ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 10/2005

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată

următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr.

4126 din 28 mai 2002 formulată de reclamantul N.O. în contradictoriu cu pârâții

Municipiul București prin Primarul General, SC H.N. SA și N.B.A. a solicitat să

se constate că este proprietarul imobilului situat în București, compus din

teren în suprafață de 250 mp și casă de locuit (subsol + parter + etaj), să fie

anulat contractul de vânzare cumpărare nr. 307/24977 din 30 septembrie 1996

încheiat între SC H.N. SA și N.B.A. pentru fraudă la lege, iar pârâtele să fie

obligate să-i restituie în natură imobilul.

Tribunalul București prin sentința

civilă nr. 1094 din 28 iunie 2002 a dispus conexarea dosarelor nr. 6778/2001 al

Tribunalului București cu dosarul nr. 7672/2001 al aceleiași instanțe.

A respins ca neîntemeiată acțiunea

formulată de reclamantul N.O. în contradictoriu cu pârâții Municipiul București

prin Primarul General, Consiliul Local al sectorului 1 București, SC H.N. SA și

N.B.A.

Au fost respinse excepțiile invocate

de pârâta N.B.A.

Pentru a pronunța această hotărâre

instanța a reținut în esență următoarele:

Inițial cauza a format obiectul

dosarului nr. 11557/2001 al Judecătoriei sectorului 1 București, în care s-a

pronunțat sentința civilă nr. 9842 din 4 octombrie 2001 a Judecătoriei sector

1, prin care s-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea

Tribunalului București în temeiul art. 3 lit. e) C. proc. civ. Astfel, s-a

format dosarul nr. 7672/2001 la care s-a atașat dosarul nr. 6778/2001.

Prin întâmpinare pârâta N.B.A. a

solicitat în principal respingerea acțiunii pentru lipsa calității procesuale

active a reclamantului, iar în subsidiar respingerea ei ca neîntemeiată, cu

motivarea că pentru imobilul expropriat s-au acordat despăgubiri.

S-a concluzionat că imobilul

proprietatea autorului reclamantului a trecut legal în proprietatea statului,

în baza Decretului de expropriere nr. 127/1971, proprietarul fiind invitat

să-și ridice despăgubirile în valoare de 77.338 lei, repartizându-i-se și un

alt imobil pentru locuit.

Împotriva acestei hotărâri a declarat

apel reclamantul, invocând următoarele motive de nelegalitate și netemeinicie.

În primul rând se învederează că

exproprierea s-a realizat în baza Decretului nr. 127/1971, care a modificat

tabelul anexă la Decretul nr. 535/1970, în sensul neîndeplinirii condițiilor

cumulative prevăzute de lege (justa și prealabila despăgubire și cauza de

utilitate publică), familia reclamantului fiind evacuară în anul 1949, astfel

că despăgubirea nu a fost prealabilă, iar imobilului nu i s-a dat o utilitate

publică, ci a păstrat de-a lungul timpului destinația de locuință.

Referitor la contractul de vânzare

cumpărare nr. 307/24977/1996 susține că a fost încheiat cu fraudarea legii,

deoarece imobilul a fost revendicat încă din anul 1990 și potrivit contractului

de închiriere ce a stat la baza cumpărării, întreg spațiul locativ de peste 200

mp era ocupat de o singură persoană (intimata-pârâtă) fapt ce contravine

prevederilor art. 7 din Legea nr. 5/1973.

În fine, se mai arată că este

nefondată aprecierea instanței de fond, în sensul că s-au primit despăgubiri

considerabile, atâta timp cât despăgubirile au fost acordate după 21 de ani de

la data deposedării, iar și în condițiile Legii nr. 10/2001 are prioritate

restituirea în natură a imobilului preluat abuziv.

Prin decizia civilă nr. 190 din 18

aprilie 2003, Curtea de Apel București a respins ca nefondat apelul

reclamantului N.O.

Instanța de apel a avut în vedere la

pronunțarea acestei hotărâri că, deși imobilul a trecut în proprietatea

statului prin expropriere, mod de dobândire a proprietății prevăzut în Codul

civil și Constituția României în vigoare la acea dată, iar reclamantul anterior

promovării prezentei acțiuni nu a contestat valabilitatea titlului statului în

condițiile art. 6 din Legea nr. 33/1994, afirmația acestuia, în sensul

preluării abuzive de către stat a bunului este susținută de dispozițiile art. 2

din Legea nr. 10/2001, act normativ ce era în vigoare la data sesizării

instanței.

În acest sens s-a mai reținut că în

baza principiului de drept

specialia generalibus derogant

, soluționarea

cererilor de restituire a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6

martie 1945 – 22 decembrie 1989 se face prin aplicarea acestei legi speciale,

respectiv prin derogare de la regulile de drept comun. Conform dispozițiilor

art. 11 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 imobilele expropriate (nedemolate) se

restituie în natură persoanelor îndreptățite, dacă nu au fost înstrăinate.

De asemenea, potrivit art. 18 alin. (1)

lit. d) din aceeași lege, persoana îndreptățită poate obține doar măsuri

reparatorii în echivalent, în cazul imobilului cu destinație de locuință, care

a fost înstrăinat fostului chiriași cu respectarea dispozițiilor Legii nr.

112/1995.

Se mai arată că legiuitorul a mai

prevăzut în art. 46 din lege, că actele juridice de înstrăinare sunt valabile,

dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării

și cu bună credință.

Astfel, instanța a apreciat că de

modul de soluționare al petitului privind nulitatea contractului de vânzare

cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 depinde și admiterea sau

respingerea cererii de restituire în natură a imobilului în litigiu.

S-a reținut că, deși reclamantul

apelant a invocat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare, cu

motivarea că încă din anul 1990 „a formulat cereri pentru revendicarea imobilului”

și că „toate părțile din dosarul de față au fost notificate expres, în sensul

că s-a solicitat de către foștii proprietari restituirea în natură a

imobilului”, această împrejurare nu a fost dovedită.

Față de lipsa unui litigiu judiciar

declanșat pentru revendicarea imobilului și în condițiile în care bunul era

înregistrat în evidența unității administrativ teritoriale vânzătoare ca fiind

preluat de stat cu titlu (expropriat cu plata despăgubirilor), în sensul art. 1

din Legea nr. 112/1995, credința pârâtei cumpărătoare că „cel de la care a

dobândit imobilul, avea toate însușirile pentru a-i transmite proprietatea

(art. 1898 C. civ.) s-a reținut buna credință a acesteia la încheierea

contractului de vânzare cumpărare, prezumție legală împotriva căreia nu s-a

făcut probă contrarie.

În privința invocării dispozițiilor

art. 7 din Legea nr. 5/1973 s-a considerat lipsită de relevanță juridică, în

condițiile în care prevederile Legii nr. 112/1995 nu au exceptat de la vânzare

suprafețele excedentare, iar contractul de închiriere ce a stat la baza celui

de vânzare cumpărare nu a făcut obiectul vreunei acțiuni în anulare parțială

anterior abrogării Legii nr. 5/1973.

Împotriva deciziei pronunțată de

către instanța de apel a declarat recurs în termen reclamantul N.O., critica

fiind întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 9-10 C. proc. civ.

De fapt, recurentul reiterează în

recurs aceleași critici învederate și instanței de apel și anume, faptul că

exproprierea imobilului nu s-a realizat cu respectarea cerințelor prevăzute de

lege, nefiind îndeplinite cumulativ condițiile justa și prealabila despăgubire

și cauza de utilitate publică, exproprierea fiind un act abuziv și ilegal.

Referitor la soluționarea celui

de-al doilea petit privind constatarea nulității contractului de vânzare

cumpărare nr. 307/24977/1996 se susține că s-a dat un înțeles greșit cererii

sale, cât și unor acte hotărâtoare în acest sens, fiind dovedit că societatea

vânzătoare avea cunoștință de acțiunile întreprinse pentru revendicarea

imobilului, ceea ce evidențiază reaua sa credință.

Recursul este fondat pentru

considerentele de mai jos.

Imobilul din litigiu a fost trecut

în proprietatea Statului Român prin expropriere și fără a mai relua aspectele

analizate corect de către instanța de apel cu privire la acest aspect, nu

există dubiu că potrivit art. 11 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 „imobilele

expropriate și ale căror construcții nu au fost demolate se pot restitui în

natură persoanelor îndreptățite, dacă nu au fost înstrăinate, cu respectarea

dispozițiilor legale ...”.

În cazul de față, imobilul

expropriat a rămas în continuare cu aceeași destinație de locuință și a fost

înstrăinat fostului chiriaș în baza Legii nr. 112/1995, situație în care

potrivit art. 18 alin. (1) lit. d) din Legea nr. 10/2001, persoana îndreptățită

poate obține numai măsuri reparatorii.

Este de observat că legiuitorul prin

art. 46 din acest ultim act normativ a prevăzut că actele juridice de

înstrăinare sunt valabile, dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în

vigoare la data înstrăinării și cu bună credință.

Soluționarea cererii privind

restituirea imobilului depinde de modul în care instanța statuează asupra

petitului privind nulitatea contractului de vânzare cumpărare intervenit între

intimatele pârâte SC H.N. SA și N.B.A.

Intimata N.B.A. a susținut că este

titulara dreptului de proprietate asupra imobilului dobândit prin cumpărare cu

respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, fiind cumpărătoare de bună

credință, întrucât la data încheierii actului de vânzare cumpărare era chiriaș

al statului, titular al dreptului de proprietate și nu a fost notificată de

reclamant cu privire la revendicare, aspecte reținute și de către instanță prin

hotărârea recurată.

Recurentul prin actele anexate la

dosar a dovedit că din anul 1990 a făcut demersuri cu privire la redobândirea

imobilului sesizând diferite organe anterior adoptării Legilor nr. 112/1995 și

nr. 10/2001, modalitate de care a luat cunoștință Statul Român (vânzător) și de

care nu putea fi chiar străină nici pârâta (cumpărătoarea).

Un cumpărător al unui apartament

preluat de stat în perioada comunistă prin „modurile specifice” de dobândire a

„proprietății socialiste” trebuia să aibă un dubiu, o îndoială cu privire la

situația imobilului înainte de încheierea contractului de cumpărare.

Față de faptul că la data vânzării

existau elemente în legătură cu revendicarea imobilului de către reclamantul

recurent, cunoscute de către vânzător, se impunea ca instanța de apel în

exercitarea rolului activ să administreze proba prin care să poată stabili cu

certitudine dacă sau nu prezumția bunei credințe instituită de art. 1898 C.

civ. operează.

În această situație, constatându-se

lipsa de rol activ a instanței de apel care nu a administrat toate probele

necesare verificării situației de fapt, urmează a se admite recursul

reclamantului N.O., a se casa decizia recurată și a se trimite cauza spre

rejudecare Curții de Apel București.

În conformitate cu cerințele art.

315 alin. (1) C. proc. civ., cu ocazia rejudecării se vor avea în vedere toate

aspectele legate de momentul solicitării restituirii imobilului de către

reclamant, urmând a se administra noi probe în acest sens și pentru a se

statornici dacă la momentul perfectării contractului de vânzare cumpărare nr.

307/24977/1996 părțile contractante aveau sau nu cunoștință dacă imobilul în

discuție era revendicat, situație în care să se poată da eficiență sau nu

dispozițiilor art. 46 din Legea nr. 10/2001 cu privire la buna credință.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de

reclamantul N.O. împotriva deciziei nr. 190 din 18 aprilie 2003 a Curții de

Apel București, secția a IV-a civilă, pe care o casează și trimite cauza spre

rejudecare

aceleiași

instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 11 ianuarie

2005.