ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 187/2004

Asupra recursurilor de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanta SC I.N.C. SA Pitești a chemat în judecată SC V.I.D. SA Curtea de Argeș, pentru a se dispune evacuarea pârâtei din spațiul comercial, proprietatea sa, magazin tip bazar, situat în Curtea de Argeș și obligarea la plata sumei de 7.929.999 lei, reprezentând contravaloarea chiriei pe perioada 25 mai 1995 – 10 iulie 1997. Pretenția, reprezentând chirie, a fost majorată de reclamantă la suma de 16.224.000 lei. La rândul său, pârâta din acțiune a formulat cerere reconvențională, solicitând evacuarea reclamantei din același spațiu, cu destinația de magazin pentru desfacerea legumelor și fructelor, și a cărei proprietară este, cu obligarea la plata chiriei aferente pe ultimii 3 ani.

Judecătoria Curtea de Argeș, prin sentința civilă nr. 1563 din 17 septembrie 1999, a admis acțiunea modificată, obligând pârâta la plata sumei de 22.464.000 lei chirie pentru perioada 25 mai 1995 – 10 iulie1997, dispunându-se și evacuarea acesteia din spațiul comercial în litigiu. A fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea reconvențională. Apelul declarat de pârâta din acțiune a fost admis de Tribunalul Argeș, care, prin decizia 71 din 15 martie 2000, a desființat sentința și a reținut cauza pentru soluționarea pe fond, tribunalul fiind instanța competentă. Judecând litigiul ca primă instanță, Tribunalul Argeș, prin sentința 1043 din 29 noiembrie 2000, a admis în parte acțiunea majorată, obligând-o pe pârâtă la plata sumei de 16.224.000 lei chirie pe perioada 25 mai 1995 – 10 iulie 1997. Au fost respinse capătul din acțiunea privind evacuarea pârâtei și cererea reconvențională.

Cu referire la acțiune, pe baza actelor și a celor 2 expertize efectuate, instanța a reținut că spațiul comercial „magazin tip bazar” figurează ca mijloc fix în patrimoniul reclamantei încă din 1969, fiind destinat comercializării legumelor și fructelor în cadrul fostei I.L.F., trecut apoi, la desființarea acesteia, în proprietatea reclamantei, așa cum se menționează în certificatul de atestare a dreptului de proprietate nr. 2283 din 27 iulie 1995, eliberat reclamantei. Între părțile din litigiu a intervenit contractul de închiriere nr. 705/2088/1991, doar pentru o suprafață de 16 metri pătrați, din totalul de 56 metri pătrați Cum pârâta nu a mai plătit chiria, pentru spațiul folosit, pe intervalul arătat, a fost obligată la contravaloarea acesteia stabilită prin expertiză.

Capătul din acțiune cu privire la evacuarea pârâtei a fost respins, cu motivarea că nu s-a cerut rezilierea contractului de închiriere nr. 2088/1991 și, chiar dacă acesta a fost încheiat pe un termen care a expirat, față de conduita reclamantei ca locator, a operat tacita relocațiune, deci, contractul de închiriere este valabil și în prezent, ceea ce înseamnă că pârâta deține spațiul în litigiu, cu titlu. Cererea reconvențională a fost respinsă, cu motivarea că spațiul în discuție este amplasat într-un complex din Curtea de Argeș realizat, ca investiție în anul 1967, de fosta I.R.V.L.F. Argeș, în prezent, proprietară fiind reclamanta, așa cum rezultă din certificatul de proprietate al acesteia.

Mai mult, se arată că, din compararea planului de situație Topo 26, privind terenurile, proprietatea pârâtei, cu cel privind terenul, proprietatea reclamantei, rezultă că acestea sunt în patrimoniul celei din urmă, înlăturându-se, astfel, apărarea pârâtei că, fiind proprietara celor 2 terenuri de sub spațiile comerciale, este și proprietara acestora. În legătură cu capătul din cererea reconvențională, privind chiria, s-a reținut că reclamanta din această cerere nu a precizat actul care să justifice această cerere și nici perioada la care se referă.

Apelurile declarate de reclamantă și pârâtă au fost respinse, ca nefondate, de către Curtea de Apel Pitești, prin decizia nr. 226 din 9 aprilie 2001. Referitor la apelul reclamantei, s-a reținut că, deși contractul de închiriere dintre părți a expirat în 1992, acesta a fost prelungit până în prezent prin tacita relocațiune, spațiul comercial fiind ocupat de pârâtă în baza titlului locativ inițial și, deci, nu se poate justifica evacuarea. Referitor la apelul pârâtei, s-a reținut că a fost corect obligată la chiria restantă, de 16.224.000 lei, chiar dacă, în contractul de locațiune, s-au prevăzut doar 16 metri pătrați, deoarece, în realitate, pârâta ocupă o suprafață de 26 metri pătrați, împrejurare recunoscută și de aceasta.

Pentru cel de al doilea motiv de apel, care viza respingerea cererii reconvenționale, s-a motivat că între părți nu a existat un contract de închiriere și nu s-au dovedit raporturi juridice de la locator la locatar, fiecare dintre părți considerându-se proprietarul spațiului. Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanta, SC I.N.C. SA Pitești și pârâta SC V.I.D. SA Curtea de Argeș. În recursul reclamantei se critică hotărârea din apel, pentru că s-a considerat greșit că a operat tacita relocațiune, când nu a existat consimțământul recurentei, dovadă, în acest sens, fiind actele de la dosar, prin care i s-a cerut evacuarea pârâtei. Tocmai pentru că pârâta nu a eliberat nici spațiul și nici nu a plătit chiria, s-a formulat acțiunea de față, evacuarea fiind sancțiunea pentru neîndeplinirea obligației de plată.

Se mai susține de recurentă că, în situația când s-ar considera tacita relocațiune, aceasta nu a operat decât până la introducerea acțiunii de față, dată de la care a încetat. În opinia recurentei, hotărârea instanței de apel o prejudiciază, pentru că lăsa ca spațiul să fie ocupat fără titlu de un neproprietar. Se solicită admiterea recursului și admiterea acțiunii și cu privire la cererea de evacuare. Recursul este fondat. Este de menționat că, deși nu se face încadrarea în drept (art. 304 C. proc. civ.) a motivelor de recurs din expunerea în fapt a criticilor, se poate încadra în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Prevederile legale aplicate greșit de instanțe, când au respins capătul din acțiune privind evacuarea pârâtei, sunt cuprinse în art. 1437 C. civ.

Potrivit acestui text, după expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul de locațiune și, dacă locatorul rămâne și este lăsat în posesia spațiului, se consideră locațiunea ca reînnoită. De necontestat că între părțile din proces a existat contractul de închiriere nr. 750/2088 din 22 aprilie 1991, prin care reclamanta-recurentă a închiriat pârâtei-intimate suprafața de 16 metri pătrați din spațiul comercial situat în Curtea de Argeș, contract care a expirat la data de 1 mai 1992, termenul stipulat de părți fiind de 1 an. De asemenea, nu s-a contestat că, de la data respectivă, permanent spațiul în discuție, din care se solicită evacuarea, a fost folosit de pârâtă. Numai că această situație de fapt nu putea duce la aplicarea dispozițiilor art. 1437 C. civ., cum greșit au procedat instanțele, în cauză, nefiind îndeplinită una din condițiile esențiale, care să ducă la existența tacitei relocațiuni pentru pârâtă.

Locațiunea poate fi reînnoită prin tacita relocație, numai dacă locatorul nu-l împiedică pe locatar să păstreze folosința spațiului, deci, numai cu consimțământul său, acesta din urmă rămâne în continuare (art. 1437 și art. 1452 C. civ.). Acordul locatorului este esențial în această situație, deoarece tacita relocațiune operează ca un nou contract de locațiune, ce trebuie să îndeplinească condițiile de valabilitate ale acestuia. În cauza de față nu s-a dovedit, însă, de către pârâtă că a avut asentimentul reclamantei de a ocupa în continuare spațiul după expirarea contractului de închiriere, mai mult și fără să-și îndeplinească obligația principală de plată a lipsei de folosință. Dimpotrivă, reclamanta a dovedit că și-a manifestat voința de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului (art. 1438 C. civ.), prin adresa din 31 iulie 1997, trimisă pârâtei și prin care îi solicita să lase liber spațiul în litigiu ocupat abuziv.

Chiar dacă concediul s-a notificat expres pârâtei mai târziu, față de data expirării contractului de închiriere, aceasta, cel puțin din acest moment, nu mai poate opune tacita relocațiune și nu mai poate folosi lucrul închiriat (art. 1438 C. civ.) decât abuziv, fără nici un titlu. Cum sancțiunea ce se aplică persoanelor care ocupă spațiul, proprietatea altora, fără nici un titlu, este evacuarea, acest capăt de cerere din acțiune trebuia admis. Limitarea instanțelor doar la conținutul art. 1437 C. civ., fără a analiza condițiile în care acționează acesta și care erau prevăzute de art. 1438 și urm. C. civ., a condus la o soluție greșită, făcând incidente prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Motivarea deciziei recurate de înlăturare a măsurii evacuării pe considerentul că, nesolicitându-se rezilierea contractului de închiriere, nu se poate discuta nici neîndeplinirea obligațiilor locatarului, este în afara obiectului dedus judecății, în cauză, fiind vorba de încetarea locațiunii prin expirarea termenului și nu prin reziliere pentru neexecutare, iar afirmația din considerente, că nu a încetat contractul de locațiune, este în afara legii. Față de cele arătate, urmează a se admite recursul reclamantei, a se modifica decizia, prin admiterea apelului și a se schimba sentința, în sensul admiterii și cererii de evacuare a pârâtei, cu menținerea celorlalte dispoziții din sentință. În recursul declarat de pârâtă se invocă dispozițiile art. 304 C. proc.

civ., fără, însă, să se precizeze care din acestea. Se susține, în esență, că decizia este nelegală cu privire la respingerea cererii reconvenționale, care se impune a fi admisă. Cu privire la chiria pretinsă pe perioada de 3 ani, pentru spațiul din complexul comercial ocupat de reclamanta din acțiune, se pretinde că la baza pretenției a stat protocolul prin care recurenta se obliga să pună, la dispoziția intimatei, spațiul solicitat de aceasta, în momentul când și intimata va pune la dispoziția recurentei spațiul din complexul comercial pretins prin cererea reconvențională, chiriile urmând să fie compensate.

Cu privire la cererea de evacuare, se pretinde de recurentă că intimata nu a făcut dovada vreunui titlu care să justifice folosința spațiului în discuție, ci, dimpotrivă, s-a demonstrat dreptul de proprietar al recurentei, constând în certificatul de atestare asupra terenului pe care se află construcția, ceea ce implică dreptul de proprietate și asupra construcției, acțiune care, coroborat cu dispozițiile art. 20 din Legea nr. 15/1990, demonstrau raporturile juridice de închiriere cu pârâta din reconvențională și justificau admiterea acesteia. Decizia instanței de apel se critică și pentru netemeinicie față de probele existente și care au fost greșit interpretate. Recursul este nefondat. Mai înainte de a se analiza pe fond recursul, este de menționat că, deși nu se arată motivul de nelegalitate din expunerea în fapt a acestuia, critica se poate încadra în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. În ceea ce privește netemeinicia deciziei, aceasta nu se mai regăsește în prevederile art. 304 C. proc. civ., pct. 11 din art. 304 C. proc. civ., fiind abrogat prin O.U.G. nr. 138/2000, astfel că nu mai poate fi supusă analizei în prezentul recurs. În ceea ce privește nelegalitatea hotărârii instanței de apel, se constată că nu s-a făcut o aplicare greșită a legii, când s-au respins ambele capete din reconvențională. Cu privire la plata chiriei de către reclamanta din acțiune, se constată că, pe tot parcursul procesului, recurenta nu a făcut dovada raporturilor juridice de locațiune în care s-ar fi aflat cu intimata pentru a fi îndreptățită să solicite chirie.

Protocolul pe care îl invocă în recurs nu dă naștere la raporturi de locațiune între părți, pentru a se invoca ca temei juridic pentru plata chiriei, iar contractul de închiriere din 1991 (dosar nr. 600/2000) nu produce nici un efect, nefiind semnat de intimată, tocmai pentru faptul că aceasta s-a considerat permanent proprietatea acestui spațiu. De altfel, tocmai pentru că niciodată, între părți, nu a existat un contract de închiriere pentru spațiul situat în complexul comercial, recurenta, prin cererea reconvențională, nu a precizat nici intervalul prin date concrete și nici cuantumul. Reținând corect situația de fapt, soluția instanțelor, pe acest capăt din cererea reconvențională, este legală, nefiind încălcată nici o dispoziție în materie de locațiune.

Cu privire la cererea de evacuare a intimatei, se constată că, prin reconvențională, nu se motivează acest capăt, rezultând mai mult din apărările făcute pe parcursul procesului, prin care s-a pretins că, pentru acest spațiu, care formează obiectul cererii reconvenționale, proprietară este recurenta, deci, intimata l-ar deține abuziv, fără titlu. Din cele arătate până acum, se exclude, ca temei al evacuării, neîndeplinirea vreunei obligații de natură contractuală din partea intimatei, pentru că asemenea raporturi juridice nu au existat. Cât privește proprietatea asupra spațiului, așa cum corect s-a stabilit de instanțe, acesta a fost realizat, ca investiție în 1967, de fosta I.R.V.L.F. Argeș, în prezent, proprietatea intimatei, fiind inclus în anexa la certificatul de proprietate al acesteia, spațiu pe care îl și folosește.

Mai mult, față de susținerile recurentei, instanțele au făcut analiza prin comparare a planurilor Topo, privind terenurile pe care se află spațiile în litigiu, rezultând că terenurile sunt cuprinse în patrimoniul reclamantei din acțiune. Față de situația rezultată din actele dosarului, nu dispozițiile art. 20 din Legea nr. 15/1990 rezolvă proprietatea asupra spațiilor, iar, dacă recurenta consideră că, la rândul său, este proprietar neposesor, are la dispoziție calea menționată în decizie și nu a evacuării pentru lipsă titlu. În consecință, cererea reconvențională a fost corect respinsă și recursul urmează să fie respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E: Admite recursul declarat de reclamanta-pârâtă, SC I.N.C. SA Pitești, împotriva deciziei nr. 226 A/C din 9 aprilie 2001 a Curții de Apel Pitești, modifică decizia recurată, în sensul că admite apelul declarat de aceasta împotriva sentinței nr. 1043/C din 29 noiembrie 2000 a Tribunalului Argeș, pe care o schimbă, în sensul că admite și capătul de cerere privind evacuarea, dispune evacuarea pârâtei, SC V.I.D. SA Curtea de Argeș. Menține celelalte dispoziții. Respinge, ca nefondat, recursul pârâtei, SC V.I.D. SA Curtea de Argeș, împotriva aceleiași decizii. Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 21 ianuarie 2004.