ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3893/2008

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: La 25 aprilie 2005, reclamantele Ș.T.L. și B.E. au chemat în judecată pe pârâții Municipiul Constanța, prin Primar și Primarul Municipiului Constanța, solicitând anularea dispoziției nr. 1345 din 25 martie 2005 și restituirea în natură a terenului de 392,85 mp, situat în Mamaia, lotul 20, careul 50. În motivarea cererii, întemeiată pe art. 24 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, reclamantele au susținut că, terenul solicitat a aparținut defunctului C.B., autorul lor, care l-a achiziționat prin act autentic în anul 1935 și că obligația de construire stabilită prin contractul de vânzare-cumpărare nu a fost îndeplinită deoarece Legea pentru crearea zonelor militare a interzis expres, pe timpul războiului, efectuarea unor asemenea lucrării în stațiunea Mamaia, unde se afla, de altfel, și sediul Înaltului Comandament German.

Pe de altă parte, Primăria Municipiului Constanța a preluat terenul înaintea expirării termenului de grație, punându-l astfel în imposibilitate de a construi. Tribunalul Constanța, secția civilă, prin sentința nr. 15 din 6 ianuarie 2006, a admis acțiunea, a anulat dispoziția atacată, și a obligat pârâții să restituie reclamantelor terenul identificat prin raportul de expertiză topografică și a luat act că nu se solicită cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că, în anul 1935, defunctul C.B., autorul reclamantelor, a cumpărat de la Primăria orașului Constanța, prin act autentic, terenul revendicat, fiind obligat potrivit deciziei nr. 25 din 30 decembrie a Consiliului Comunal al Primăriei Constanța, aprobată prin Decretul nr. 761/1906, să ridice o construcție în termen de 4 ani, prelungit ulterior la 6 ani.

Fostul Sfat Popular al orașului Constanța, prin decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958, a declarat desființate și reziliate de plin drept toate vânzările de loturi de pe plaja Mamaia, pentru neexecutarea clauzelor contractuale referitoare la plata prețului și edificarea construcției. Prin dispoziția atacată Primarul Municipiului Constanța a respins cererea reclamantelor, de restituire a terenului în natură, pe considerentul că statul nu a preluat acest bun abuziv, ci în temeiul pactului comisoriu înscris în contractul de vânzare-cumpărare, pentru neîndeplinirea obligației de a construi. Emiterea unei decizii unice în anul 1958, pentru toate actele de vânzare-cumpărare care au avut ca obiect terenuri situate în stațiunea Mamaia, dovedește că voința reală a părților a fost ca pactul comisoriu să fie de gradul III, ceea ce înseamnă că rezolvirea de plin drept nu putea produce efecte fără punerea debitorului în întârziere.

Folosirea expresiei „fără somație” în cuprinsul deciziei nr. 25/1905 a Primăriei Constanța nu duce la concluzia că aceeași expresie a fost inserată și în actul de vânzare-cumpărare invocat de reclamante atâta timp cât însuși creditorul vânzător contrazice puterea pactului comisoriu prin aplicarea lui după 17 ani de la împlinirea termenului de executare a obligației impuse cumpărătorului. Curtea de Apel Constanța, secția civilă, prin decizia nr. 136 din 4 iulie 2006, a admis apelul declarat de pârâți, a schimbat în tot sentința, în sensul respingerii acțiunii, ca nefondată, cu motivarea că, în raport de modul de redactare, pactul comisoriu menționat era de gradul IV, astfel că terenul în litigiu a fost preluat de stat legal, pentru neîndeplinirea obligației contractuale, nefiind operante dispozițiile art. 2 lit. h) din Legea nr. 10/2001.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantele, susținând că, instanța de apel nu a precizat de ce nu sunt aplicabile prevederile art. 2 lit. h) din Legea nr. 10/2001 și a interpretat greșit contractul de vânzare-cumpărare care, potrivit voinței reale a părților, conține un pact comisoriu de gradul III, și nu de gradul IV. Prin decizia nr. 397 din 18 ianuarie 2007, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, a fost admis recursul declarat de reclamante, cu consecința casării deciziei recurate și trimisă cauza spre rejudecare la Curtea de Apel Constanța. Pentru a decide astfel, Înalta Curte a reținut că, deși instanța de apel a ajuns la concluzia că în speță ar fi vorba despre un pact comisoriu de gradul IV, nu a prezentat motivele pentru care a ajuns la o asemenea concluzie.

Pe de altă parte, chiar și în ipoteza existenței unui pact comisoriu de gradul IV, pentru o justă soluționare a cauzei, instanța de apel trebuie să analizeze dacă neîndeplinirea obligației de construire a fost imputabilă autorului reclamantelor ori independentă de voința acestuia, determinată de două evenimente fortuite succesive, respectiv cel de-al doilea război mondial și regimul politic instaurat ulterior în România. Sub acest aspect, concluzia primei instanței referitoare la inexistența forței majore, este insuficient motivată.

După casare, Curtea de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale, prin decizia nr. 382/c din 3 decembrie 2007, a admis apelul pârâților împotriva sentinței nr. 15 din 6 ianuarie 2006 pronunțată de Tribunalul Constanța, secția civilă, a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a respins ca nefondată acțiunea, obligând pe intimatele reclamante să plătească apelanților pârâți suma de 375 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a decide astfel, curtea de apel a reținut următoarele: Potrivit clauzei înscrise în decizia nr. 30/1905 în contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 30 august 1935 sub nr. 4509 neexecutarea obligației asumate de cumpărător conduce la rezilierea de plin drept a convenției.

În speță, nu se poate reține „prelungirea abuzivă” a termenului, deoarece autorul reclamantelor nu și-a respectat obligația contractuală de a construi în termen de 6 ani, cu consecința rezilierii actului. Clauza existentă în contractul de vânzare-cumpărare reprezintă un pact comisoriu de gradul IV care a operat de drept fără punere în întârziere, fără a mai fi nevoie de intervenția justiției, ca excepție de la art. 1201 C. civ. Susținerea reclamantelor în sensul că autorul lor nu a dobândit bunul în condițiile arătate mai sus, nu poate fi reținută în condițiile în care pe de o parte actul depus în extras la dosar are ca obiect înstrăinarea unui teren din categoria și amplasamentul celui la care fac referire actele normative invocate, iar pe de altă parte s-a acordat facilitatea plății prețului în rate.

Rezoluțiunea operează de drept, fără a fi necesară intervenția instanței, iar în măsura în care aceasta este sesizată nu poate opera asupra oportunității rezoluțiunii, ci va constata doar că rezoluțiunea contractului a avut loc de plin drept. Actul juridic de înstrăinare a fost desființat de drept la expirarea termenului de 6 ani prevăzut pentru îndeplinirea obligației cumpărătorului de a construi un imobil, iar nu prin decizia administrativă nr. 22043/1958. Această decizie nu constituia act de dobândire a proprietății asupra terenurilor de către stat, ci doar constată că a operat rezoluțiunea de drept a contractelor de vânzare-cumpărare ca urmare a neexecutării obligațiilor asumate, conform pactului comisoriu de gradul IV.

A fost înlăturată și susținerea reclamantelor, în sensul că neexecutarea obligației asumate prin contractul de vânzare-cumpărare nu este culpabilă, ci se datorează războiului, întrucât nu s-a demonstrat că proprietarul ar fi făcut vreun demers pentru obținerea autorizațiilor necesare edificării unei construcții. A mai reținut curtea, că și după adoptarea Legii nr. 4215 din 10 decembrie 1938, nu s-a interzis total și în mod absolut edificarea unor construcții în zona Dobrogei și nici nu s-a făcut dovada că autorul reclamantelor a fost împiedicat să construiască o casă pe terenul cumpărat sau că i s-au respins cererile pentru eliberarea autorizației de construcție de cele două ministere implicate în realizarea măsurilor necesare apărării țării.

Împotriva acestei din urmă hotărâri, au declarat recurs reclamantele invocând prevederile art. 304 pct. 7, 8, 9 și 10 C. proc. civ..

În dezvoltarea criticilor de nelegalitate reclamantele-recurente au susținut în esență următoarele: - în mod greșit instanța de apel a reținut că în cauza de față operează pactul comisoriu de gradul IV, în condiții în care pârâții nu au depus nici o dovadă în acest sens; - decizia nr. 25 din 30 decembrie 2005, emisă de Primăria comunei Constanța nu poate opera în favoarea intimaților pârâți cât timp la art. 5 se arată fără echivoc cu totul altceva și anume: „cumpărătorii de locuri, sunt datori să clădească în termen de patru ani, altfel, terenul deși plătit, rămâne, fără somațiune sau judecată și fără nici un drept de despăgubiri pentru cumpărător în proprietatea comunei” iar la art. 3 din aceeași decizie se menționează că pentru terenurile din Mamaia „Cumpărătorii sunt obligați a clădi în termen de patru ani de la încheierea contractului de vânzare, în caz contrar terenurile revin în stăpânirea comunei fără nici un drept de despăgubiri pentru cumpărători”.

Ulterior printr-o decizie din 1924, termenul de construire a fost mărit la șase ani, astfel încât se poate observa cu ușurință că numai pentru terenurile din Constanța există un pact comisoriu de gradul IV, iar pentru terenurile din Mamaia este vorba de un pact comisoriu de gradul III, nu cum greșit a reținut instanța de apel.

- nu există o decizie nr. 30/1905, cum greșit a fost preluată și care să privească această speță, ci este vorba de decizia nr. 25 din 30 decembrie 1905; - instanța de apel a apreciat greșit și faptul că au fost acordate facilități de plată a terenului autorului construcției B., facilitatea plății în rate a fost acordată tuturor cumpărătorilor și nu în mod expres autorului acestora; - în fapt, decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958, a fost o decizie politică, menită să blocheze posibilitatea de a mai revendica terenurile din Mamaia pentru a desființa proprietatea privată, fiind un act abuziv de naționalizare; - deși instanța de apel constată existența forței majore, este evident că aceasta a existat cu prisosință încă din anii 1937-1938.

Sub acest aspect recurentele – reclamante au făcut trimitere și la prevederile art. 2, art. 3, art. 8 și art. 14 din Legea pentru crearea zonelor militare și pentru măsurile necesare apărării țării, nr. 4215 din 10 decembrie 1938, din care rezultă că a existat o adevărată forță majoră datorată atât perioadei dinaintea declanșării celui de-al doilea război mondial precum și regimului politic instaurat ulterior în România. Reclamantele-recurente au mai susținut că toate aceste aspecte conduc la concluzia că primăria nu a reziliat contractul nici în 1941 și nici mai târziu, așa cum rezultă din adresa nr. 2502 din 16 iunie 2006 emisă de Arhivele Naționale, Direcția Județeană Constanța. Pentru aceste considerente, reclamantele-recurente au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei și rejudecând cauza să fie menținută ca legală și temeinică hotărârea primei instanțe.

Recursul nu este fondat. În baza deciziei nr. 25 din 30 decembrie 1905 a consiliului comunal al Primăriei orașului Constanța aprobată prin Decretul nr. 761/1906, Primăria Constanța a intrat în posesia terenului din stațiunea Mamaia, hotărând vânzarea unor loturi de teren cu condiția expresă ca toți cumpărătorii să edifice în termen de patru ani o construcție. Primăria orașului Constanța, printr-o decizie din 5 decembrie 1924 a prelungit termenul de executare a unei construcții la șase ani. Autorul reclamanților, defunctul B.C. a deținut cu titlu de proprietate din anul 1935, terenul în suprafață de 392,85 mp, situat în stațiunea Mamaia, lotul 20, careul 50, așa cum rezultă din transcripția actului de vânzare-cumpărarea nr. 4509 din 30 august 1935, la Tribunalul Constanța, emis în copie cu nr. 2363 din 28 august 2001 de Direcția Județeană a Arhivelor Naționale Constanța.

Potrivit clauzei înscrise în decizia nr. 25 din 30 decembrie 1905, în contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 30 august 1935 neexercitarea obligației de a edifica o construcție de către cumpărător, conducea la rezilierea de plin drept a convenției, de îndată ce a expirat termenul de executare, fără punere în întârziere și fără a mai fi nevoie de intervenția justiției. Neîndeplinirea obligației de a edifica o construcție pe terenul cumpărat a determinat Primăria orașului Constanța, în baza deciziei nr. 22043/1958, să rezilieze de plin drept contractele de vânzare-cumpărare cu clauză de construire. Din conținutul deciziei nr. 22043/1958 (fila 107 dosar fond) rezultă că „se declară desființate și reziliate de plin drept toate actele de vânzare de loturi de pe plaja Mamaia pentru încălcarea clauzelor prevăzute în actele normative și în actele de vânzare, atât cu privire la neplata prețului cât și cu privire la neefectuarea construcțiilor în termenele fixate.

În aceste condiții, rezilierea contractului ca efect al unei clauze ca având caracterul unui pact comisoriu de gradul IV, nu poate fi considerată o preluare abuzivă a imobilului în sensul prevederilor art. 2 lit. a)-h) din Legea nr. 10/2001. Neîndeplinirea obligației de construire nu a fost determinată nici forței majore, respectiv cel de-al doilea război mondial. Sub acest aspect, dispozițiile art. 9 și art. 13 din Legea pentru crearea zonelor militare și pentru măsurile necesare apărării țării, publicată în Monitorul Oficial al României din 16 decembrie 1938, rezultă că „În interiorul zonelor militare, Ministerul Apărării Naționale și Ministerul Aerului și Marinei pot interzice, prin decizie ministerială, în total sau în parte construcțiile de orice natură la suprafață sau subterane”.

Potrivit art. 13 din aceeași lege, „Orice lucrare, construcție, plantație sau instalație pe care un particular ar vrea să o facă pe terenul căzând într-o zonă militară, trebuie să fie în prealabil aprobată de Ministerul Apărării Naționale și Ministerul Aerului și Marinei, care pot impune ca executarea lucrării să se facă astfel ca ea să corespundă cerințelor apărării naționale”. În contextul celor menționate, actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de 30 august 1935, România a intrat în război în anul 1941 și în toată această perioadă reclamantele nu au făcut dovada că antecesorul acestora ar fi făcut vreun demers pentru obținerea autorizațiilor necesare edificării unei construcții, cum de altfel în mod corect a reținut și curtea de apel.

Pentru aceste considerente, recursul declarat de reclamante împotriva deciziei nr. 382/c din 3 decembrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția civilă, va fi respins ca nefondat în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantele Ș.T.L. și B.E. împotriva deciziei nr. 382/c din 3 decembrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția civilă, pentru cauze cu minori și de familie, precum și pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 12 iunie 2008.