ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 118/2003

Decizia nr. 118 Dosar nr. 3410 / 2001 S-a luat în examinare recursul declarat de pârâții P.C.și P.V.împotriva sentinței civile nr. 333 A din 21 iunie 2001 a Curții de Apel București – Secția a III – a civilă. La apelul nominal s-au prezentat: recurenții-pârâți P.C.și P.V., ambii reprezentați de avocat N.M.și intimatul-intervenient G.V.O., personal și asistat de avocat M.E., lipsind intimata-reclamantă S.C. T.A. SA București. Procedura completă. Nemaifiind alte chestiuni prealabile, Curtea dă cuvântul părților în susținerea și combaterea recursului. Avocat N.M.solicită admiterea recursului pentru motivele prevăzute de dispozițiile art. 304 pct. 7 și pct. 9 C.proc.civ.și modificarea deciziei atacate în sensul respingerii acțiunii principale, a cererii de intervenție și a acțiunii conexe, menționând ca temeinică și legală sentința nr. 1274 din 29 noiembrie 2000 a Tribunalului București – Secția aIII-a civilă.Solicită cheltuieli de judecată.

Avocat M.E. solicită respingerea recursului ca nefondat, fără cheltuieli de judecată. Depune concluzii scrise. Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a recursului ca nefondat. C U R T E A Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin decizia civilă nr. 1274/29 noiembrie 2000 a Tribunalului București, a fost respinsă ca nefondată acțiunea principală formulată de reclamanta Societatea Comercială "T” SA în contradictoriu cu pârâții P.C.și P.V., cererea reconvențională, precum și cererea de intervenție formulată de intervenientul G.V.O.. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că pârâții P.C.și P.V.au fost cumpărători de bună-credință în momentul facerii contractului de vânzare-cumpărare nr. 23641/1991, în sensul că ei nu au cunoscut că imobilul în litigiu nu a fost construit din fondurile statului.

În atare situație, ei nu puteau fi evacuați din imobilul respectiv. Titlu de proprietate invocat de intervenienți cu privire la imobilul revendicat nu este opozabil pârâților. Prin decizia civilă nr.333/A/21 iunie 2001 a Curții de Apel București, s-a admis apelul declarat de intervenientul G.V., împotriva sentinței civile nr.1274/29 noiembrie 2000 a Tribunalului București, în contradictoriu cu reclamanta S.C. “T.A.” SA București și pârâții reclamanți P.C. și P.V. S-a schimbat în parte sentința atacată în sensul că a fost admisă în parte cererea de intervenție și, în consecință: s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.23641/1991 încheiat între S.C. “T.A.” SA și P.C.și P.V.; s-a dispus repunerea părților în situația anterioară.

Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței atacate. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că imobilul situat în București, str. Nicolae Grigorescu nr. 21, apartament 8, bloc 4 a, scara I, etaj I, sectorul 3, nu a fost construit din fondurile statului, el a intrat în patrimoniul statului în baza Decretului 223/1974. Că, prin facerea contractului de vânzare-cumpărare nr.23641/1991, s-au încălcat prevederile Legii nr.61/1990, lucru care atrage nulitatea absolută a actului respectiv.

Împotriva deciziei civile mai sus menționată au declarat recurs pârâții P.C.și P.V., criticând-o ca fiind netemeinică și nelegală – invocând art. 304 pct. 7, 9 C.proc.civ.– deoarece: - Deși contractul de vânzare-cumpărare nr. 23641/30 septembrie 1991 a fost încheiat sub imperiul Decretului nr.61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație, totuși instanța de apel când analizează actul de vânzare respectiv, în mod greșit îi aplică prevederile Legii nr.85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat; - Decretul-Lege nr.61/1990 nu cuprinde dispoziții imperative referitoare la cazul dedus judecății, situație în care instanța de fond, în mod corect a reținut că pârâți, P.C.și P.V.au fost cumpărători de bună-credință în momentul facerii contractului de vânzare-cumpărare, deoarece nu am cunoscut din ce fonduri a fost construit apartamentul din litigiu; - Instanța de apel a apreciat greșit faptul că, în speță,nu este aplicabil principiul aparenței în drept care are la bază două elemente: buna-credință a terțului care a încheiat actul cu titularul aparent și existența unei erori comune constând în convingerea general admisă și formată că titularul aparent este însuși titularul adevărat al dreptului.

Recursul este nefondat. Obiectul litigiului îl constituie constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.23641/30 septembrie 1991 încheiat între recurenții P.C.și P.V., în calitate de cumpărători, pe de o parte, și S.C. “T.A.” SA, fostă ICRAL “V.”, în calitate de vânzătoare pe de altă parte – f. 2 dosar 824/1996 anexată la dosarul cauzei. Apartamentul nr. 8, bloc 49, scara 1, etaj 1, din str. Nicolae Grigorescu nr. 21, sectorul 3 București, ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, mai sus enunțat, a fost proprietatea intervenientului G.V.O., construit de acesta în regie proprie în temeiul Hotărârii Consiliului de Miniștri nr. 26/11 ianuarie 1966, în baza contractului pentru construirea de locuințe proprietate personală nr. 3422/1968.

Urmare plecării intervenientului în străinătate, în 1988 apartamentul în litigiu a fost preluat de către Statul Român în temeiul Decretului nr.223/1974, prin Decizia nr.3422/1998. Potrivit art. 1 din Decretul-Lege nr.61/1990 și art. 19 din Legea nr.85/1992, se pot vinde către populație numai locuințele construite din fondurile statului. O locuință care nu a fost construită din fondurile statului, ci a intrat în proprietatea statului în baza Decretului nr.223/1974 nu poate face obiectul vânzării, în condițiile prevăzute de Decretul nr.61/1990, o astfel de vânzare fiind lovită de nulitate absolută. Apartamentul în litigiu a intrat în proprietatea statului, fără plată, în baza Decretului nr.223/1974, deci este exceptat de la vânzare.

Cum vânzarea-cumpărarea intervenită între reclamanta S.C. “T.A.” SA și pârâții P.C.și P.V., la data de 30 septembrie 1991 a fost făcută cu încălcarea art. 1 din Decretul-Lege nr.61/1990, instanța de apel în mod judicios a statuat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.23641/1991. Posibilitatea cumpărării de locuințe proprietate de stat s-a extins prin Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, care în art.9 alin. 1 prevede că: “chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 4, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului”.

Cu privire la buna-credință de care se prevalează recurenții, în sensul că au fost de bună credință în momentul facerii contractului de vânzare-cumpărare nr.23641/1991, se rețin următoarele: În materie imobiliară buna-credință a celui care contractează cu un neproprietar produce efecte juridice doar în două situații, și anume, în situația în care, unită cu justul titlu și cu posesiunea de scurtă durată (10 – 20 ani), duce la dobândirea proprietății prin uzucapiune, precum și în situația în care, asociată cu o eroare comună și invincibilă, duce la dobândirea proprietății în favoarea celui care a contractat cu un neproprietar.

Deci, subdobânditorul nu poate opune cu succes proprietarului revendicant faptul că el a fost de bună-credință la încheierea contractului cu statul neproprietar în privința imobilului revendicat, aceasta singură, neasociată cu posesiunea de scurtă durată sau cu eroarea comună și invincibilă, neavând nici o semnificație din punct de vedere al dobândirii proprietății în favoarea sa. În speță, chiar S.C. “T.A.” SA – fosta V. – cea care a înstrăinat imobilul în litigiu, a solicitat să se constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare întocmit la nr.23641/1991 deoarece au fost încălcate prevederile Decretului-Lege nr.61/1990, atunci când s-a făcut actul. Recurenții nu au fost de bună-credință în momentul facerii contractului de vânzare-cumpărare mai sus enunțat, deoarece nu s-au aflat într-o eroare comună invincibilă cu privire la natura juridică a imobilului în litigiu.

Aceștia au deținut imobilul respectiv în calitate de chiriași încă din 8 octombrie 1998 – contract de închiriere nr.102500/1998 – f. 36 d. 824/1996 anexat. În această calitate, recurenții au cunoscut că apartamentul în litigiu făcea parte dintr-un bloc cu 10 etaje construit în regie proprie de către proprietari și că apartamentul în cauză a fost supus încheierii ca urmare a plecării proprietarului apartamentului G.V.O. în străinătate. Recurenții au mai cunoscut că apartamentele trecute în proprietatea statului prin aplicarea Decretului nr.223/1974 se constituiau într-un fond special și erau repartizate unor cadre MI – recurentul P.C.a fost cadru MI – sau departamentului securității precum și unor persoane din activul de partid”, filele: 36 și 56 din Decretul 3257/1998.

În cunoștință de cauză au fost recurenții și atunci când s-a făcut contractul de vânzare nr.23641/1991 unde la pct. 6 din contract se precizează că "drepturile și obligațiile părților” decurg din Decretul nr.61/1990 – fila 2 dosar 824/1996. Faptul că recurenții au cunoscut înainte de facerea actului de vânzare-cumpărare, natura juridică a apartamentului litigios rezultă și din declarațiile martorilor: J. I. și O.F. (f. 29 și 30, dosar 532/2001). Cu alte cuvinte, susținerea recurenților în sensul că în momentul facerii actului de vânzare-cumpărare s-ar fi aflat într-o eroare comună și invincibilă cu privire la natura juridică a apartamentului din litigiu, nu poate fi reținută, devreme ce din probele existente la dosarul cauzei rezultă că ei au cunoscut că facerea actului respectiv s-a făcut în disprețul dispozițiilor art. Decretului nr. 61/1990.

Pentru toate aceste considerente Curtea va reține că motivele de recurs invocate nu se circumscriu motivelor de casare prevăzute de art.304 pct. 7, 9 C.proc.civilă și în consecință, conform art. 312 alin. 1 C.proc.civilă, se va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții P.C.și P.V.împotriva deciziei civile nr. 333 A/21 iunie 2001 a Curții de Apel București – secția a III – a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții P.C. și P.V.împotriva deciziei nr. 333 A din 21 iunie 2001 a Curții de Apel București – Secția a III – a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 ianuarie 2003.