ÎCCJ, decizie (scj.ro #83160)

Contract de locațiune. Încetarea contractului.

Cuprins pe materii : Drept comercial. Contracte comerciale.

Index alfabetic : contract de locațiune

-

tacita relocațiune

-

evacuare

C. proc. civ., art.261,

C. civ., art. 1436, art.1437

Locațiunea

făcută pentru un timp determinat încetează de la sine la

împlinirea termenului, fără o prealabilă înștiințare.

Chiar și în ipoteza

în care s-ar considera că, după expirarea termenului, locatarul

rămânând în imobil și plătind chirie, a operat tacita

relocațiune, introducerea cererii de evacuare formulată de locator

semnifică anunțarea concediului după art.1437 cu referire la

art.1436 alin.2 C. civ. și pe cale de consecință lipsa

oricărui titlu pentru locatar de a mai continua locațiunea.

ICCJ,

Secția Comercială, Decizia nr.2254 din 2 octombrie 2009

Prin sentința

comercială nr.364 din 24 martie 2008, Tribunalul Arad, Secția

Comercială și de Contencios Administrativ și Fiscal, a admis

acțiunea formulată de SC „T.O.P.” SA Arad împotriva pârâtei SC P.O.

SRL și a dispus evacuarea necondiționată a pârâtei din

spațiul comercial situat în Municipiul Arad. Prin aceeași sentință,

tribunalul a respins ca nefondată cererea reconvențională,

formulată de pârâtă, cerere prin care solicita obligarea reclamantei

să-i încheie un nou contract de închiriere pentru spațiul în litigiu,

cu respectarea condițiilor statuate în contractul inițial al

cărui termen se împlinise  la 31 octombrie 2007.

Tribunalul a constatat că spațiul comercial în litigiu a fost

deținut de pârâtă în temeiul contractului de închiriere nr.94 din 1

noiembrie 2006, încheiat cu reclamanta, în calitate de locator, termenul

închirierii convenit de părți fiind de un an.

După împlinirea termenului locațiunii, reclamanta locator, a

notificat pârâtei, predarea spațiului, în termen de 24 ore de la primirea

înștiințării, exprimându-și astfel explicit intenția

de a nu mai reînnoi contractul.

În raport de situația de fapt stabilită, și făcând

aplicarea dispozițiilor art.1436 C. civ., tribunalul a dispus evacuarea

pârâtei din spațiu, constatând că drepturile locative ale pârâtei au

încetat prin împlinirea termenului locațiunii.

Cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâtă,

tribunalul a apreciat că nu există nici un temei legal sau

convențional de natură să o oblige pe reclamantă, să

încheie un nou contract de închiriere cu pârâta în aceleași condiții

cu cele stabilite în contractul nr.94/2006.

Împotriva acestei sentințe, pârâta a declarat apel invocând motive de

netemeinicie și nelegalitate.

Pârâta a susținut că în cauză nu a operat concediul

prevăzut de art.1438 C. civ., deoarece, după împlinirea termenului

contractului, reclamanta i-a remis facturi pentru chirie, facturi achitate,

ceea ce echivalează cu o tacită relocațiune.

Cu privire la cererea reconvențională, pârâta a arătat că

reclamanta avea obligația de a prelungi contractul de închiriere în baza

Hotărârii nr.37 din 26 februarie

2002 a

Consiliului Local al Municipiului Arad, hotărâre pe care reclamanta

în mod deliberat nu i-a adus-o la cunoștință, deoarece era de

natură să o oblige la încheierea unui nou contract de închiriere.

Prin decizia civilă nr.170/COM din 25 septembrie 2008,  Curtea

de Apel Timișoara, Secția Comercială, a admis apelul declarat de

pârâtă și a respins cererea de evacuare formulată de

reclamantă și a menținut dispozițiile sentinței cu

privire la respingerea cererii reconvenționale formulate de pârâtă.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanta cât și

pârâta.

Recurenta reclamantă

și-a întemeiat recursul pe art. 304 pct. 7 și

9 C

. proc. civ..

Recurenta reclamantă a susținut că hotărârea dată în

apel nu cuprinde motivele pe care se sprijină, limitându-se să redea

in terminis motivele de apel depuse de apelanta pârâtă.

A arătat că, în cauză, nu se poate reține existența

unei tacite relocațiuni, astfel cum este reglementată de

dispozițiile art.1437 C. civ., deoarece introducerea acțiunii de

evacuare semnifică încetarea contractului prin denunțarea lui de

către locator.

Potrivit recurentei, Hotărârea nr.37/2002 a Consiliului Local

reprezintă doar un mandat acordat reprezentanților acționarului

majoritar, respectiv Consiliul Local al Municipiului Arad, cu privire la votul

în adunarea generală a acționarilor SC „T.O.P.” SA, singurul organ

abilitat potrivit legii să decidă prelungirea contractelor de

închiriere care au încetat.

Recurenta pârâtă a invocat în susținerea recursului art.304 pct.9 C.

proc. civ..

Argumentele acesteia s-au întemeiat pe conținutul Hotărârii

nr.37/2002 a Consiliului Local al Municipiului Arad, prin care societatea

reclamantă era obligată să încheie un nou contract de închiriere

după încetarea relocațiunii tacite.

Recursul declarat de recurenta reclamantă SC T.A. SA este fondat.(…)

Instanța de apel a nesocotit cerințele impuse de art.261 C. proc.

civ. sub aspectul structurii și conținutului hotărârii, care

trebuie să cuprindă în cadrul considerentelor arătarea motivelor

de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum

și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.(…)

Verificând decizia pronunțată de instanța de apel, prin prisma

acestor exigențe, Curtea a constatat că nu se poate stabili cu

certitudine din cuprinsul considerentelor, măsura în care ele

reprezintă o expunere a motivelor de apel sau raționamentul

instanței, cu atât mai mult cu cât aceste considerente reproduc aproape in

terminis motivele redate în cererea de apel.

Cum instanța de apel a schimbat

sentința pronunțată de tribunal pe capătul de cerere

privind evacuarea, se impunea o motivare clară și explicită prin

referire la cele reținute de prima instanță, atât pe

situația de fapt cât și sub aspectul dispozițiilor legale

incidente – motivare care să expliciteze  soluția adoptată

de instanța de apel.

Distinct

de acestea, respingerea cererii de evacuare formulată de reclamantă

apare ca lipsită de temei legal, în condițiile în care, necontestat,

contractul de închiriere convenit de părți a încetat la data

împlinirii termenului locațiunii, respectiv 31 octombrie 2007.

Or,

potrivit art.1436 C. civ., locațiunea făcută pentru un timp

determinat încetează de la sine la împlinirea termenului, fără o

prealabilă înștiințare.

Chiar și în ipoteza în care s-ar

considera că, după expirarea termenului, locatarul rămânând în

imobil și plătind chirie, a operat tacita relocațiune,

introducerea cererii de evacuare formulată de locator la data de 10

ianuarie 2008 semnifică anunțarea concediului după art.1437 cu

referire la art.1436 alin.2 C. civ. și pe cale de consecință

lipsa oricărui titlu pentru locatar de a mai continua locațiunea.

Cu privire la recursul declarat de

recurenta pârâtă vizând greșita soluționare a cererii

reconvenționale, prin care solicită obligarea reclamantei la

încheierea unui nou contract, Înalta Curte a constatat că susținerile

recurentei sunt nefondate din perspectiva motivului de nelegalitate invocat,

art.304 pct.9 C. proc. civ..

În acest

sens, Curtea a observat că în contractul nr.94/2006, încetat prin

ajungerea la termen, părțile nu au convenit posibilitatea prelungirii

sau renegocierii locațiunii după împlinirea termenului, așa

încât, în absența unei astfel de clauze, reclamanta locator nu poate fi

obligată la încheierea unui nou contract, în virtutea principiului

autonomiei de voință.(…)

Pentru

rațiunile mai sus înfățișate, Înalta Curte, în temeiul

art.312 alin.1 C. proc. civ., a admis recursul declarat de reclamantă

și a modificat decizia atacată, în sensul respingerii apelului

declarat de pârâtă împotriva sentinței fondului; recursul declarat de

pârâtă împotriva aceleiași decizii a fost respins ca

nefondat.