ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4644/2003

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: S.C. V. S.A. Deva a chemat-o în judecată pe pârâta S.C. T.S.C. S.R.L. și a solicitat ca prin sentința care se va pronunța să fie obligată la plata sumei de 40.867.000 lei reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a unui spațiu comercial și la plata cheltuielilor de judecată. Pârâta a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat ca reclamanta să fie obligată la plata sumei de 42.980.630 lei chirie plătită din eroare de la data la care a încetat contractul de închiriere.

Tribunalul Hunedoara, prin sentința nr. 626 din 24 aprilie 2001 a admis acțiunea principală așa cum a fost formulată cu motivarea că pârâta a refuzat nejustificat să achite contravaloarea folosinței spațiului câtă vreme, acesta a fost preluat de noii proprietari după data de 31 decembrie 2000. Pentru aceleași considerente a fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâtă pentru restituirea chiriei plătită din eroare. Apelurile declarate împotriva sentinței, de pârâta S.C. T.S.C. S.R.L. Deva și de intervenienții D.O. și D.D., au fost admise iar sentința nr. 625 din 24 aprilie 2001 a fost schimbată în sensul respingerii acțiunii principale. Au fost admise în principiu și cererile de intervenție formulate de persoanele fizice în interesul pârâtei cu aceleași consecințe în ce privește soluția ce viza atât cererea reconvențională cât și acțiunea principală.

Prin aceeași decizie cu nr. 821/2001 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia a fost admisă cererea reconvențională formulată de pârâta S.C. T.S.C. S.R.L. Deva, iar reclamanta a fost obligată la restituirea sumei 42.980.630 lei chirie nedatorată și la 5.275.000 lei și respectiv 1.608.780 lei cheltuieli de judecată. Instanța de apel a reținut din analiza criticilor aduse sentinței că părțile au stipulat clauza încetării de drept a contractului de închiriere în ipoteza în care se schimbă proprietarul. Această clauză a devenit aplicabilă după perfectarea în luna mai 2000 a contractului de vânzare – cumpărare. De la această dată reclamanta nu mai avea calitatea de proprietar sau posesor de bună - credință și nici dreptul de a pretinde despăgubiri pentru lipsa de folosință a spațiului.

Pe cale de consecință, a mai reținut instanța de apel, chiria care s-a plătit după data vânzării spațiului nu mai era datorată astfel că a dispus restituirea acesteia. Împotriva deciziei pronunțată în apel a declarat recurs, reclamanta S.C. V. S.A. Deva. Recurenta a invocat în drept motivul prevăzut de art. 304 alin. (9) C. proc. civ. în dezvoltarea căruia a susținut că instanța a dat o interpretare greșită clauzelor contractului de vânzare – cumpărare atunci când a reținut că în urma vânzării spațiului, S.C. V. S.A. Deva nu mai avea calitatea de proprietar și nici pe cea de posesor de bună – credință pentru a pretinde despăgubiri. Dacă așa ar fi stat lucrurile, a mai susținut recurenta, clauza de predare a bunului la 31 decembrie 2000 stipulată în contractele de vânzare – cumpărare nu-și mai avea rostul.

Concluzia recurentei a fost aceea că prin soluția pronunțată s-a conferit pârâtei folosința gratuită a spațiului. Obligarea la restituirea sumelor în cererea reconvențională este de asemenea greșită în opinia recurentei întrucât din actele dosarului rezultă că intimata a plătit cu bună credință chiria după vânzare, mai puțin suma care a fost cerută prin acțiunea principală. Față de motivele invocate, recurenta a solicitat menținerea soluției pronunțată de prima instanță. Recursul este nefondat pentru următoarele considerente: Raporturile juridice s-au stabilit între recurentă și intimata S.C. T.S.C. S.R.L. prin contractul de închiriere și actul adițional la acesta încheiat la data de 10 aprilie 2000 prin care s-a stipulat la pct. 8 că, schimbarea proprietarului spațiului închiriat atrage încetarea de plin drept a contractului de închiriere.

Întrucât spațiul a fost înstrăinat prin contracte de vânzare – cumpărare încheiate de reclamantă cu terțe persoane la data de 15 mai 2000, rezultă că data încetării contractului de închiriere este 15 mai 2000 așa cum corect s-a reținut de instanța de apel. Este adevărat că în contractele de vânzare cumpărare s-a stipulat o clauză potrivit căreia luarea în stăpânire de fapt va avea loc la data de 31 decembrie 2000 iar stăpânirea de drept la data semnării și autentificării actului, numai că cei doi cumpărători (intervenienți în cauză) au confirmat că „au intrat în posesie” la data semnării contractului de vânzare așa cum rezultă din întâmpinarea de la fond. Așadar, schimbarea proprietarului spațiului este neîndoielnică și ca urmare clauza privind încetarea contractului de închiriere a operat deplin drept.

Susținerea recurentei potrivit căreia stipularea unui termen pentru predarea spațiului în contractele de vânzare – cumpărare o îndreptățește la despăgubiri pentru lipsa de folosință, urmează să fie înlăturată întrucât această clauză nu-i este opozabilă fostului chiriaș așa încât nici o prerogativă a dreptului de proprietate nu mai putea fi exercitată câtă vreme predarea spațiului a fost anterioară termenului stipulat, executarea înaintea termenului conform art. 1023 C. civ. fiind perfect valabilă. De altfel nici nu poate fi vorba de un prejudiciu încercat de reclamantă ca urmare a lipsei de folosință pe care o invocă de vreme ce spațiul a fost vândut, contractele de vânzare – cumpărare fiind perfectate la data semnării lor, dată în raport de care drepturile derivând din calitatea de proprietar au încetat.

În consecință întrucât nu sunt motive pentru modificarea deciziei pronunțată de instanța de apel, conform art. 312 C. proc. civ. recursul va fi respins. Conform art. 274 C. proc. civ. recurenta va fi obligată la plata sumei de 7.500.000 lei cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

D E C I D E: Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. V. S.A. Deva împotriva deciziei nr. 821 A din 21 decembrie 2001 a Curții de Apel Alba Iulia, secția comercială și de contencios administrativ. Obligă recurenta la 7.500.000 lei cheltuieli de judecată către intimata pârâtă S.C. T.S.C. S.R.L. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 26 noiembrie 2003.