ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 878/2003

Decizia nr. 878 Dosar nr. 7849/2001 Deliberând asupra recursului de față, Prin cererea înregistrată sub nr. 392 din 29 decembrie 1999 reclamanta S.C. I. S.C.A. Bacău a solicitat evacuarea pârâtei S.C T. SRL Bacău din imobilul situat în Bacău, obligarea pârâtei la plata chiriei neachitate în perioada 1 aprilie 1976 – 31 ianuarie 1997 în sumă de 5.900.000 lei și a dobânzilor aferente acestei sume; obligarea pârâtei la plata impozitului și a taxelor imobilului și terenului, în sumă de 2.903.286 lei și a daunelor interese reprezentând dobânda legală; obligarea pârâtei la plata unei despăgubiri bănești egale cu chiria stabilită după obiceiul locului, obligarea pârâtei la plata unei despăgubiri egale cu reparațiile pe care chiriașul era obligat să le efectueze.

Motivându-și acțiunea reclamanta arată că a închiriat pârâtei imobilul proprietatea sa, în suprafață de 500 mp și terenul aferent de 4000 mp locatarul obligându-se să achite chiria și impozitele aferente către bugetul de stat. Pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei și a celorlalte obligații deși a fost somată în acest sens. Pârâta a formulat cerere reconvențională în dosarul conexat solicitând obligarea pârâtei să recunoască îmbunătățirile aduse la spațiul în litigiu. Tribunalul Bacău, prin sentința civilă nr. 741 din 20 septembrie 2000 a admis acțiunea principală precizată, a dispus evacuarea pârâtei, a obligat pe pârâtă la 15.050.750 lei chirie reactualizată pentru perioada 1 aprilie 1996 – 31 ianuarie 1997, 208.804.922 lei chirie reactualizată pe perioada 1 februarie 1997 – 27 mai 2000 și 69.644.457 lei impozit și taxe aferente reactualizate.

S-a luat act de renunțarea la despăgubiri privind reparațiile cât și evacuarea, din acțiunea conexă. A fost admisă în parte cererea reconvențională a pârâtei și a obligat pe reclamantă la 176.146.360 lei contravaloarea îmbunătățirilor. Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că între părți s-a încheiat un contract de închiriere care a expirat și cuantumul chiriei datorate stabilit de expertiză nu a fost contestat de părți. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta susținând că sentința este contradictorie cu privire la evacuare deoarece a fost admis acest capăt de cerere în condițiile în care s-a luat act de renunțarea la acțiunea conexă în evacuare iar chiria și penalitățile pentru perioada 1 februarie 2000 au fost greșit calculate folosindu-se alte criterii decât cele prevăzute în contractul de închiriere.

Cu privire la cererea reconvențională pârâta arată că valoarea îmbunătățirilor este de 305.636.285 lei cum a fost stabilit prin expertiză și în mod greșit nu s-au acordat și cheltuielile utile în valoare de 129.487.925 lei. Ulterior pârâta a renunțat la criticile privind acțiunea principală. Curtea de Apel Bacău, prin decizia civilă nr. 406 din 14 iunie 2001 a respins ca nefondat apelul pârâtei reținând că potrivit art. 4 alin. ultim din contract lucrările de amenajare și gospodărire se puteau face doar cu acordul prealabil al proprietarului și că locatarul nu a respectat această obligație. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta susținând că lucrările de îmbunătățire de 129.487.925 lei au fost greșit considerate ca fiind realizate fără acordul proprietarului în condițiile în care în contract există clauza prevăzută de art. 3 potrivit căreia locatarul se obligă să efectueze lucrări de gospodărire pe care le consideră necesare.

De asemenea, lucrările efectuate sporesc valoarea imobilului iar reclamanta nu le-a contestat deși cunoștea aceste lucrări. Recurenta a solicitat și constituirea unui drept de retenție asupra imobilului până la achitarea debitului. Recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 6, 9 și 10 C. proc. civ. Recursul este nefondat pentru următoarele considerente: Clauza invocată de recurentă ca fiind în favoarea sa și îngăduindu-i să facă lucrări considerate necesare fără acordul proprietarului nu este redactată în acești termeni. Astfel, prin contract pârâta s-a obligat să efectueze lucrări de amenajare și gospodărire specifice care sunt necesare însă numai cu acordul prealabil al proprietarului ceea ce nu s-a obținut.

Nici actul adițional încheiat ulterior nu modifică această condiție a acordului prealabil chiar dacă sunt evidențiate concret lucrările ce se vor realiza astfel că în mod corect au acordat instanțele doar parțial valoarea lucrărilor de îmbunătățire. În aceste condiții nu se justifică nici instituirea unui drept de retenție asupra imobilului. Negăsindu-se întemeiate criticile recurentei, urmează a fi respins ca nefondat recursul acesteia.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E : Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C T. SRL Bacău împotriva deciziei nr. 406 din 14 iunie 2001, a Curții de Apel Bacău, secția comercială și de contencios administrativ. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 februarie 2003.