziei civile nr.313/5 februarie 2002 pronunțată de Curtea de Apel

București secția a IV-a civilă a declarat recurs în anulare procurorul general

al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție considerând că hotărârea

atacată a fost pronunțată cu încălcarea esențială a legii ceea ce a determinat

o soluționare greșită a cauzei pe fond.

Recursul în anulare este fondat.

Din probele administrate rezultă că pârâții au executat lucrări, la imobilul

pe care îl ocupă în calitate de chiriași, în perioada anilor 1974-1975, cu

acordul administratorului, din acea perioadă, care, la data respectivă, era

I.C.R.A.L. Herăstrău, prin unități specializate ale acestuia.

Expertizele efectuate în cauză au stabilit că lucrările efectuate la

apartament nu au afectat structura de rezistență a construcției și nu au

constat din modificări funcționale.

În raport cu starea de fapt rezultată din probe, se reține că, în cauză, nu

sunt aplicabile prevederile art.13 lit.g din OUG nr.40/1999, pârâții continuând

locațiunea în conformitate cu art.1 și art.7 din aceeași lege măsura evacuării

lor din locuință fiind corect  respinsă de instanța de recurs.

Rezultă că între reclamant și pârâți vor continua raporturile locative în

condițiile în care aceste raporturi sunt reglementate de OUG nr.40/1999 și

Legea nr.114/1996.

Or, în această situație, cererea reconvențională formulată de pârâți cu privire

la restituirea contravalorii lucrărilor executate la imobil trebuia soluționată

în raport cu  art.43 din OUG 40/1999 care prevede că chiriașul are dreptul

la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței prin

îmbunătățirile  necesare  și utile efectuate cu aprobările prevăzute

de lege, confirmate pe bază de acte justificative.

Chiriașii, din locuințele care au fost restituite, potrivit legii, foștilor

proprietari sau moștenitorilor acestora, au dreptul la despăgubiri în

condițiile alin (1) și (3) din art.43 al OUG nr.40/1999.

Dar, dreptul la despăgubiri se naște de la data încetării contractului de

închiriere, prin ajungere la termen sau în alte condiții prevăzute de lege,

deoarece, până la încetarea raporturilor locative, chiriașul este cel care se

folosește de acest spor de valoare.

Dacă s-ar admite teza potrivit căreia chiriașul ar putea cere contravaloarea

îmbunătățirilor ce exced cheltuielilor locative - lucrări efectuate cu

respectarea aprobărilor necesare și consimțământul proprietarului - s-ar crea o

îmbogățire fără justă cauză a acestuia din urmă întrucât la sfârșitul

locațiunii valoarea îmbunătățirilor va fi inferioară prin uzură, morală și

fizică, de care a profitat chiriașul, fără vreun profit direct în patrimoniul

proprietarului.

În lumina acelorași considerente, neputându-se naște în favoarea chiriașului un

drept cert actual și determinat, cu privire la  valoarea lucrărilor

executate la imobil înainte de încetarea contractului de locațiune și în lipsa

obligației de a preda imobilul închiriat, nu se poate pretinde recunoașterea

unui drept de retenție pentru garantarea creanței.

Pentru considerentele arătate recursul în anulare urmează a fi admis și a se

casa toate hotărârile pronunțate în cauză prin care s-a judecat cauza în fond,

apel și recurs, iar pe fond rejudecându-se acțiunea principală și cererea

reconvențională, acestea se vor respinge.