ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4098/2003

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: La data de 29 iulie 1996, reclamanta SC M. SA București a chemat-o în judecată pe pârâta SC S. SRL București, solicitând ca aceasta să fie obligată să lase liber terenul, proprietatea reclamantei, situat în București, în suprafață de 3210 mp, să-și ridice, pe cheltuiala sa, construcțiile pe care le-a construit fără acordul reclamantei și să plătească daune interese, în sumă de 6.790.000 lei, reprezentând echivalentul chiriei pe perioada 26 iunie 1996 – 26 iulie 1997, cu cheltuieli de judecată. Prin cererea din 28 mai 1997, reclamanta și-a completat acțiunea, în sensul că a solicitat evacuarea și demolarea construcțiilor ridicate fără acordul său de pârâtă.

Prin sentința civilă nr. 6980 din 28 mai 1997, Judecătoria sectorului 1 București, a admis excepția de necompetență teritorială ridicată din oficiu și și-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei sectorului 4 București. Judecătoria sectorului 4 București, prin sentința civilă nr. 1546 din 23 februarie 1999, a anulat, ca insuficient timbrată, acțiunea formulată de reclamantă, iar Tribunalul București, secția comercială, prin decizia civilă nr. 746 din 28 septembrie 1999, a admis apelul declarat de reclamantă, a desființat sentința atacată și a reținut cauza spre rejudecare. Prin cerere precizatoare, reclamanta a arătat că obiectul acțiunii îl constituie obligarea pârâtei de a demola construcțiile edificate pe terenul, proprietatea sa, fără autorizație de construcție și fără acordul său, sub sancțiunea daunelor cominatorii, reprezentând echivalentul a 200 dolari S.U.A.

pe zi de întârziere și evacuarea pârâtei de pe terenul în suprafață de 1295 mp, pentru lipsă de titlu. Tribunalul București, secția comercială, prin sentința civilă nr. 3427 din 30 aprilie 2001, a admis acțiunea reclamantei și a obligat-o pe pârâtă să demoleze construcțiile edificate pe terenul, proprietatea reclamantei, situat în București și format din următoarele suprafețe: de 162 mp, clădire din zid cu parter și un etaj, notată cu nr. 6 pe plan, expertiză V.G. și de 41,85 mp, clădire din zid cu parter, notată cu nr. 7 pe același plan, sub sancțiunea daunelor cominatorii, în echivalent în lei a 200 de dolari S.U.A. pe zi de întârziere. A dispus evacuarea pârâtei de pe terenul situat în București pentru lipsă de titlu.

A respins, ca nefondată, excepția de tardivitate a introducerii acțiunii, invocată de pârâtă. Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că excepția de tardivitate, privind capătul 1 din acțiune, invocată de pârâtă în temeiul art. 26 din Legea nr. 50/1991, nu este întemeiată și, a respins-o, în consecință, cu motivarea că, având în vedere obiectul cauzei, care constă în acțiunea proprietarului unui teren pe care s-au ridicat cu rea-credință construcții, îndreptată împotriva constructorului și nu într-o acțiune a unei autorități locale, îndreptată împotriva unui contravenient, în speță nu sunt aplicabile dispozițiile legii mai sus menționate. Pe fondul cauzei, a reținut, în esență, că reclamanta a vândut pârâtei activul, dar contractul de vânzare-cumpărare pentru teren, cu forma propusă de pârâtă, nu s-a perfectat.

Instanța a validat expertiza V.G., din care a rezultat că, pe acest teren, pârâta a edificat două construcții, pentru care nu a avut acordul reclamantei și nu a prezentat nici autorizație de construcție, conform art. 494 C. civ., fiind constructor de rea-credință. A mai reținut și că expertizele tehnice au concluzionat folosirea de către pârâtă a întregului teren de 3241,86 mp și nu numai de 1915 mp, cum s-a susținut în întâmpinare, fără a se dovedi și, în raport de considerentele arătate, a apreciat că acțiunea este întemeiată și a admis-o, în conformitate cu dispozițiile art. 998 și urm. și art. 494 C. civ., dispunând obligarea pârâtei la demolarea construcțiilor edificate pe proprietatea reclamantei, sub sancțiunea unor daune cominatorii, precum și evacuarea pârâtei de pe terenul în litigiu, proprietatea reclamantei, ocupat fără titlu.

Prin decizia civilă nr. 44 din 19 februarie 2002, Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, a respins, ca nefondat, apelul formulat de pârâtă împotriva sentinței mai sus menționate. În motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut că apelanta ocupă terenul fără titlu, prin contractul de vânzare-cumpărare din 19 august 1992, stabilindu-se în favoarea sa un drept de folosință a terenului, până la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare a acestuia. A reținut, de asemenea, că susținerea privind investițiile realizate pe teren și care deservesc întreaga suprafață nu a fost dovedită și, totodată, că expertiza administrată în cauză a demonstrat că apelanta nu a avut acordul intimatei pentru edificarea construcțiilor, făcute, de altfel, fără autorizație de construcție, constructorul fiind, deci, și de rea-credință.

Susținerea reclamantei, privind depășirea termenului de prescripție, nu a fost primită, arătându-se că prevederile art. 26 din Legea nr. 50/1991 nu sunt incidente în cauză. Împotriva deciziei curții de apel a declarat recurs pârâta, criticând-o pentru nelegalitate în baza dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Recurenta arată astfel că toate mijloacele fixe au fost cumpărate de societatea sa, prin contractul nr. 5064 din 19 august 1992, așadar, sunt proprietatea sa și nu pot fi demontate, întrucât activul a fost cumpărat pentru a fi folosit, vânzarea realizându-se cu respectarea prevederilor referitoare la licitație și negociere și tot de la această dată i-a fost atribuit în folosință și terenul aferent activului.

Recurenta mai arată că intimata nu a dovedit că deține în proprietate terenul aferent activului, în timp ce societatea sa a adus o investiție importantă în extinderea rețelelor de apă și canalizare, care deservesc întreaga suprafață, și greșit s-a reținut că societatea sa a fost somată în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare a terenului aferent activului, în suprafață de 1915 mp, neținându-se, însă, cont de faptul că societatea sa a transmis intimatei, prin adresa nr. 3086 din 18 iulie 1994, acordul său cu privire la cumpărarea acestui teren. De asemenea, susține că prețul final de vânzare al terenului a fost negociat de părți la 5000 lei pe metrul pătrat, iar societatea sa a achitat, cu titlu de preț, către intimată suma de 11.668.650 lei, conform negocierilor stabilite, contractul de vânzare-cumpărare fiind întocmit, ștampilat și înregistrat de SC M. SA sub nr. 3420 din 11 august 1994 și semnat de reprezentantul societății sale.

Drept urmare, consideră că SC M. SA este vinovată de nerespectarea prevederilor din procesul-verbal nr. 3369 din 8 august 1994, și, în fine, că ar fi trebuit luate în considerare dispozițiile art. 26 din Legea nr. 50/1991, privind autorizarea executării construcțiilor, care stipulează un termen de prescripție de 2 ani pentru constatarea faptelor prevăzute în cererea de chemare în judecată, precum și faptul că cererea de chemare în judecată a SC M. SA a fost judecată de o instanță care nu era competentă material, întrucât aceasta trebuia soluționată de o secție civilă, iar nu de o secție comercială. Recursul nu este fondat, potrivit considerentelor ce vor fi arătate în continuare.

În ce privește susținerea, conform căreia s-ar fi impus ca, în speță, să se facă aplicarea prescripției de 2 ani, în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 50/1991, se reține că, în mod judicios, aceasta a fost respinsă de instanțele care s-au pronunțat în cauză, întrucât, într-adevăr, ea nu este aplicabilă, în raport cu obiectul dedus judecății, prin acțiunea formulată și precizată de reclamantă. În mod asemănător, ca fiind nefondată, nu poate fi primită nici susținerea referitoare la competența materială a instanței, ca fiind de drept civil și nu comercial, având în vedere că soluționarea prezentei cauze se impune a fi făcută prin luarea în considerare a dispozițiilor art. 720 10 C. proc.

civ. În ce privește fondul cauzei, se constată următoarele: Părțile litigante au încheiat un contract privind un activ, respectiv contractul nr. 5061 din 19 august 1992, prin același contract prevăzându-se că pârâta va deține în folosință terenul aferent acestuia până la obținerea titlului de proprietate asupra terenului de către reclamantă, urmând ca, apoi, să procedeze la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare și pentru acest teren, în suprafață de 1915 mp. Titlul de proprietate a fost obținut pentru terenul respectiv și, contrar susținerilor recurentei, privind identificarea acestuia, este cert că reclamanta este proprietara terenului în cauză, situație recunoscută, de altfel, chiar de pârâtă, implicit, prin întreaga conduită afirmată, în sensul că ar fi dorit să cumpere terenul de la reclamantă în calitate de proprietară, conduită ce se impunea însă a fi finalizată prin manifestarea voinței exprese de a cumpăra terenul în cauză.

Astfel, se constată că a existat și o negociere a prețului, concretizată prin procesul verbal nr. 3369 din 8 august 1994 și chiar un proiect de contract de vânzare-cumpărare pentru terenul în discuție, care însă nu a fost finalizat, nefiind semnat de ambele părți și perfectat în formă autentică din vina pârâtei, care nu s-a prezentat pentru încheierea legală a respectivului act. Se constată, prin urmare, că pârâta a continuat să folosească terenul, fără a depune stăruința necesară pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare, mai mult chiar, fără a deține titlu, a procedat la efectuarea unor investiții, cum chiar ea susține și a edificat două construcții pe acest teren fără acordul proprietarului și fără a obține autorizațiile prevăzute de lege.

În această situație, urmează a se reține că, în mod corect, reclamanta, în calitate de proprietar al terenului, a solicitat demolarea construcțiilor efectuate de pârâtă și evacuarea acesteia, acțiunea sa fiind pe deplin justificată în fapt și legal întemeiată pe dispozițiile art. 998 și urm., precum și ale art. 494 C. civ., așa cum corect au reținut ambele instanțe, care s-au pronunțat în cauză. În consecință, față de considerentele mai sus arătate, nefiind îndeplinite nici una din cerințele art. 304 C. proc. civ., pentru a conduce la desființarea hotărârilor pronunțate în cauză, acestea vor fi menținute și recursul pârâtei va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge excepția necompetenței materiale a secției comerciale a Curții Supreme de Justiție, invocată de recurentă, ca neîntemeiată. Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC S. SRL București, împotriva deciziei nr. 44 din 19 februarie 2002 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 28 octombrie 2003. Cu opinia separată a doamnei judecător E.C., în sensul de a admite recursul, de a modifica decizia, în sensul admiterii apelului declarat de aceeași parte, a schimbării în tot a sentinței civile nr. 3427 din 30 aprilie 2001 a Tribunalului București, iar pe fond a respingerii acțiunii reclamantei SC M. SA București, ca nefondată.

OPINIE SEPARATĂ

Apreciez că recursul declarat de pârâta SC S. SRL București trebuia admis, cu consecința modificării deciziei atacate, în sensul admiterii apelului declarat de aceeași parte, schimbării în tot a sentinței tribunalului, iar pe fond, a respingerii acțiunii reclamantei SC M. SA București, ca nefondată. I. Greșit instanțele au făcut aplicarea în cauză a dispozițiilor civile de drept comun, cu ignorarea legislației comerciale speciale, aplicabilă în cauză.