ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1117/2011

Asupra

recursului de față :

Din

examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele :

Prin

acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Arad, reclamanta SC C.C.V. a chemat

în judecată pe pârâta SC A.C.G. SRL ARAD, solicitând ca prin hotărârea ce se va

pronunța în cauză, să se constate că durata contractului de închiriere nr.

105/2004 este de 3 ani, rezilierea acestui contract de închiriere, evacuarea

pârâtei din imobilul situat în localitatea Cicir nr. 284, înscris în C.F. nr. 4

Cicir, să se dispună Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Arad

efectuarea cuvenitelor operațiuni.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că prin

contractul de închiriere reclamanta în calitate de locator a închiriat imobilul

sus menționat pârâtei, în calitate de locatar, menționându-se că durata

închirierii este de 10 ani. Reclamanta a invocat dispozițiile art. 76 din

Statutul acestei cooperative, care prevăd că darea în folosință se poate face

pentru activele în conservare prin stabilirea unor juste valori a acestora și

pe termene care nu pot depăși 3 ani cu drept de prelungire, articol care are

caracter imperativ, termenul maxim de închiriere care putea fi prevăzut în

contract fiind de 3 ani, astfel încât această clauză este lovită de nulitate

absolută. Mai mult decât atât, reclamanta a arătat că termenul închirierii a

expirat la data de 1 decembrie 2007, iar părțile nu s-au învoit asupra

prelungirii contractului, astfel încât devin aplicabile dispozițiile art. 1436

și art. 1452 C. civ. și art. 23 din Legea nr. 214/2006.

Prin precizarea de acțiune, reclamanta a solicitat

rezilierea contractului de închiriere, în condițiile art. 1020-1021 C. civ., și

obligarea pârâtei la plata chiriei restantă lunilor decembrie 2008, ianuarie

2009-septembrie 2009, și obligarea în continuare la plata chiriei de 250 Euro

lunar, începând cu luna octombrie și până la data evacuării.

Prin cererea reconvențională, pârâta a solicitat

validarea plății făcute în cadrul procedurii ofertei de plată în dosarul nr.

107/2009 al BEJ H.P., conform recipisei de consemnare prin care a fost

consemnată suma de 7.406,23 lei, reprezentând echivalentul în lei al chiriei

pentru lunile martie – octombrie 2009 și dobânda legală.

Reclamanta a invocat excepția de necompetență

materială a instanței sesizată cu cererea privind validarea ofertei de plată în

temeiul art. 587 C. proc. civ. și excepția de inadmisibilitate a cererii

reconvenționale.

Tribunalul prin încheierea de ședință din data de 16

februarie 2010 a respins excepția de necompetență materială a instanței

sesizată privind validarea ofertei de plată și excepția necompetenței

teritoriale, raportat la dispozițiile art. 17 C. proc. civ. De asemenea, a fost

respinsă excepția de prematuritate.

În ceea ce privește excepția de inadmisibilitate a

acțiunii reconvenționale, unită cu fondul cauzei, tribunalul a apreciat că

aceasta poate fi soluționată și pe calea acțiunii reconvenționale, astfel că excepția

a fost respinsă ca neîntemeiată.

Tribunalul Arad, secția comercială, prin sentința

comercială nr. 372 din 23 februarie 2009, a respins acțiunea precizată a reclamantei, a admis acțiunea reconvențională formulată de pârâtă și în consecință :

a validat plata făcută de pârâtă în cadrul procedurii ofertei de plată, prin

care s-a consemnat suma de 7.406,23 lei, reprezentând echivalentul în lei al

chiriei pentru lunile martie – octombrie 2009 și dobânda legală conform

contractului de închiriere nr. 105 din data de 12 noiembrie 2004.

Considerentele instanței de fond au fost următoarele:

Prin contractul de închiriere nr. 105 din 12

noiembrie 2004, antecesoarea reclamantei, în calitate de locator a închiriat

locatarului imobilul situat în localitatea Cicir, nr. 284, înscris în C.F. nr.

4 Cicir, menționându-se că durata închirierii este de 10 ani. Reclamanta este

proprietara actuală a imobilului, în calitate de succesoare a C.C.V., ca urmare

a divizării care a operat la data de 3 decembrie 2008. Tribunalul a constatat,

că actul constitutiv al C.C.C.V., nu a preluat din actul constitutiv al SC S. clauza

din art. 76. În aceste condiții, tribunalul a apreciat că reclamanta are

obligația să respecte locațiunea încheiată de antecesoarea sa, neputând invoca

propria culpă. În altă ordine de idei, sancțiunea aplicabilă clauzei prevăzute

la art. 76 este nulitatea relativă, nulitate acoperită prin confirmare tacită

de către antecesoarea reclamantei.

În ceea ce privește cererea reconvențională,

tribunalul a constatat întemeiată validarea cererii privind oferta de plată a

chiriei eferentă lunilor martie-octombrie 2009 și dobânda legală.

Împotriva acestei sentințe, a declarat apel

reclamanta SC C.C.V., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, întrucât

instanța de fond, deși a apreciat că pârâta nu a plătit chirie, nu a acordat

nici o consecință acestui fapt. A mai susținut reclamanta că pârâta nu a

consemnat la CEC chiria aferentă lunilor decembrie 2008, ianuarie 2009 și februarie

prea mic raportat la valoarea imobilului. De asemenea a arătat că pârâta nu își

îndeplinește obligațiile contractuale în mod constant, respectiv plata taxei

comunale.

Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, prin

decizia civilă nr. 147/A din 27 septembrie 2010 a admis apelul declarat de reclamantă, a schimbat în parte sentința apelată în sensul că a admis

acțiunea precizată a reclamantei și a obligat pârâta SC A.C.G. SRL la plata

sumei de 750 Euro, în echivalent în lei la data plății, reprezentând chirie pe

perioada decembrie 2008- februarie 2009 către reclamantă; a respins în rest acțiunea

precizată a reclamantei; a menținut în rest dispozițiile sentinței apelate, în

ceea ce privește cererea reconvențională formulată de pârâtă.

Examinând apelul reclamantei, prin prisma motivelor

de apel și a prevederilor art. 295 C. proc. civ., Curtea a apreciat cererea

fondată, numai în ceea ce privește obligarea pârâtei la plata sumei de 750

Euro, în echivalent în lei la data plății, reprezentând chirie pe perioada

decembrie 2008-februarie 2009.

Curtea a constatat că închirierea este opozabilă

reclamantei, în calitate de succesoare a fostului proprietar, de la data

încheierii contractului și nu de la data intabulării dreptului său de

proprietate.

Cu privire la termenul închirierii, Curtea a arătat

că actul constitutiv al reclamantei nu a preluat clauza din art. 76, reclamanta

fiind obligată să respecte durata locațiunii. Pârâta a făcut dovada achitării

la zi a chiriei datorată, iar la baza întârzierii plății chiriei a stat

atitudinea culpabilă a reclamantei, care a refuzat să comunice pârâtei contul

său bancar și nu a emis lunar factură. Criticile privind cuantumul derizoriu al

chiriei și neplata taxelor comunale nu au fost reținute.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs

reclamanta SC C.C.V., în temeiul motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304

pct. 9 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea în

parte a deciziei atacată, în sensul admiterii cererii privind rezilierea

contractului de închiriere și obligarea pârâtei la plata chiriei până la data

evacuării.

În susținerea acestui motiv, recurenta a susținut că

instanța de apel, deși a reținut că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de

plată a chiriei, nu a dat efecte juridice acestei neexecutări a obligației asumată.

În aceste condiții, apreciază îndeplinite cerințele

art. 1020-1021 C. civ., pentru rezilierea contractului. Culpa pentru

neîndeplinirea acestei obligații aparține pârâtei, care a considerat că nu

datorează aceste sume, întrucât reclamanta nu și-a intabulat dreptul de

proprietate. Apărările privind neemiterea facturii și necomunicarea contului

bancar, au vizat perioada martie 2009 – iunie 2010.

Recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru

următoarele considerente :

Este necontestat, că deținerea spațiului în litigiu

s-a făcut pe baza acordului de voință ambelor părți, respectiv antecesoarea

reclamantei C.C.V. și pârâta SC A.C.G. SRL ARAD, generator de drepturi și

obligații reciproce.

Prin urmare, în limitele stabilite prin acest act

juridic, în mod legal, instanța de apel a confirmat soluția instanței de fond

de obligare la plata sumelor reprezentând chirie pe perioada decembrie 2008-februarie

2009, fără a se admite și capătul de cerere privind rezilierea contractului de

închiriere, în lipsa culpei pârâtei.

În legătură cu puterea convenției „legal făcute”

aceasta se regăsește în prevederile art. 969 alin. (2) C. civ. prin care se

stabilește: „Convențiile se pot revoca prin consimțământul mutual sau pentru

cauze autorizate de lege”. Din susținerile recurentei și actele dosarului nu

rezultă că au existat cauze autorizate de lege obligatorii care să poată fi

opuse în scopul rezilierii contractului de închiriere.

Întârzierea plății chiriei nu se încadrează în

cerințele art. 969 alin. (2) C. civ., și prin urmare nu-i poate fi opusă

pârâtei pentru a solicita rezilierea contractului, întrucât la baza acestei

întârzieri a stat atitudinea culpabilă a reclamantei, care a determinat

imposibilitatea de a efectua plata sumelor datorate cu titlu de chirie.

Critica recurentei privind reținerea eronată de către

instanța de apel a acestei atitudini pentru întreaga perioadă pentru care nu

s-a plătit chirie este lipsită de relevanță, aceste chestiuni vizând

interpretarea probelor, împrejurare care excede cadrul procesual al recursului,

cale extraordinară de atac.

Dacă s-ar reține că susținerile referitoare la

nerespectarea obligațiilor contractuale de către pârâtă au fost aduse ca

argumente pentru a solicita rezilierea contractului în temeiul art. 1020 C.

civ., clauză subînțeleasă în contract, încă nu s-ar putea admite că

nerealizarea contractului s-a datorat culpei acesteia, câtă vreme instanțele au

constatat că recurenta nu și-a îndeplinit obligațiile proprii, respectiv

comunicarea contului bancar și emiterea facturii lunar pentru încasarea

chiriei, astfel că nu este îndreptățită să solicite rezilierea convenției.

În consecință, întrucât criticile sunt nefondate,

potrivit art. 312 C. proc. civ., recursul va fi respins ca nefondat

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC C.C.V. împotriva deciziei nr.

147/A din 27 septembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 martie 2011.