ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6462/2004

Asupra recursului civil de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 3968 din 28 august 2003, Judecătoria Buzău a respins excepția necompetenței materiale invocată de reclamanți. A fost admisă acțiunea formulată de reclamanții O.D. și O.A., în contradictoriu cu SC I.S.C. SRL, I.C. și I.L. și a fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți I.C. și I.L., în contradictoriu cu reclamanții și pârâtele P.A. și P.G. S-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 24168/1994, au fost obligați pârâții să lase reclamanților în deplină proprietate și posesie suprafața de 40 mp teren, situată în Buzău, și să le plătească suma de 860.000 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că reclamanții O.D. și O.A. sunt proprietarii imobilului (casă de locuit și suprafața de 329 mp teren), situat în Buzău, imobil dobândit de la pârâtele P.A. și P.G, conform contractului de schimb. Imobilul a făcut anterior obiectul unui contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere, contract autentificat sub nr. 14974 din data de 5 august 1994, încheiat între pârâte și numitul P.C. P.C. și soția sa P.M. au vândut suprafața de 40 mp teren pârâților I.C. și I.L., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.24168/1994. Ulterior, între aceleași părți, s-a încheiat contractul nr.3488/1997, prin care s-a vândut pârâților I.C.

și I.L. construcția în suprafață de 28 mp. Contractul încheiat de pârâte cu numitul P.C. a fost reziliat prin sentința civilă nr. 3006 din 27 martie 2002 a Judecătoriei Buzău, iar prin reziliere titlul de proprietate al vânzătorilor P.C. și P.M. a fost anulat. Odată cu desființarea contractului s-au desființat și drepturile dobândite de terți, conform principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis . Reține instanța de fond, că hotărârea prin care s-a dispus rezilierea contractului nu a produs efecte numai asupra clauzei de întreținere, iar pârâții I.C. și I.L., la data dobândirii dreptului de proprietate, au avut cunoștință de modul în care vânzătorii dobândiseră proprietatea. Referitor la cererea reconvențională, care are ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de schimb, se reține că nu este admisibilă, pentru că nu este interzisă vânzarea bunului altuia, iar art. 1895 C. civ.

recunoaște chiar anumite efecte titlului translativ de proprietate care emană de la un neproprietar. Cauza contractului de schimb, a cărui nulitate se invocă, nu este contrară bunelor moravuri sau ordinii publice. Se mai reține că, raportat la art. 53 din Legea nr. 7/1996, competentă să soluționeze cererea pentru radierea mențiunilor efectuate în cartea funciară este judecătoria. De aceea, excepția invocată de reclamanți nu este întemeiată. Prin decizia civilă nr. 481 din 16 decembrie 2003, Curtea de Apel Ploiești a respins ca nefondat apelul declarat de pârâții SC I.S.C. SRL, I.C. și I.L. împotriva acestei hotărâri, instanța de apel reținând că autorului intimatelor-pârâte P.A. și P.G, la data de 23 iulie 1959, prin decizia nr. 357/3428, i-a fost atribuită în folosință veșnică suprafața de 360 mp teren, în care se include și suprafața de 40 mp teren, care face obiectul litigiului.

Atribuirea s-a făcut în temeiul Decretului nr. 493/1954, iar pe teren s-a construit o casă de locuit. Pârâtelor le-a fost constituit dreptul de proprietate asupra terenului la data de 25 septembrie 2002, iar prin contractul de schimb nr. 4165 din 3 octombrie 2002, reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului. Reține instanța, că actul de schimb este valid, neexistând vreo cauză de nulitate absolută și că pârâtul P.C., prin contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 14974 din 5 august 1994, a dobândit casa de locuit situată pe teren, însă contractul a fost reziliat prin sentința civilă nr. 3006 din 27 aprilie 2002. Faptul că P.C. și P.M. au vândut terenul în suprafață de 40 mp, nu are relevanță, deoarece vânzătorii nu erau proprietarii terenului.

De aceea, pârâților nu le-a fost transmisă în mod legal suprafața de 40 mp teren, iar contractul încheiat de aceștia cu P.C. este nul. Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâții I.C., I.L. și SC I.S.C. SRL care, invocând motivele de recurs înscrise în art. 304 pct. 7, 9 și 10 C. proc. civ., formulează următoarele critici: - Instanța de apel nu a examinat motivele de apel de la pct. 1, 2, 3 din declarația de apel. - În mod greșit s-a reținut nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat la data de 14 decembrie 1994, fără să se facă dovada existenței vreunui motiv de nulitate la momentul încheierii actului. Faptul că în anul 2002 a fost reziliat contractul de întreținere este motiv de nulitate relativă, care putea fi invocat în termen de trei ani de la data perfectării contractului.

- Nu s-a examinat critica referitoare la valabilitatea contractului în ipoteza unor înstrăinări succesive, față de momentul îndeplinirii formalităților de publicitate prin transcrierea contractului de vânzare-cumpărare, sub nr. 11787 din 14 decembrie 1994, anterior datei de 4 octombrie 2002, când a fost intabulat dreptul de proprietate pe baza contractului de schimb, invocat de reclamanți. - Instanța de apel nu a examinat calitatea pârâților de dobânditori de bună credință a imobilului, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 24168 din 14 decembrie 1994, deoarece la momentul dobândirii proprietății contractul de întreținere era valid, iar cumpărătorii nu puteau anticipa că ulterior va fi reziliat.

- Nu a fost examinată nici buna credință existentă la data cumpărării construcției, pe baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 3488 din 11 decembrie 1997, transcris la nr. 12903 din 12 decembrie 1997. - Greșit instanța de apel a reținut că dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției a fost dobândit în baza ordinului prefectului, la data de 25 septembrie 2002, numai de intimatele P.A. și P.G. Autorul acestora a dobândit în folosință veșnică suprafața de 360 mp teren, conform Decretului nr. 493 din 10 decembrie 1954, care s-a transmis intimatelor prin succesiune legală. De aceea, conform art. 35 din Legea nr. 18/1991, terenul a trecut de drept în proprietatea deținătorilor construcției.

- Instanța de apel nu s-a pronunțat asupra relei credințe a intimaților-reclamanți O.D. și O.A., care au avut cunoștință de existența contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de recurenți. De asemenea, aceștia au cunoscut la momentul perfectării contractului de schimb, că recurenții dețin terenul și construcția aflată pe teren și că existau litigii între recurenți și intimatele P.A. și P.G. Recursul va fi admis, pentru următoarele considerente. În cauză, sunt incidente dispozițiile art. 304 pct. 7 și 10 C. proc. civ., deoarece instanța de apel a lăsat necercetate mai multe critici care au făcut obiectul apelului și nu s-a pronunțat asupra tuturor mijloacelor de apărare invocate de apelanți.

Considerentele hotărârii atacate nu cuprind motivele pentru care s-au înlăturat susținerile, argumentele și pretențiile pârâților-apelanți. În cadrul fixat de reclamanți, care au cerut să se constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 24168/1994, invocând principiul conform căruia desființarea actului inițial atrage și anularea actului subsecvent, pârâții s-au apărat invocând în declarația de apel buna lor credință la momentul încheierii contractului. Instanța de apel a ignorat însă acest mijloc de apărare, deși una din excepțiile de la principiul, resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis , o constituie cazul actelor de dispoziție cu titlu oneros încheiate cu un subdobânditor de bună credință.

De asemenea, hotărârea atacată nu cuprinde motivele pentru care s-a înlăturat apărarea apelanților că pe terenul care face obiectul revendicării se află construcția proprietatea acestora, dobândită conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 3488 din 11 decembrie 1997 și cea referitoare la faptul că hotărârea prin care s-a reziliat contractul de întreținere s-a pronunțat doar în contradictoriu cu unul dintre cumpărători, deși în contract a fost parte și P.M. Nu au fost analizate nici criticile care privesc existența cauzei ilicite ca motiv de nulitate a contractului de schimb, încheiat între reclamanți și pârâte, raportat la faptul că reclamanții-pârâți cunoșteau împrejurările menționate în declarația de apel.

Fiind, de principiu, că motivarea hotărârii trebuie să fie clară, să se refere la probele administrate și să răspundă în fapt și în drept la toate pretențiile și apărările formulate de părți, în prezenta cauză, argumentația sumară din hotărârea atacată, fără referiri la mijloacele de apărare invocate de apelanți, nu dă instanței de recurs posibilitatea să analizeze temeinicia și legalitatea soluției pronunțată de instanța de fond, păstrată prin respingerea apelului. De aceea, se va admite recursul declarat de pârâți, va fi casată hotărârea pronunțată de instanța de apel și, conform art. 312 alin. (5) și art. 313 C. proc. civ., se va trimite cauza aceleiași instanțe spre rejudecare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul declarat de pârâții-reclamanți I.C., I.L., SC I.S.C. SRL împotriva deciziei civile nr. 481 din 16 decembrie 2003 a Curții de Apel Ploiești, pe care o casează. Trimite cauza aceleiași instanțe pentru rejudecarea cererii de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 noiembrie 2004.