ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3730/2003

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată inițial pe rolul Curții de Arbitraj Internațional de pe lângă Camera de Comerț și Industrie a României și trimisă ulterior, spre competentă soluționare, Tribunalului București, secția comercială. Reclamantul, Centrul de Perfecționare a Personalului din Agricultura Privată, a chemat în judecată SC C.N. SA, solicitând ca, în baza sentinței civile ce se va pronunța, să fie obligată la plata sumei de 53.168 dolari S.U.A., reprezentând contravaloare chirie restantă. De asemenea, s-a solicitat și rezilierea contractului de închiriere pentru neîndeplinirea de către pârâtă a obligațiilor asumate, precum și cheltuieli de judecată.

Ulterior, la data de 13 iunie 2000, reclamantul și-a precizat acțiunea, arătând că-și menține pretențiile numai pentru capătul de cerere privind contravaloarea chiriei restante, menționând și echivalentul în lei a sumei de 53.168 dolari S.U.A., respectiv 1.271.672.224 lei. Pârâta, prin întâmpinarea depusă, a solicitat respingerea acțiunii, motivat de faptul că nu a intrat niciodată în posesia bunului închiriat, nefiind semnat procesul-verbal de predare-primire. Prin H.G. nr. 696/1999, Centrul de Perfecționare a Personalului din Agricultura Privată a fost desființat, iar patrimoniul său a fost preluat de Ministerul Agriculturii și Alimentației, acesta având calitate procesuală activă în pricina depusă judecății.

Având în vedere cererile formulate, cât și apărările pârâtei, Tribunalul București, secția comercială, prin sentința civilă nr. 7636 din 21 noiembrie 2000, a admis acțiunea precizată a reclamantei, obligând pârâta la plata sumei de 1.242.472.224 lei contravaloare diferență avans chirie neplătită, aferentă primului an de închiriere a imobilului situat în București. Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că, potrivit contractului de închiriere nr. 111/134 din 19 iunie 1997, reclamanta a închiriat integral și în exclusivitate pavilionul Castel E.L., situat în București, cu o chirie lunară de 6870,92 dolari S.U.A., în lei la data plății. Potrivit convenției încheiate, s-a stabilit ca, pentru primul an de închiriere, chiria, în valoare de 80.000 dolari S.U.A., să se plătească în avans.

La data de 19 aprilie 1999, părțile au încheiat un act adițional prin care, la pct. 3, s-a reiterat obligația plății chiriei. Instanța de fond a apreciat că pârâta nu și-a respectat obligația de plată integrală a avansului și cum obligația reclamantei de a pune la dispoziție spațiul închiriat este ulterioară obligației locatarului de plată a chiriei, pretențiile acesteia sunt întemeiate, cu atât mai mult, cu cât s-a și achitat o parte din debit. Împotriva acestei sentințe a promovat apel pârâta, criticile vizând modul eronat în care instanța de fond a interpretat clauzele contractului, respectiv a actului adițional, încheiat la data de 19 aprilie 1999, prin care reclamanta se obliga să-i pună la dispoziție spațiul la data de 30 aprilie 1999, dată de la care curgeau drepturile și obligațiile părților și, deci, obligația de predare a spațiului nu mai era ulterioară obligației de achitare a chiriei anticipate pe un an.

De asemenea, apelanta susține că intimatul-reclamant nu i-a asigurat nici un moment folosința spațiului, iar această folosință nu ar mai putea fi asigurată nici pe viitor, deoarece bunul nu se mai află în administrarea reclamantului, fiind trecut, la data de 13 aprilie 2000, în administrarea Serviciului Român de Informații. Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia civilă nr. 1316 din 5 octombrie 2001, a admis apelul, a schimbat în tot sentința civilă criticată și, pe fond, a respins acțiunea ca nefondată. În motivarea soluției date, instanța de control judiciar a reținut că reclamanta-intimată nu a asigurat niciodată folosința imobilului, iar în viitor, acest lucru nu se mai poate realiza, deoarece imobilul a trecut în administrarea Serviciului Român de Informații, situație în care chiria încasată pentru viitor apare ca o plată nedatorată.

De asemenea, s-a considerat că instanța de fond a reținut greșit că plata sumei de 29.000.000 lei de către pârâta-apelantă constituie o recunoaștere a pretențiilor acesteia, deoarece suma respectivă reprezintă primele două rate ale chiriei anticipate, reeșalonată ca urmare a minutei încheiate de părți. Împotriva acestei decizii a declarat recurs Ministerul Agriculturii, Alimentației și Pădurilor, invocând aspectele de nelegalitate, conform art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Se susține că instanța a ignorat dispozițiile imperative în materia locațiunii, respectiv art. 1411, 1420 și 1429 C. civ., motivând că de la data încheierii contractului – 19 iunie 1997 – și până la data de 13 aprilie 2000, când imobilul a fost predat S.R.I., a stat la dispoziția intimatei, timp în care nu l-a reparat și nu a plătit chiria anticipat, conform clauzelor stipulate și a minutei întocmită ulterior.

Prin plățile efectuate cu titlu de chirie, rezultă că, susține recurentul, chiriașul folosea acest spațiu în exclusivitate recunoscând tacit acest lucru, din corespondența purtată rezultând că locatarul nu ar avea la dispoziție obiectul locațiunii sau lipsa procesului-verbal de predare-primire. Intimata a depus întâmpinare prin care solicită respingerea recursului, motivat de faptul că actul adițional la contract, intitulat minută, a modificat esențial clauzele contractului, locatorul nefăcând dovada că a predat spațiul total liber, pe bază de proces-verbal, până la 30 aprilie 1999, moment din care decurgeau deplin drepturile și obligațiile părților. Recursul este nefondat.

La data de 19 iunie 1997, părțile au încheiat contractul de închiriere nr. 111/134 al cărui obiect l-a constituit locațiunea integrală și în exclusivitate a pavilionului Castel E.L., situat în București, părțile stabilind drepturi și obligații reciproce specifice, respectiv predarea spațiului, pe de o parte și plata anticipată a chiriei pentru primul an al închirierii, pe de altă parte. Ulterior, la data de 19 aprilie 1999, părțile au încheiat un act adițional intitulat „Minută” din conținutul căruia rezultă că această soluție s-a impus din motive conjuncturale nefavorabile, spațiul închiriat neputând fi folosit pentru destinația stabilită. Din motivația privind încheierea actului adițional, rezultă fără putință de tăgadă, că locatorul nu și-a respectat până la această dată obligația de predare a spațiului închiriat.

Actul adițional intervenit a modificat esențial clauzele și condițiile contractului inițial. De comun acord, părțile au stabilit alte date pentru plata chiriei, iar momentul de la care începeau să curgă drepturile și obligațiile părților era acela al predării bunului pe bază de proces-verbal, respectiv, 30 aprilie 1999. De asemenea, art. 3 al minutei încheiate stabilea și modalitatea de plată a chiriei, pentru perioada anterioară fiind recalculată și eșalonată conform anexei 1. Buna-credință a locatarului rezultă și din faptul achitării de către acesta a două plăți, deși recurenta, în calitate de locator, nu și-a respectat principala obligație, respectiv, aceea de a preda bunul închiriat, potrivit art. 1420 C. civ.

Obligația predării este o obligație de a face, care, neîndeplinită, dă dreptul locatarului să nu plătească prețul locațiunii, cât și să silească pe locator să-și execute obligația. În speță, locatarul nu poate uza de acest drept legitim, derivat din locațiunea intervenită, întrucât, începând cu data de 13 aprilie 2000, imobilul în cauză a trecut în administrarea Serviciului Român de Informații. Având în vedere că folosința imobilului nu mai poate fi asigurată, chiria încasată pentru viitor apare ca o plată nedatorată, locatarul neputând fi obligat la plata acesteia după momentul în care lucrul nu mai poate fi folosit, iar dacă a plătit cu anticipație, poate cere restituirea. Față de cele arătate, Curtea reține că instanța de apel, soluționând cauza, a făcut o aplicare corectă a dispozițiilor art. 1411, 1420 și 1429 C. civ., în raport cu situația de fapt probată, motiv pentru care, potrivit art. 312 C. proc.

civ., recursul urmează a fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamantul, Ministerul Agriculturii, Alimentației și Pădurilor, împotriva deciziei nr. 1316 din 5 octombrie 2001 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 30 septembrie 2003.