ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 664/2006

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: În fond după casare Tribunalul Bistrița Năsăud a admis în parte acțiunea formulat de D.G.A.I.A. Bistrița-Năsăud, împotriva pârâtei SC S. SRL Bistrița și s-a admis în parte și cererea reconvențională formulată de pârâtă. S-a dispus evacuarea pârâtei și obligarea acesteia la plata sumei de 211.542.596 lei chirie reactualizată până în luna iunie 2003 și în continuare chirie lunară de 1.246.265 lei actualizată cu indicele inflației până la evacuarea din imobil. Reclamanta a fost obligată la plata sumei de 195.809.010 lei, reprezentând contravaloarea actualizată a lucrărilor efectuate de pârâtă, s-au compensat datoriile reciproce, în final pârâta fiind obligată la plata sumei de 15.733.586 lei.

S-au respins restul capetelor de cerere din acțiunea introductivă precizată și din cererea reconvențională și s-au compensat cheltuielile de judecată. În motivarea soluției instanța de fond a reținut că inițial cererea reclamantei a făcut obiectul dosarului nr. 9901/1999 al Judecătoriei Bistrița, soluționată prin sentința civilă nr. 2819 din 20 ianuarie 2001. Prin decizia nr. 809/2001 Tribunalul Bistrița Năsăud a schimbat sentința în sensul că a respins acțiunea principală și a admis acțiunea reconvențională.

Decizia a fost casată în recurs de Curtea de Apel Cluj, prin decizia nr. 457 din 20 martie 2002, pentru necompetență și cauza a fost trimisă aceluiași tribunal care, în rejudecare a pronunțat sentința civilă nr. 1610 din 25 iunie 2002, sentință reformată din nou prin decizia nr. 1594 din 24 octombrie 2002, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, cu indicația ca în rejudecare pentru echilibrarea prestațiilor să se utilizeze aceleași metode de calcul atât în determinarea valorii chiriei cât și în determinarea valorii îmbunătățirilor realizate de pârâtă. Tribunalul, urmare indicațiilor deciziei de casare a dispus administrarea probei cu expertiză contabilă prin care s-a stabilit ulterior că valoarea actualizată a chiriei este de 211.542.596 lei, iar valoarea actualizată a îmbunătățirilor aduse la spațiul comercial este de 195.809.010 lei.

S-a motivat că între părți a intervenit contractul de închiriere din 26 februarie 1998 privind imobilul situat în localitatea Unirea, în prelungirea unor alte contracte intervenite între reclamantă și SC A.T. SA Bistrița. În contract s-a prevăzut că termenul de închiriere este până la 1 iulie 1999, cu posibilitatea prelungirii prin acordul părților, precum și consimțământul părților ca valoarea lucrărilor de modernizare realizate de pârâtă să fie suportată din chirie până la compensare totală. Această dispoziție din contract precum și cea cuprinsă la art. 9, care se referă la rezilierea de drept a contractului dacă nu se achită chiria timp de 2 luni, au determinat neînțelegeri între părți, reclamanta considerând că a încetat contractul la 1 septembrie 1999, iar pârâta a considerat că este încă în vigoare până la compensarea datoriilor reciproce.

S-a mai reținut că în toate fazele procesuale anterioare, instanțele au considerat că termenul contractual limită este până la amortizarea contravalorii lucrărilor, chiar dacă la art. 3 din contract s-a stabilit că termenul de închiriere este până la 1 iulie 1999. Pentru stabilirea obligațiilor reciproce ale părților s-au avut în vedere concluziile raportului de expertiză, procedându-se la compensarea lor s-a constatat încetarea efectelor contractului cu consecința evacuării pârâtei. Împotriva acestei soluții a promovat apel pârâta, criticile privind modalitatea de evaluare a lucrărilor realizate și de antecesoarea sa, considerând că prin actualizarea acestei valori a plătit chiria anticipat până la data de 24 iulie 2004. În acest sens, se arată că din valoarea lucrărilor de 28.000.000 lei efectuată de către locatara inițială a spațiului, respectiv SC A.T.

SA Bistrița a rămas necompensată cu chirie suma de 13.000.000 lei. Întrucât a preluat obligațiile cu titlu de chirie, apelanta susține că a preluat și beneficiul chiriei considerată achitată anticipat, respectiv suma de 13.000.000 lei. Adiționând la această sumă și suma de 34.691.000 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor efectuate apelanta consideră că suma totală investită este de 48.642.000 lei care acoperă chiria anticipată până în data de 24 iulie 2004, după această dată se poate renegocia contractul și se poate discuta despre indexarea chiriei, iar indexarea chiriei anterior acestei date atrage implicit și indexarea contravalorii lucrărilor. Curtea de Apel Cluj, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 64 din 11 februarie 2004 a respins apelul ca nefondat.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de control judiciar a reținut că, în ceea ce privește cheltuiala realizată de către fostul chiriaș SC A.T. SA Bistrița și reprezentând lucrări de modernizare aceasta a fost în adevăr de 28.802.852 lei, conform recunoașterilor părților contractante, dar compensarea lor cu chiria s-a realizat de către acel chiriaș și nu de apelantă, care a intrat în spațiu în baza raporturilor de asociere în participațiune cu acea societate. Potrivit actului încheiat la 30 octombrie 1995 între SC A.T. SA și D.G.A.I.A., lucrările în valoare de 28.802.852 lei s-au compensat cu chirie pentru anul 1994 și 1995, rămânând necompensată suma de 15.227.108 lei, obligația de plată și modalitatea de compensare vizând numai raporturile dintre aceste părți, iar nu și raporturile ulterioare, intervenite în formă scrisă la data de 26 februarie 1998 între SC S. SRL Bistrița și D.G.A.I.A.

Instanța de apel a considerat că între reclamantă și pârâtă s-au încheiat raporturi de închiriere la 5 iulie 1996 când reclamanta a solicitat pârâtei să reconstruiască două magazii, contravaloarea construcțiilor urmând a fi suportată în contul chiriei ce făcea obiectul contractului încheiat anterior cu SC A.T. SA. Lucrările realizate de SC S. SRL au fost acceptate de către reclamantă la nivelul sumei de 34.350.000 lei ce rezultă și din petitul acțiunii fiind confirmată și de pârâtă prin înscrisul nr. 55 din 27 iulie 1999. În aceste condiții instanța de apel a apreciat că dispozițiile contractului trebuie interpretate în sensul că părțile au convenit cu privire la compensarea contravalorii lucrărilor realizate de SC A.T.

SA și SC S. SRL cu chiria până la 1 august 1999, data expirării contractului. Această interpretare, susține instanța, este dată în concordanță cu dispozițiile art. 3 din contractul încheiat în anul 1995, contract prelungit în favoarea SC S. SRL la data de 26 februarie 1998, termenul limită fiind stabilit la 1 august 1999 cu posibilitatea prelungirii cu acordul părților. Valoarea chiriei fiind stabilită la suma de 1.246.265 lei pe lună, aceasta urmând a se deconta în contul lucrărilor efectuate de SC S. SRL, până la decontarea totală, după care chiria urma să fie indexată lunar cu rata inflației, iar dacă chiria nu ar fi fost compensată până la 1 iulie 1999, părțile ar fi prevăzut un alt termen care să asigure compensarea chiriei, cu lucrările efectuate sau ar fi prelungit automat contractul pentru altă perioadă printr-o clauză inserată în acest sens în contract.

Cu petiția înregistrată la data de 15 martie 2004, pârâta SC S. SRL Bistrița a declarat recurs, în termen și legal timbrat, criticile vizând aspecte de nelegalitate fiind invocate dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. Astfel se susține că au fost încălcate dispozițiile art. 969 C. civ., fiind nesocotite clauzele contractului încheiat, acesta fiind în vioare până la data 27 iulie 2004. Se susține că sumele investite în imobilul pentru modernizările solicitate, acoperă contravaloarea chiriei până la data de 27 iulie 2004 instanța interpretând eronat clauzele contractului, cu referire directă la termenul contractului, compensarea chiriei cu contravaloarea îmbunătățirilor și prelungirea contractului.

Recursul este nefondat. Este incontestabil că între părți a fost încheiat contractul de închiriere din 26 februarie 1998, asupra imobilului situat în Unirea, în prelungirea unor alte contracte din 1994 și 1995 încheiate cu alte părți, dar care s-au răsfrânt și asupra pârâtei care a încheiat un contract de asociere în participațiune cu fosta locatară SC A.T. SA, care a intrat în dificultăți financiare, așa cum a reținut raportul de expertiză efectuat în cauză. Deși la art. 4 din contract s-a prevăzut că termenul de închiriere este până la data de 1 iulie 1999 cu posibilitatea prelungirii lui prin acordul părților, la art. 5 s-a prevăzut că locatorul D.G.A.I.A. este de acord ca valoarea cheltuielilor efectuate de către SC S. SRL pentru modernizarea spațiilor închiriate să fie suportate din chiria datorată de aceasta până la compensarea totală.

La rândul său, art. 9 din același contract stipula că „în cazul în care locatorul nu achită chiria timp de două luni consecutiv, prezentul contract se consideră reziliat”. Aceste necorelări ale dispozițiilor contractuale au creat neînțelegerile dintre părți, reclamanta considerând că la 1 septembrie 1999 a încetat contractul conform art. 3, iar pârâta a considerat că acest contract este în vigoare până la compensarea datoriilor reciproce, conform art. 4 și 5 din contract. În aceste condiții justificat instanțele inferioare au apreciat că acest contract rămâne în vigoare până la amortizarea contravalorii lucrărilor de construcții (lucrări care s-au făcut cu acordul și chiar la solicitarea reclamantei), chiar dacă la art. 3 s-a stabilit termenul de închiriere până la 1 iulie 1999. S-a făcut o apreciere corectă a dispozițiilor contractului de închiriere privitor la compensarea contravalorii lucrărilor realizate de SC A.T.

SA și SC S. SRL cu chiria până la 1 august 1999. Aceasta rezultă neîndoielnic din înțelegerea părților privind prelungirea contractului la data de 26 februarie 1998 până la data de 1 august 1999 cu posibilitatea prelungirii acestuia numai cu acordul părților. Așa cum s-a arătat valoarea chiriei a fost stabilită la 1.246.265 lei /lună aceasta urmând a se deconta din contul lucrărilor efectuate de SC S. SRL până la decontarea totală, după care valoarea chiriei se va indexa cu rata inflației. Numai așa se explică acceptarea acestui termen limită de închiriere, din actele dosarului nerezultând că SC S. SRL ar fi plătit chiria anticipat sau că nu și-ar fi recuperat cheltuielile reprezentând lucrările realizate la spațiul închiriat.

Prin urmare, prelungirea contractului după data de 1 iulie 1999 constituie numai o posibilitate, iar nu o obligație impusă reclamantei. Față de cele arătate rezultă că s-a făcut o apreciere corectă a clauzelor contractului cu respectarea dispozițiilor art. 969 C. civ., criticile formulate fiind neîntemeiate astfel că, văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC S. SRL Bistrița, împotriva deciziei nr. 64 din 11 februarie 2004 a Curții de Apel Cluj. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 16 februarie 2006.