ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4644/2003
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4644/2003 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2003)
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată
următoarele:
S.C. V. S.A. Deva a chemat-o în judecată pe
pârâta S.C. T.S.C. S.R.L. și a solicitat ca prin sentința care se va pronunța
să fie obligată la plata sumei de 40.867.000 lei reprezentând contravaloarea
lipsei de folosință a unui spațiu comercial și la plata cheltuielilor de
judecată.
Pârâta a formulat cerere reconvențională prin
care a solicitat ca reclamanta să fie obligată la plata sumei de 42.980.630 lei
chirie plătită din eroare de la data la care a încetat contractul de
închiriere.
Tribunalul Hunedoara, prin sentința nr. 626 din
24 aprilie 2001 a admis acțiunea principală așa cum a fost formulată cu
motivarea că pârâta a refuzat nejustificat să achite contravaloarea folosinței
spațiului câtă vreme, acesta a fost preluat de noii proprietari după data de 31
decembrie 2000.
Pentru aceleași considerente a fost respinsă
cererea reconvențională formulată de pârâtă pentru restituirea chiriei plătită
din eroare.
Apelurile declarate împotriva sentinței, de
pârâta S.C. T.S.C. S.R.L. Deva și de intervenienții D.O. și D.D., au fost
admise iar sentința nr. 625 din 24 aprilie 2001 a fost schimbată în sensul
respingerii acțiunii principale.
Au fost admise în principiu și cererile de
intervenție formulate de persoanele fizice în interesul pârâtei cu aceleași
consecințe în ce privește soluția ce viza atât cererea reconvențională cât și
acțiunea principală.
Prin aceeași decizie cu nr. 821/2001 pronunțată
de Curtea de Apel Alba Iulia a fost admisă cererea reconvențională formulată de
pârâta S.C. T.S.C. S.R.L. Deva, iar reclamanta a fost obligată la restituirea
sumei 42.980.630 lei chirie nedatorată și la 5.275.000 lei și respectiv
1.608.780 lei cheltuieli de judecată.
Instanța de apel a reținut din analiza
criticilor aduse sentinței că părțile au stipulat clauza încetării de drept a
contractului de închiriere în ipoteza în care se schimbă proprietarul. Această
clauză a devenit aplicabilă după perfectarea în luna mai 2000 a contractului de
vânzare – cumpărare. De la această dată reclamanta nu mai avea calitatea de
proprietar sau posesor de bună - credință și nici dreptul de a pretinde despăgubiri
pentru lipsa de folosință a spațiului.
Pe cale de consecință, a mai reținut instanța de
apel, chiria care s-a plătit după data vânzării spațiului nu mai era datorată
astfel că a dispus restituirea acesteia.
Împotriva deciziei pronunțată în apel a declarat
recurs, reclamanta S.C. V. S.A. Deva.
Recurenta a invocat în drept motivul prevăzut de
art. 304 alin. (9) C. proc. civ. în dezvoltarea căruia a susținut că instanța a
dat o interpretare greșită clauzelor contractului de vânzare – cumpărare atunci
când a reținut că în urma vânzării spațiului, S.C. V. S.A. Deva nu mai avea
calitatea de proprietar și nici pe cea de posesor de bună – credință pentru a
pretinde despăgubiri. Dacă așa ar fi stat lucrurile, a mai susținut recurenta,
clauza de predare a bunului la 31 decembrie 2000 stipulată în contractele de
vânzare – cumpărare nu-și mai avea rostul. Concluzia recurentei a fost aceea că
prin soluția pronunțată s-a conferit pârâtei folosința gratuită a spațiului.
Obligarea la restituirea sumelor în cererea reconvențională este de asemenea
greșită în opinia recurentei întrucât din actele dosarului rezultă că intimata
a plătit cu bună credință chiria după vânzare, mai puțin suma care a fost
cerută prin acțiunea principală.
Față de motivele invocate, recurenta a solicitat
menținerea soluției pronunțată de prima instanță.
Recursul este nefondat pentru următoarele
considerente:
Raporturile juridice s-au stabilit între
recurentă și intimata S.C. T.S.C. S.R.L. prin contractul de închiriere și actul
adițional la acesta încheiat la data de 10 aprilie 2000 prin care s-a stipulat
la pct. 8 că, schimbarea proprietarului spațiului închiriat atrage încetarea de
plin drept a contractului de închiriere.
Întrucât spațiul a fost înstrăinat prin
contracte de vânzare – cumpărare încheiate de reclamantă cu terțe persoane la
data de 15 mai 2000, rezultă că data încetării contractului de închiriere este
15 mai 2000 așa cum corect s-a reținut de instanța de apel.
Este adevărat că în contractele de vânzare
cumpărare s-a stipulat o clauză potrivit căreia luarea în stăpânire de fapt va
avea loc la data de 31 decembrie 2000 iar stăpânirea de drept la data semnării
și autentificării actului, numai că cei doi cumpărători (intervenienți în
cauză) au confirmat că „au intrat în posesie” la data semnării contractului de
vânzare așa cum rezultă din întâmpinarea de la fond.
Așadar, schimbarea proprietarului spațiului este
neîndoielnică și ca urmare clauza privind încetarea contractului de închiriere
a operat deplin drept.
Susținerea recurentei potrivit căreia stipularea
unui termen pentru predarea spațiului în contractele de vânzare – cumpărare o
îndreptățește la despăgubiri pentru lipsa de folosință, urmează să fie
înlăturată întrucât această clauză nu-i este opozabilă fostului chiriaș așa
încât nici o prerogativă a dreptului de proprietate nu mai putea fi exercitată
câtă vreme predarea spațiului a fost anterioară termenului stipulat, executarea
înaintea termenului conform art. 1023 C. civ. fiind perfect valabilă.
De altfel nici nu poate fi vorba de un
prejudiciu încercat de reclamantă ca urmare a lipsei de folosință pe care o
invocă de vreme ce spațiul a fost vândut, contractele de vânzare – cumpărare
fiind perfectate la data semnării lor, dată în raport de care drepturile
derivând din calitatea de proprietar au încetat.
În consecință întrucât nu sunt motive pentru
modificarea deciziei pronunțată de instanța de apel, conform art. 312 C. proc.
civ. recursul va fi respins. Conform art. 274 C. proc. civ. recurenta va fi
obligată la plata sumei de 7.500.000 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Respinge, ca nefondat, recursul
declarat de reclamanta S.C. V. S.A. Deva împotriva deciziei nr. 821 A din 21
decembrie 2001 a Curții de Apel Alba Iulia, secția comercială și de contencios administrativ.
Obligă recurenta la 7.500.000 lei cheltuieli de
judecată către intimata pârâtă S.C. T.S.C. S.R.L.
Irevocabilă.
Pronunțată, în ședința publică, astăzi 26
noiembrie 2003.