ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 664/2006

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

În fond după casare Tribunalul

Bistrița Năsăud a admis în parte acțiunea formulat de D.G.A.I.A. Bistrița-Năsăud,

împotriva pârâtei SC S. SRL Bistrița și s-a admis în parte și cererea reconvențională

formulată de pârâtă.

S-a dispus evacuarea pârâtei și

obligarea acesteia la plata sumei de 211.542.596 lei chirie reactualizată până

în luna iunie 2003 și în continuare chirie lunară de 1.246.265 lei actualizată

cu indicele inflației până la evacuarea din imobil.

Reclamanta a fost obligată la plata

sumei de 195.809.010 lei, reprezentând contravaloarea actualizată a lucrărilor

efectuate de pârâtă, s-au compensat datoriile reciproce, în final pârâta fiind

obligată la plata sumei de 15.733.586 lei.

S-au respins restul capetelor de

cerere din acțiunea introductivă precizată și din cererea reconvențională și

s-au compensat cheltuielile de judecată.

În motivarea soluției instanța de

fond a reținut că inițial cererea reclamantei a făcut obiectul dosarului nr. 9901/1999

al Judecătoriei Bistrița, soluționată prin sentința civilă nr. 2819 din 20

ianuarie 2001. Prin decizia nr. 809/2001 Tribunalul Bistrița Năsăud a schimbat

sentința în sensul că a respins acțiunea principală și a admis acțiunea

reconvențională.

Decizia a fost casată în recurs de

Curtea de Apel Cluj, prin decizia nr. 457 din 20 martie 2002, pentru

necompetență și cauza a fost trimisă aceluiași tribunal care, în rejudecare a

pronunțat sentința civilă nr. 1610 din 25 iunie 2002, sentință reformată din

nou prin decizia nr. 1594 din 24 octombrie 2002, pronunțată de Curtea de Apel

Cluj, cu indicația ca în rejudecare pentru echilibrarea prestațiilor să se

utilizeze aceleași metode de calcul atât în determinarea valorii chiriei cât și

în determinarea valorii îmbunătățirilor realizate de pârâtă.

Tribunalul, urmare indicațiilor

deciziei de casare a dispus administrarea probei cu expertiză contabilă prin

care s-a stabilit ulterior că valoarea actualizată a chiriei este de

211.542.596 lei, iar valoarea actualizată a îmbunătățirilor aduse la spațiul

comercial este de 195.809.010 lei.

S-a motivat că între părți a

intervenit contractul de închiriere din 26 februarie 1998 privind imobilul

situat în localitatea Unirea, în prelungirea unor alte contracte intervenite

între reclamantă și SC A.T. SA Bistrița. În contract s-a prevăzut că termenul

de închiriere este până la 1 iulie 1999, cu posibilitatea prelungirii prin

acordul părților, precum și consimțământul părților ca valoarea lucrărilor de

modernizare realizate de pârâtă să fie suportată din chirie până la compensare

totală. Această dispoziție din contract precum și cea cuprinsă la art. 9, care

se referă la rezilierea de drept a contractului dacă nu se achită chiria timp

de 2 luni, au determinat neînțelegeri între părți, reclamanta considerând că a

încetat contractul la 1 septembrie 1999, iar pârâta a considerat că este încă

în vigoare până la compensarea datoriilor reciproce.

S-a mai reținut că în toate fazele

procesuale anterioare, instanțele au considerat că termenul contractual limită

este până la amortizarea contravalorii lucrărilor, chiar dacă la art. 3 din

contract s-a stabilit că termenul de închiriere este până la 1 iulie 1999.

Pentru stabilirea obligațiilor

reciproce ale părților s-au avut în vedere concluziile raportului de expertiză,

procedându-se la compensarea lor s-a constatat încetarea efectelor contractului

cu consecința evacuării pârâtei.

Împotriva acestei soluții a promovat

apel pârâta, criticile privind modalitatea de evaluare a lucrărilor realizate

și de antecesoarea sa, considerând că prin actualizarea acestei valori a plătit

chiria anticipat până la data de 24 iulie 2004.

În acest sens, se arată că din

valoarea lucrărilor de 28.000.000 lei efectuată de către locatara inițială a

spațiului, respectiv SC A.T. SA Bistrița a rămas necompensată cu chirie suma de

13.000.000 lei. Întrucât a preluat obligațiile cu titlu de chirie, apelanta

susține că a preluat și beneficiul chiriei considerată achitată anticipat,

respectiv suma de 13.000.000 lei.

Adiționând la această sumă și suma

de 34.691.000 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor efectuate apelanta

consideră că suma totală investită este de 48.642.000 lei care acoperă chiria

anticipată până în data de 24 iulie 2004, după această dată se poate renegocia

contractul și se poate discuta despre indexarea chiriei, iar indexarea chiriei

anterior acestei date atrage implicit și indexarea contravalorii lucrărilor.

Curtea de Apel Cluj, secția

comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 64 din 11 februarie

2004 a respins apelul ca nefondat.

Pentru a se pronunța astfel,

instanța de control judiciar a reținut că, în ceea ce privește cheltuiala

realizată de către fostul chiriaș SC A.T. SA Bistrița și reprezentând lucrări

de modernizare aceasta a fost în adevăr de 28.802.852 lei, conform recunoașterilor

părților contractante, dar compensarea lor cu chiria s-a realizat de către acel

chiriaș și nu de apelantă, care a intrat în spațiu în baza raporturilor de

asociere în participațiune cu acea societate.

Potrivit actului încheiat la 30

octombrie 1995 între SC A.T. SA și D.G.A.I.A., lucrările în valoare de

28.802.852 lei s-au compensat cu chirie pentru anul 1994 și 1995, rămânând

necompensată suma de 15.227.108 lei, obligația de plată și modalitatea de

compensare vizând numai raporturile dintre aceste părți, iar nu și raporturile

ulterioare, intervenite în formă scrisă la data de 26 februarie 1998 între SC S.

SRL Bistrița și D.G.A.I.A.

Instanța de apel a considerat că

între reclamantă și pârâtă s-au încheiat raporturi de închiriere la 5 iulie

1996 când reclamanta a solicitat pârâtei să reconstruiască două magazii,

contravaloarea construcțiilor urmând a fi suportată în contul chiriei ce făcea

obiectul contractului încheiat anterior cu SC A.T. SA.

Lucrările realizate de SC S. SRL au

fost acceptate de către reclamantă la nivelul sumei de 34.350.000 lei ce

rezultă și din petitul acțiunii fiind confirmată și de pârâtă prin înscrisul nr.

55 din 27 iulie 1999.

În aceste condiții instanța de apel

a apreciat că dispozițiile contractului trebuie interpretate în sensul că

părțile au convenit cu privire la compensarea contravalorii lucrărilor

realizate de SC A.T. SA și SC S. SRL cu chiria până la 1 august 1999, data

expirării contractului.

Această interpretare, susține

instanța, este dată în concordanță cu dispozițiile art. 3 din contractul

încheiat în anul 1995, contract prelungit în favoarea SC S. SRL la data de 26

februarie 1998, termenul limită fiind stabilit la 1 august 1999 cu

posibilitatea prelungirii cu acordul părților. Valoarea chiriei fiind stabilită

la suma de 1.246.265 lei pe lună, aceasta urmând a se deconta în contul

lucrărilor efectuate de SC S. SRL, până la decontarea totală, după care chiria

urma să fie indexată lunar cu rata inflației, iar dacă chiria nu ar fi fost

compensată până la 1 iulie 1999, părțile ar fi prevăzut un alt termen care să

asigure compensarea chiriei, cu lucrările efectuate sau ar fi prelungit automat

contractul pentru altă perioadă printr-o clauză inserată în acest sens în

contract.

Cu petiția înregistrată la data de

15 martie 2004, pârâta SC S. SRL Bistrița a declarat recurs, în termen și legal

timbrat, criticile vizând aspecte de nelegalitate fiind invocate dispozițiile art.

304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.

Astfel se susține că au fost

încălcate dispozițiile art. 969 C. civ., fiind nesocotite clauzele contractului

încheiat, acesta fiind în vioare până la data 27 iulie 2004.

Se susține că sumele investite în

imobilul pentru modernizările solicitate, acoperă contravaloarea chiriei până

la data de 27 iulie 2004 instanța interpretând eronat clauzele contractului, cu

referire directă la termenul contractului, compensarea chiriei cu

contravaloarea îmbunătățirilor și prelungirea contractului.

Recursul este nefondat.

Este incontestabil că între părți a

fost încheiat contractul de închiriere din 26 februarie 1998, asupra imobilului

situat în Unirea, în prelungirea unor alte contracte din 1994 și 1995 încheiate

cu alte părți, dar care s-au răsfrânt și asupra pârâtei care a încheiat un

contract de asociere în participațiune cu fosta locatară SC A.T. SA, care a

intrat în dificultăți financiare, așa cum a reținut raportul de expertiză

efectuat în cauză. Deși la art. 4 din contract s-a prevăzut că termenul de

închiriere este până la data de 1 iulie 1999 cu posibilitatea prelungirii lui

prin acordul părților, la art. 5 s-a prevăzut că locatorul D.G.A.I.A. este de

acord ca valoarea cheltuielilor efectuate de către SC S. SRL pentru

modernizarea spațiilor închiriate să fie suportate din chiria datorată de

aceasta până la compensarea totală.

La rândul său, art. 9 din același

contract stipula că „în cazul în care locatorul nu achită chiria timp de două

luni consecutiv, prezentul contract se consideră reziliat”.

Aceste necorelări ale dispozițiilor

contractuale au creat neînțelegerile dintre părți, reclamanta considerând că la

1 septembrie 1999 a încetat contractul conform art. 3, iar pârâta a considerat

că acest contract este în vigoare până la compensarea datoriilor reciproce,

conform art. 4 și 5 din contract.

În aceste condiții justificat

instanțele inferioare au apreciat că acest contract rămâne în vigoare până la

amortizarea contravalorii lucrărilor de construcții (lucrări care s-au făcut cu

acordul și chiar la solicitarea reclamantei), chiar dacă la art. 3 s-a stabilit

termenul de închiriere până la 1 iulie 1999.

S-a făcut o apreciere corectă a

dispozițiilor contractului de închiriere privitor la compensarea contravalorii

lucrărilor realizate de SC A.T. SA și SC S. SRL cu chiria până la 1 august

contractului la data de 26 februarie 1998 până la data de 1 august 1999 cu

posibilitatea prelungirii acestuia numai cu acordul părților.

Așa cum s-a arătat valoarea chiriei

a fost stabilită la 1.246.265 lei /lună aceasta urmând a se deconta din contul

lucrărilor efectuate de SC S. SRL până la decontarea totală, după care valoarea

chiriei se va indexa cu rata inflației.

Numai așa se explică acceptarea

acestui termen limită de închiriere, din actele dosarului nerezultând că SC S.

SRL ar fi plătit chiria anticipat sau că nu și-ar fi recuperat cheltuielile

reprezentând lucrările realizate la spațiul închiriat.

Prin urmare, prelungirea contractului

după data de 1 iulie 1999 constituie numai o posibilitate, iar nu o obligație

impusă reclamantei.

Față de cele arătate rezultă că s-a

făcut o apreciere corectă a clauzelor contractului cu respectarea dispozițiilor

art. 969 C. civ., criticile formulate fiind neîntemeiate astfel că, văzând

dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul

declarat de pârâta SC S. SRL Bistrița, împotriva deciziei nr. 64 din 11

februarie 2004 a Curții de Apel Cluj.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică,

astăzi 16 februarie 2006.