ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 8062/2011

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea introductivă de instanță, reclamanta S.C. G.I. S.R.L., a solicitat în contradictoriu cu pârâta C.I.C., ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate rezolvit de drept antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 3 iunie 2008; să se dispună repunerea părților în situația anterioară în sensul obligării pârâtei la plata sumei de: 250.000 euro, reprezentând avansul achitat de către reclamantă la data încheierii antecontractul de vânzare-cumpărare; daunelor interese constând în suma de 15.000 euro plătită de către reclamantă pentru efectuarea documentației PUZ, la care se adaugă dobânda legală aferentă ambelor sume. Tribunalul Cluj, prin Sentința civilă nr. 494 din 27 mai 2010 a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta S.C.

G.I. S.R.L., împotriva pârâtei C.I.C., și, în consecință: A constatat rezoluțiunea de drept a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 03 iunie 2008 între părți; A dispus repunerea părților în situația anterioară și a fost obligată pârâta să restituie reclamantei suma de 250.000 euro, reprezentând avansul pentru imobilul care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, precum și dobânda legală aferentă acestei sume începând cu data de 03 iulie 2009 și până la achitarea integrală a sumei; A respins ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 15.000 euro, reprezentând cheltuieli privind efectuarea documentației PUZ. Totodată, a fost obligată pârâta să achite reclamantei suma de 13.691,52 RON, cheltuielile de judecată.

În justificarea acestei soluții, prima instanță a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 03 iunie 2008, pârâta C.I.C. s-a obligat să vândă reclamantei terenul intravilan în suprafață de 11.900 mp situat în Brașov, tarlaua 153, parcela 1162/1/7, înscris în CF x cu nr. cadastral y, pentru prețul de 1.368.500 euro. S-a stabilit că prețul urmează să fie achitat astfel: 250.000 euro la data semnării antecontractului; suma de 150.000 euro la data obținerii PUZ; 968.500 euro la data încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, acesta urmând să fie încheiat în termen de 30 de zile calendaristice de la data obținerii PUZ pentru imobil, cu condiția îndeplinirii tuturor condițiilor și termenelor impuse de acesta.

S-a mai avut în vedere că la art. 4 din antecontract, intitulat „condiții suspensive", părțile s-au obligat să semneze contractul în formă autentică în 30 de zile calendaristice după obținerea documentației PUZ, cu condiția îndeplinirii tuturor condițiilor suspensive, printre care și aceea ca PUZ să fie aprobat de autoritățile competente în maxim 90 de zile de la semnarea antecontractului, cheltuielile pentru PUZ urmând să fie suportate în mod egal de ambele părți, fără ca pârâta să poată fi obligată să plătească mai mult de 10.000 euro.

De asemenea, s-au avut în vedere prevederile art. 6.3 din antecontract, unde părțile au stipulat că în cazul în care PUZ nu este aprobat în termenul specificat la art. 4.1 lit. b), reclamanta ar putea opta, la libera și exclusiva sa apreciere între: fie să declare promisiunea desființată de drept fără îndeplinirea vreunei formalități prealabile, urmând ca pârâta să-i restituie avansul primit (250.000 de euro) în termen de cel mult 3 zile lucrătoare de la data la care promitentul cumpărător declară desființată promisiunea; fie să prelungească termenul de încheiere a contractului până la data la care se obține PUZ; fie să cumpere imobilul chiar dacă PUZ nu a fost încă aprobat.

S-a mai reținut că, prin Notificarea din data de 12 ianuarie 2009 reclamanta i-a comunicat pârâtei că în temeiul art. 6.3 lit. i) din antecontract declară desființat de plin drept acest act și i-a solicitat ca în termen de 3 zile să îi restituie avansul plătit în cuantum de 250.000 euro, precum și suma de 15.000 euro plătită pentru efectuarea documentației PUZ, având în vedere că până la data notificării PUZ-ul pentru imobil nu a fost aprobat. Raportat la probatoriul administrat în cauză, prima instanță a reținut că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți este afectat de o condiție rezolutorie, respectiv aceea ca PUZ-ul pentru teren să fie aprobat în maxim 90 de zile de la semnarea antecontractului.

Cu toate acestea, realizarea condiției rezolutorii nu conduce automat la desființarea antecontractului, fiind necesar ca reclamanta să declare promisiunea desființată, aceasta putând opta și pentru prelungirea termenului de încheiere a contractului sau la cumpărarea imobilului chiar dacă PUZ-ul nu a fost încă aprobat. Aceste aspecte reies din pactul comisoriu de gradul IV inserat de părți, în temeiul căruia reclamanta este îndreptățită să declare promisiunea desființată de drept fără îndeplinirea vreunei formalități prealabile, urmând ca pârâta să-i restituie avansul primit (250.000 de euro) în termen de cel mult 3 zile lucrătoare de la data la care reclamanta declară desființată promisiunea.

Referitor la obligația de a efectua documentația în vederea realizării PUZ, instanța de fond a reținut că, în antecontract nu s-a stabilit că sarcina revine vreuneia dintre părți, acestea stabilind doar împărțirea cheltuielilor pentru PUZ în mod egal, fără ca pârâta să poată fi obligată să plătească mai mult de 10.000 euro. Cu toate acestea, prin întâmpinarea formulată pârâta a recunoscut faptul că obligația de a depune diligențele în vederea obținerii PUZ aparținea ambelor părți. Astfel, instanța a constatat că în cauză condiția rezolutorie s-a realizat, atât timp cât PUZ nu a fost aprobat în termenul de 90 de zile de la încheierea antecontractului, iar reclamanta a optat pentru declararea desființării antecontractului.

Totodată, instanța a considerat ca fiind lipsită de relevanță pentru soluționarea cauzei culpa vreuneia dintre părți pentru neaprobarea PUZ în termenul de 90 de zile, în condițiile în care părțile contractante nu au stabilit în mod clar cui aparține obligația de a efectua demersurile pentru această aprobare și nu au stabilit că reclamanta poate solicita rezoluțiunea de drept a antecontractului, fără îndeplinirea vreunei formalități prealabile, doar în cazul în care ea își îndeplinește în mod corespunzător obligația de a face demersurile menționate mai sus. Referitor la capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 15.000 euro, reprezentând cheltuieli privind efectuarea documentației PUZ, prima instanța a constatat că reclamanta nu și-a probat în niciun mod aceste pretenții, în conformitate cu dispozițiile art. 1169 C. civ., astfel încât a fost respins și acest petit.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel, în termen legal, pârâta, care a invocat pe cale de excepție necompetența materială a Tribunalului Cluj să soluționeze litigiul în primă instanță, solicitând desființarea hotărârii apelate și trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Comercial Cluj, iar pe fond, a solicitat schimbarea hotărârii și respingerea acțiunii. Reclamanta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat. Prin Decizia civilă nr. 369/A din 17 decembrie 2010, Curtea de Apel Cluj, secția civilă, de muncă și asigurări sociale, pentru minori și familie, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta C.I.C.; a respins, ca nedovedită, cererea de acordare a cheltuielilor de judecată în apel, formulată de intimata S.C.

G.I. S.R.L. și a dispus darea în debit a reclamantei S.C. G.I. S.R.L. cu suma de 1.961,2 RON, reprezentând diferența de taxă judiciară de timbru aferentă judecării cauzei la prima instanță. Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente: Astfel, s-a reținut cu privire la excepția necompetenței materiale a Tribunalului Cluj, invocată de pârâtă ca motiv de apel, că nu este întemeiată întrucât simplul fapt că una din părțile contractante este comerciant, nu atrage automat caracterul comercial al tranzacției. În acest sens, au fost avute în vedere dispozițiile art. 3 pct. 1 - 20 C. com.

care enumeră faptele considerate de lege ca fiind de comerț, pct. 2 făcând referire expresă la vânzările prezumate ca fiind comerciale: vânzările de produse, vânzările și închirierile de mărfuri, în natură sau lucrate și vânzările de obligațiuni ale statului sau alte titluri de credit circulând în comerț, când vor fi fost cumpărate cu scop de revânzare sau închiriere. De asemenea s-a dat eficiență dispozițiilor art. 4 C. com. care prevăd că se socotesc, afară de cele enumerate la art. 3, fapte de comerț, celelalte contracte și obligațiuni ale unui comerciant, dacă nu sunt de natură civilă sau dacă contrariul nu rezultă din însuși actul. Raportat la situația din speță, din cuprinsul clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare, s-a reținut că nu rezultă împrejurarea că reclamanta S.C.

G.I. S.R.L. a achiziționat terenul în scopul desfășurării unei activități comerciale sau în scopul revânzării acestuia, în vederea obținerii unui profit, astfel încât, în aceste condiții antecontractul își păstrează caracterul comun, cel civil. S-a avut în vedere și faptul că regula în materia antecontractului sau contractului de vânzare-cumpărare este aceea că natura sa este civilă, eventuala natură comercială trebuind să reiasă explicit, ceea ce în speță nu rezidă. Pe fondul cauzei, instanța de apel a constatat că în mod corect prima instanță a reținut că în speță nu prezintă relevanță și, prin urmare, nu se impune a fi analizată nici existența culpei în neobținerea PUZ în termen de 90 de zile de la încheierea antecontractului și nici partea contractantă căreia i-ar reveni această culpă.

Art. 6.3 din antecontract prevede că promitentul cumpărător poate să aleagă, în cazul în care PUZ-ul nu este aprobat în termenul stipulat în antecontract, fie între rezoluțiunea de drept a antecontractului cu consecința restituirii avansului de către promitenta vânzătoare, fie între prelungirea termenului de încheiere a contractului, până la data obținerii PUZ, fie să cumpere imobilul chiar dacă PUZ nu a fost aprobat. Față de această clauză contractuală, supusă disp. art. 969 alin. (1) C. civ., atât timp cât aceasta este valabilă, invocarea de către pârâtă a faptului că promitenta cumpărătoare este cea care nu a întreprins demersurile necesare pentru obținerea PUZ în termen de 90 de zile de la încheierea antecontractului, nu este pertinentă în cauză.

S-a reținut că singurul aspect relevant îl constituie faptul că în antecontract părțile de comun acord au inserat o condiție rezolutorie care s-a împlinit, iar promitenta cumpărătoare din cele trei alternative pe care le avea la dispoziție, a optat pentru aceea de a declara rezoluționat de drept antecontractul, cu consecința restituirii avansului încasat de către promitenta vânzătoare, pârâta apelantă. Cu privire la cheltuielile de judecată solicitate de către intimată, s-a reținut că acestea nu au fost dovedite nici sub aspectul compunerii lor și nici sub cel al întinderii lor, astfel încât în baza art. 1169 C. civ., au fost respinse, ca nedovedite.

Întrucât la termenul de judecată din 15 octombrie 2010 în sarcina reclamantei intimate s-a stabilit obligația de a achita o diferență de taxă judiciară de timbru în sumă de 1961,2 RON, aferentă soluționării fondului cauzei, iar partea nu și-a îndeplinit această obligație până la finalizarea dezbaterilor, în baza art. 20 alin. (5) din Legea nr. 146/1997, art. 37 alin. (1) din Ordinul M.J. nr. 760/C/1999, reclamanta a fost dată în debit cu această sumă. Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâta C.I.C., solicitând în principal casarea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței competente, Tribunalului Comercial Cluj, iar în subsidiar modificarea hotărârii instanței de apel în sensul admiterii apelului și respingerii acțiunii reclamantei.

Criticile aduse hotărârii instanței de apel vizează nelegalitatea ei prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 3 și 9 C. proc. civ. Astfel recurenta susține că față de obiectul dedus judecății ce vizează un antecontract încheiat între un comerciant și o persoană fizică, competența de soluționare revenea Tribunalului Comercial ca primă instanță. Ca atare, față de natura comercială a litigiului, se impune casarea cu trimiterea cauzei spre rejudecare instanței competentă material, Tribunalul Comercial Cluj. O altă critică vizează încălcarea dispozițiilor art. 1007, 1010 și 1014 C. civ., în condițiile în care culpa rezolutorie prevăzută la art. 6.3 din contract este o condiție mixtă și în condițiile în care reclamanta a fost cea care a determinat împlinirea condiției prin neangajarea efectuării PUZ.

Astfel se susține că obligația de a încheia contractul era afectată pentru ambele părți de condiția suspensivă a aprobării PUZ la anumiți parametri. În aceeași idee, susține recurenta că în sarcina sa nefiind stabilită obligația de a contracta realizarea PUZ-ului, nu poate fi sancționată exclusiv pentru nerealizarea ei. Ca atare, susține recurenta, instanța de apel a făcut o greșită interpretare a dispozițiilor art. 6.3 din antecontractul de vânzare-cumpărare ce în esență este de natură comercială întrucât scopul cumpărării terenului a fost unul comercial și în vederea exercitării obiectului de activitate. Examinând hotărârea instanței de apel prin prisma motivelor de recurs invocate, a dispozițiilor art. 304 pct. 3 și 9 C. proc.

civ., Înalta Curte reține următoarele: Competența jurisdicției comerciale nu intervine automat ori de câte ori una din părțile litigante este o societate comercială, ci doar atunci când comercianții săvârșesc fapte de comerț (obiective, subiective sau unilaterale). Art. 4 C. com. prevede când se socotesc, afară de acestea (art. 2 și 3 C. com.) ca fapte de comerț, celelalte contracte sau obligațiuni ale unui comerciant dacă nu sunt de natură civilă sau dacă contrariul nu rezultă din însăși actul respectiv. Prezumția de comercialitate este înlăturată dacă obligația este de natură civilă având un caracter privat, deoarece actul prin structura și funcția sa esențială nu se referă la activitatea comercială, rămânând civil indiferent de persoana care îl săvârșește, precum și dacă necomercialitatea rezultă din însuși actul săvârșit de comerciant în sensul că prin voința sa acesta imprimă actului caracterul necomercial, străin caracterului său.

C. com. român delimita domeniul său de aplicare, respectiv raporturile juridice supuse jurisdicției comerciale, consacrând astfel un criteriu obiectiv (art. 3) și unul subiectiv (art. 4). Astfel în ipoteza reglementată de art. 3 C. com., comercialitatea faptelor de comerț rezultă din lege indiferent de persoana care le săvârșește, comerciant sau necomerciant, în această categorie fiind menționată la pct. 1 și 2 și vânzarea-cumpărarea de bunuri mobile. După art. 4 C. com. sunt considerate fapte de comerț toate obligațiunile comerciantului dacă nu sunt de natură comercială, sau dacă contrariul nu rezultă din însuși actul încheiat.

În cauză, însă, promisiunea de vânzare-cumpărare, nu a vizat fondul de comerț al comerciantului, societatea comercială, ca universalitate de bunuri corporale sau incorporale ci obligația asumată de o persoană fizică de a vinde societății în anumite condiții o suprafață de teren, ceea ce exclude încadrarea raporturilor juridice astfel consimțite în categoria faptelor obiective de comerț. Astfel caracterizarea unui litigiu ca fiind de natură civilă sau comercială trebuie făcută în raport de normele juridice aplicabile raporturilor juridice existente între părți. În speță, antecontractul de vânzare-cumpărare nu se circumscrie raporturilor din sfera comercialului, din acest contract neizvorând obligații comerciale.

Ca atare, din perspectiva celor expuse și raportat la raporturile juridice dintre părți stabilite în baza antecontractului de vânzare-cumpărare, litigiul fiind de natură civilă, și nu comercială, nu sunt incidente dispozițiile art. 304 pct. 3 C. proc. civ. În ce privește interpretarea clauzelor contractuale inclusiv cele rezultate din art. 4 și art. 6 pct 3, instanța de apel a dat eficiență dispozițiilor art. 969 și 977 C. civ. Or, față de dispozițiile legale evocate și de clauzele inserate în art. 6.3 din antecontract, raportat și la art. 4.1 lit. b), instanța de apel și cea de fond au făcut o legală interpretare și aplicare a legii, nefiind incidente nici dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Față de cele expuse recursul fiind nefondat urmează a fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta C.I.C. împotriva Deciziei nr. 369/A din 17 decembrie 2010 a Curții de Apel Cluj, secția civilă, de muncă și asigurări sociale, pentru minori și familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 noiembrie 2011.