ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3297/2003

Deliberând asupra recursului de față, Prin cererea înregistrată sub nr. 3499 din 2 iunie 1997 la Judecătoria Buftea și ajunsă ca urmare a mai multor cicluri procesuale, cât și prin declinare la Tribunalul București, unde a fost reînregistrată sub nr. 1958/2000, reclamanta, Primăria comunei Grădiștea, a solicitat evacuarea pârâtei SC R.P. SRL din imobilul situat în comuna Grădiștea, județul Ilfov, obligarea pârâtei la plata chiriei restante de 2.938.400 lei și despăgubiri de 50.000.000 lei pentru degradarea imobilului, cât și cheltuieli de judecată. Motivându-și acțiunea, reclamanta arată că a încheiat cu pârâta, la data de 10 august 1991, contractul de închiriere nr. 474, pentru o perioadă de 5 ani, și care nu a mai fost prelungit, întrucât pârâta nu a achitat chiria pe perioada aprilie 1994 – aprilie 1997 și a produs degradări imobilului.

Pârâta a depus cerere reconvențională, care, inițial, a fost disjunsă, devenind dosarul nr. 6875/1999, și apoi s-a dispus conexarea dosarului nr. 1958/2000 la dosarul nr. 6875/1999, pentru ca acțiunea principală și cererea reconvențională să fie soluționate împreună. Prin această cerere, pârâta solicită obligarea reclamantei la plata sumei de 11.000.000 lei, contravaloarea reparațiilor și întreținerii efectuate de pârâtă pentru aducerea imobilului închiriat în stare de folosință și instituirea unui drept de retenție. Tribunalul București, prin sentința civilă nr. 3715 din 12 iunie 2000, a admis cererile conexe, a admis acțiunea principală în parte și cererea reconvențională. A fost obligată pârâta la plata sumei de 60.907.281 lei chirie restantă pe perioada 1994 – 1998, actualizată cu inflația.

A fost respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere privind despăgubirile. A fost obligată reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 613.200.000 lei contravaloarea îmbunătățirilor și transformărilor efectuate la imobil. I-a fost constituit pârâtei un drept de retenție asupra imobilului, până la achitarea îmbunătățirilor de 613.200.000 lei, și s-a dispus evacuarea pârâtei din spațiu după realizarea dreptului de retenție recunoscut. S-au acordat pârâtei cheltuieli de judecată de 18.333.500 lei. Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că, între părți, a existat un contract de închiriere, care a expirat și în baza căruia pârâta trebuia să plătească chiria și nu și-a respectat această obligație, având o restanță de 60.907.281 lei pe perioada 1994 - 1998, incluzând inflația.

Ca urmare a neîndeplinirii obligației de plată a chiriei și a expirării contractului, pârâta urmează a fi evacuată din imobil. Cererea reconvențională a fost apreciată ca întemeiată, dovedindu-se că pârâta a efectuat îmbunătățiri și reparații la imobil, pe care reclamanta trebuie să i le restituie în cuantumul stabilit de expertiză. Pentru garantarea restituirii valorii îmbunătățirilor, s-a constituit pârâtei drept de retenție asupra imobilului până la data achitării acestor îmbunătățiri, dată la care se va putea dispune și evacuarea sa din imobil. Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta, care susține că nu au fost analizate probele și s-a ignorat că îmbunătățirile au fost făcute fără acordul său.

Curtea de Apel București, prin decizia civilă nr. 529 din 6 aprilie 2001, a respins, ca nefondat, apelul reclamantei, obligând-o pe aceasta la 14.096.500 lei cheltuieli de judecată. S-a apreciat că expertiza a demonstrat valoarea ridicată a îmbunătățirilor, care profită reclamantei, aceasta nefăcând nici o dovadă că a luat măsuri pentru a efectua ea, însăși, acele reparații necesare funcționării imobilului. Or, pârâta a efectuat ea, însăși, aceste reparații și îmbunătățiri, conform art. 1420 și art. 1421 C. civ., fiind îndreptățită să solicite obligarea locatorului la plata îmbunătățirilor și reparațiilor efectuate. Decizia a fost atacată cu recurs de către reclamantă, pentru motive ce se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Se susține că, în mod greșit, a fost interpretat că locatorul avea obligația de a asigura funcționarea imobilului, când, potrivit art. 9 din contract, locatarul avea obligația să execute la timp și în bune condiții lucrările de întreținere și reparații ce îi revin. Recurenta consideră că nu poate fi obligată să primească îmbunătățirile de care are nevoie, inclusiv utilaje neperformante. Se formulează și apărarea potrivit căreia îmbunătățirile ar fi fost făcute de către comisia de lichidare a fostului C.A.P. înainte de a se încheia contractul cu pârâta. Recursul este nefondat pentru următoarele considerente: Contractul dintre părți prevede, în art. 9, printre obligațiile locatorului și pe aceea de a executa lucrările de întreținere și reparații care îi revin.

Acest articol nu se poate interpreta, însă, așa cum sugerează recurenta în motivele de recurs, adică în sensul că toate reparațiile executate de pârâtă i-ar fi revenit acesteia, ca o obligație contractuală. Se opune la această interpretare art. 1421 alin. (2) C. civ., care stabilește că obligațiile de reparații necesare întrebuințării normale revin locatorului și doar micile reparații sunt în obligația locatarului. Or, îmbunătățirile și reparațiile executate de pârâtă depășesc cu mult nivelul micilor reparații sporind valoarea imobilului. Scopul pentru care a fost închiriat imobilul rezultă clar din art. 16 din contract, respectiv, producerea și valorificarea produselor de panificație și alimentare.

Reclamanta cunoștea deci, și, prin însăși încheierea contractului, a acceptat că se vor efectua lucrări de îmbunătățiri și reparații pentru a se putea realiza obiectivul de producere și desfacere a produselor de panificație. La data expirării contractului, reclamanta nu este îndreptățită să susțină că nu poate fi obligată să primească aceste îmbunătățiri și că nu datorează despăgubiri pentru creșterea valorii imobilului tocmai având în vedere clauzele contractuale. În ce privește apărarea referitoare la o altă proveniență a lucrărilor, respectiv, contestarea faptului că aceste lucrări ar fi fost realizate de pârâtă, această apărare este de circumstanță și nu se bazează pe probe; susținerea că îmbunătățirile ar fi fost făcute de către comisia de lichidare este în contradicție cu, însăși, scopul pentru care au fost înființate comisiile de lichidare, acela de a lichida patrimoniul fostelor C.A.P.-uri nu de a face îmbunătățiri.

Negăsindu-se întemeiate motivele de recurs invocate, urmează a se respinge, ca nefondat, recursul reclamantei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta, Primăria comunei Grădiștea, împotriva deciziei nr. 529 din 6 aprilie 2001 a Curții de Apel București, secția a VI a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi, 3 iulie 2003.