ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1117/2011

Asupra recursului de față : Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele : Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Arad, reclamanta SC C.C.V. a chemat în judecată pe pârâta SC A.C.G. SRL ARAD, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța în cauză, să se constate că durata contractului de închiriere nr. 105/2004 este de 3 ani, rezilierea acestui contract de închiriere, evacuarea pârâtei din imobilul situat în localitatea Cicir nr. 284, înscris în C.F. nr. 4 Cicir, să se dispună Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Arad efectuarea cuvenitelor operațiuni. În motivarea cererii, reclamanta a arătat că prin contractul de închiriere reclamanta în calitate de locator a închiriat imobilul sus menționat pârâtei, în calitate de locatar, menționându-se că durata închirierii este de 10 ani.

Reclamanta a invocat dispozițiile art. 76 din Statutul acestei cooperative, care prevăd că darea în folosință se poate face pentru activele în conservare prin stabilirea unor juste valori a acestora și pe termene care nu pot depăși 3 ani cu drept de prelungire, articol care are caracter imperativ, termenul maxim de închiriere care putea fi prevăzut în contract fiind de 3 ani, astfel încât această clauză este lovită de nulitate absolută. Mai mult decât atât, reclamanta a arătat că termenul închirierii a expirat la data de 1 decembrie 2007, iar părțile nu s-au învoit asupra prelungirii contractului, astfel încât devin aplicabile dispozițiile art. 1436 și art. 1452 C. civ. și art. 23 din Legea nr. 214/2006.

Prin precizarea de acțiune, reclamanta a solicitat rezilierea contractului de închiriere, în condițiile art. 1020-1021 C. civ., și obligarea pârâtei la plata chiriei restantă lunilor decembrie 2008, ianuarie 2009-septembrie 2009, și obligarea în continuare la plata chiriei de 250 Euro lunar, începând cu luna octombrie și până la data evacuării. Prin cererea reconvențională, pârâta a solicitat validarea plății făcute în cadrul procedurii ofertei de plată în dosarul nr. 107/2009 al BEJ H.P., conform recipisei de consemnare prin care a fost consemnată suma de 7.406,23 lei, reprezentând echivalentul în lei al chiriei pentru lunile martie – octombrie 2009 și dobânda legală. Reclamanta a invocat excepția de necompetență materială a instanței sesizată cu cererea privind validarea ofertei de plată în temeiul art. 587 C. proc.

civ. și excepția de inadmisibilitate a cererii reconvenționale. Tribunalul prin încheierea de ședință din data de 16 februarie 2010 a respins excepția de necompetență materială a instanței sesizată privind validarea ofertei de plată și excepția necompetenței teritoriale, raportat la dispozițiile art. 17 C. proc. civ. De asemenea, a fost respinsă excepția de prematuritate. În ceea ce privește excepția de inadmisibilitate a acțiunii reconvenționale, unită cu fondul cauzei, tribunalul a apreciat că aceasta poate fi soluționată și pe calea acțiunii reconvenționale, astfel că excepția a fost respinsă ca neîntemeiată.

Tribunalul Arad, secția comercială, prin sentința comercială nr. 372 din 23 februarie 2009, a respins acțiunea precizată a reclamantei, a admis acțiunea reconvențională formulată de pârâtă și în consecință : a validat plata făcută de pârâtă în cadrul procedurii ofertei de plată, prin care s-a consemnat suma de 7.406,23 lei, reprezentând echivalentul în lei al chiriei pentru lunile martie – octombrie 2009 și dobânda legală conform contractului de închiriere nr. 105 din data de 12 noiembrie 2004. Considerentele instanței de fond au fost următoarele: Prin contractul de închiriere nr. 105 din 12 noiembrie 2004, antecesoarea reclamantei, în calitate de locator a închiriat locatarului imobilul situat în localitatea Cicir, nr. 284, înscris în C.F.

nr. 4 Cicir, menționându-se că durata închirierii este de 10 ani. Reclamanta este proprietara actuală a imobilului, în calitate de succesoare a C.C.V., ca urmare a divizării care a operat la data de 3 decembrie 2008. Tribunalul a constatat, că actul constitutiv al C.C.C.V., nu a preluat din actul constitutiv al SC S. clauza din art. 76. În aceste condiții, tribunalul a apreciat că reclamanta are obligația să respecte locațiunea încheiată de antecesoarea sa, neputând invoca propria culpă. În altă ordine de idei, sancțiunea aplicabilă clauzei prevăzute la art. 76 este nulitatea relativă, nulitate acoperită prin confirmare tacită de către antecesoarea reclamantei. În ceea ce privește cererea reconvențională, tribunalul a constatat întemeiată validarea cererii privind oferta de plată a chiriei eferentă lunilor martie-octombrie 2009 și dobânda legală.

Împotriva acestei sentințe, a declarat apel reclamanta SC C.C.V., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, întrucât instanța de fond, deși a apreciat că pârâta nu a plătit chirie, nu a acordat nici o consecință acestui fapt. A mai susținut reclamanta că pârâta nu a consemnat la CEC chiria aferentă lunilor decembrie 2008, ianuarie 2009 și februarie 2009. În continuare, reclamanta a mai arătat că, cuantumul chiriei este mult prea mic raportat la valoarea imobilului. De asemenea a arătat că pârâta nu își îndeplinește obligațiile contractuale în mod constant, respectiv plata taxei comunale. Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, prin decizia civilă nr. 147/A din 27 septembrie 2010 a admis apelul declarat de reclamantă, a schimbat în parte sentința apelată în sensul că a admis acțiunea precizată a reclamantei și a obligat pârâta SC A.C.G.

SRL la plata sumei de 750 Euro, în echivalent în lei la data plății, reprezentând chirie pe perioada decembrie 2008- februarie 2009 către reclamantă; a respins în rest acțiunea precizată a reclamantei; a menținut în rest dispozițiile sentinței apelate, în ceea ce privește cererea reconvențională formulată de pârâtă. Examinând apelul reclamantei, prin prisma motivelor de apel și a prevederilor art. 295 C. proc. civ., Curtea a apreciat cererea fondată, numai în ceea ce privește obligarea pârâtei la plata sumei de 750 Euro, în echivalent în lei la data plății, reprezentând chirie pe perioada decembrie 2008-februarie 2009. Curtea a constatat că închirierea este opozabilă reclamantei, în calitate de succesoare a fostului proprietar, de la data încheierii contractului și nu de la data intabulării dreptului său de proprietate.

Cu privire la termenul închirierii, Curtea a arătat că actul constitutiv al reclamantei nu a preluat clauza din art. 76, reclamanta fiind obligată să respecte durata locațiunii. Pârâta a făcut dovada achitării la zi a chiriei datorată, iar la baza întârzierii plății chiriei a stat atitudinea culpabilă a reclamantei, care a refuzat să comunice pârâtei contul său bancar și nu a emis lunar factură. Criticile privind cuantumul derizoriu al chiriei și neplata taxelor comunale nu au fost reținute. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC C.C.V., în temeiul motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei atacată, în sensul admiterii cererii privind rezilierea contractului de închiriere și obligarea pârâtei la plata chiriei până la data evacuării.

În susținerea acestui motiv, recurenta a susținut că instanța de apel, deși a reținut că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, nu a dat efecte juridice acestei neexecutări a obligației asumată. În aceste condiții, apreciază îndeplinite cerințele art. 1020-1021 C. civ., pentru rezilierea contractului. Culpa pentru neîndeplinirea acestei obligații aparține pârâtei, care a considerat că nu datorează aceste sume, întrucât reclamanta nu și-a intabulat dreptul de proprietate. Apărările privind neemiterea facturii și necomunicarea contului bancar, au vizat perioada martie 2009 – iunie 2010. Recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente : Este necontestat, că deținerea spațiului în litigiu s-a făcut pe baza acordului de voință ambelor părți, respectiv antecesoarea reclamantei C.C.V.

și pârâta SC A.C.G. SRL ARAD, generator de drepturi și obligații reciproce. Prin urmare, în limitele stabilite prin acest act juridic, în mod legal, instanța de apel a confirmat soluția instanței de fond de obligare la plata sumelor reprezentând chirie pe perioada decembrie 2008-februarie 2009, fără a se admite și capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere, în lipsa culpei pârâtei. În legătură cu puterea convenției „legal făcute” aceasta se regăsește în prevederile art. 969 alin. (2) C. civ. prin care se stabilește: „Convențiile se pot revoca prin consimțământul mutual sau pentru cauze autorizate de lege”. Din susținerile recurentei și actele dosarului nu rezultă că au existat cauze autorizate de lege obligatorii care să poată fi opuse în scopul rezilierii contractului de închiriere.

Întârzierea plății chiriei nu se încadrează în cerințele art. 969 alin. (2) C. civ., și prin urmare nu-i poate fi opusă pârâtei pentru a solicita rezilierea contractului, întrucât la baza acestei întârzieri a stat atitudinea culpabilă a reclamantei, care a determinat imposibilitatea de a efectua plata sumelor datorate cu titlu de chirie. Critica recurentei privind reținerea eronată de către instanța de apel a acestei atitudini pentru întreaga perioadă pentru care nu s-a plătit chirie este lipsită de relevanță, aceste chestiuni vizând interpretarea probelor, împrejurare care excede cadrul procesual al recursului, cale extraordinară de atac.

Dacă s-ar reține că susținerile referitoare la nerespectarea obligațiilor contractuale de către pârâtă au fost aduse ca argumente pentru a solicita rezilierea contractului în temeiul art. 1020 C. civ., clauză subînțeleasă în contract, încă nu s-ar putea admite că nerealizarea contractului s-a datorat culpei acesteia, câtă vreme instanțele au constatat că recurenta nu și-a îndeplinit obligațiile proprii, respectiv comunicarea contului bancar și emiterea facturii lunar pentru încasarea chiriei, astfel că nu este îndreptățită să solicite rezilierea convenției. În consecință, întrucât criticile sunt nefondate, potrivit art. 312 C. proc. civ., recursul va fi respins ca nefondat

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC C.C.V. împotriva deciziei nr. 147/A din 27 septembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 martie 2011.