ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1767/2003
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1767/2003 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2003)
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor din dosar,
constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 162/LC din 15
februarie 2001, pronunțată de Tribunalul Bihor-Oradea, a fost respinsă acțiunea
formulată de SC L.P. SRL, cu sediul în Oradea, împotriva pârâtei SC M. SRL cu
sediul în Oradea.
Pentru a pronunța această hotărâre,
instanța de fond a reținut că, între părți, la data de 1 septembrie 1999, a
fost încheiat contractul intitulat „convenție de intermediere cumpărare de
imobile”, în condițiile în care reclamanta, ca prestator de servicii, s-a
obligat să depună diligențele pentru a găsi beneficiarului, pârâta SC M. SRL,
pentru cumpărare, un imobil tip hală situat în Oradea, iar pârâta să plătească
reclamantei un comision de 2% din prețul de vânzare al imobilului.
Ulterior acestui contract, pârâta a
participat la licitația cu strigare organizată de proprietara imobilului, SC B.
SA Oradea, ca urmare a anunțului din ziarul C. din data de 03 octombrie 1999,
adjudecându-și imobilul conform procesului-verbal de licitație din 20 octombrie
1999, iar la data de 08 noiembrie 1999, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare.
S-a apreciat că activitatea de vizitare a imobilului, prin intermediul
reclamantei, și trimiterea ofertei de cumpărare, nu pot fi reținute ca
activități care au facilitat sau mijlocit cumpărarea imobilului de către
pârâtă, întrucât, din actele de la dosar, nu rezultă intermedierea acestor
vânzări, negocierile tripartite care ar fi avut loc între reclamantă,
vânzătoare și pârâtă sau între reclamantă, în calitatea de intermediar și
proprietarul imobilului.
Curtea de Apel Oradea, secția
comercială, prin decizia nr. 424/A din 18 septembrie 2001, a admis, ca nefondat,
apelul declarat de reclamanta-apelantă SC L.P. SRL, cu sediul în Oradea, în
contradictoriu cu SC M. SRL, cu sediul în Oradea, împotriva sentinței nr. 162
din 15 februarie 2001, pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o schimbă în
tot, în sensul că admite acțiunea reclamantei SC L.P. SRL, împotriva pârâtei SC
M. SRL și, în consecință, a obligat pârâta SC M. SRL să plătească reclamantei
suma de 74.747.955 lei, cu titlu de pretenții, sumă ce urmează a fi actualizată
la data plății efective. De asemenea, a mai fost obligată pârâta să plătească
reclamantei suma de 11.085.000 lei cheltuieli de judecată în primă instanță și
suma de 7.594.930 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a decide astfel, instanța de
apel a considerat că nu se poate desprinde concluzia că părțile ar fi stabilit
modalitatea în care să aibă loc vânzarea, respectiv, prin negociere directă ori
la licitație publică, iar față de natura contractului, pentru reclamantă era
lipsită de importanță o astfel de distincție, ea asumându-și doar obligația de
a găsi beneficiarului, SC M. SRL, imobilul în cauză. În cadrul obligației de
diligență, apelanta a întreprins mai multe demersuri: a identificat imobilul –
anunțul de vânzare a fost publicat în presă la 03 octombrie 1999, iar
contractul de intermediere s-a încheiat la 01 septembrie 1999; a redactat și
expediat oferta de cumpărare, în care s-a făcut mențiunea că răspunsul va fi comunicat
prin intermediul agenției imobiliare și a mijlocit intermedieri tripartite
între vânzător, cumpărător și intermediar, care au avut ca finalitate vânzarea.
Împrejurarea că negocierile tripartite au fost lipsite de finalitate, în opinia
pârâtei, în ce privește vânzarea care a avut loc la licitație publică, au fost
apreciate ca aport al reclamantei și ca parte a obligației contractuale,
deoarece exista posibilitatea ipotetică, ca pârâta să nu participe la
licitație, în situația în care nu ar fi cunoscut imobilul, locul unde este
amplasat și dacă corespunde scopului pentru care urma să-l cumpere.
Împotriva deciziei nr. 424/A din 18
septembrie 2001, pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția comercială, a
declarat recurs pârâta SC M. SRL Oradea, care a criticat hotărârea instanței de
apel pentru nelegalitate și netemeinicie, sub aspectul că împrejurările, astfel
cum au fost reținute de instanța de apel, nu corespund realității și sunt în
contradicție cu dovezile existente la dosar, reclamanta neîndeplinindu-și
obligațiile contractuale, invocând, ca temei de drept, dispozițiile art. 304 pct.
9 C. proc. civ.
Curtea, analizând probele administrate
în cauză, în raport cu cererea de recurs motivată, formulată de recurenta
pârâtă SC M. SRL Oradea, constată că aceste critici sunt fondate, pentru
următoarele considerente.
Instanța de apel, în mod greșit, a
apreciat probele administrate de părți, fără a da o corectă și integrală
interpretare a adevăratelor raporturi juridice care decurg din convenția de
intermediere cumpărări imobile, încheiată la data de 01 septembrie 1999, între
reclamanta SC L.P. SRL, în calitatea de prestatoare de servicii imobiliare, și
pârâta SC M. SRL, în calitatea de beneficiară a acestor servicii, fiind
neglijate întinderea drepturilor și obligațiilor asumate reciproc, răspunderea
și regimul sancționator în situația neîndeplinirii sau îndeplinirii
necorespunzătoare a clauzelor contractuale, precum și cadrul juridic aplicabil
în speță.
Astfel, conform art. 1 din
contractul de intermediere, reclamanta SC L.P. SRL și-a asumat o singură
obligație, aceea să depună diligența pentru a găsi beneficiarului, pentru
cumpărare, un imobil, situat în Oradea, în limitele unui preț oferit.
De remarcat, ca element esențial al
corectei stabiliri a situației de fapt, că, la data de 8 noiembrie 1999, la B.N.P.
L.F. din Oradea, s-a încheiat în formă autentică, contractul de
vânzare-cumpărare cu nr. 3552, prin care SC B. SA Oradea, în calitate de
proprietar, vinde imobilul, construcție și teren, către SC M. SRL Oradea, în
calitatea de cumpărător, la baza acestei documentații de înstrăinare fiind
procesele-verbale de licitație ale acestor societăți comerciale, din data de 20
octombrie 1999 și 08 noiembrie 1999. Conform acestor procese-verbale de
licitație, au fost achiziționate 3 caiete de sarcini, cu o valoare de începere
a licitației de la suma de 2.850.000.000 lei, iar comisia de licitație a
încheiat ședința de licitație cu adjudecarea obiectului licitat în favoarea SC
M. SRL Oradea, pentru suma finală de 2.925.955.176 lei, la care se adaugă T.V.A,
acesta fiind prețul real consemnat și în contractul de vânzare-cumpărare
autentificat.
Relevanța juridică în acest context
al perfectării în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare o au
Normele metodologice nr. 443/C din 7 iulie 1999, pentru aplicarea O.G. nr. 12/1998,
care reglementează că, în situația în care actul se încheie ca urmare a
intermedierii realizate de către o agenție imobiliară, situație confirmată și
declarată de părți, notarul public va cere acestora și, după caz,
reprezentanților agenției ca, o dată cu documentația necesară autentificării,
să depună și o copie de pe convenția încheiată de părți cu agenția sau între
părți, prin intermediul agenției, iar în situația în care părțile sau
reprezentantul agenției nu vor depune copia solicitată, notarul public va
refuza autentificarea actului.
Specific pentru această
vânzare-cumpărare este că SC B. SA – vânzătoarea, fiind societate comercială cu
capital majoritar de stat, a organizat licitație publică pentru vânzarea
imobilului, iar publicitatea a fost efectuată prin anunțurile de presă din 17
mai 1999 și 03 octombrie 1999.
Pentru aceste considerente, urmează
a admite recursul promovat de pârâta SC M. SRL, cu sediul în Oradea, în sensul
că va modifica decizia nr. 424/A din 18 septembrie 2001, pronunțată de Curtea
de Apel Oradea și va respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta SC L.P.
SRL Oradea, împotriva sentinței civile nr. 162/LC din 15 februarie 2001 a
Tribunalului Bihor.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite
recursul declarat de pârâta SC M. SRL Oradea.
Modifică
decizia nr. 424 A din 18 septembrie 2001 a Curții de Apel Oradea și va respinge
apelul, ca nefondat, declarat de reclamanta, SC L.P. SRL Oradea, împotriva
sentinței civile nr. 162/LC/2001 a Tribunalului Bihor.
Irevocabilă.
Pronunțată, în ședință publică,
astăzi, 21 martie 2003.