ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4274/2003
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4274/2003 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2003)
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată
următoarele:
Reclamanta S.C. T. SRL Brașov a chemat-o în
judecată pe pârâta S.C. A. S.A. Ghimbav, solicitând obligarea acesteia la plata
sumei de 79.064.864 lei reprezentând prejudiciul suferit de reclamantă datorită
neexecutării contractului de locațiune nr. 6 din 3 ianuarie 1999.
Prin precizarea de acțiune formulată ulterior,
suma pretinsă de reclamantă a fost stabilită la 82.746.209 lei.
Prin sentința civilă nr. 548/C din 25 aprilie
2001, Tribunalul Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, a
admis cererea formulată și precizată de reclamantă și a obligat-o pe pârâtă
să-i plătească acesteia suma de 82.746.209 lei reprezentând daune actualizate,
precum și 5.744.984 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a
reținut că daunele interese au fost dovedite cu actele contabile, iar obligația
de plată derivă din contractul încheiat de părți, potrivit cu care pârâta
trebuia să asigure folosința spațiului închiriat pe toată durata contractului,
cât și posibilitatea dezvoltării de investiții propuse de chiriaș.
Prin decizia nr. 537/Ap din 26 septembrie 2001,
Curtea de Apel Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, a
admis apelul declarat de pârâtă, împotriva sentinței mai sus menționate, pe
care a schimbat-o în tot în sensul că a respins acțiunea formulată de
reclamantă.
În motivarea acestei soluții, instanța de apel a
reținut că temeiul juridic al pretențiilor reclamantei îl constituie
prevederile art. 1420 C. civ., art. 1424 C. civ. și principiul răspunderii
civile contractuale rezultând din nerespectarea obligației locatorului de
asigurare a folosinței spațiului închiriat, dar reclamanta nu și-a îndeplinit
obligația de plată a chiriei și adresa nr. 210 din 16 august 1999 îmbracă forma
somației prevăzute de părți la art. 10 lit. h) din contract, somație acceptată,
pentru că reclamanta a eliberat spațiul.
A mai reținut și că nici prejudiciul pretins nu
a fost dovedit în totalitate și, de altfel, potrivit art. 10 lit. b), din
contract, chiriașul s-a obligat să execute lucrările de întreținere pe
cheltuiala sa proprie și, de asemenea, că pentru eliberarea spațiului de către
reclamantă nu se poate invoca fapta culpabilă a pârâtei, eliberarea spațiului
fiind o obligație asumată de locatar, neexistând prin urmare nici vinovăție din
partea pârâtei și nici legătură de cauzalitate pentru angajarea răspunderii
sale contractuale.
Împotriva deciziei curții de apel a declarat
recurs reclamanta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie și
solicitând admiterea recursului, casarea deciziei pronunțate în apel și
menținerea sentinței tribunalului.
Recurenta-reclamantă susține astfel în esență că
este inexactă reținerea instanței de apel că s-a angajat să execute lucrări de
întreținere pe cheltuiala sa, deoarece ea s-a angajat la lucrări de amenajare a
spațiului și nu de întreținere, cheltuieli de care a beneficiat locatorul, care
prin evacuarea sa violentă, a rămas cu acest plus de valoare a imobilului.
Mai susține că greșit s-a reținut că adresa nr. 219
din 16 august 1999 ar fi o somație de neexecutare, în realitate ea reprezentând
o denunțare unilaterală a contractului, o lipsire violentă de folosința
spațiului, în situația în care pentru neplata la termen a chiriei s-a prevăzut
a fi sancționată contractual, cu penalități de întârziere de 0,25% pe zi și nu
cu expulzarea din spațiu.
Recursul este fondat.
Din examinarea actelor dosarului, se constată
următoarele:
Conform art. 9 din contractul de închiriere
încheiat de părți la 3 ianuarie 1999, pârâta, în calitate de proprietar s-a
obligat să asigure folosința spațiului închiriat reclamantei-chiriaș pe toată
durata contractului (perioada de locațiune fiind de 5 ani), precum și să
asigure posibilitatea dezvoltării de investiții propuse de chiriaș și să nu
înstrăineze sau să greveze cu vreo sarcină partea din imobil închiriat pe toată
durata contractului.
Se constată însă că pârâta nu și-a respectat
obligațiile mai sus menționate, în condițiile în care la data de 16 septembrie
1999, cu adresa nr. 219 i-a pus în vedere reclamantei să elibereze spațiul.
Această adresă nu îmbracă forma somației
prevăzute de părți la art. 10 lit. h) din contract, întrucât motivul pentru
care s-a cerut eliberarea spațiului închiriat l-a reprezentat nevoia de spații
de producție a pârâtei, determinată de intenția de a-și dezvolta activitatea,
așa cum s-a menționat expres în conținutul adresei.
Rezultă prin urmare că actul în cauză reprezintă
o denunțare unilaterală a contractului de către pârâtă, având în vedere că
pentru neplata chiriei pârâta trebuia să uzeze mai întâi de prevederile art. 8
din contract, care îi dădeau dreptul de a percepe penalități de întârziere de
0,25% pe zi întârziere.
Că este așa rezultă și din faptul că reclamanta
a efectuat amenajările la care s-a obligat în vederea derulării activității de
producție (potrivit anexei la contract), iar daunele interese pe care le-a
solicitat ca urmare a prejudiciului patrimonial suferit prin denunțarea
unilaterală a contractului de către pârâtă au fost dovedite cu actele contabile
depuse la dosar.
Ca atare, reținându-se că acțiunea reclamantei
pentru daune actualizate, așa cum a fost formulată la instanța de fond este
întemeiată, urmează a se admite recursul declarat de reclamantă, a se modifica
decizia recurată și a se respinge apelul, menținându-se ca fiind legală și
temeinică hotărârea pronunțată de tribunal.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta S.C. T. SRL Brașov
împotriva deciziei nr. 537/Ap din 26 septembrie 2001 a Curții de Apel Brașov, secția
comercială și contencios administrativ.
Modifică decizia recurată.
Respinge apelul declarat de pârâta S.C. A.T.C.
S.A. Brașov împotriva sentinței nr. 548/C din 25 aprilie 2001 a Tribunalului
Brașov, secția comercială și de contencios administrativ.
Irevocabilă.
Pronunțată, în ședința publică, astăzi 6
noiembrie 2003.