ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2254/2009

Asupra recursurilor de față : Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele : I. Prin sentința comercială nr. 364 pronunțată la data de 24 martie 2008 Tribunalul Arad, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, a admis acțiunea formulată de reclamanta SC T.O.P. SA Arad împotriva pârâtei SC P.D.O.

SRL și a dispus evacuarea necondiționată a pârâtei din spațiul comercial – ghereta nr. 16 în suprafață de 39 mp, situat în Municipiul Arad, Piața Catedralei; prin aceiași sentință, tribunalul a respins ca nefondată cererea reconvențională, formulată de pârâtă, cerere prin care solicita obligarea reclamantei să-i încheie un nou contract de închiriere pentru spațiul în litigiu, cu respectarea condițiilor statuate în contractul inițial al cărui termen se împlinise la 31 octombrie 2007. Examinând probele administrate în cauză, tribunalul a constatat că spațiul comercial în litigiu, ce formează obiectul cererii de evacuare a fost deținut de pârâtă în temeiul contractului de închiriere nr. 94 din 1 noiembrie 2006, încheiat cu reclamanta, în calitate de locator, termenul închirierii convenit de părți fiind de un an, respectiv până la 31 octombrie 2007. Reține instanța totodată că, după împlinirea termenului locațiunii, reclamanta, locator, a notificat pârâtei, predarea spațiului, în termen de 24 ore de la primirea înștiințării, exprimându-și astfel explicit intenția de a nu mai reînnoi contractul.

În raport de situația de fapt stabilită și făcând aplicarea dispozițiilor art. 1436 C. civ. tribunalul a dispus evacuarea pârâtei din spațiu, constatând că drepturile locative ale pârâtei au încetat prin împlinirea termenului locațiunii. Cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâtă, tribunalul a apreciat că nu există nici un temei legal sau convențional de natură să o oblige pe reclamantă, să încheie un nou contract de închiriere cu pârâta în aceleași condiții cu cele stabilite în contractul nr. 94/2006. Împotriva acestei sentințe, pârâta a declarat apel, invocând motive de netemeinicie și nelegalitate. În esență pârâta a susținut că în cauză nu a operat concediul prevăzut de art. 1438 C. civ., deoarece după împlinirea termenului contractului, reclamanta i-a remis facturi pentru chirie, facturi achitate ceea ce echivalează cu o tacită relocațiune.

Cu privire la cererea reconvențională pârâta a arătat că reclamanta avea obligația de a prelungi contractul de închiriere în baza Hotărârii nr. 37 din 26 februarie 2002 a Consiliului Local al Municipiului Arad, hotărâre pe care reclamanta în mod deliberat nu i-a adus-o la cunoștință deoarece era de natură să o oblige la încheierea unui nou contract de închiriere. II. Prin decizia civilă nr. 170/COM din data de 25 septembrie 2008, Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, a admis apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței fondului, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a respins cererea de evacuare formulată de reclamantă și a menținut dispozițiile sentinței cu privire la respingerea cererii reconvenționale formulate de pârâtă.

III. Împotriva acestei decizii atât reclamanta cât și pârâta au declarat recurs, în termen legal. a) Recurenta reclamantă și-a întemeiat recursul pe motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. solicitând modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului declarat de pârâtă și menținerii în totalitate a sentinței pronunțate de tribunal în primă instanță. În dezvoltarea criticilor de nelegalitate invocate recurenta reclamantă a susținut, sub un prim aspect că hotărârea dată în apel nu cuprinde motivele pe care se sprijină, limitându-se să redea in terminis motivele de apel depuse de apelanta pârâtă.

Sub un al doilea aspect, recurenta a arătat, cu referire la susținerile pârâtei din cuprinsul motivelor de apel, că, în cauză nu se poate reține existența unei tacite relocațiuni astfel cum este reglementată de dispozițiile art. 1437 C. civ., deoarece introducerea acțiunii de evacuare semnifică încetarea contractului prin denunțarea lui de către locator. Potrivit recurentei Hotărârea nr. 37/2002 a Consiliului local reprezintă doar un mandat acordat reprezentanților acționarului majoritar respectiv Consiliul Local al Municipiului Arad, cu privire la votul în adunarea generală a acționarilor SC T.O.P. SA, singurul organ abilitat potrivit legii să decidă prelungirea contractelor de închiriere care au încetat.

b) Recurenta pârâtă a solicitat prin cererea de recurs modificarea în parte a deciziei atacate, pe aspectul soluției de respingere a cererii reconvenționale, invocând în susținerea recursului motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Argumentele recurentei pârâte s-au întemeiat pe conținutul Hotărârii nr. 37/2002 a Consiliului Local al Municipiului Arad, prin care societatea reclamantă era obligată să încheie un nou contract de închiriere după încetarea relocațiunii tacite. IV. Asupra recursurilor Înalta Curte examinând decizia atacată în contextul motivelor de nelegalitate invocate prin cererile de recurs, constată următoarele: 1. Recursul declarat de recurenta reclamantă SC T.O.P.

Arad SA este fondat. Critica de nemotivare a hotărârii date de instanța de apel se circumscrie motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7. Instanța de apel a nesocotit cerințele impuse de art. 261 C. proc. civ. sub aspectul structurii și conținutului hotărârii, care trebuie să cuprindă în cadrul considerentelor arătarea motivelor de fapt și de drept care au format convingerea instanței precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților. Exprimarea clară a raționamentului juridic, fundamentat pe argumentele juridice, și evidențierea logicii interne care a condus la adoptarea soluției constituie elemente obligatorii care definesc actul jurisdicțional și care îi conferă forța de convingere, constituind totodată o garanție împotriva arbitrariului.

Verificând decizia pronunțată de instanța de apel, prin prisma acestor exigențe, Curtea constată că nu se poate stabili cu certitudine din cuprinsul considerentelor măsura în care ele reprezintă o expunere a motivelor de apel sau raționamentul instanței, cu atât mai mult cu cât aceste considerente reproduc aproape in terminis motivele redate în cererea de apel. Cum instanța de apel a schimbat sentința pronunțată de tribunal pe capătul de cerere privind evacuarea, se impunea o motivare clară și explicită prin referire la cele reținute de prima instanță atât pe situația de fapt cât și sub aspectul dispozițiilor legale incidente – motivare care să expliciteze soluția adoptată de instanța de apel.

2. Distinct de acestea, respingerea cererii de evacuare formulată de reclamantă apare ca lipsită de temei legal, în condițiile în care, necontestat, potrivit actelor dosarului contractul de închiriere convenit de părți a încetat la data împlinirii termenului locațiunii respectiv 31 octombrie 2007. Or, potrivit art. 1436 C. civ. locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine la împlinirea termenului, fără o prealabilă înștiințare. 3. Chiar și în ipoteza în care s-ar considera că după expirarea termenului, locatarul rămânând în imobil și plătind chirie a operat tacita relocațiune, introducerea cererii de evacuare formulată de locator la data de 10 ianuarie 2008 semnifică anunțarea concediului după art. 1437 cu referire la art. 1436 alin. (2) C. civ.

și pe cale de consecință lipsa oricărui titlu pentru locatar de a mai continua locațiunea. 4. Cu privire la recursul declarat de recurenta pârâtă vizând greșita soluționare a cererii reconvenționale prin care solicită obligarea reclamantei la încheierea unui nou contract. Înalta Curte constată că susținerile recurentei sunt nefondate din perspectiva motivului de nelegalitate invocat, art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În acest sens Curtea observă că în contractul nr. 94/2006 încetat prin ajungerea la termen părțile nu au convenit posibilitatea prelungirii sau renegocierii locațiunii după împlinirea termenului, așa încât în absența unei astfel de clauze, reclamanta locator nu poate fi obligată la încheierea unui nou contract, în virtutea principiului autonomiei de voință.

Actul nou, depus în apel de către recurenta pârâtă, respectiv Hotărârea nr. 37/2002 a Consiliului Local al Municipiului Arad, nu emana de la societatea reclamantă, ci de la acționarul majoritar al societății și reprezintă mandatul pe care reprezentanții acționarului l-au primit în anul 2002 cu privire la exercițiul dreptului de vot în adunările generale ale SC T.O.P. SA Arad și, prin urmare nu poate avea semnificația juridică conferită de recurente în măsura în care acest înscris nu a fost completat cu dovezi pertinente și lămuritoare vizând hotărârile adoptate de adunarea generală a societății pe această chestiune. Pentru rațiunile mai sus înfățișate Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc.

civ. va admite recursul declarat de reclamantă și va modifica decizia atacată în sensul respingerii apelului declarat de pârâtă împotriva sentinței fondului; recursul declarat de pârâtă împotriva aceleiași decizii va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC T.O.P. SA Arad împotriva deciziei civile nr. 170/COM din 25 septembrie 2008 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială. Modifică decizia recurată în sensul că respinge apelul declarat de pârâta SC P.D.O. SRL Arad împotriva sentinței nr. 364 din 24 martie 2008 a Tribunalului Arad. Respinge recursul declarat de pârâta SC P.D.O. SRL Arad împotriva aceleiași decizii ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 octombrie 2009.