ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 469/2006

Asupra recursului, din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: La data de 25 noiembrie 2003, reclamanta A.P.C.N.P. Buzău a chemat în judecată pe pârâtele SC T.B. SRL Buzău și SC B.T.T. SA București pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat la 11 septembrie 2000 la B.N.I. S.M.C., intabulat în registrul de carte funciară Buzău. În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că: Odată cu darea în folosință a blocurilor situate în Buzău, s-a dat în proprietatea locatarilor și spațiul cu destinație depozit format dintr-o încăpere situată la parterul blocului din cadrul asociației, respectiv din anul 1962, iar acest spațiu se afla în mod nelegal și nejustificat în folosința reclamantei.

Din actele de vânzare ale tuturor locatarilor rezultă că o dată cu apartamentele au dobândit și proprietatea spațiilor comune, conform decretului Lege nr. 61/1990, iar acest spațiu a fost folosit timp de 42 ani, apreciindu-se că vânzarea spațiului de către pârâta SC B.T.T. SA București către SC T.B. SRL s-a făcut cu totală rea credință. Reclamanta consideră că pârâtele s-au folosit de manopere dolosive pentru a include în pretinsul contract de vânzare cumpărare și spațiul în litigiu, întrebuințând la perfectarea actului juridic un certificat de urbanism din 5 iunie 1995 a cărui valabilitate expirase precum și certificatul pentru teren emis cu nr. 21216/1999 de P.M.B. S-a apreciat astfel de reclamantă că spațiul cu destinație depozit în suprafață de 27,2 mp.

aflat la parterul scării C, nu a făcut și nu face parte din cei 536 mp. ce constituie proprietatea primăriei, iar includerea sa ca denumire în perimetrul ce a fost înstrăinat prin act autentic de vânzare cumpărare aduce grave prejudicii acesteia. Pârâta SC B.T.T. SA București a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii reclamantei întrucât prin efectul Legii nr. 15/1990, privind reorganizarea unităților de stat în regii autonome și societăți comerciale a devenit proprietar asupra spațiului în litigiu, lege care prevede în art. 20 alin. (2) că societățile comerciale sunt proprietare ale bunurilor aflate în patrimoniul lor la momentul constituirii. A doua pârâtă SC T.B. SRL Buzău în apărarea sa a arătat că reclamanta nu are un titlu de proprietate efectiv, iar în contractul de proprietate nu se arată suprafața acestui spațiu cu destinație comună.

Susținerea reclamantei potrivit căreia acest spațiu a fost cumpărat prin folosirea unor mijloace dolosive este injustă întrucât SC B.T.T. SA București a vândut acest spațiu în baza O.U.G. nr. 88/1998 modificată prin Legea nr. 99/1999 și a Legii nr. 133/1999. Pârâta a invocat excepția lipsei de interes a reclamantei întrucât dacă ipotetic acțiunea ar fi admisă, consecința admiterii ar fi desființarea contractului autentic și repunerea părților în situația anterioară ceea ce reclamantei nu-i profită în nici un fel desființarea actului. Prin sentința civilă nr. 626 din 6 februarie 2004, Judecătoria Buzău a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Buzău, secția comercială.

Cauza revenită spre competentă soluționare a fost înregistrată din 8 martie 2004. În completarea probatoriilor reclamanta a solicitat încuviințarea unei expertize tehnice și a probei cu martori. Expertiza a avut ca obiectiv comparația titlurilor de proprietate și în ce măsură spațiul în litigiu se găsește în proprietatea uneia din părți. Tribunalul Buzău, secția comercială și de contencios administrativ, prin sentința nr. 867 din 30 septembrie 2004 a respins acțiunea formulată de reclamanta A.P.C.N.P. Buzău în contradictoriu cu pârâtele SC T.B. SRL Buzău și SC B.T.T. SA București. A respins excepția prescripției dreptului la acțiune formulată de reclamanta A.P.C.N.P. Buzău. A admis excepția lipsei de interes al reclamantei invocată de pârâta SC T.B.

SRL Buzău. Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că: Potrivit deciziei nr. 84 din 19 aprilie 1988, C.P.J.B. (dosarul nr. 10361/2003) a transmis în folosință gratuită fără termen, spațiul B.T.T., în suprafață de 536 mp. Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 15/1990, privind reorganizarea unităților de stat în regii autonome și societăți comerciale potrivit art. 20 alin. (2) în baza căruia societățile comerciale sunt proprietare ale bunurilor aflate în proprietatea lor, la momentul constituirii și pârâta SC B.T.T. SA București a devenit proprietarul bunurilor aflate în patrimoniul său la momentul constituirii. În această calitate, pârâta SC B.T.T. SA București a vândut în temeiul H.G.

nr. 357/1990 și H.G. nr. 91/1991 spațiul în suprafață de 536 mp., potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat la 11 septembrie 2000 (dosarul nr. 10361/2003). Această suprafață include și terenul în litigiu de 27,20 mp. identificat de expertul tehnic și care nu a fost identificat și în actele de proprietate ale proprietarilor, persoane fizice ce compun asociația de proprietari, reclamanta în cauză. Deși reclamanta a solicitat nulitatea parțială a contractului de vânzare cumpărare pe ideea de fraudă, aceasta nu a fost dovedită, buna credință a pârâtei SC B.T.T. SA București este întărită de actele normative în baza cărora aceasta a deținut spațiul în litigiu anterior perfectării contractului de vânzare cumpărare autentificat la 11 septembrie 2000 învederând fără echivoc buna credință a acesteia.

Excepția prescripției dreptului la acțiune a fost respinsă întrucât reclamanta a solicitat nulitatea parțială a contractului de vânzare cumpărare pe ideea de fraudă, acțiune ce nu se prescrie în termen de 3 ani. Excepția lipsei de interes a reclamantei a fost admisă deoarece: Potrivit art. 109 C. proc. civ. oricine pretinde un drept împotriva altei persoane trebuie să facă o cerere înaintea instanței competente, cerință ce vizează numai declanșarea procedurii judiciare. Pentru a fi parte în proces trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții: calitatea procesuală, capacitatea procesuală, existența unui interes și afirmarea unui drept. Prin interes reclamantul urmărește un folos practic.

Reclamanta nu a făcut trimitere la un titlu, singura mențiune despre spațiul în litigiu fiind aceea că acest spațiu s-ar regăsi în cota indiviză din suprafața comună menționată în contractul de vânzare cumpărare ale locatarilor ce compun asociația, respectiv reclamanta în cauză. Consecința admiterii acestei acțiuni ar fi desființarea contractului autentic și repunerea părților în situația anterioară încheierii actului, respectiv în patrimoniul pârâtei SC B.T.T. SA București, situație ce nu-i profită în nici un fel reclamantei. Excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei a fost respinsă deoarece chiar dacă reclamantul nu este titularul dreptului el este un terț față de actul a cărui nulitate se solicită.

Prin decizia nr. 22 din 14 ianuarie 2005, Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ, a admis apelul declarat de apelanta reclamantă A.P.C.N.P. Buzău, împotriva sentinței nr. 867 din 30 septembrie 2004, pronunțată de Tribunalul Buzău în contradictoriu cu intimatele SC T.B. SRL Buzău și SC B.T.T. SA București și a anulat sentința apelată și prin evocarea fondului, a dispus completarea probatoriilor în temeiul art. 295 C. proc. civ. cu o expertiză tehnică în construcții s-a considerat că expertul numit la prima instanță nu a răspuns tuturor obiectivelor fixate și nu a elucidat situația juridică a imobilului construcției în litigiu, analizând aceste aspecte numai prin prisma documentației care a stat la baza înscrierii în cartea funciară.

Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 152 din 31 mai 2005 a respins ca neîntemeiată acțiunea în constatarea nulității absolute parțială contract de vânzare cumpărare formulată de reclamanta apelantă A.P.C.N.P. Buzău în contradictoriu cu pârâtele SC T.B. SRL Buzău și SC B.T.T. SA București, după evocarea fondului. A respins și cererea intimatei pârâte SC T.B. SRL Buzău, privind plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată. Pentru a pronunța această hotărâre Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ, a reținut că spațiul în litigiu este situat la parterul scării C pe fața posterioară, cu ușa de acces separată la curtea interioară, fără a fi comună cu alt spațiu în imediata apropiere a pasajului dintre blocuri, având doi pereți comuni cu proprietatea SC B.T.T.

SA și 2 pereți vecini în domeniul public. În prezent acest spațiu comercial este înconjurat de spațiul comercial proprietatea SC B.T.T. SA Buzău. Blocul este amplasat în zona centrală a orașului, construit între anii 1958-1962 și este alcătuit din 2 tronsoane cu regim de înălțime P+4 etaje și având spații comerciale la parter, cu acces din fațada principală și spații de locuit la etaje cu acces din fațada posterioară. În opinia expertului tehnic SC B.T.T. SA Buzău are în proprietate spațiul în litigiu în suprafață de 27,20 mp., care este inclus în suprafață totală de 528,30 mp., iar în opinia expertului pârâta ar trebui să dețină și al doilea spațiu numit depozit, rezultând că asociația de proprietari nu a avut și nu are proprietatea acestui spațiu comercial.

Nu există nici o dovadă în sensul că suprafața construită respectiv incinta de 27,20 mp. ar fi fost cel puțin în folosința asociației de proprietari ca un spațiu comun destinat tuturor locatarilor, respectiv spații de depozitare așa încât contractul de vânzare cumpărare este încheiat cu respectarea tuturor condițiilor prevăzute de lege, cele 2 pârâte nu au acționat cu rea credință și nici nu au folosit manopere dolosive pentru a include în obiectul contractului incinta arătată mai sus care din totdeauna a fost spațiu comercial sau economic folosit de magazinele ce au funcționat la parterul blocului. Prin efectul Legii nr. 15/1990 SC B.T.T. SA București a devenit proprietar asupra spațiului în temeiul art. 20 alin. (2) unde se prevede că societățile comerciale sunt proprietare asupra spațiilor comerciale în care au funcționat în momentul constituirii, intrând în patrimoniul și capitalul acestora.

Reclamanta nu are nici un titlu de proprietate asupra spațiului comercial ce face parte din obiectul contractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâte și pentru care a solicitat constatarea nulității parțiale absolute. Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs în termen legal, motivat și timbrat, reclamanta A.P.C.N.P. Buzău, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, susținând în esență că: I. Instanța nu s-a pronunțat asupra dovezilor administrate care erau hotărâtoare pentru elucidarea cauzei și anume dovezi care certifică faptul că spațiul în litigiu aparține proprietarilor de apartamente.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta A.P.C.N.P. Buzău, împotriva deciziei nr. 152 din 31 mai 2005 a Curții de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 7 februarie 2006.