ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3167/2003

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: La data de 28 aprilie 1999, reclamanta S.C. D. SA, prin cererea înregistrată sub nr. 4735/1999 la Judecătoria Galați, a solicitat evacuarea pârâtei S.C. N.S.P. SRL Galați de pe terenul situat în Tecuci, proprietatea reclamantei, întrucât îl ocupă fără drept și obligarea la plata cheltuielilor de judecată. La termenul de judecată din 17 mai 1999, reclamanta a solicitat introducerea în cauză, în calitate de pârâtă, a B.K., sucursala Galați, pe motiv că activele sunt ipotecate în favoarea băncii și sunt scoase la licitație, iar instanța a încuviințat cererea. La termenul din 16 iunie 1999, reclamanta depune cerere de completare a acțiunii, solicitând să se constate: - că pârâta S.C.

N.S.P. SRL este constructor de rea-credință, deoarece a ridicat obiectivele: sediu administrativ, în suprafață de 372,81 mp, și atelier autoservice, în suprafață de 601 mp, pe terenul din Tecuci, proprietatea reclamantei, neavând autorizație de construcție și fără acceptul reclamantei; - nulitatea absolută a contractelor de garanție imobiliară, autentificate sub nr. 1961 din 12 iulie 1996 și, respectiv, nr. 452 din 13 februarie 1996, înscrise în registrul de transcripțiuni imobiliare sub nr. 9012 din 12 iulie 1996 și nr. 1643 din13 februarie 1996, în conținutul cărora nu s-a specificat natura și situația fiecărui imobil al debitorului și care s-au dat în favoarea B.K., sucursala Galați. Judecătoria Galați, prin sentința nr. 7566 din 30 august 1999, și-a declinat competența de soluționare a cererii în favoarea Tribunalului Galați și unde cauza s-a înregistrat sub nr. 2506/1999.

La data de 8 decembrie 2000, reclamanta, prin cererea înregistrată, sub nr. 9874/2000, la Tribunalul Galați, secția comercială, a solicitat obligarea pârâtei S.C. N.S.P. SRL, prin lichidator S.C. E.L. SRL Iași, să-și ridice construcțiile de pe terenul situat în Tecuci pe cheltuiala pârâtei, fiind constructor de rea-credință, sau să se constate dreptul proprietarului terenului S.C. D. SA să păstreze construcțiile și să plătească valoarea materialelor și prețul manoperei. Prin încheierea din 17 ianuarie 2001 a Tribunalului Galați s-a dispus conexarea dosarului nr. 9874/2000 la dosarul nr. 2506/1999. Tribunalul Galați, secția comercială, prin sentința nr. 188 din 24 ianuarie 2001, a admis acțiunea înregistrată sub nr. 2506/1999 și, în consecință: A dispus evacuarea pârâtei S.C.

N.S.P. SRL de pe terenul situat în Tecuci. A constatat că pârâta este constructor de rea-credință, precum și nulitatea absolută a contractelor de garanție imobiliară, prin care pârâta a constituit ipoteci în favoarea pârâtei B.K., -B.G.C.P. SA - Agenția Galați. De asemenea, a admis în parte acțiunea conexă, înregistrată sub nr. 9874/2000, în sensul că a obligat pârâta S.C. N.S.P. SRL să-și ridice, pe cheltuiala sa, construcțiile edificate pe terenul situat în Tecuci (Popas Turistic T.) și a respins, ca nefondat, capătul de cerere privind constatarea dreptului reclamantei să păstreze construcțiile și să plătească pârâtei valoarea materialelor și prețul muncii. Totodată, s-a luat act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut următoarele: Excepția lipsei calității procesual pasive, invocată de pârâta B.K. - Agenția Galați, la termenul de judecată din 13 septembrie 2000 a fost respinsă, ca nefondată, întrucât a încheiat cu pârâta S.C. N.S.P. SRL contractele de credit nr. 330 din 13 februarie 1996 și nr. 375 din 5 martie 1996, garantate prin contractele de garanție imobiliară a căror nulitate absolută o invocă reclamanta. Cu privire la fondul cauzei. Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 491 din 16 iunie 1993, reclamanta a vândut pârâtei S.C. N.S.P. SRL activul „Popas Turistic T.”, având activitate alimentație publică și cazare, cuprinzând restaurant cu anexe, magazii metalice pentru depozitare, grup sanitar inițial, grup sanitar nou, chioșc desfacere, terasă aferentă chioșcului și căsuțe de lemn cu 33 locuri de cazare.

La art. 7 lit. a) din contract s-a prevăzut că pârâta este obligată să respecte, timp de un an de la data încheierii contractului, destinați activului vândut. Conform art. 7 lit. b) din contract, terenul aferent activului a fost atribuit în folosință cumpărătorului până la data obținerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate de către reclamantă, urmând ca, în termen de 15 zile de la această dată, să înștiințeze cumpărătorul pentru ca să-și poată manifesta opțiunea de cumpărare. Urmare a cererii pârâtei S.C. N.S.P. SRL, Primăria Municipiului Galați a emis autorizația de construcție nr. 715 din 28 februarie 1994 și certificatul de urbanism nr. 715 din 24 februarie 1994, pentru modernizarea și extinderea de către pârâtă a activului „Popas Turistic T.”, cu o valabilitate de 24 de luni de la data eliberării, prevăzând obligația acesteia de a respecta condițiile din avize.

Ulterior, cu adresa nr. 3574 din 15 martie 1994, Primăria municipiului Galați a cerut pârâtei sistarea lucrărilor de construcții până la obținerea avizului de la Direcția monumentelor, Ansamblurilor și Siturilor Istorice București. La data de 26 mai 1994, reclamanta obține titlul de proprietate pentru suprafața de 53.366,26 mp, conform certificatului de atestare seria M 08 nr. 0189, emis de Ministerul Turismului. La cererea pârâtei i s-a eliberat o nouă autorizație de construcție, nr. 26 din 3 mai 1996, care, conform adresei Primăriei municipiului Galați cu nr. 20604 din 5 iulie 1999, nu s-a mai prelungit, începând cu data de 14 aprilie 1997. S.C. N.S.P. SRL a încheiat cu B.K. SA, sucursala județeană Galați, contractul de credit nr. 375 din 5 martie 1996 pentru acordarea unui împrumut de 700.000.000 lei pe termen de 12 luni, iar pentru garantarea acestuia a constituit, în favoarea B.K., asupra atelierului Serice-auto și restaurantului T., situate în Tecuci.

Între reclamantă și pârâta S.C. N.S.P. SRL s-a încheiat contractul de închiriere nr. 688 din 30 august 1996, prelungit prin actul adițional nr. 1408 din 24 septembrie 1997, având ca obiect închirierea suprafeței de 6.944,47 mp teren aferent activului P.T., cu valabilitate până la 1 septembrie 1998. Prin notificarea nr. 77 din 13 ianuarie 1999, reclamanta a solicitat pârâtei să elibereze terenul și să încheie proces verbal de predare primire la data de 10 februarie 1999. Conform raportului de expertiză tehnică efectuat de inginer S.T., construcțiile vândute de reclamantă au fost demolate de pârâta S.C. N.S.P. SRL, fără acordul proprietarului terenului și fără autorizație de demolare.

De asemenea, pârâta, după ce a cumpărat activul, a adăugat noi construcții în suprafață construită totală de 2.658,75 mp, fără acordul reclamantei, în temeiul autorizațiilor de construcție nr. 715/ din 28 februarie 1994 pentru modernizarea și extinderea Popasului turistic T. și nr. 26 din 3 mai 1996 pentru continuarea lucrărilor de construcție. Noile construcții nu au respectat amplasamentele și suprafețele vechilor construcții. Pârâta S.C. N.S.P. SRL a constituit ipoteca în favoarea B.K. SA, sucursala județeană Galați, asupra activului cumpărat de la reclamantă, cu toate că, la data încheierii contractelor nr. 1961 din 12 iulie 1996 și nr. 452 din 13 februarie 1996, edificase construcțiile menționate, cu încălcarea dispozițiilor imperative ale art. 1, art. 2 alin. (1) și art. 5 din Legea nr. 50/1991, referitoare la autorizația de construire și certificatul de urbanism.

De asemenea, în actele de constituire a ipotecii nu s-a specificat natura și situația fiecărui imobil, iar terenul aferent aparține reclamantei, încălcând, astfel, dispozițiile art. 1774 C. civ., ceea ce atrage nulitatea absolută a contractelor de garanție imobiliară.

Pârâta ocupă fără drept terenul proprietatea reclamantei, întrucât contractul de închiriere nr. 688 din 30 august 1996, prelungit prin actul adițional nr. 1408 din 24 septembrie 1997, și-a încetat valabilitatea la data de 1 septembrie 1998, iar reclamanta, cu adresa nr. 77 din 13 ianuarie 1999, i-a solicitat să elibereze terenul la data de 10 februarie 1999. Pârâta este constructor de rea-credință, deoarece a încălcat obligațiile asumate prin contractul de vânzare cumpărare nr. 491/1993 și dispozițiile imperative ale Legii nr. 50/1991, edificând, după demolarea activului „Popas turistic T.”, construcții pe terenul reclamantei, deși Primăria municipiului Galați i-a comunicat sistarea lucrărilor de construcție la data de 15 martie 1994. De asemenea, pârâta nu a respectat, timp de un an de la data încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. 491/1993, destinația activului Popas Turistic T., așa cum s-a obligat prin art. 7 lit. a) din contract.

Reclamanta nu a precizat valoarea materialului și prețul muncii pentru realizarea construcțiilor, astfel că este nefondat capătul de cerere privind constatarea dreptului reclamantei de a păstra construcțiile și să plătească pârâtei valoarea materialelor și prețul muncii. Curtea de Apel Galați, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 403 din 15 mai 2001, a respins, ca nefondate, apelurile declarate de pârâtele S.C. E.L. SRL Iași, lichidator judiciar al S.C. N.S.P. SRL, și B.K – B.G.C.P. SA, Agenția Galați, prin lichidatori judiciari S.C. R.V.A. SA București și S.C. P.W.H. SRL București, împotriva sentinței nr. 188/2001 a Tribunalului Galați. Împotriva deciziei curții de apel au declarat recurs S.C.

R.V.A. SA și S.C. P.W.H. SRL, lichidatori ai pârâtei B.K., B.G.C.P. SA, invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În dezvoltarea motivelor de recurs se arată, în esență, următoarele: Contractele de garanție imobiliară, autentificate sub nr. 452/1996 și nr. 1961/1997, s-au încheiat în conformitate cu prevederile art. 1772 și art. 1774 C. civ. La încheierea contractelor de credit nr. 330/1996 și nr. 375/1996, S.C. N.S.P. SRL poseda autorizație de construcție și certificat de urbanism, precum și contractul de vânzare-cumpărare transcris sub nr. 18034 din 21 iunie 1993. Din momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 491 din 16 iunie 1993 și până la obținerea de către reclamantă a titlului de proprietate, la data de 26 mai 1994, pârâta S.C.

N.S.P. SRL nu a încălcat legea și nici clauzele prevăzute în contract. S.C. N.S.P. SRL a păstrat destinația construcțiilor cumpărate până în momentul când a obținut autorizația de construcție și certificatul de urbanism nr. 715 din 28 februarie 1994. Activele cumpărate fiind într-o avansată stare de degradare și uzură nu mai puteau fi folosite și întrebuințate, conform destinației, și anume, alimentație publică și cazare. De asemenea, nu era posibilă modernizarea și extinderea lor. Construcțiile fiind cu caracter provizoriu au fost mutate. Pârâta a fost numită reprezentantă pentru desfacerea și comercializarea autoturismelor Dacia. Condiția obținerii unei astfel de calități fiind crearea unui atelier auto-service, activitate care nu se putea desfășura în incinta unor construcții degradate și uzate.

Reclamanta a notificat S.C. N.S.P. SRL să opteze pentru cumpărarea sau închirierea terenului după mai mult de doi ani după obținerea titlului de proprietate, și anume, cu adresa nr. 676 din 21 august 1996, la care pârâta a răspuns la 30 august 1996. La data încheierii contractului de închiriere, nr. 688 din 30 august 1996, existând construcțiile ridicate de pârâtă, reclamanta avea cunoștință de acele construcții și, încheind acest contract, a acceptat tacit construcțiile respective. De aceea, reclamanta trebuia să facă dovada când s-au încheiat lucrările de construcție. Faptul că Primăria Galați s-a adresat instanței de judecată în legătură cu legalitatea construcțiilor nu confirmă că pârâta este constructor de rea-credință, întrucât reclamanta nu a făcut dovada soluționării cauzei.

S.C. N.S.P. SRL nu este constructor de rea-credință, cum afirmă expertul, întrucât Primăria Galați, care a eliberat autorizațiile de construcție, a avut documentația necesară. Recursul este nefondat. Potrivit art. 7 lit. a) din contractul de vânzare cumpărare încheiat de reclamantă cu pârâta S.C. N.S.P. SRL, la data de 16 iunie 1993, pârâta s-a obligat să respecte, timp de un an de zile de la data încheierii contractului, destinația activului „Popas Turistic T.”, și anume, activitatea de alimentație publică și cazare. În ceea ce privește terenul aferent activului vândut, se reține că s-a atribuit în folosința pârâtei până la data obținerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate al reclamantei, urmând să își manifeste opțiunea de cumpărare.

Or, în raportul de expertiză tehnică efectuat de inginer S.T. și în răspunsul la obiecțiuni la expertiză, se reține că pârâta, la numai 8 luni după cumpărarea activului, obține autorizația de construcție nr. 715 din 24 februarie 1994 și începe demolarea construcțiilor vechi, fără acordul reclamantei și fără a obține autorizație de demolare, conform Legii nr. 50/1991, republicată.

De asemenea, pârâta nu a respectat autorizațiile de construcție eliberate de Primăria municipiului Galați nr. 715/1994 și nr. 26 din 3 mai 1996, în sensul că nu a obținut toate avizele necesare și, în special, avizul Ministerului Culturii - Direcția Monumentelor Istorice București, ceea ce a făcut ca emitentul acestor autorizații să îi ceară să sisteze lucrările (adresa nr. 3574 din 15 martie 1994, în dosar nr. 2506/1999) și, respectiv, i-a comunicat că nu s-a mai prelungit autorizația de construcție nr. 26 din 3 mai 1996, începând cu data de 14 aprilie 1997 și, ca urmare, și-a încetat valabilitatea (adresa nr. 20604 din 5 iulie 1999, (dosar nr. 2506/1999). Construcțiile noi nu au fost ridicate pe amplasamentul construcțiilor vechi și în interiorul terenului proprietatea reclamantei, ci s-a depășit perimetrul terenului și a afectat monumentul istoric din zona Castro Roman.

Pentru noile construcții nu s-a cerut acordul proprietarului. În aceste condiții, greșit se susține de recurenți că, prin încheierea contractului de închiriere, nr. 688 din 30 august 1996, reclamanta ar fi acceptat tacit acele construcții. În lipsa acordului expres al reclamantei, pârâta este constructor de rea-credință. Având în vedere că, în contractele de ipotecă nu s-a specificat natura și situația fiecărui imobil asupra căruia s-a consimțit ipoteca, în conformitate cu dispozițiile art. 1774 C. civ., ipoteca nu este valabilă. Pârâta S.C. N.S.P. SRL fiind constructor de rea-credință, și, sub acest aspect, contractele de garanție imobiliară nu sunt valabil încheiate, deoarece, în conformitate cu dispozițiile art. 494 alin. (2) C. civ., reclamanta a solicitat obligarea pârâtei să-și ridice, pe cheltuiala sa, construcțiile edificate.

Faptul că pârâta avea contract de vânzare cumpărare, transcris în registrul de transcripțiuni, autorizație de construcție și certificat de urbanism la data încheierii contractelor de credit cu pârâta B.K. și, respectiv, a contractelor de garanție imobiliară este irelevantă, întrucât, așa cum s-a arătat, nu a obținut avizele necesare pentru edificarea construcțiilor, nu a respectat clauzele contractului de vânzare cumpărare, construcțiile nu au fost ridicate pe amplasamentul construcțiilor anterioare, s-a depășit perimetrul terenului reclamantei și nu a cerut acordul proprietarului pentru construirea obiectivelor. În raport de cele arătate, susținerile recurenților, că activele cumpărate erau într-o stare avansată de degradare și nu mai puteau fi utilizate, potrivit destinației inițiale, iar modernizarea și extinderea lor nu era posibilă sau că ele aveau caracter provizoriu și au fost mutate ori că pârâta S.C.

N.S.P. SRL, fiind numită „Reprezentantă” pentru desfacerea și comercializarea autoturismelor Dacia, a trebuit să construiască atelierul auto-service, nu sunt de natură să acopere încălcarea prevederilor Legii nr. 50/1991, lipsa avizului Direcției Monumentelor Istorice București, precum și a acordului proprietarului terenului pentru edificarea construcțiilor. Sub aspectele analizate, nu poate constitui motiv de casare a deciziei instanței de apel, împrejurarea că reclamanta a solicitat pârâtei să opteze pentru cumpărarea sau închirierea terenului cu adresa nr. 676 din 21 august 1996, cu toate că obținuse certificatul de atestare a dreptului de proprietate la data de 26 mai 1994. De asemenea, că reclamanta nu a făcut dovada soluționării acțiunii Primăriei Galați împotriva pârâtei S.C.

N.S.P. SRL. Față de cele arătate, Curtea, reținând că nu sunt îndeplinite condițiile art. 304 C. proc. civ. și, respectiv, că decizia instanței de apel este temeinică și legală, se va respinge recursul, fiind nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE Respinge recursul declarat de lichidatorii S.C. R.V.A. SA București, precum și S.C. P.W.H. SRL, ai pârâtei B.K. – B.G.C.P. SA - Agenția Galați, împotriva deciziei nr. 403 din 15 mai 2001 a Curții de Apel Galați, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 25 iunie 2003.