ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6462/2004

Asupra recursului civil de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 3968 din 28

august 2003, Judecătoria Buzău a respins excepția necompetenței materiale

invocată de reclamanți.

A fost admisă acțiunea formulată de

reclamanții O.D. și O.A., în contradictoriu cu SC I.S.C. SRL, I.C. și I.L. și a

fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți I.C. și I.L.,

în contradictoriu cu reclamanții și pârâtele P.A. și P.G.

S-a constatat nulitatea contractului

de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 24168/1994, au fost obligați pârâții

să lase reclamanților în deplină proprietate și posesie suprafața de 40 mp

teren, situată în Buzău, și să le plătească suma de 860.000 lei cheltuieli de

judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre,

instanța de fond a reținut că reclamanții O.D. și O.A. sunt proprietarii

imobilului (casă de locuit și suprafața de 329 mp teren), situat în Buzău,

imobil dobândit de la pârâtele P.A. și P.G, conform contractului de schimb.

Imobilul a făcut anterior obiectul

unui contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere, contract

autentificat sub nr. 14974 din data de 5 august 1994, încheiat între pârâte și

numitul P.C.

P.C. și soția sa P.M. au vândut

suprafața de 40 mp teren pârâților I.C. și I.L., prin contractul de

vânzare-cumpărare autentificat sub nr.24168/1994. Ulterior, între aceleași

părți, s-a încheiat contractul nr.3488/1997, prin care s-a vândut pârâților I.C.

și I.L. construcția în suprafață de 28 mp.

Contractul încheiat de pârâte cu

numitul P.C. a fost reziliat prin sentința civilă nr. 3006 din 27 martie 2002 a

Judecătoriei Buzău, iar prin reziliere titlul de proprietate al vânzătorilor P.C.

și P.M. a fost anulat. Odată cu desființarea contractului s-au desființat și

drepturile dobândite de terți, conform principiului

resoluto jure dantis

resolvitur jus accipientis

.

Reține instanța de fond, că

hotărârea prin care s-a dispus rezilierea contractului nu a produs efecte numai

asupra clauzei de întreținere, iar pârâții I.C. și I.L., la data dobândirii

dreptului de proprietate, au avut cunoștință de modul în care vânzătorii

dobândiseră proprietatea.

Referitor la cererea

reconvențională, care are ca obiect constatarea nulității absolute a

contractului de schimb, se reține că nu este admisibilă, pentru că nu este

interzisă vânzarea bunului altuia, iar art. 1895 C. civ. recunoaște chiar

anumite efecte titlului translativ de proprietate care emană de la un

neproprietar. Cauza contractului de schimb, a cărui nulitate se invocă, nu este

contrară bunelor moravuri sau ordinii publice.

Se mai reține că, raportat la art. 53

din Legea nr. 7/1996, competentă să soluționeze cererea pentru radierea

mențiunilor efectuate în cartea funciară este judecătoria. De aceea, excepția

invocată de reclamanți nu este întemeiată.

Prin decizia civilă nr. 481 din 16

decembrie 2003, Curtea de Apel Ploiești a respins ca nefondat apelul declarat

de pârâții SC I.S.C. SRL, I.C. și I.L. împotriva acestei hotărâri, instanța de

apel reținând că autorului intimatelor-pârâte P.A. și P.G, la data de 23 iulie

1959, prin decizia nr. 357/3428, i-a fost atribuită în folosință veșnică

suprafața de 360 mp teren, în care se include și suprafața de 40 mp teren, care

face obiectul litigiului. Atribuirea s-a făcut în temeiul Decretului nr. 493/1954,

iar pe teren s-a construit o casă de locuit. Pârâtelor le-a fost constituit

dreptul de proprietate asupra terenului la data de 25 septembrie 2002, iar prin

contractul de schimb nr. 4165 din 3 octombrie 2002, reclamanții au dobândit

dreptul de proprietate asupra imobilului.

Reține instanța, că actul de schimb

este valid, neexistând vreo cauză de nulitate absolută și că pârâtul P.C., prin

contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 14974 din 5 august 1994,

a dobândit casa de locuit situată pe teren, însă contractul a fost reziliat

prin sentința civilă nr. 3006 din 27 aprilie 2002. Faptul că P.C. și P.M. au

vândut terenul în suprafață de 40 mp, nu are relevanță, deoarece vânzătorii nu

erau proprietarii terenului.

De aceea, pârâților nu le-a fost

transmisă în mod legal suprafața de 40 mp teren, iar contractul încheiat de

aceștia cu P.C. este nul.

Împotriva acestei hotărâri au

declarat recurs pârâții I.C., I.L. și SC I.S.C. SRL care, invocând motivele de

recurs înscrise în art. 304 pct. 7, 9 și 10 C. proc. civ., formulează

următoarele critici:

- Instanța de apel nu a examinat

motivele de apel de la pct. 1, 2, 3 din declarația de apel.

- În mod greșit s-a reținut

nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat la data de 14

decembrie 1994, fără să se facă dovada existenței vreunui motiv de nulitate la

momentul încheierii actului. Faptul că în anul 2002 a fost reziliat contractul

de întreținere este motiv de nulitate relativă, care putea fi invocat în termen

de trei ani de la data perfectării contractului.

- Nu s-a examinat critica referitoare

la valabilitatea contractului în ipoteza unor înstrăinări succesive, față de

momentul îndeplinirii formalităților de publicitate prin transcrierea

contractului de vânzare-cumpărare, sub nr. 11787 din 14 decembrie 1994,

anterior datei de 4 octombrie 2002, când a fost intabulat dreptul de

proprietate pe baza contractului de schimb, invocat de reclamanți.

- Instanța de apel nu a examinat

calitatea pârâților de dobânditori de bună credință a imobilului, prin

contractul de vânzare-cumpărare nr. 24168 din 14 decembrie 1994, deoarece la momentul

dobândirii proprietății contractul de întreținere era valid, iar cumpărătorii

nu puteau anticipa că ulterior va fi reziliat.

- Nu a fost examinată nici buna

credință existentă la data cumpărării construcției, pe baza contractului de

vânzare-cumpărare nr. 3488 din 11 decembrie 1997, transcris la nr. 12903 din 12

decembrie 1997.

- Greșit instanța de apel a reținut

că dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției a fost dobândit

în baza ordinului prefectului, la data de 25 septembrie 2002, numai de

intimatele P.A. și P.G. Autorul acestora a dobândit în folosință veșnică suprafața

de 360 mp teren, conform Decretului nr. 493 din 10 decembrie 1954, care s-a

transmis intimatelor prin succesiune legală. De aceea, conform art. 35 din

Legea nr. 18/1991, terenul a trecut de drept în proprietatea deținătorilor

construcției.

- Instanța de apel nu s-a pronunțat

asupra relei credințe a intimaților-reclamanți O.D. și O.A., care au avut

cunoștință de existența contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de

recurenți. De asemenea, aceștia au cunoscut la momentul perfectării

contractului de schimb, că recurenții dețin terenul și construcția aflată pe

teren și că existau litigii între recurenți și intimatele P.A. și P.G.

Recursul va fi admis, pentru

următoarele considerente.

În cauză, sunt incidente

dispozițiile art. 304 pct. 7 și 10 C. proc. civ., deoarece instanța de apel a

lăsat necercetate mai multe critici care au făcut obiectul apelului și nu s-a

pronunțat asupra tuturor mijloacelor de apărare invocate de apelanți.

Considerentele hotărârii atacate nu

cuprind motivele pentru care s-au înlăturat susținerile, argumentele și

pretențiile pârâților-apelanți.

În cadrul fixat de reclamanți, care

au cerut să se constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare,

autentificat sub nr. 24168/1994, invocând principiul conform căruia

desființarea actului inițial atrage și anularea actului subsecvent, pârâții

s-au apărat invocând în declarația de apel buna lor credință la momentul

încheierii contractului.

Instanța de apel a ignorat însă

acest mijloc de apărare, deși una din excepțiile de la principiul,

resoluto

jure dantis resolvitur jus accipientis

, o constituie cazul actelor de

dispoziție cu titlu oneros încheiate cu un subdobânditor de bună credință.

De asemenea, hotărârea atacată nu

cuprinde motivele pentru care s-a înlăturat apărarea apelanților că pe terenul

care face obiectul revendicării se află construcția proprietatea acestora,

dobândită conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 3488 din 11 decembrie 1997

și cea referitoare la faptul că hotărârea prin care s-a reziliat contractul de

întreținere s-a pronunțat doar în contradictoriu cu unul dintre cumpărători,

deși în contract a fost parte și P.M.

Nu au fost analizate nici criticile

care privesc existența cauzei ilicite ca motiv de nulitate a contractului de

schimb, încheiat între reclamanți și pârâte, raportat la faptul că

reclamanții-pârâți cunoșteau împrejurările menționate în declarația de apel.

Fiind, de principiu, că motivarea hotărârii

trebuie să fie clară, să se refere la probele administrate și să răspundă în

fapt și în drept la toate pretențiile și apărările formulate de părți, în

prezenta cauză, argumentația sumară din hotărârea atacată, fără referiri la

mijloacele de apărare invocate de apelanți, nu dă instanței de recurs

posibilitatea să analizeze temeinicia și legalitatea soluției pronunțată de

instanța de fond, păstrată prin respingerea apelului.

De aceea, se va admite recursul

declarat de pârâți, va fi casată hotărârea pronunțată de instanța de apel și, conform

art. 312 alin. (5) și art. 313 C. proc. civ., se va trimite cauza aceleiași

instanțe spre rejudecare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de

pârâții-reclamanți I.C., I.L., SC I.S.C. SRL împotriva deciziei civile nr. 481

din 16 decembrie 2003 a Curții de Apel Ploiești, pe care o casează.

Trimite cauza aceleiași instanțe pentru

rejudecarea cererii de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 noiembrie

2004.