ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2857/2005

Asupra recursurilor de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la data de 14 februarie 2000, reclamanții W.I.G. și M.H.H., au chemat în judecată pe pârâții SC B.C. SRL, P.M.S. și SC A.T.T. SA Sighișoara, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate că prin hotărârea nr. 817 din 1 mai 1998 a Comisiei Județene de Aplicare a Legii nr. 112/1995, s-a dispus restituirea în natură a corpului A din clădirea situată în Sighișoara str. Horia Teculescu, în favoarea lui W.H. să se constate că la data de 26 mai 1998 pârâtele au organizat o licitație publică pentru închirierea suprafeței de 58,50 mp din clădirea cu destinație din spațiu comercial, dată la care pârâta SC B.C.

SRL a adjudecat spațiul și a încheiat contractul de închiriere din 3 iunie 1998, cu toate că se dispusese restituirea în natură, să se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere din 3 iunie 1998 a licitației, să se dispună anularea acestora și evacuarea necondiționată a pârâtei SC B.C. SRL, să se dispună obligarea în solidar a pârâtelor la plata sumei de 36 milioane lei cât și constatarea că pârâta SC B.C. SRL a făcut unele lucrări de amenajare a spațiului fără acordul reclamanților și să se dispună obligarea acesteia să readucă pe cheltuială proprie, spațiul în situația anterioară.

Tribunalul Mureș prin sentința civilă nr. 407 din 13 februarie 2004, a admis în parte acțiunea reclamanților și s-a dispus restituirea în natură a corpului A de clădire din Sighișoara în favoarea lui W.H., a constatat că la data de 26 mai 1998 pârâtele 2 și 3 au organizat o licitație publică pentru închirierea suprafeței de 58,50 mp din clădire cu destinație de spațiu comercial, dată la care pârâta 1 a adjudecat spațiul și a încheiat contractul de închiriere din 3 iunie 1998, constatând și nulitatea absolută a contractului de închiriere și a licitației. S-a mai dispus evacuarea necondiționată a pârâtei SC B.C. SRL din spațiul menționat, iar pârâtele SC A.T.T. SA Sighișoara și P.M.S. au fost obligate în solidar să plătească reclamanților daune în cuantum de 41.990.943 lei, fiind disjuns petitul privind pretențiile formulate în contradictoriu cu pârâta SC B.C.

SRL făcându-se aplicarea art. 35 din Legea nr. 64/1995. Constatând că pârâta SC B.C. SRL a efectuat lucrări de amenajare a spațiului fără acordul reclamanților s-a dispus obligarea în solidar a pârâților să readucă spațiul în situația anterioară pe cheltuiala acesteia. A fost respins petitul privind daunele cominatorii și s-a respins și cererea reconvențională formulată de pârâta SC B.C. SRL prin lichidator. În motivarea soluției date, instanța de fond a reținut că Hotărârea Comisiei județene de restituire a imobilului a fost comunicată P.M.S., proprietara imobilului până la data restituirii, la 3 iulie 1998 și aceasta a transmis la rândul său către SC A.T.T.

SA Sighișoara, care avea calitatea de administrator, lista hotărârilor rămase definitive întemeiat pe prevederile Legii nr. 112/1995 republicată, printru care și cea emisă în favoarea reclamanților, fiind înregistrată la data de 21 octombrie 1998. Licitația pentru închirierea spațiului a avut loc la data de 26 mai 1998, contractul de închiriere s-a încheiat la data de 3 iunie 1998, dată la care chiriașa a ocupat spațiul. S-a respins apărarea pârâtelor P.M.S. și SC A.T.T. SA Sighișoara, cum că ar fi de bună credință deoarece la data organizării licitației nu a avut cunoștință de existența hotărârii de restituire, deoarece lista spațiilor supuse licitației se întocmește de comisia celor două pârâte apoi la data de 25 iulie 1996 a fost înregistrată cererea de restituire a imobilului, propunere făcută de Comisia locală din care făcea parte și primarul în calitate de președinte și reprezentantul SC A.T.T.

SA ca membru al comisiei, fiind de restituire în natură. Instanța de fond a reținut că cele două pârâte aveau obligația să clarifice situația juridică a imobilului înainte de scoaterea lui la licitație. Totodată văzând prevederile art. 22 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 se justifică cererea privind nulitatea contractului de închiriere. S-a considerat întemeiat și capătul de cerere privind plata chiriei, iar suma de 29 milioane lei, reprezentând contravaloare îmbunătățiri cade în sarcina noilor proprietari, pârâtele având obligația să readucă imobilul în starea inițială. Cererea privind plata daunelor cominatorii a fost respinsă motivat de faptul că potrivit art. 580 ind. 3 C. proc. civ., există modalitatea ca o persoană să poată fi constrânsă la îndeplinirea unei obligații.

Împotriva soluției instanței de fond au promovat apel atât reclamanții cât și pârâții. Reclamanții au invocat faptul că întâmpinarea pârâtei în mod eronat a fost reținută ca o cerere reconvențională, fiind netimbrată și nesusținută. Apelanții-reclamanți susțin că este nelegală obligarea proprietarilor la plata contravalorii lucrărilor executate de chiriaș în condițiile în care spațiul a fost scos la licitație cu încălcarea legii, iar investiția nu se regăsește în contabilitate suma fiind determinată prin expertiză, iar cheltuielile pretins efectuate cad în sarcina proprietarului. Apelanta-pârâtă P.M.S. a cerut respingerea acțiunii motivând că la data la care i-a fost comunicată Hotărârea nr. 817/1998 contractul de închiriere era în derulare și că, la data încheierii protocolului de predare-primire din 15 martie 1999, în mod eronat pârâta SC A.T.T.

SA a predat și spațiul cu altă destinație decât de locuință din corpul A de clădire, spațiu care trebuia să rămână mai departe proprietatea statului. În apelul formulat de către SC B.C. SRL prin lichidator, se critică soluția instanței de fond prin care a fost obligată să readucă spațiul în situația anterioară întrucât efectuarea lucrărilor de amenajare a fost justificată de existența contractului de închiriere. Curtea de Apel Târgu-Mureș, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 128 din 13 iulie 2004 a admis apelurile, a schimbat în parte sentința civilă criticată și pe fond a respins cererea reconvențională formulată de pârâta SC B.C. SRL înlăturând obligarea reclamanților la plata sumei de 29 milioane lei contravaloare lucrări executate.

A respins totodată cererea reconvențională cu obligare în solidar a pârâtelor la readucerea spațiului pe cheltuială proprie în situația anterioară. În motivarea soluției date instanța de control judiciar a reținut că P.M.S. nu se poate prevala de faptul că i s-a adus oficial la cunoștință Hotărârea nr. 817 din 6 mai 1998 doar la data de 3 iulie 1998, atâta timp cât prin răspunsul la interogatoriu recunoaște că la data licitației știa că imobilul a fost propus pentru restituire, iar regulamentul de organizare a licitației la pct. 2 rezultă că lista spațiilor supuse licitației se întocmește de comisia comună, consiliul local, SC A.T.T. SA.

Prin urmare, precizează instanța de apel, exista obligația rezolvării prealabile a situației juridice a imobilului în litigiu, iar pe de altă parte potrivit art. 21 din regulamentul precizat, modificările, îmbunătățirile și reparațiile curente îl privesc pe chiriaș care nu va solicita nici o despăgubire pentru acestea, iar cheltuielile legate de punerea în funcțiune a spațiului nu se pot compensa cu chiria. S-a mai reținut că raționamentul juridic al primei instanțe este corect în ceea ce privește soluționarea petitului privind daunele precum și daunele cominatorii care țin de obligația de a face și nu de a da o sumă de bani. Cu petițiile înregistrate sub nr. 1819 din 1 septembrie 2004 au declarat recurs reclamanții și pârâta P.M.S.

criticile vizând aspecte de nelegalitate, prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Reclamanții susțin că în mod greșit instanța de apel a reținut că dată fiind clauza din protocolul de predare-primire a imobilului încheiat la data de 15 martie 1999, conform căruia ambele părți au acceptat preluarea acestuia „în starea în care se află în momentul de față” nu mai acționează obligarea predării în starea inițială atâta timp cât acesta nu poate fi folosit în conformitate cu destinația ce urmează a o da invocând dispozițiile art. 998 C. civ. De asemenea se critică și reținerea de ambele instanțe a dispozițiilor art. 580 ind. 3 C. proc. civ., cu privire la daunele cominatorii motivat de faptul că acest text reglementează procedura în cazul existenței unui titlu executoriu care nu poate fi executat.

Pârâta P.M.S. susține că în mod eronat s-a susținut că odată făcută propunerea de restituire avea obligația să clarifice situația juridică a imobilului înainte de a-l scoate la licitație, deoarece comisia locală făcea doar propuneri, neavând competența și nici obligativitatea în această privință, cea care decide este comisia Județeană. De asemenea susține că instanțele au omis faptul că la data la care s-a organizat licitația și a fost adjudecat spațiul, statul Român era încă proprietarul imobilului, astfel încât nu exista nici un impediment pentru a nu organiza licitația. Recursurile sunt nefondate. În ce privesc criticile reclamanților, privind soluția instanței de respingere a capătului de cerere privind readucerea spațiului în situația inițială se reține că investițiile executate de către SC B.C.

SRL s-au realizat în baza contractului de închiriere, ca fiind necesare și utile, iar în conformitate cu prevederile art. 21 din convenția încheiată, îmbunătățirile și reparațiile curente îl privesc pe chiriaș. Pe de altă parte la data de 15 martie 1999, când s-a semnat protocolul de predare-primire, reclamanții au acceptat predarea și reluarea spațiului în starea în care se afla în momentul predării. În ceea ce privește capătul de cerere privind daunele cominatorii, acestea nu sunt justificate atâta timp cât nu se impune repunerea imobilului în situația anterioară. De reținut însă că acestea sunt sume de bani pe care debitorul obligației de a face sau a nu face este obligat să le plătească până la executarea în natură a obligației.

Așa cum a reținut și instanța de apel, în această cale de atac recurenții-reclamanți au solicitat daune cominatorii, făcând o confuzie a acestora cu daunele interese ce reprezintă suma echivalentă cu chiria licitată de la data notificării contractelor și până în septembrie 2003 actualizată cu rata inflației, sume de care a beneficiat prin soluțiile pronunțate. În ce privesc criticile pârâtei P.M.S., acestea apar ca nefondate, actele dosarului relevând reaua credință a acesteia. Astfel la data organizării licitației și încheierii contractului de închiriere prin hotărârea nr. 817 din 6 mai 1998 a comisiei județene Mureș de aplicare a Legii nr. 112/1995, imobilul din care a fost închiriat spațiul în litigiu era deja restituit.

Așa cum au reținut și instanțele inferioare în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 2 alin. (1) lit. c) pct. 2 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 care, pentru apartamentele rămase libere, imobilul fiind preluat cu destinație de locuință la naționalizare dispun „contractelor de închiriere încheiate pentru apartamentele prevăzute la alin. (1) lit. c), după eliberarea acestora le sunt aplicabile dispozițiile legale, privind nulitatea actelor juridice, această sancțiune fiind dată și de art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999. De altfel recurenta a recunoscut la interogator că, știa la data organizării licitației că imobilul a fost propus de comisia locală pentru restituirea în natură.

Față de cele arătate se reține că hotărârile au fost date cu respectarea întocmai a dispozițiilor legale în materie, astfel că văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursurile declarate de pârâta P.M.B. și reclamanții W.I.G. și M.H.H., împotriva deciziei nr. 128/ A din 13 iulie 2004 a Curții de Apel Târgu-Mureș, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondate. Irevocabilă. Pronunțată în ședința publică, astăzi 13 mai 2005.