ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4098/2003

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4098/2003 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

La data de 29 iulie 1996, reclamanta

SC M. SA București a chemat-o în judecată pe pârâta SC S. SRL București,

solicitând ca aceasta să fie obligată să lase liber terenul, proprietatea

reclamantei, situat în București, în suprafață de 3210 mp, să-și ridice, pe

cheltuiala sa, construcțiile pe care le-a construit fără acordul reclamantei și

să plătească daune interese, în sumă de 6.790.000 lei, reprezentând

echivalentul chiriei pe perioada 26 iunie 1996 – 26 iulie 1997, cu cheltuieli

de judecată.

Prin cererea din 28 mai 1997, reclamanta

și-a completat acțiunea, în sensul că a solicitat evacuarea și demolarea

construcțiilor ridicate fără acordul său de pârâtă.

Prin sentința civilă nr. 6980 din 28

mai 1997, Judecătoria sectorului 1 București, a admis excepția de necompetență

teritorială ridicată din oficiu și și-a declinat competența de soluționare a

cauzei în favoarea Judecătoriei sectorului 4 București.

Judecătoria sectorului 4 București,

prin sentința civilă nr. 1546 din 23 februarie 1999, a anulat, ca insuficient

timbrată, acțiunea formulată de reclamantă, iar Tribunalul București, secția

comercială, prin decizia civilă nr. 746 din 28 septembrie 1999, a admis apelul

declarat de reclamantă, a desființat sentința atacată și a reținut cauza spre

rejudecare.

Prin cerere precizatoare, reclamanta

a arătat că obiectul acțiunii îl constituie obligarea pârâtei de a demola

construcțiile edificate pe terenul, proprietatea sa, fără autorizație de

construcție și fără acordul său, sub sancțiunea daunelor cominatorii,

reprezentând echivalentul a 200 dolari S.U.A. pe zi de întârziere și evacuarea

pârâtei de pe terenul în suprafață de 1295 mp, pentru lipsă de titlu.

Tribunalul București, secția

comercială, prin sentința civilă nr. 3427 din 30 aprilie 2001, a admis acțiunea

reclamantei și a obligat-o pe pârâtă să demoleze construcțiile edificate pe

terenul, proprietatea reclamantei, situat în București și format din

următoarele suprafețe: de 162 mp, clădire din zid cu parter și un etaj, notată

cu nr. 6 pe plan, expertiză V.G. și de 41,85 mp, clădire din zid cu parter,

notată cu nr. 7 pe același plan, sub sancțiunea daunelor cominatorii, în

echivalent în lei a 200 de dolari S.U.A. pe zi de întârziere.

A dispus evacuarea pârâtei de pe

terenul situat în București pentru lipsă de titlu.

A respins, ca nefondată, excepția de

tardivitate a introducerii acțiunii, invocată de pârâtă.

Pentru a pronunța această sentință,

prima instanță a reținut că excepția de tardivitate, privind capătul 1 din

acțiune, invocată de pârâtă în temeiul art. 26 din Legea nr. 50/1991, nu este

întemeiată și, a respins-o, în consecință, cu motivarea că, având în vedere

obiectul cauzei, care constă în acțiunea proprietarului unui teren pe care s-au

ridicat cu rea-credință construcții, îndreptată împotriva constructorului și nu

într-o acțiune a unei autorități locale, îndreptată împotriva unui

contravenient, în speță nu sunt aplicabile dispozițiile legii mai sus

menționate.

Pe fondul cauzei, a reținut, în

esență, că reclamanta a vândut pârâtei activul, dar contractul de

vânzare-cumpărare pentru teren, cu forma propusă de pârâtă, nu s-a perfectat.

Instanța a validat expertiza V.G.,

din care a rezultat că, pe acest teren, pârâta a edificat două construcții,

pentru care nu a avut acordul reclamantei și nu a prezentat nici autorizație de

construcție, conform art. 494 C. civ., fiind constructor de rea-credință.

A mai reținut și că expertizele

tehnice au concluzionat folosirea de către pârâtă a întregului teren de 3241,86

mp și nu numai de 1915 mp, cum s-a susținut în întâmpinare, fără a se dovedi

și, în raport de considerentele arătate, a apreciat că acțiunea este întemeiată

și a admis-o, în conformitate cu dispozițiile art. 998 și urm. și art. 494 C.

civ., dispunând obligarea pârâtei la demolarea construcțiilor edificate pe

proprietatea reclamantei, sub sancțiunea unor daune cominatorii, precum și

evacuarea pârâtei de pe terenul în litigiu, proprietatea reclamantei, ocupat

fără titlu.

Prin decizia civilă nr. 44 din 19

februarie 2002, Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, a respins,

ca nefondat, apelul formulat de pârâtă împotriva sentinței mai sus menționate.

În motivarea acestei soluții,

instanța de apel a reținut că apelanta ocupă terenul fără titlu, prin

contractul de vânzare-cumpărare din 19 august 1992, stabilindu-se în favoarea

sa un drept de folosință a terenului, până la perfectarea contractului de

vânzare-cumpărare a acestuia.

A reținut, de asemenea, că

susținerea privind investițiile realizate pe teren și care deservesc întreaga

suprafață nu a fost dovedită și, totodată, că expertiza administrată în cauză a

demonstrat că apelanta nu a avut acordul intimatei pentru edificarea

construcțiilor, făcute, de altfel, fără autorizație de construcție,

constructorul fiind, deci, și de rea-credință.

Susținerea reclamantei, privind

depășirea termenului de prescripție, nu a fost primită, arătându-se că

prevederile art. 26 din Legea nr. 50/1991 nu sunt incidente în cauză.

Împotriva deciziei curții de apel a

declarat recurs pârâta, criticând-o pentru nelegalitate în baza dispozițiilor art.

304 pct. 9 C. proc. civ.

Recurenta arată astfel că toate

mijloacele fixe au fost cumpărate de societatea sa, prin contractul nr. 5064

din 19 august 1992, așadar, sunt proprietatea sa și nu pot fi demontate,

întrucât activul a fost cumpărat pentru a fi folosit, vânzarea realizându-se cu

respectarea prevederilor referitoare la licitație și negociere și tot de la

această dată i-a fost atribuit în folosință și terenul aferent activului.

Recurenta mai arată că intimata nu a

dovedit că deține în proprietate terenul aferent activului, în timp ce

societatea sa a adus o investiție importantă în extinderea rețelelor de apă și

canalizare, care deservesc întreaga suprafață, și greșit s-a reținut că

societatea sa a fost somată în vederea perfectării contractului de

vânzare-cumpărare a terenului aferent activului, în suprafață de 1915 mp,

neținându-se, însă, cont de faptul că societatea sa a transmis intimatei, prin

adresa nr. 3086 din 18 iulie 1994, acordul său cu privire la cumpărarea acestui

teren.

De asemenea, susține că prețul final

de vânzare al terenului a fost negociat de părți la 5000 lei pe metrul pătrat,

iar societatea sa a achitat, cu titlu de preț, către intimată suma de

11.668.650 lei, conform negocierilor stabilite, contractul de vânzare-cumpărare

fiind întocmit, ștampilat și înregistrat de SC M. SA sub nr. 3420 din 11 august

1994 și semnat de reprezentantul societății sale.

Drept urmare, consideră că SC M. SA

este vinovată de nerespectarea prevederilor din procesul-verbal nr. 3369 din 8

august 1994, și, în fine, că ar fi trebuit luate în considerare dispozițiile art.

26 din Legea nr. 50/1991, privind autorizarea executării construcțiilor, care

stipulează un termen de prescripție de 2 ani pentru constatarea faptelor

prevăzute în cererea de chemare în judecată, precum și faptul că cererea de

chemare în judecată a SC M. SA a fost judecată de o instanță care nu era

competentă material, întrucât aceasta trebuia soluționată de o secție civilă,

iar nu de o secție comercială.

Recursul nu este fondat, potrivit

considerentelor ce vor fi arătate în continuare.

În ce privește susținerea, conform

căreia s-ar fi impus ca, în speță, să se facă aplicarea prescripției de 2 ani,

în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 50/1991, se reține că, în

mod judicios, aceasta a fost respinsă de instanțele care s-au pronunțat în

cauză, întrucât, într-adevăr, ea nu este aplicabilă, în raport cu obiectul

dedus judecății, prin acțiunea formulată și precizată de reclamantă.

În mod asemănător, ca fiind

nefondată, nu poate fi primită nici susținerea referitoare la competența

materială a instanței, ca fiind de drept civil și nu comercial, având în vedere

că soluționarea prezentei cauze se impune a fi făcută prin luarea în

considerare a dispozițiilor art. 720

10

C. proc. civ.

În ce privește fondul cauzei, se

constată următoarele:

Părțile litigante au încheiat un

contract privind un activ, respectiv contractul nr. 5061 din 19 august 1992,

prin același contract prevăzându-se că pârâta va deține în folosință terenul

aferent acestuia până la obținerea titlului de proprietate asupra terenului de

către reclamantă, urmând ca, apoi, să procedeze la încheierea unui contract de

vânzare-cumpărare și pentru acest teren, în suprafață de 1915 mp.

Titlul de proprietate a fost obținut

pentru terenul respectiv și, contrar susținerilor recurentei, privind

identificarea acestuia, este cert că reclamanta este proprietara terenului în

cauză, situație recunoscută, de altfel, chiar de pârâtă, implicit, prin

întreaga conduită afirmată, în sensul că ar fi dorit să cumpere terenul de la

reclamantă în calitate de proprietară, conduită ce se impunea însă a fi

finalizată prin manifestarea voinței exprese de a cumpăra terenul în cauză.

Astfel, se constată că a existat și

o negociere a prețului, concretizată prin procesul verbal nr. 3369 din 8 august

1994 și chiar un proiect de contract de vânzare-cumpărare pentru terenul în discuție,

care însă nu a fost finalizat, nefiind semnat de ambele părți și perfectat în

formă autentică din vina pârâtei, care nu s-a prezentat pentru încheierea

legală a respectivului act.

Se constată, prin urmare, că pârâta

a continuat să folosească terenul, fără a depune stăruința necesară pentru

încheierea actului de vânzare-cumpărare, mai mult chiar, fără a deține titlu, a

procedat la efectuarea unor investiții, cum chiar ea susține și a edificat două

construcții pe acest teren fără acordul proprietarului și fără a obține

autorizațiile prevăzute de lege.

În această situație, urmează a se

reține că, în mod corect, reclamanta, în calitate de proprietar al terenului, a

solicitat demolarea construcțiilor efectuate de pârâtă și evacuarea acesteia,

acțiunea sa fiind pe deplin justificată în fapt și legal întemeiată pe dispozițiile

art. 998 și urm., precum și ale art. 494 C. civ., așa cum corect au reținut

ambele instanțe, care s-au pronunțat în cauză.

În consecință, față de

considerentele mai sus arătate, nefiind îndeplinite nici una din cerințele art.

304 C. proc. civ., pentru a conduce la desființarea hotărârilor pronunțate în

cauză, acestea vor fi menținute și recursul pârâtei va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția necompetenței

materiale a secției comerciale a Curții Supreme de Justiție, invocată de

recurentă, ca neîntemeiată.

Respinge, ca nefondat, recursul

declarat de pârâta SC S. SRL București, împotriva deciziei nr. 44 din 19

februarie 2002 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică,

astăzi 28 octombrie 2003.

Cu opinia separată a doamnei

judecător E.C., în sensul de a admite recursul, de a modifica decizia, în

sensul admiterii apelului declarat de aceeași parte, a schimbării în tot a

sentinței civile nr. 3427 din 30 aprilie 2001 a Tribunalului București, iar pe

fond a respingerii acțiunii reclamantei SC M. SA București, ca nefondată.

OPINIE SEPARATĂ

Apreciez că recursul declarat de

pârâta SC S. SRL București trebuia admis, cu consecința modificării deciziei

atacate, în sensul admiterii apelului declarat de aceeași parte, schimbării în

tot a sentinței tribunalului, iar pe fond, a respingerii acțiunii reclamantei

SC M. SA București, ca nefondată.

I. Greșit instanțele au făcut

aplicarea în cauză a dispozițiilor civile de drept comun, cu ignorarea

legislației comerciale speciale, aplicabilă în cauză.

vânzare-cumpărare nr. 5061 din 19 august 1992, având ca obiect activul Unitatea

nr. 411 (ca fond de comerț, iar nu un bun determinat) urmare a procesului

verbal de adjudecare a licitației nr. 4916 din 11 august 1992, organizată în

cadrul procesului de privatizare, reglementat de Legea nr. 58/1991.

aferent activului s-a atribuit în folosință cumpărătoarei până la obținerea

titlului de proprietate asupra terenului, cu obligația pentru aceasta de a

plăti taxa de folosință a trenului.

După obținerea titlului de

proprietate asupra terenului de către reclamantă, prin același contract, părțile

au convenit să procedeze „conform reglementărilor în vigoare la data

respectivă”.

proprietate asupra terenului la data de 27 iunie 1994, iar reglementarea în

vigoare, la care părțile au făcut trimitere, era, la acea dată, H.G. nr. 331/1992,

privind vânzarea unor terenuri ale societăților comerciale cu capital de stat, abrogată

prin H.G. nr. 457/1997).

Articolul 1 din acest act normativ

dispunea imperativ că terenurile aferente activelor vândute anterior datei

eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra

terenurilor „vor fi incluse în certificat și vor fi vândute cumpărătorilor

activelor respective, la cererea acestora”.

Prin urmare, odată exprimat acordul,

în condițiile legii, de către cumpărătorul activului, vânzătorul avea obligația

legală, iar nu facultativă, de a-i vinde lui terenul aferent.

procedura de determinare a întinderii terenului aferent și a prețului de

vânzare al terenului.

Potrivit art. 2 „Prețul de vânzare

al terenurilor, prevăzute de art. 1, se va determina prin negociere directă

între părțile contractului de vânzare-cumpărare a activului, fără a putea fi

sub valoarea de circulație a terenului, stabilită cu respectarea criteriilor

aprobate în aplicarea H.G. nr. 834/1991.

procedura instituită de H.G. nr. 331/1992:

- în termen legal, reclamanta a

anunțat în scris pe pârâtă, la 18 iulie 1994, despre obținerea certificatului

de atestare a dreptului de proprietate, solicitându-i să-și exprime opțiunea de

cumpărare a terenului aferent activului cumpărat;

- tot cu data de 18 iulie 1994,

societatea pârâtă și-a exprimat acordul de cumpărare, comunicat în scris

reclamantei;

- la data de 8 august 1994, la

sediul reclamantei, părțile au încheiat procesul-verbal prin care au convenit

asupra prețului. Negocierea s-a pornit de la prețul evaluat de firma de

specialitate, de 3000 lei pe metrul pătrat, iar reprezentanții reclamantei au

solicitat un preț mai mare de 5000 lei pe metrul pătrat. Potrivit procesului

verbal: „Reprezentanții societății SC M. SA solicită prețul de 5000 lei,

inclusiv T.V.A, iar cumpărătorul a oferit prețul de 5000 lei, inclusiv T.V.A, la

care s-a convenit în urma negocierii”;

- s-a procedat apoi la întocmirea

unui contract de vânzare-cumpărare, cu privire la suprafața de 1915 mp teren,

aferent activului cumpărat, semnat și parafat de pârâtă, parafat de reclamantă,

dar nesemnat de aceasta.

culpa societății pârâte în neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare cu

privire la teren, din succesiunea pașilor procedurali îndepliniți, conform H.G.

nr. 331/1992, rezultând cooperarea sa deplină.

Pentru orice nelămurire privind

interpretarea actelor juridice încheiate s-au de determinare a prețului vânzării,

reclamanta avea deschisă calea în justiție, câtă vreme, în mod constant, pârâta

și-a menținut opțiunea de cumpărare a terenului și, deci, de valorificare a

dreptului legal instituit.

II. Greșit instanțele au reținut

lipsa titlului pârâtei în folosința terenului și reaua credință în ridicarea

construcțiilor.

terenul în speță, în baza unui drept de folosință cu conținut legal: H.G. nr. 331/1992

și convențional: contractul de vânzare-cumpărare a activului în 1992 și procesul-verbal

din 8 august 1994, astfel cum rezultă din cele ce preced;

aferent activului cumpărat, societatea pârâtă a dobândit, asupra construcțiilor

ridicate pe acesta în anul 1993, un drept de superficie, izvorât din lege și

convenție, reclamantei fiindu-i eliberat certificatul de atestare a dreptului

de proprietate asupra terenului în anul 1994.

construcțiilor, societatea pârâtă a fost, deci, de bună credință, confirmată și

consolidată ulterior, prin manifestarea opțiunii de a cumpăra terenul în

condițiile legale, mai sus descrise, lipsa autorizației de construcție neavând

relevanță sub acest aspect în relațiile dintre părți.

III. Rezultă, așadar, că soluția

instanței de fond de a dispune evacuarea pârâtei de pe trenul aferent activului

cumpărat pentru lipsa titlului și demolarea construcțiilor edificate pe acesta

sub sancțiunea plății de daune cominatorii, confirmată de instanța de apel,

este nelegală și netemeinică.