ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1854/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Judecătoria Cluj Napoca prin sentința civilă nr. 9644 din 3 decembrie 2007 a admis acțiunea civilă formulată de reclamanta SC M.G.T.G. SRL Cluj Napoca în contradictoriu cu pârâta SC S. & M.G. SRL Cluj Napoca în sensul că a obligat pârâta să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în Cluj Napoca, respectiv „Activul 18.3 – teren în suprafață de 1561 mp și C8/3 – Atelier mecanic (reparații)” pentru prețul de 97.537,7 Euro, preț din care s-a achitat suma de 9.743,77 Euro iar restul de 87.783,93 Euro se va achita la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în caz contrar sentința va ține loc de act autentic apt de intabulare.

S-a mai dispus și intabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului. Tribunalul Comercial Cluj prin decizia comercială nr. 13/R/C din 14 aprilie 2008 a admis excepția necompetenței materiale de soluționare a primei instanțe, excepție invocată de apelanta pârâtă SC S. & M.G. SRL și a admis apelul împotriva sentinței civile nr. 9644 din 3 decembrie 2007 a Judecătoriei Cluj Napoca, pe care a anulat-o în totalitate și a reținut cauza pentru judecată în primă instanță la Tribunalul Comercial Cluj, considerând că litigiului de natură comercială îi sunt aplicabile dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ. Prin sentința comercială nr. 6464 din 30 noiembrie 2009 Tribunalul Comercial Cluj a admis în parte cererea formulată de reclamanta SC M.G.T.G.

SRL împotriva pârâtei SC S. & M.G. SRL, prin aceea că pârâta a fost obligată să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare asupra imobilului situat în Cluj Napoca, județul Cluj, în caz contrar sentința ținând loc de act notarial de vânzare-cumpărare. A fost respinsă cererea reclamantei privind intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului mai sus menționat. În final, a fost obligată pârâta să-i plătească reclamantei suma de 8.095,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. În fundamentarea acestei soluții s-a reținut în principal, că la data de 27 septembrie 2007 între părți s-a încheiat un contract intitulat promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, pentru activul „atelier de reparații”, prețul fiind stabilit la suma de 97.537,7 Euro, care urma să fie achitat în două tranșe: suma de 9.743,77 Euro odată cu semnarea contractului și restul de 87.783,93 Euro la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Reclamanta a achitat prima tranșă din preț prin ordinul de plată nr. 550 din 28 septembrie 2006 și a cerut pârâtei, în mod repetat, perfectarea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului. S-a reținut, că în Legea nr. 247/2005, actualizată, la Titlul X art. 5 alin. (2) se prevede că în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract. Această posibilitate întemeiată pe dispozițiile art. 1073-1077 C. civ. și ale art. 5 alin. (2) Titlul X al Legii nr. 247/2005 vizează suplinirea consimțământului părților la încheierea actului în formă autentică și presupune prin ipoteză un antecontract valabil încheiat.

S-a constatat că cererea privind intabularea dreptului de proprietate nu este întemeiată în raport de lipsa întocmirii documentației cadastrale, prevăzută de Ordinele nr. 634/2006 și nr. 633/2006 ale Președintelui Oficiului Național de Cadastru, Geodezie și Cartografie necesare pentru identificarea imobilului, impunându-se și achitarea taxelor pentru transferul dreptului de proprietate. Curtea de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, prin decizia civilă nr. 57 din 5 mai 2010 a anulat ca netimbrat apelul pârâtei SC S. & M.G. SRL împotriva sentinței civile nr. 6464 din 30 noiembrie 2009 pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj, cu motivarea că nu a fost îndeplinită obligația de plată a taxei judiciare de timbru în sumă de 3.610,5 lei și nici depus timbrul judiciar în valoare de 5 lei.

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția comercială, prin decizia nr. 3365 din 19 octombrie 2010 a admis recursul pârâtei SC S. & M.G. SRL împotriva deciziei nr. 57 din 5 mai 2010 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe stabilind că la termenul de judecată al apelului, din data de 5 mai 2010, pârâta apelantă a învederat că taxa judiciară de timbru a fost achitată, iar dovada plății a ajuns la dosarul cauzei după terminarea ședinței de judecată. Rejudecând apelul, Curtea de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, prin decizia civilă nr. 190 din 8 decembrie 2010 a respins apelul pârâtei SC S. & M.G.

SRL împotriva sentinței civile nr. 6464 din 30 noiembrie 2009 a Tribunalului Comercial Cluj, fiind preluate în esență argumentele expuse anterior. Împotriva deciziei civile nr. 190 din 8 decembrie 2010 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, a promovat recurs pârâta SC S. & M.G. SRL, care a criticat această hotărâre judecătorească pentru nelegalitate, solicitând în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. admiterea recursului și modificarea în tot a deciziei atacate în sensul admiterii apelului și cu consecința respingerii reclamantei SC M.G.T.G. SRL.

În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat aplicarea eronată a dispozițiilor legale în materie, prin aceea că promisiunii de vânzare-cumpărare nu i se pot aplica regulile consensualismului, întrucât consimțământul părților cu privire la preț și obiect, asupra cărora nu se mai poate reveni unilateral, trebuie dat în forma prevăzută de lege pentru vânzarea propriu zisă, respectiv forma autentică impusă ad validitatem . De asemenea, consimțământul cu privire la obligațiile personale nu poate fi suplinit prin hotărâre judecătorească. Promisiunea de vânzare-cumpărare este lovită de nulitate relativă, pârâta SC S. & M.G. SRL neexprimându-și consimțământul în sensul autorizării anterioare a imobilului și nici nu a ratificat ulterior convenția, astfel că administratorul G.O.E.

și-a depășit puterile sale. Intimata-reclamantă SC M.G.T.G. SRL a depus întâmpinare prin care a cerut respingerea recursului. Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile aduse de recurentă, constată că acestea sunt nejustificate, urmând a respinge recursul ca nefondat pentru următoarele considerente. Atât instanța de fond cât și cea de apel, printr-o integrală și completă apreciere a probelor au stabilit adevăratele raporturi juridice dintre părți, cu reala întindere a drepturilor și obligațiilor asumate reciproc așa cum se regăsesc stipulate expres în clauzele promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată la data de 27 septembrie 2006. Nu poate fi primită critica recurentei potrivit căreia au fost aplicate greșit dispozițiile cuprinse în art. 5 Titlul X din Legea nr. 247/2005, prin aceea că, în esență, promisiunea de vânzare-cumpărare nu este un act translativ de proprietate.

Mai mult, în art. 2 din aceiași lege este precizat expres că necesitatea formei autentice vizează numai actele translative de proprietate care au ca obiect terenuri. Atâta timp cât promitenta cumpărătoare SC M.G.T.G. SRL și-a îndeplinit obligațiile asumate, a plătit avansul de 10% din prețul vânzării menționat la art. 3.1, obiectul contractului este bine determinat, corect a fost obligată pârâta SC S. & M.G. SRL la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu, prin suplinirea consimțământului în acest sens. Nici critica potrivit căreia administratorul societății pârâte s-ar fi obligat în nume personal iar obligațiile asumate în numele SC S. & M.G.G. SRL s-a fi făcut cu depășirea puterilor sale nu este confirmată de documentația existentă la dosar.

Această împrejurare invocată de pârâtă și-a găsit dezlegarea în drept cu ocazia soluționării prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă a cererii de constatare a nulității absolute a promisiunii de vânzare-cumpărare din 27 septembrie 2006. A susținut la acel moment promitenta vânzătoare că actul a cărui nulitate se cere a fost semnat de O.E.G. în calitatea de administrator al societății, fără a avea însă consimțământul și aprobarea asociatului unic, depășind cu rea credință limitele mandatului dat de către acesta, în sensul că vânzarea s-a făcut cu încălcarea prevederilor exprese din contractul de cesiune și actul adițional. Relevanță din această perspectivă o are decizia nr. 2372 din 13 octombrie 2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția comercială, prin care a fost respins recursul declarat de SC S. & M.G.

SRL împotriva deciziei civile nr. 231 din 9 decembrie 2008 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, stabilindu-se că limitările aduse puterilor administratorului prin actele adiționale la actul constitutiv al societății nr. 963 din 17 martie 2006 și nr. 1418 din 9 iunie 2006 nu sunt opozabile terților și nici promitentei cumpărătoare deoarece ele nu au fost publicate în conformitate cu prevederile legale, ceea ce duce la ineficiența lor potrivit art. 50 alin. (1) din Legea nr. 31/1990.

Reglementările cuprinse în art. 5 alin. (1) din Legea nr. 26/1990, la rândul lor, expun cu aceiași claritate că înmatricularea și mențiunile sunt opozabile terților de la data efectuării lor în registrul comerțului, ori de la publicarea lor în Monitorul Oficial al României partea a IV-a, iar persoana care are obligația de a cere o înregistrare nu poate opune terților actele ori faptele neînregistrate în afară de cazul în care face dovada că ele erau cunoscute de aceștia. Pentru aceste considerente urmează a respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC S. & M.G.G. SRL Cluj Napoca împotriva deciziei civile nr. 190 din 8 decembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, nefiind îndeplinită nici o cerință din cele prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC S. & M.G.G. SRL Cluj Napoca împotriva deciziei civile nr. 190/2010 din 8 decembrie 2010 pronunțate de Curtea de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 12 mai 2011.