ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1767/2003

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 162/LC din 15 februarie 2001, pronunțată de Tribunalul Bihor-Oradea, a fost respinsă acțiunea formulată de SC L.P. SRL, cu sediul în Oradea, împotriva pârâtei SC M. SRL cu sediul în Oradea. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că, între părți, la data de 1 septembrie 1999, a fost încheiat contractul intitulat „convenție de intermediere cumpărare de imobile”, în condițiile în care reclamanta, ca prestator de servicii, s-a obligat să depună diligențele pentru a găsi beneficiarului, pârâta SC M. SRL, pentru cumpărare, un imobil tip hală situat în Oradea, iar pârâta să plătească reclamantei un comision de 2% din prețul de vânzare al imobilului.

Ulterior acestui contract, pârâta a participat la licitația cu strigare organizată de proprietara imobilului, SC B. SA Oradea, ca urmare a anunțului din ziarul C. din data de 03 octombrie 1999, adjudecându-și imobilul conform procesului-verbal de licitație din 20 octombrie 1999, iar la data de 08 noiembrie 1999, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare. S-a apreciat că activitatea de vizitare a imobilului, prin intermediul reclamantei, și trimiterea ofertei de cumpărare, nu pot fi reținute ca activități care au facilitat sau mijlocit cumpărarea imobilului de către pârâtă, întrucât, din actele de la dosar, nu rezultă intermedierea acestor vânzări, negocierile tripartite care ar fi avut loc între reclamantă, vânzătoare și pârâtă sau între reclamantă, în calitatea de intermediar și proprietarul imobilului.

Curtea de Apel Oradea, secția comercială, prin decizia nr. 424/A din 18 septembrie 2001, a admis, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta-apelantă SC L.P. SRL, cu sediul în Oradea, în contradictoriu cu SC M. SRL, cu sediul în Oradea, împotriva sentinței nr. 162 din 15 februarie 2001, pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o schimbă în tot, în sensul că admite acțiunea reclamantei SC L.P. SRL, împotriva pârâtei SC M. SRL și, în consecință, a obligat pârâta SC M. SRL să plătească reclamantei suma de 74.747.955 lei, cu titlu de pretenții, sumă ce urmează a fi actualizată la data plății efective. De asemenea, a mai fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 11.085.000 lei cheltuieli de judecată în primă instanță și suma de 7.594.930 lei cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a considerat că nu se poate desprinde concluzia că părțile ar fi stabilit modalitatea în care să aibă loc vânzarea, respectiv, prin negociere directă ori la licitație publică, iar față de natura contractului, pentru reclamantă era lipsită de importanță o astfel de distincție, ea asumându-și doar obligația de a găsi beneficiarului, SC M. SRL, imobilul în cauză. În cadrul obligației de diligență, apelanta a întreprins mai multe demersuri: a identificat imobilul – anunțul de vânzare a fost publicat în presă la 03 octombrie 1999, iar contractul de intermediere s-a încheiat la 01 septembrie 1999; a redactat și expediat oferta de cumpărare, în care s-a făcut mențiunea că răspunsul va fi comunicat prin intermediul agenției imobiliare și a mijlocit intermedieri tripartite între vânzător, cumpărător și intermediar, care au avut ca finalitate vânzarea.

Împrejurarea că negocierile tripartite au fost lipsite de finalitate, în opinia pârâtei, în ce privește vânzarea care a avut loc la licitație publică, au fost apreciate ca aport al reclamantei și ca parte a obligației contractuale, deoarece exista posibilitatea ipotetică, ca pârâta să nu participe la licitație, în situația în care nu ar fi cunoscut imobilul, locul unde este amplasat și dacă corespunde scopului pentru care urma să-l cumpere. Împotriva deciziei nr. 424/A din 18 septembrie 2001, pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția comercială, a declarat recurs pârâta SC M. SRL Oradea, care a criticat hotărârea instanței de apel pentru nelegalitate și netemeinicie, sub aspectul că împrejurările, astfel cum au fost reținute de instanța de apel, nu corespund realității și sunt în contradicție cu dovezile existente la dosar, reclamanta neîndeplinindu-și obligațiile contractuale, invocând, ca temei de drept, dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Curtea, analizând probele administrate în cauză, în raport cu cererea de recurs motivată, formulată de recurenta pârâtă SC M. SRL Oradea, constată că aceste critici sunt fondate, pentru următoarele considerente. Instanța de apel, în mod greșit, a apreciat probele administrate de părți, fără a da o corectă și integrală interpretare a adevăratelor raporturi juridice care decurg din convenția de intermediere cumpărări imobile, încheiată la data de 01 septembrie 1999, între reclamanta SC L.P. SRL, în calitatea de prestatoare de servicii imobiliare, și pârâta SC M. SRL, în calitatea de beneficiară a acestor servicii, fiind neglijate întinderea drepturilor și obligațiilor asumate reciproc, răspunderea și regimul sancționator în situația neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a clauzelor contractuale, precum și cadrul juridic aplicabil în speță.

Astfel, conform art. 1 din contractul de intermediere, reclamanta SC L.P. SRL și-a asumat o singură obligație, aceea să depună diligența pentru a găsi beneficiarului, pentru cumpărare, un imobil, situat în Oradea, în limitele unui preț oferit. De remarcat, ca element esențial al corectei stabiliri a situației de fapt, că, la data de 8 noiembrie 1999, la B.N.P. L.F.

din Oradea, s-a încheiat în formă autentică, contractul de vânzare-cumpărare cu nr. 3552, prin care SC B. SA Oradea, în calitate de proprietar, vinde imobilul, construcție și teren, către SC M. SRL Oradea, în calitatea de cumpărător, la baza acestei documentații de înstrăinare fiind procesele-verbale de licitație ale acestor societăți comerciale, din data de 20 octombrie 1999 și 08 noiembrie 1999. Conform acestor procese-verbale de licitație, au fost achiziționate 3 caiete de sarcini, cu o valoare de începere a licitației de la suma de 2.850.000.000 lei, iar comisia de licitație a încheiat ședința de licitație cu adjudecarea obiectului licitat în favoarea SC M. SRL Oradea, pentru suma finală de 2.925.955.176 lei, la care se adaugă T.V.A, acesta fiind prețul real consemnat și în contractul de vânzare-cumpărare autentificat.

Relevanța juridică în acest context al perfectării în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare o au Normele metodologice nr. 443/C din 7 iulie 1999, pentru aplicarea O.G. nr. 12/1998, care reglementează că, în situația în care actul se încheie ca urmare a intermedierii realizate de către o agenție imobiliară, situație confirmată și declarată de părți, notarul public va cere acestora și, după caz, reprezentanților agenției ca, o dată cu documentația necesară autentificării, să depună și o copie de pe convenția încheiată de părți cu agenția sau între părți, prin intermediul agenției, iar în situația în care părțile sau reprezentantul agenției nu vor depune copia solicitată, notarul public va refuza autentificarea actului.

Specific pentru această vânzare-cumpărare este că SC B. SA – vânzătoarea, fiind societate comercială cu capital majoritar de stat, a organizat licitație publică pentru vânzarea imobilului, iar publicitatea a fost efectuată prin anunțurile de presă din 17 mai 1999 și 03 octombrie 1999. Pentru aceste considerente, urmează a admite recursul promovat de pârâta SC M. SRL, cu sediul în Oradea, în sensul că va modifica decizia nr. 424/A din 18 septembrie 2001, pronunțată de Curtea de Apel Oradea și va respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta SC L.P. SRL Oradea, împotriva sentinței civile nr. 162/LC din 15 februarie 2001 a Tribunalului Bihor.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta SC M. SRL Oradea. Modifică decizia nr. 424 A din 18 septembrie 2001 a Curții de Apel Oradea și va respinge apelul, ca nefondat, declarat de reclamanta, SC L.P. SRL Oradea, împotriva sentinței civile nr. 162/LC/2001 a Tribunalului Bihor. Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 21 martie 2003.