ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1701/2005

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1701/2005 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2005)

Deliberând asupra recursului de

față, constată următoarele:

Prin acțiunea civilă înregistrată la

Tribunalul Arad la 9 ianuarie 2004, reclamanta SC A. SRL Arad a chemat în

judecată pârâta SC B.C.A. SRL, solicitând să se constate că a intervenit

rezilierea de drept a contractului de închiriere din 13 martie 2003, a spațiului

comercial situat în Arad, pentru achitarea cu întârziere a chiriei și neplata

penalităților datorate și pe cale de consecință, evacuarea de îndată și

necondiționată a pârâtei din spațiul proprietatea sa situat în Arad, cu

cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii sale

reclamanta arată că este proprietara tabulară a spațiului comercial situat în

Arad, spațiu dobândit prin cumpărare de la SC C. SA Arad, iar la preluarea

spațiului a preluat și contractul de închiriere semnat de fostul proprietar cu

pârâta.

Se arată că pârâta a fost notificată

atât de fostul proprietar cât și de către aceasta despre schimbarea produsă în

situația proprietății, dar a refuzat să considere schimbarea produsă prin

efectul contractului de vânzare – cumpărare.

Reclamanta menționează că pentru

achiziționarea spațiului a luat un credit ipotecar în sumă de 75.000 dolari

S.U.A. de la B.R.D. SA, sucursala Arad pe o perioadă de 36 luni începând cu 25

iunie 2003, dată de la care achită lunar atât rata cât și dobânzile aferente.

Reclamanta mai arată că, în momentul

de față spațiul este ocupat abuziv de către pârâtă, ceea ce o împiedică să

obțină venituri din investiția făcută.

Potrivit contractului de închiriere din

14 martie 2001, chiriașul se obligă să plătească chiria stabilită lunar, cel

mai târziu la data de 10 a lunii pentru care face plata, art. 5 alin. (1), iar

pârâta a acceptat clauza contractuală potrivit căreia dacă în 30 de zile de la

expirarea termenului de plată prevăzut de art. 5 locatarul nu a plătit chiria

și penalitățile datorate, contractul se desființează de drept cu această dată,

fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără alte formalități

prealabile, contractul fiind deci afectat de clauza compromisorie la care au

achiesat ambele părți.

Reclamanta mai arată că la data de

17 octombrie 2003, în calitate de proprietar a emis factură, pentru chiria

datorată de pârâtă pentru perioada 13 octombrie – 31 octombrie 2003 cu termen

scadent la 20 octombrie 2003, iar ulterior și factura din 7 noiembrie 2003

aferentă lunii noiembrie 2003, aceasta fiind scadentă la 14 noiembrie 2003.

Astfel, arată reclamanta, ambele

facturi au fost achitate de pârâtă la 19 decembrie 2003, deci după data

scadenței și trecerea celor 30 de zile prevăzute în contractul de închiriere și

în aceste condiții a fost nevoită să calculeze penalități de întârziere pentru

neplata chiriei la termen, conform art. 6 din contract, acestea fiindu-i

comunicate pârâtei dar nefiind achitată de aceasta.

Întrucât nu s-au achitat de către

pârâtă penalitățile datorate reclamanta solicită instanței a constata desființat

de drept contractul de închiriere și pentru că pârâta ocupă la această dată

spațiul proprietatea sa fără nici un titlu solicită evacuarea de urgență a

pârâtei din acest spațiu.

Prin întâmpinare pârâta a solicitat

respingerea acțiunii reclamantei, cu cheltuieli de judecată.

Pârâta arată că până la data

introducerii acțiunii reclamantei, reclamanta nu a notificat cesiunea de

creanță, în speță este beneficiara contravalorii chiriei ca urmare a cumpărării

imobilului situat în Arad, imobil pe care pârâta îl ocupă în baza contractului

de închiriere din 14 martie 2001, încheiat între aceasta și SC C. SA Arad și

care cuprinde în mod expres în antepenultimul alineat dreptul de preemțiune al

acesteia pentru cumpărarea în cazul vânzării, drept care le-a fost încălcat de

vânzător cu concursul cumpărătorului de rea credință, reclamanta.

Pârâta mai arată că, reclamanta nu

prezintă prin cererea introductivă starea reală de drept și de fapt, în sensul

că nu prezintă copia contractului de vânzare – cumpărare, prin care a cumpărat

imobilul prin care s-a obligat a respecta contractul de închiriere pe care l-a

preluat.

Se mai arată de asemenea că

reclamanta are o atitudine ostilă în ceea ce privește respectarea locațiunii,

deoarece refuză să dea curs în totalitate prevederilor art. 5 din contractul de

închiriere unde se prevede în mod expres că plata chiriei se face în baza

facturii emise de proprietar prin bancă, cu ordin de plată sau direct la

casieria proprietarului cu numerar, ori acest lucru nu s-a întâmplat probabil

și din cauză că nu a știut că trebuie să facă cesiunea creanței și ulterior că

trebuie să emită factura.

Prin sentința civilă nr. 529 din 25

februarie 2004, pronunțată în dosar nr. 251/2004, Tribunalul Arad a admis

acțiunea civilă exercitată de SC A. SRL, împotriva pârâtei SC B.C.A. SRL și a

constatat desființat de drept contractul de închiriere din 14 martie 2003 a

spațiului comercial situat în Arad.

A dispus evacuarea necondiționată a

pârâtei din spațiul proprietatea reclamantei situat în Arad, și a obligat

pârâta față de reclamantă la 3.259.000 lei cheltuieli de judecată.

În motivarea soluției pronunțate,

prima instanță a reținut următoarele:

În baza contractului de vânzare –

cumpărare autentificat prin încheierea din 13 octombrie 2003, reclamanta a

cumpărat de la SC C. SA Arad imobilul situat în Arad Calea Aurel Vlaicu,

intabulându-se în C.F. cu titlu de cumpărare.

La cumpărarea spațiului reclamanta a

preluat și contractul de închiriere din 14 martie 2001 încheiat între fostul

proprietar SC C. SRL Arad și pârâtă.

La art. 5 alin. (1) din contractul

de închiriere se arată că plata chiriei se face lunar până cel mai târziu la

data de 10 a lunii pentru care se face plata iar la art. 6 alin. (2) se arată

că dacă în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de plată prevăzut de

art. 5 locatarul nu a plătit chiria și penalitățile datorate, contractul se

desființează de drept cu această dată, fără a mai fi necesară punerea în

întârziere și fără alte formalități prealabile.

Pârâta a fost notificată atât de

fostul proprietar cât și de reclamantă în legătură cu schimbarea situației

juridice a imobilului în ceea ce privește dobândirea dreptului de proprietate

de către reclamantă.

În calitate de proprietar,

reclamanta la data de 17 octombrie 2003 a emis factura fiscală pentru chiria

datorată de pârâtă pentru perioada 13 octombrie – 31 octombrie 2003, conform

contractului de închiriere din 14 martie 2001 cu termen scadent la 20 octombrie

2003, precum și factura din 7 noiembrie 2003 aferentă lunii noiembrie 2003,

ambele facturi fiind comunicate pârâtei.

Depășind termenele de scadență ale

celor două facturi respectiv 20 octombrie 2003 și 14 noiembrie 2003, pârâta a

achitat contravaloarea acestora la 19 decembrie 2003, deci după exercitarea

celor 30 de zile prevăzute în contractul de închiriere.

Astfel, pentru plata cu întârziere a

chiriei reclamanta a calculat penalități conform art. 6 din contract.

Împotriva acestei de sentințe, a

declarat apel pârâta SC B.C.A. SRL Arad, solicitând admiterea ei, modificarea

hotărârii atacate, în sensul respingerii acțiunii reclamantei.

În motivarea apelului, se invocă în

esență următoarele:

În mod greșit prima instanță a

reținut faptul că pârâta a fost notificată cu privire la schimbarea

proprietarului pentru a se produce cesiunea creanței, iar despre facturile în

litigiu, arată că a luat la cunoștință doar cu prilejul procesului de față,

când s-a și obligat să facă plata imediat, însă reprezentanta intimatei a

refuzat plata, tocmai pentru a se ajunge la rezilierea contractului de

închiriere.

Prin decizia civilă nr. 180 din 28

mai 2004, Curtea de Apel Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ,

a respins apelul declarat de pârâta SC B.C.A. SRL, împotriva sentinței civile nr.

529 din 25 februarie 2004 a Tribunalului Arad în contradictoriu cu reclamanta

SC A. SRL Arad.

Pentru a dispune astfel, instanța de

apel a reținut că pârâta SC B.C.A. SRL Arad a fost notificată cu privire la

schimbarea proprietarului imobilului în litigiu, atât de către fostul

proprietar, prin adresa din 17 octombrie 2003, cât și de către intimata SC A.

SRL prin adresa din 22 octombrie 2003, în calitate de actuală proprietară.

Se mai reține că în mod corect

instanța de fond, a reținut nexecutarea la termen a obligației de plată a

chiriei de către apelanta SC B.C.A. SRL, conform art. 5 din contractul de

închiriere.

A mai constatat instanța de apel că

în prezent termenul contractual stipulat în art. 2 al convenției a expirat la

data de 1 aprilie 2004, iar la data de 31 martie 2004, apelanta a eliberat

imobilul de bună voie, după cum rezultă din procesul verbal încheiat de

executorul judecătoresc.

Împotriva acestei decizii, în termen

legal, a formulat recurs pârâta invocând, în esență, că s-a reținut greșit că

ar fi fost notificată cu privire la schimbarea proprietarului, în fapt

reclamanta nu a făcut dovada că i-a comunicat schimbarea proprietarului.

Mai arată recurenta că soluțiile

pronunțate în cauză nu au fundament probator, mai ales că instanța de apel

soluționând cauza în lipsa sa, fiind pusă în imposibilitate de a administra

probe pentru a face dovada că nu a fost înștiințată că reclamanta a devenit

proprietară pentru a-i putea achita chiria conform dispozițiilor art. 2 din

contract, mai ales că nu a fost notificată prin administratorul societății.

Cu privire la eliberarea imobilului,

recurenta arată că a fost nevoită să facă acest lucru față de împrejurarea că

intimata la data de 10 decembrie 2003 a solicitat debranșarea imobilului de la

toate utilitățile.

În consecință, pârâta a solicitat

admiterea recursului modificarea deciziei pronunțată în apel, urmând ca pe

fondul cauzei să fie respinsă acțiunea reclamantei.

În drept, recursul a fost întemeiat

pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., referitor la situația când

hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea

sau aplicarea greșită a legii.

Intimata – reclamantă SC A. SRL a

formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului.

Examinând decizia pronunțată în

cauză sub motivele de fapt și de drept invocate, Înalta Curte constată că

recursul formulat nu este fondat, hotărârea instanței de apel fiind legală și

temeinică.

Se constată că în cauză au fost

aplicate corect dispozițiile legale referitoare la rezilierea contractului de

închiriere și evacuare.

Din actele și lucrările dosarului,

rezultă următoarele:

La data de 14 martie 2001, între SC C.

SA Arad, proprietar și SC B.C.A. SRL a fost încheiat un contract de închiriere

având ca obiect spațiul comercial situat în Arad, pe un termen de 3 ani, cu

începere de la 1 aprilie 2001 la 1 aprilie 2004.

Art. 6 alin. (2) al contractului

conține un pact comisoriu care prevede că dacă în 30 zile de la expirarea

termenului de plată, prevăzut de art. 5, locatarul nu a plătit chiria și

penalitățile datorate, contractul se desființează de drept cu această dată,

fără punere în întârziere sau alte formalități prealabile și fără intervenția

justiției.

Pe parcursul derulării contractului,

locatarul a vândut reclamantei SC A. SRL Arad.

Conform art. 1441 C. civ., dacă

locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul, chiar dacă nu s-a obligat în

acest sens, este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare,

cumpărătorul substituindu-se în drepturile și obligațiile locatorului –

vânzător de la data cumpărării.

Cum bine au reținut atât instanța de

fond cât și cea de apel, pârâta a fost notificată asupra vânzării – cumpărării

intervenite, urmând să-și îndeplinească în continuare obligațiile izvorâte din

contractul de închiriere.

Conform art. 1429 C. civ., locatorul

trebuie să plătească prețul locațiunii la termenele stipulate.

Cum locatorul nu și-a îndeplinit

această obligație, reclamantul a solicitat să se constate rezilierea de drept a

contractului de închiriere pentru achitarea cu întârziere a chiriei în neplata

penalităților datorate, în afara pactului comisoriu.

În mod corect, în raport de

neexecutarea la termen a obligației de plată a chiriei și a penalităților de

întârziere aferente, s-a constatat intervenită rezilierea contractului de

închiriere, rezilierea fiind sancțiunea neexecutării culpabile a contractului,

cu consecința evacuării pârâtei – recurente.

Prin motivele de recurs, se susține,

că actele depuse în apel privind notificarea sunt făcute pro cauza și nu au

fost comunicate administratorului societății.

Afirmația recurentei nu este

susținută de celelalte probe administrate în cauză.

Astfel, atât fostul proprietar, cât

și reclamanta au notificat pârâta cu privire la dobândirea dreptului de

proprietate asupra imobilului, aducându-i-se la cunoștință că începând cu data

de 13 octombrie 2003 plata chiriei lunare se achită noului locator, locator

care a și emis factura fiscală din 17 octombrie 2003, pentru chiria datorată

pentru perioada 13 octombrie – 31 octombrie 2003, scadentă la 20 octombrie

2003, precum și factura din 7 noiembrie 2003, aferentă lunii noiembrie 2003,

scadentă la 14 noiembrie 2003, facturi comunicate pârâtei.

Pârâta a achitat contravaloarea

acestora reclamantei la 19 decembrie 2003, deci după termenul prevăzut în

contract fapt ce face dovada atât a neîndeplinirii obligației contractuale, cât

și a faptului că a avut cunoștință de schimbarea de proprietari intervenită.

Se constată, astfel, că în mod

corect s-a reținut că pârâta, în mod culpabil, nu și-a îndeplinit obligația

contractuală de plată a chiriei la termenele și în condițiile stabilite conform

convenției, și că, în baza pactului comisoriu, s-a constatat desființat de

drept contractul de închiriere, cu consecința evacuării necondiționate a

recurentei din spațiul comercial.

Mai mult decât atât, Înalta Curte

constată că practic recursul este rămas fără obiect în condițiile în care

locațiunea a încetat prin trecerea termenului determinat prin convenția

părților, 1 aprilie 2004, în art. 2 al contractului.

Totodată, prin procesul – verbal

întocmit de executorul judecătoresc în dosarul execuțional 232/2004, rezultă că

recurenta a eliberat spațiul în litigiu, de bună voie, la 31 martie 2004.

De remarcat este că procesul –

verbal menționat este semnat de administratorul societății pârâte.

În consecință, în raport de aceste

considerente Înalta Curte constată că recursul nu este fondat, astfel că în

baza art. 312 C. proc. civ., îl va respinge ca atare.

Cererea intimatei, reclamante

privind obligarea recurentei – pârâte la plata cheltuielilor de judecată va fi

respinsă.

Pentru termenul din 12 noiembrie

2004, intimata a depus 3 bonuri de benzină, în valoare totală de 3.020.900 lei,

una purtând data de 10 noiembrie 2004, iar două data de 15 noiembrie 2004 (deci

ulterior termenului de judecată).

Mai mult decât atât, se observă că

pentru două din bonuri s-a folosit benzină euro, iar pe altul benzină fără

plumb.

Pentru termenul din 11 martie 2005,

intimata a depus un bon de benzină în valoare de 1.300.000 lei.

Având în vedere aceste discrepanțe

în ceea ce privește cuantumul cheltuielilor de transport cât și a

combustibilului folosit, Înalta Curte constată că practic reclamanta nu a făcut

dovada cheltuielilor de judecată efectuate în cauză, mai ales că prin

întâmpinarea depusă la dosar nu a fost formulată o astfel de cerere.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta

SC B.C.A. SRL Arad împotriva deciziei nr. 180 din 28 mai 2004 a Curții de Apel

Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat.

Respinge cererea intimatei -

reclamante SC A. SRL Arad privind cheltuielile de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică,

astăzi 11 martie 2005.