ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 563/2004

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința nr. 595 din 15 martie 2001, Tribunalul Bistrița Năsăud, a admis acțiunea formulată de reclamanta, SC A.B. SRL Bistrița, împotriva pârâților, SC C.S. SA Bistrița, Direcția Generală a Finanțelor Publice și Controlului Financiar de Stat Bistrița, M.H., și, în consecință, pârâta, SC C.S. SA, a fost obligată la plata sumei de 432.288.822 lei cu titlu de despăgubiri plus 21.370.776 lei cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că reclamanta a adus îmbunătățiri la spațiul închiriat de la pârâtă, constând în lucrări de investiții, în valoare de 151.310.015 lei, care reactualizate și compensate în parte cu valoarea chiriei, conform expertizelor efectuate în cauză, îndreptățește pe reclamantă să pretindă cu titlu de despăgubiri suma de 432.288.822 lei.

Apelul declarat, împotriva susmenționatei sentințe, de pârâta, SC C.S. SA Bistrița, a fost admis în parte, precum și cererea de intervenție formulată în interesul reclamantei, SC A.B. SRL Bistrița, de A.K.G.H. Nuremberg Germania, prin decizia nr. 969 din 13 decembrie 2001, a Curții de Apel Cluj, secția comercială și de contencios administrativ, și, ca urmare, sentința primei instanțe a fost schimbată în parte, în sensul că suma de 432.288.822 lei la care a fost obligată pârâta cu titlu de despăgubiri a fost redusă la 350.732.759 lei, pârâta fiind obligată și la plata sumei de 19.790.655 lei cheltuieli de judecată la fond. Prin aceeași decizie a fost respinsă acțiunea împotriva pârâților, Direcția Generală a Finanțelor Publice și Controlului Financiar de Stat Bistrița Năsăud, M.H., iar intimata reclamantă, SC A.B.

SRL, a fost obligată să plătească apelantei pârâte, SC C.S. SA, suma de 2.769.182 lei cheltuieli de judecată parțiale, în apel, după compensare, în favoarea SC A.B. SRL Bistrița. Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut că, chiar dacă tribunalul a omis să se pronunțe asupra sumei de 81.556.063 lei, pe care reclamanta a mai datora cu titlu de chirie, totuși de această situație nu poate profita aceasta, astfel că despăgubirile care au sporit valoarea imobilului urmează a fi diminuate cu suma menționată, rezultând în final, conform expertizei, o diferență de achitat de 350.732.759 lei. Cu privire la acțiunea îndreptată împotriva pârâților, Direcția Generală a Finanțelor Publice și Controlului Financiar de Stat Bistrița Năsăud și M.H., s-a apreciat că aceasta urmează a fi respinsă, ca efect al admiterii excepției lipsei calității lor procesuale pasive a pârâților.

Având în vedere contractul de cesiune de creanță, încheiat între reclamanta, SC A.B. SRL, și firma A.K.G.H. Germania, prin care prima a cesionat secundei drepturile sale în valoare de 432.288.822 lei plus cheltuielile de judecată câștigate împotriva pârâtei, SC C.S. SA Bistrița, instanța de apel a admis și cererea de intervenție formulată în favoarea reclamantei de firma germană mai sus menționată. Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs pârâta, SC C.S. SA Bistrița, invocând, ca motive de casare, dispozițiile art. 304 pct. 7, 9 și 10 C. proc.

civ., susținând, în esență, că chiar dacă instanța de apel a diminuat suma la care a fost obligată la fond, cu titlu de despăgubiri, de la 432.288.822 lei la 350.732.759 lei, prin deducerea sumei de 81.556.063 lei reprezentând chirie reactualizată datorată de reclamantă pe perioada derulării contractului, această situație nu poate conduce la concluzia că soluția ar fi legală, raportat la prevederile art. 6 partea finală ale contractului de închiriere, prin care părțile au convenit expres că nivelul lucrărilor de reparații la imobilul închiriat nu va depăși valoric chiria datorată de reclamantă pe perioada contractată.

Ca atare, arată pârâta în continuare, cum procesul verbal de compensare din 14 august 1998, prin care părțile au convenit asupra compensării valorii lucrărilor de reparații executate de reclamantă cu chiria datorată rămasă neachitată, l-a semnat cu obiecțiuni, în sensul că acceptă compensarea până la concurența sumei rezultate din chiria neachitată pe perioada derulării contractului (art. 6 partea finală din contract), înseamnă că această clauză a rămas neschimbată, și, ca atare, nu putea fi obligată la plata unei sume care depășea valoric nivelul chiriei datorată de reclamantă, și ca urmare dacă reclamanta a procedat totuși astfel, cheltuielile efectuate pentru îmbunătățirea imobilului le-a executat pe riscul său, astfel că, față de toate cele arătate, contrar celor reținute de instanța de apel, nu datorează cu titlu de despăgubiri nici o sumă reclamantei.

Printr-o altă critică, pârâta susține că s-a reactualizat doar suma învestită de reclamantă și nu și cuantumul chiriei datorate de ea, iar o parte din lucrări intră în categoria lucrărilor de întreținere curentă, care cad în sarcina chiriașului, astfel că acestea nu puteau fi compensate cu o parte din chirie (9.000.000 lei).

Se mai susține că, în speță, nu erau incidente dispozițiile art. 1422 din C. civ., întrucât chiriașul a recunoscut stricăciunile imobilului la data închirierii, și, tocmai de aceea, reclamanta a acceptat să execute reparațiile necesare, iar pârâta a acceptat compensarea acestor cheltuieli aferente unei perioade mai îndelungate decât cea stipulată inițial în contract, context în care locatorul nu a suferit nici o daună, mai ales dacă se are în vedere că probele de la dosar confirmă, că la data vânzării firmei, urmare licitației organizată de Direcția Generală a Finanțelor Publice și Controlului Financiar de Stat Bistrița Năsăud (pentru recuperarea unor creanțe bugetare), reclamanta era demult dezdăunată pentru investițiile făcute, ca urmare a faptului că acesteia nu i s-a mai calculat și pretins chiria după mai 1998, deși aceasta a folosit imobilul pe toată perioada până la vânzarea acestuia la licitație publică.

În sfârșit, se mai susține că, întrucât acțiunea a fost promovată la 27 octombrie 1999, deci la o dată când pârâta nu mai era proprietara imobilului, eventualele cheltuieli, care depășeau nivelul chiriei datorată și ca urmare nu au putut face obiectul compensării, trebuie suportate de cetățeanul german, M.H., situație în care greșit a fost reținută lipsa calității procesuale pasive a acestuia, deoarece, aceste cheltuieli îi profită lui în calitate de adjudecatar, din moment ce prețul de licitație al firmei a fost stabilit în funcție de valoarea de inventar al bunului, fără a fi avut în vedere și sporul de valoare adus prin efectuarea de către reclamantă a lucrărilor de reparații și investiții.

În consecință, pârâta solicită admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, admiterea în totalitate a apelului și schimbarea în tot a sentinței, în sensul respingerii acțiunii. Recursul pârâtei este fondat. Din examinarea actelor de la dosar, rezultă că între părțile în litigiu s-a încheiat contractul nr. 840 din 29 august 1995, în baza căreia, pârâta, SC C.S. SA Bistrița Năsăud, a închiriat reclamantei, SC A.B.

SRL Bistrița Năsăud, o fermă destinată îngrășării bovinelor pe o perioadă de 10 luni (29 august 1995-1 iulie 1996). Prin art. 6 din contract, partea finală, pârâta, în calitate de locator, s-a obligat să suporte contravaloarea lucrărilor de reparații (mai puțin lucrările de igienizare) care trebuiau executate înainte de preluarea fermei cu animale, pentru readucerea fondurilor fixe în stare de funcționare, din chiria aferentă pe baza situațiilor de lucrări acceptate de contractanți, părțile prevăzând, ceea ce interesează în mod deosebit în soluționarea pricinii, că valoarea acestor lucrări nu va depăși valoarea chiriei pe perioada contractată, adică pentru 10 luni de zile. Este adevărat că, ulterior, prin actul adițional nr. 202 din 3 aprilie 1997, părțile au convenit prelungirea duratei contractului de închiriere a fermei până la privatizarea societății pârâte, SC C.S.

SA (care a avut loc la data de 31 mai 1999), însă fără ca prin acest înscris să se aducă vreo modificare clauzei prevăzute la art. 6 lit. a), partea finală din contractul de închiriere inițial, ceea ce înseamnă că pârâta nu putea fi obligată, în calitate de proprietară a spațiului, așa cum au apreciat greșit instanțele, să suporte contravaloarea lucrărilor de investiții și reparații efectuate după popularea fermei cu animale, și care erau strict necesare pentru readucerea fondurilor fixe în stare de funcționare, și, bineînțeles, condiționat de faptul ca valoarea acestora să nu depășească valoarea chiriei datorată de reclamantă pe perioada contractată de 10 luni de zile. Or, din probele dosarului (pct. 3 din expertiza tehnică, M.V.), rezultă că reclamanta, SC A.B.

SRL, a efectuat lucrări de investiții pe perioada 1995-1998 în valoare de 446.383.522 lei, cu alte cuvinte că aceasta a efectuat fără acordul proprietarului lucrări în afara perioadei convenite (10 luni de la încheierea contractului) și cu depășirea substanțială a chiriei datorate de reclamantă pe aceste prime 10 luni, care a fost stabilită conform art. 5 din contract la 715.000 lei/lună, cu posibilitatea actualizării acesteia trimestrial în raport de rata inflației.

Dealtfel, tocmai pentru acest motiv, pârâta a semnat procesul verbal de compensare nr. 525 din 7 august 1998, cu obiecțiuni, prin care a făcut trimitere la clauza inserată la art. 6 lit. a) partea finală din contract, potrivit căreia nu datorează suma de 151.310.015 lei, reprezentând volumul de investiții executat în plus până la data de 1 martie 1998, față de chiria datorată până la data de 31 mai 1998, cu alte cuvinte pârâta nu a fost de acord, în lipsa modificării bilaterale a clauzei la care s-a făcut referire mai sus, să suporte contravaloarea lucrărilor de investiții efectuate după popularea fermei cu animale, și a căror costuri depășeau nivelul chiriei datorate pe perioada contractată inițial, de 10 luni de zile.

Ca atare, greșit instanța de apel a menținut obligarea pârâtei, în baza expertizei contabile care a valorificat datele din expertiza tehnică, la plata sumei de 350.000.000 lei, pe motiv că executarea lucrărilor ca și suma rămasă de plată au fost confirmată de expertizele efectuate în cauză, la care pârâta nu a formulat obiecțiuni, din moment ce probele de la dosar nu confirmă ci dimpotrivă infirmă, că părțile au convenit prin acordul lor (art. 969 C. civ.) să modifice clauza inserată la art. 6 lit. a) partea finală din contract, în sensul că aceasta să suporte contravaloarea tuturor lucrărilor de reparații și investiții efectuate în legătură cu imobilul închiriat chiar dacă acestea au fost executate după popularea fermei cu animale (și deci nu au fost efectuate strict pentru readucerea fondurilor fixe în stare de funcționare), și valoarea acestora depășea cuantumul chiriei pe primele 10 luni de zile.

În plus, se mai reține, cu totul în subsidiar, că reclamanta nu a contestat sub nici o formă că după luna mai 1998 și până în luna aprilie 1999, când ferma a fost adjudecată la licitație de pârâtul, M.H., că pârâta nu a mai pretins și deci că reclamanta nu i-a mai achitat chiria aferentă, ceea ce demonstrează că și sub acest aspect menținerea obligării pârâtei la plata sumei de 350.000.000 lei cu titlu de despăgubiri nu se mai justifica, deoarece chiria reactualizată pe această perioadă compensa valoarea lucrărilor de reparații și investiții pe care pârâta ar fi datorat-o, în ipoteza modificării clauzei înscrisă la art. 6 lit. a) partea finală din contract.

Dacă, totuși, în speță, nu ar fi avut loc o compensare până la nivelul stingerii integrale a datoriilor prin această modalitate, se reține că această situație este imputabilă reclamantei, care a procedat pe riscul său la executarea unor lucrări, în afara convenției părților și cu privire la care nu putea fi angajată răspunderea contractuală a pârâtei. Ca urmare a soluției pronunțate, se constată că celelalte motive de recurs este de prisos a mai fi examinate. Așa fiind, urmează a se admite recursul pârâtei și a se modifica decizia atacată, în sensul că admite și apelul aceleiași părți și schimbă în totalitate sentința instanței de fond, în sensul că respinge acțiunea formulată de reclamanta, SC A.B.

SRL Bistrița, cu obligarea acesteia, în temeiul art. 274 C. proc. civ., la plata sumei de 46.376.000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în toate fazele procesuale.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta, SC C.S. SA Bistrița, împotriva deciziei nr. 969 din 13 decembrie 2001, a Curții de Apel Cluj, secția comercială și de contencios administrativ, pe care o modifică, în sensul că admite și apelul aceleiași părți și schimbă în totalitate sentința nr. 595/C din 15 martie 2001, a Tribunalului Bistrița Năsăud, secția civilă, în sensul că respinge acțiunea formulată de SC A.B. SRL Bistrița. Obligă intimata reclamantă să plătească recurentei pârâte suma de 46.376.000 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată, în toate fazele procesuale. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 12 februarie 2004.