ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3882/2003

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 942 din 22 noiembrie 2000 pronunțată de Tribunalul Alba, secția comercială și contencios administrativ, a fost respinsă cererea formulată de reclamanta P.F. K. sediul în Alba Iulia în contradictoriu cu pârâtul R.N. domiciliat în Alba Iulia și obligată reclamanta să plătească pârâtului suma de 5.000.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că din probatoriul administrat în cauză nu reiese că reclamanta și-ar fi îndeplinit obligația pe care și-a asumat-o prin contractul cu pârâtul respectiv de a asigura tranzacționarea vânzării – cumpărării imobiliare și de a procura actele necesare pentru autentificare, adică obligația de „a face” asumată de agenție în calitate de prestator de servicii.

Tranzacționarea vânzării cumpărării s-a făcut în mai 2000, iar încheierea actului autentic s-a realizat în 9 iunie 2000, fără participarea reprezentantului agenției.

Împrejurarea că și cealaltă parte contractantă, O. S.A., filiala Alba, a încheiat un contract de intermediere cu agenția și a plătit cu factura fiscală nr. 2191104 către agenție suma de 6.000.000 lei reprezentând comision pentru intermedierea cumpărării imobilului diferența urmând de a se achita până la data de 20 iunie 2000, fapt ce nu a mai fost dovedit de către agenție pentru restul de preț, nu este în măsură să facă dovada pretențiilor reclamantei față de pârât, deoarece se poate ca O. să fi apreciat că agenția și-a îndeplinit obligația asumată prin contractul de intermediere încheiat cu această societate, așa după cum rezultă și din declarația extrajudiciară a directorului sucursalei, fiind aprecierea subiectivă a acestuia, dar din probele administrate în instanță, nerezultând îndeplinirea obligației asumate față de pârât.

Curtea de Apel Alba Iulia, secția comercială și contencios administrativ, prin decizia civilă nr. 451/A din 1 iunie 2001 a admis apelul declarat de reclamanta P.F. K. Alba Iulia împotriva sentinței civile nr. 942 din 22 noiembrie 2000 pronunțată de Tribunalul Alba și în consecință a schimbat în tot sentința atacată în sensul că admite acțiunea comercială formulată de reclamanta P.F. K. Alba Iulia împotriva pârâtului R.N., pe care îl obligă să plătească reclamantei contravaloarea în lei din ziua plății a 3.131 mărci germane și 8.895.840 lei cheltuieli de judecată în fond și apel. Pentru a decide astfel, instanța de apel a stabilit că din probele dosarului rezultă fără putință de tăgadă că intermedierea între vânzătorul R.N.

și cumpărătorul O. a fost prestată de reclamantă. Reclamanta și-a îndeplinit obligația de a determina pe terț să cumpere imobilul reclamantului, iar împrejurarea că, părțile din contractul de vânzare – cumpărare au mai avut întâlniri ulterioare intermedierii, ori că intermediara reclamantă nu a fost în măsură să întocmească actul autentic de vânzare – cumpărare, nu sunt de natură să înlăture dreptul promitentului faptei altuia de a încasa comisionul promis de către pârât, pentru activitatea de intermediere. Deși, prin contract reclamanta s-a obligat să rezolve actele necesare pentru notariat, părțile nu au stipulat legat de această obligație o diminuare a comisionului sau o sancțiune în cazul neexecutării acelei obligații.

De altfel, îndeplinirea acestei obligații depindea de activitatea pârâtului care era dator să indice reclamantei numărul de carte funciară și numărul topografic al imobilului, iar numai în baza acestor informații reclamanta putea obține un extras de carte funciară și apoi să invite părțile din contractul de vânzare – cumpărare în fața notarului public pentru autentificarea convenției. Împotriva deciziei civile nr. 451/A din 1 iunie 2001 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia, secția comercială și de contencios administrativ, a declarat recurs pârâtul R.N., care a criticat hotărârea instanței de apel pentru nelegalitate și netemeinicie, sub aspectul că în mod greșit s-a apreciat că reclamanta a efectuat intermedierea vânzării cumpărării imobilului, în realitate neîndeplinindu-și obligațiile contractuale, fiind invocate ca temei de drept al recursului dispozițiile art. 304 pct. 7 și 11 C. proc.

civ. Intimata reclamantă P.F. K. Alba Iulia a depus întâmpinare, motivată în fapt și în drept, prin care a solicitat respingerea recursului. Curtea, analizând materialul probator administrat în cauză, în raport de criticile aduse în cererea de recurs, constată că acestea nu sunt fondate, pentru următoarele considerente. Instanța judecătorească a apelului, motivat și amplu argumentat, printr-o corectă și integrală apreciere a probelor, a stabilit cu exactitate raporturile juridice dintre părți, întinderea drepturilor și obligațiilor asumate reciproc în cadrul contractului de intermediere imobiliară încheiat la data de 13 septembrie 1999, răspunderea care se instituie în situația nerespectării clauzelor contractuale, precum și obligațiile legale, aplicabile litigiului de natură comercială.

De necontestat că agenția imobiliară K. și-a asumat obligația contractuală de a căuta și a pune la dispoziție toate ofertele de cumpărare solicitate de beneficiarul R.N., asigurând tranzacționarea în condițiile de maximă securitate, pentru imobilul situat în Alba Iulia. În acest sens, reclamanta a încheiat la data de 22 noiembrie 1999, într-un interval de timp scurt, contractul de intermediere cu S.C. O. S.A., sucursala Alba, oferind spre vânzare imobilul proprietatea pârâtului, activitate urmată de vizionarea imobilului și punerea în legătură a părților, în vederea perfectării contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică. Obligația contractuală a pârâtului R.N. consta în plata unui comision de 2% din valoarea tranzacției intermediată de agenția imobiliară K., obligație care nu a fost respectată, cu motivarea că agenția imobiliară K. nu a întocmit nici un act necesar tranzacției.

Relevanță juridică maximă în stabilirea corectă a situației de fapt și de drept o reprezintă actele depuse de părți, declarația conform încheierii de autentificare nr. 1788 din 21 noiembrie 2000 a Biroului Notarului Public A.R.E., prin care directorul sucursalei O. S.A. Alba confirmă că a solicitat un imobil cu destinația de sediu de firmă, l-a vizionat și a avut întâlnire cu pârâtul R.N., toate aceste activități fiind efectuate de agenția imobiliară K., precum și recunoașterea pârâtului, din cuprinsul întâmpinării depuse în faza de apel, prin care precizează că în luna octombrie 1999 reclamanta a realizat un contract între R.N. ca vânzător și S.C. O. S.A., ca potențial cumpărător. Împrejurarea că reclamanta nu a fost prezentă la data când a fost perfectat în formă autentică contractul de vânzare – cumpărare între vânzătorul R.N.

și cumpărătorul S.C. O. S.A., nu este de natură să înlăture obligația de plată a comisionului promis, deoarece obligația de plată a comisionului are ca izvor de drept contractul de intermediere încheiat între părți, iar obligația s-a născut în legătură directă și exclusivă cu dreptul pârâtului de a beneficia de intermediere. Aceste argumentări juridice fac ca toate criticile formulate de recurentă să fie nejustificate, urmând a respinge ca nefondat recursul promovat de pârâtul R.N., nefiind îndeplinite nici una din dispozițiile art. 304 C. proc. civ., menținând ca legală și temeinică decizia civilă nr. 451/A din 1 iunie 2001 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia, secția comercială și de contencios administrativ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul R.N. împotriva deciziei nr. 451/A din 1 iunie 2001 a Curții de Apel Alba Iulia, secția comercială și de contencios administrativ. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 9 octombrie 2003.