ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1701/2005

Deliberând asupra recursului de față, constată următoarele: Prin acțiunea civilă înregistrată la Tribunalul Arad la 9 ianuarie 2004, reclamanta SC A. SRL Arad a chemat în judecată pârâta SC B.C.A. SRL, solicitând să se constate că a intervenit rezilierea de drept a contractului de închiriere din 13 martie 2003, a spațiului comercial situat în Arad, pentru achitarea cu întârziere a chiriei și neplata penalităților datorate și pe cale de consecință, evacuarea de îndată și necondiționată a pârâtei din spațiul proprietatea sa situat în Arad, cu cheltuieli de judecată. În motivarea acțiunii sale reclamanta arată că este proprietara tabulară a spațiului comercial situat în Arad, spațiu dobândit prin cumpărare de la SC C. SA Arad, iar la preluarea spațiului a preluat și contractul de închiriere semnat de fostul proprietar cu pârâta.

Se arată că pârâta a fost notificată atât de fostul proprietar cât și de către aceasta despre schimbarea produsă în situația proprietății, dar a refuzat să considere schimbarea produsă prin efectul contractului de vânzare – cumpărare. Reclamanta menționează că pentru achiziționarea spațiului a luat un credit ipotecar în sumă de 75.000 dolari S.U.A. de la B.R.D. SA, sucursala Arad pe o perioadă de 36 luni începând cu 25 iunie 2003, dată de la care achită lunar atât rata cât și dobânzile aferente. Reclamanta mai arată că, în momentul de față spațiul este ocupat abuziv de către pârâtă, ceea ce o împiedică să obțină venituri din investiția făcută.

Potrivit contractului de închiriere din 14 martie 2001, chiriașul se obligă să plătească chiria stabilită lunar, cel mai târziu la data de 10 a lunii pentru care face plata, art. 5 alin. (1), iar pârâta a acceptat clauza contractuală potrivit căreia dacă în 30 de zile de la expirarea termenului de plată prevăzut de art. 5 locatarul nu a plătit chiria și penalitățile datorate, contractul se desființează de drept cu această dată, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără alte formalități prealabile, contractul fiind deci afectat de clauza compromisorie la care au achiesat ambele părți.

Reclamanta mai arată că la data de 17 octombrie 2003, în calitate de proprietar a emis factură, pentru chiria datorată de pârâtă pentru perioada 13 octombrie – 31 octombrie 2003 cu termen scadent la 20 octombrie 2003, iar ulterior și factura din 7 noiembrie 2003 aferentă lunii noiembrie 2003, aceasta fiind scadentă la 14 noiembrie 2003. Astfel, arată reclamanta, ambele facturi au fost achitate de pârâtă la 19 decembrie 2003, deci după data scadenței și trecerea celor 30 de zile prevăzute în contractul de închiriere și în aceste condiții a fost nevoită să calculeze penalități de întârziere pentru neplata chiriei la termen, conform art. 6 din contract, acestea fiindu-i comunicate pârâtei dar nefiind achitată de aceasta.

Întrucât nu s-au achitat de către pârâtă penalitățile datorate reclamanta solicită instanței a constata desființat de drept contractul de închiriere și pentru că pârâta ocupă la această dată spațiul proprietatea sa fără nici un titlu solicită evacuarea de urgență a pârâtei din acest spațiu. Prin întâmpinare pârâta a solicitat respingerea acțiunii reclamantei, cu cheltuieli de judecată. Pârâta arată că până la data introducerii acțiunii reclamantei, reclamanta nu a notificat cesiunea de creanță, în speță este beneficiara contravalorii chiriei ca urmare a cumpărării imobilului situat în Arad, imobil pe care pârâta îl ocupă în baza contractului de închiriere din 14 martie 2001, încheiat între aceasta și SC C. SA Arad și care cuprinde în mod expres în antepenultimul alineat dreptul de preemțiune al acesteia pentru cumpărarea în cazul vânzării, drept care le-a fost încălcat de vânzător cu concursul cumpărătorului de rea credință, reclamanta.

Pârâta mai arată că, reclamanta nu prezintă prin cererea introductivă starea reală de drept și de fapt, în sensul că nu prezintă copia contractului de vânzare – cumpărare, prin care a cumpărat imobilul prin care s-a obligat a respecta contractul de închiriere pe care l-a preluat. Se mai arată de asemenea că reclamanta are o atitudine ostilă în ceea ce privește respectarea locațiunii, deoarece refuză să dea curs în totalitate prevederilor art. 5 din contractul de închiriere unde se prevede în mod expres că plata chiriei se face în baza facturii emise de proprietar prin bancă, cu ordin de plată sau direct la casieria proprietarului cu numerar, ori acest lucru nu s-a întâmplat probabil și din cauză că nu a știut că trebuie să facă cesiunea creanței și ulterior că trebuie să emită factura.

Prin sentința civilă nr. 529 din 25 februarie 2004, pronunțată în dosar nr. 251/2004, Tribunalul Arad a admis acțiunea civilă exercitată de SC A. SRL, împotriva pârâtei SC B.C.A. SRL și a constatat desființat de drept contractul de închiriere din 14 martie 2003 a spațiului comercial situat în Arad. A dispus evacuarea necondiționată a pârâtei din spațiul proprietatea reclamantei situat în Arad, și a obligat pârâta față de reclamantă la 3.259.000 lei cheltuieli de judecată. În motivarea soluției pronunțate, prima instanță a reținut următoarele: În baza contractului de vânzare – cumpărare autentificat prin încheierea din 13 octombrie 2003, reclamanta a cumpărat de la SC C. SA Arad imobilul situat în Arad Calea Aurel Vlaicu, intabulându-se în C.F.

cu titlu de cumpărare. La cumpărarea spațiului reclamanta a preluat și contractul de închiriere din 14 martie 2001 încheiat între fostul proprietar SC C. SRL Arad și pârâtă. La art. 5 alin. (1) din contractul de închiriere se arată că plata chiriei se face lunar până cel mai târziu la data de 10 a lunii pentru care se face plata iar la art. 6 alin. (2) se arată că dacă în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de plată prevăzut de art. 5 locatarul nu a plătit chiria și penalitățile datorate, contractul se desființează de drept cu această dată, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără alte formalități prealabile. Pârâta a fost notificată atât de fostul proprietar cât și de reclamantă în legătură cu schimbarea situației juridice a imobilului în ceea ce privește dobândirea dreptului de proprietate de către reclamantă.

În calitate de proprietar, reclamanta la data de 17 octombrie 2003 a emis factura fiscală pentru chiria datorată de pârâtă pentru perioada 13 octombrie – 31 octombrie 2003, conform contractului de închiriere din 14 martie 2001 cu termen scadent la 20 octombrie 2003, precum și factura din 7 noiembrie 2003 aferentă lunii noiembrie 2003, ambele facturi fiind comunicate pârâtei. Depășind termenele de scadență ale celor două facturi respectiv 20 octombrie 2003 și 14 noiembrie 2003, pârâta a achitat contravaloarea acestora la 19 decembrie 2003, deci după exercitarea celor 30 de zile prevăzute în contractul de închiriere. Astfel, pentru plata cu întârziere a chiriei reclamanta a calculat penalități conform art. 6 din contract.

Împotriva acestei de sentințe, a declarat apel pârâta SC B.C.A. SRL Arad, solicitând admiterea ei, modificarea hotărârii atacate, în sensul respingerii acțiunii reclamantei. În motivarea apelului, se invocă în esență următoarele: În mod greșit prima instanță a reținut faptul că pârâta a fost notificată cu privire la schimbarea proprietarului pentru a se produce cesiunea creanței, iar despre facturile în litigiu, arată că a luat la cunoștință doar cu prilejul procesului de față, când s-a și obligat să facă plata imediat, însă reprezentanta intimatei a refuzat plata, tocmai pentru a se ajunge la rezilierea contractului de închiriere. Prin decizia civilă nr. 180 din 28 mai 2004, Curtea de Apel Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ, a respins apelul declarat de pârâta SC B.C.A.

SRL, împotriva sentinței civile nr. 529 din 25 februarie 2004 a Tribunalului Arad în contradictoriu cu reclamanta SC A. SRL Arad. Pentru a dispune astfel, instanța de apel a reținut că pârâta SC B.C.A. SRL Arad a fost notificată cu privire la schimbarea proprietarului imobilului în litigiu, atât de către fostul proprietar, prin adresa din 17 octombrie 2003, cât și de către intimata SC A. SRL prin adresa din 22 octombrie 2003, în calitate de actuală proprietară. Se mai reține că în mod corect instanța de fond, a reținut nexecutarea la termen a obligației de plată a chiriei de către apelanta SC B.C.A. SRL, conform art. 5 din contractul de închiriere. A mai constatat instanța de apel că în prezent termenul contractual stipulat în art. 2 al convenției a expirat la data de 1 aprilie 2004, iar la data de 31 martie 2004, apelanta a eliberat imobilul de bună voie, după cum rezultă din procesul verbal încheiat de executorul judecătoresc.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, a formulat recurs pârâta invocând, în esență, că s-a reținut greșit că ar fi fost notificată cu privire la schimbarea proprietarului, în fapt reclamanta nu a făcut dovada că i-a comunicat schimbarea proprietarului. Mai arată recurenta că soluțiile pronunțate în cauză nu au fundament probator, mai ales că instanța de apel soluționând cauza în lipsa sa, fiind pusă în imposibilitate de a administra probe pentru a face dovada că nu a fost înștiințată că reclamanta a devenit proprietară pentru a-i putea achita chiria conform dispozițiilor art. 2 din contract, mai ales că nu a fost notificată prin administratorul societății. Cu privire la eliberarea imobilului, recurenta arată că a fost nevoită să facă acest lucru față de împrejurarea că intimata la data de 10 decembrie 2003 a solicitat debranșarea imobilului de la toate utilitățile.

În consecință, pârâta a solicitat admiterea recursului modificarea deciziei pronunțată în apel, urmând ca pe fondul cauzei să fie respinsă acțiunea reclamantei. În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., referitor la situația când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. Intimata – reclamantă SC A. SRL a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului. Examinând decizia pronunțată în cauză sub motivele de fapt și de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul formulat nu este fondat, hotărârea instanței de apel fiind legală și temeinică. Se constată că în cauză au fost aplicate corect dispozițiile legale referitoare la rezilierea contractului de închiriere și evacuare.

Din actele și lucrările dosarului, rezultă următoarele: La data de 14 martie 2001, între SC C. SA Arad, proprietar și SC B.C.A. SRL a fost încheiat un contract de închiriere având ca obiect spațiul comercial situat în Arad, pe un termen de 3 ani, cu începere de la 1 aprilie 2001 la 1 aprilie 2004. Art. 6 alin. (2) al contractului conține un pact comisoriu care prevede că dacă în 30 zile de la expirarea termenului de plată, prevăzut de art. 5, locatarul nu a plătit chiria și penalitățile datorate, contractul se desființează de drept cu această dată, fără punere în întârziere sau alte formalități prealabile și fără intervenția justiției. Pe parcursul derulării contractului, locatarul a vândut reclamantei SC A. SRL Arad.

Conform art. 1441 C. civ., dacă locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul, chiar dacă nu s-a obligat în acest sens, este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, cumpărătorul substituindu-se în drepturile și obligațiile locatorului – vânzător de la data cumpărării. Cum bine au reținut atât instanța de fond cât și cea de apel, pârâta a fost notificată asupra vânzării – cumpărării intervenite, urmând să-și îndeplinească în continuare obligațiile izvorâte din contractul de închiriere. Conform art. 1429 C. civ., locatorul trebuie să plătească prețul locațiunii la termenele stipulate. Cum locatorul nu și-a îndeplinit această obligație, reclamantul a solicitat să se constate rezilierea de drept a contractului de închiriere pentru achitarea cu întârziere a chiriei în neplata penalităților datorate, în afara pactului comisoriu.

În mod corect, în raport de neexecutarea la termen a obligației de plată a chiriei și a penalităților de întârziere aferente, s-a constatat intervenită rezilierea contractului de închiriere, rezilierea fiind sancțiunea neexecutării culpabile a contractului, cu consecința evacuării pârâtei – recurente. Prin motivele de recurs, se susține, că actele depuse în apel privind notificarea sunt făcute pro cauza și nu au fost comunicate administratorului societății. Afirmația recurentei nu este susținută de celelalte probe administrate în cauză.

Astfel, atât fostul proprietar, cât și reclamanta au notificat pârâta cu privire la dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului, aducându-i-se la cunoștință că începând cu data de 13 octombrie 2003 plata chiriei lunare se achită noului locator, locator care a și emis factura fiscală din 17 octombrie 2003, pentru chiria datorată pentru perioada 13 octombrie – 31 octombrie 2003, scadentă la 20 octombrie 2003, precum și factura din 7 noiembrie 2003, aferentă lunii noiembrie 2003, scadentă la 14 noiembrie 2003, facturi comunicate pârâtei. Pârâta a achitat contravaloarea acestora reclamantei la 19 decembrie 2003, deci după termenul prevăzut în contract fapt ce face dovada atât a neîndeplinirii obligației contractuale, cât și a faptului că a avut cunoștință de schimbarea de proprietari intervenită.

Se constată, astfel, că în mod corect s-a reținut că pârâta, în mod culpabil, nu și-a îndeplinit obligația contractuală de plată a chiriei la termenele și în condițiile stabilite conform convenției, și că, în baza pactului comisoriu, s-a constatat desființat de drept contractul de închiriere, cu consecința evacuării necondiționate a recurentei din spațiul comercial. Mai mult decât atât, Înalta Curte constată că practic recursul este rămas fără obiect în condițiile în care locațiunea a încetat prin trecerea termenului determinat prin convenția părților, 1 aprilie 2004, în art. 2 al contractului. Totodată, prin procesul – verbal întocmit de executorul judecătoresc în dosarul execuțional 232/2004, rezultă că recurenta a eliberat spațiul în litigiu, de bună voie, la 31 martie 2004. De remarcat este că procesul – verbal menționat este semnat de administratorul societății pârâte.

În consecință, în raport de aceste considerente Înalta Curte constată că recursul nu este fondat, astfel că în baza art. 312 C. proc. civ., îl va respinge ca atare. Cererea intimatei, reclamante privind obligarea recurentei – pârâte la plata cheltuielilor de judecată va fi respinsă. Pentru termenul din 12 noiembrie 2004, intimata a depus 3 bonuri de benzină, în valoare totală de 3.020.900 lei, una purtând data de 10 noiembrie 2004, iar două data de 15 noiembrie 2004 (deci ulterior termenului de judecată). Mai mult decât atât, se observă că pentru două din bonuri s-a folosit benzină euro, iar pe altul benzină fără plumb. Pentru termenul din 11 martie 2005, intimata a depus un bon de benzină în valoare de 1.300.000 lei.

Având în vedere aceste discrepanțe în ceea ce privește cuantumul cheltuielilor de transport cât și a combustibilului folosit, Înalta Curte constată că practic reclamanta nu a făcut dovada cheltuielilor de judecată efectuate în cauză, mai ales că prin întâmpinarea depusă la dosar nu a fost formulată o astfel de cerere.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC B.C.A. SRL Arad împotriva deciziei nr. 180 din 28 mai 2004 a Curții de Apel Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat. Respinge cererea intimatei - reclamante SC A. SRL Arad privind cheltuielile de judecată. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 11 martie 2005.