ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1624/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Judecătoria Cluj-Napoca, secția civilă, prin sentința civilă nr. 7188 din 13 mai 2009 a admis excepția prematurității formulării acțiunii invocată de pârâtă prin întâmpinare și a respins acțiunea formulată de reclamanta D.S.E. în contradictoriu cu SC B.R.E. SRL Cluj-Napoca, având ca obiect pretenții, ca prematură, având în vedere că nu au fost respectate dispozițiile art. 720 1 C. proc. civ. Tribunalul Comercial Cluj prin decizia comercială nr. 487/R/C din 2 noiembrie 2009 a admis recursul declarat de reclamanta D.S.E. împotriva sentinței civile nr. 7188 din 13 mai 2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca pe care a casat-o și a reținut cauza spre competentă soluționare în primă instanță, în considerațiunea dispozițiilor art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc.

civ. care stabilesc tribunalului competența de primă instanță în materie comercială în ceea ce privește procesele și cererile evaluabile în bani al căror obiect are o valoare de peste 100.000 lei. Prin sentința comercială nr. 988 din 3 martie 2010 Tribunalul Comercial Cluj a admis cererea de chemare în judecată, precizată, formulată de reclamanta D.S.E. împotriva pârâtei SC B.R.E. SRL în sensul că a obligat pârâta la punerea în posesie reclamantei asupra apartamentului nr. 16 etaj P, corp C2 situat în imobilul construit asupra terenului înscris în C.F.

5368 Florești cu nr.top 1547/a/2/2, obiect al antecontractului de construire și de vânzare cumpărare din 3 iulie 2007. A mai fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 32.062,842 lei cu titlu de penalități de întârziere de 0,2% pe zi de întârziere, calculate potrivit art. 7.6 din contract, începând cu data de 1 octombrie 2008 și până la data de 22 ianuarie 2009. De asemenea s-a dispus compensarea sumei de 32.062,842 lei datorată cu titlu de penalități cu suma de 24.816,82 lei datorată de reclamantă cu titlu de diferență de preț, până la concurența sumei mai mici și a fost obligată în final pârâta la plata sumei de 7.246.022 lei în favoarea reclamantei. Tot pârâta a mai fost obligată și la plata sumei de 1200 lei cheltuieli de judecată către reclamantă.

În fundamentarea acestei soluții, s-a reținut că se impune respingerea excepției prematurității, deoarece actele depuse fac dovada că reclamanta a expediat invitația la conciliere la data de 22 ianuarie 2009, aceasta fiind primită de pârâtă la data de 2 februarie 2009, fără să fie dovedită vreo vătămare a acesteia. Pe fondul cauzei, s-a stabilit că la data de 3 iulie 2007 între reclamantă, în calitate de promitentă cumpărătoare și pârâtă, în calitate de promitentă vânzătoare, s-a încheiat contractul de construire și antecontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul nr. 16 din blocul C2 amplasat pe terenul înscris în C.F.

Florești nr. 5368 cu nr. top 1547//2/2, contra prețului de 48.659,8 Euro plătibil în mai multe rate, după cum urmează: 2.000 Euro, sumă achitată la 19 mai 2007, 12.597,94 Euro, sumă achitată la 3 iulie 2007, 19.463,92 Euro, sumă ce urma să fie achitată până la data de 20 octombrie 2007, 7299,06 Euro, sumă ce urma să fie plătită până la data de 20 martie 2008 și un rest de 7299,07 Euro, plătibil la intabularea apartamentului. Conform clauzei inserate la art. 7.1 din contract pârâta s-a obligat să semneze procesul verbal de recepție până la data de 30 septembrie 2008, sub sancțiunea unor penalități de întârziere de 0,2% din valoarea contractului, mai puțin sumele neachitate de reclamantă. Părțile au mai convenit că aceste penalități nu se aplică dacă termenul de recepție este prelungit, dar nu cu mai mult de 60 de zile de la data specificată pentru terminarea construcției.

Reclamanta a fost invitată să se prezinte la data de 27 ianuarie 2009 în vederea recepționării imobilului, dar aceasta nu a ajuns în posesia notificării, schimbându-și adresa după perfectarea antecontractului, fără a informa asupra noului domiciliu, împrejurare care îi este imputabilă. Punerea în posesie a reclamantei asupra apartamentului era principala obligație care revenea pârâtei potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare și față de caracterul obligatoriu al convențiilor în condițiile art. 969 C. civ. În temeiul clauzei contractuale 7.6 deoarece promitenta vânzătoare a întârziat predarea posesiei imobilului, aceasta datorează penalități de întârziere în cuantum de 32.062,842 lei calculate începând cu 1 octombrie 2008 și până la data de 22 ianuarie 2009, dată la care pârâta a ieșit din pasivitate și a invitat-o pe reclamantă la recepția imobilului.

Și compensarea sumei de 32.062,842 lei datorată de pârâtă cu titlu de penalități cu suma de 24.816,82 lei datorată de reclamantă cu titlu de diferență preț este întemeiată în condițiile compensării legale. Curtea de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, prin decizia civilă nr. 149 din 25 octombrie 2010 a respins apelul declarat de pârâta SC B.R.E. SRL împotriva sentinței comerciale nr. 988 din 3 martie 2010 a Tribunalului Comercial Cluj, fiind preluate, în esență, argumentele expuse anterior. De asemenea a fost admisă cererea de aderare la apel formulată de apelanta D.S.E., cu consecința schimbării în parte a aceleiași sentințe, în sensul că a obligat pârâta și la plata sumei de 1766 lei către reclamantă cu titlu de cheltuieli de judecată în fond, constând în taxă de timbru și timbru judiciar aferent.

Împotriva deciziei civile nr. 149 din 25 octombrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, a promovat recurs pârâta SC B.R.E. SRL care a criticat această hotărâre judecătorească pentru nelegalitate, solicitând în temeiul art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. admiterea recursului și modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul respingerii punctelor doi și trei al cererii de chemare în judecată în principal ca premature, ca urmare a neîndeplinirii de către reclamantă a procedurii prealabile prevăzute de art. 720 1 C. proc. civ. și în subsidiar ca neîntemeiate. În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că reclamanta a efectuat o invitație la conciliere ulterior manifestării voinței juridice de a investi instanța cu soluționarea litigiului, introducerea cererii la o instanță necompetentă, Judecătoria Cluj-Napoca, nefiind în măsură să eludeze aplicarea unor dispoziții legale imperative.

Reprezentanții reclamantei au avut disponibilitate în ceea ce privește încercarea efectivă de a ajunge la o tranzacție cu reclamanta însă aceasta fiind de rea credință nu a acceptat o discuție în avantajul ambelor părți. Eronată este și aprecierea instanței de apel privind incidența clauzelor referitoare la penalitățile de întârziere care se regăsesc în cuprinsul art. 7 pct. 6 din antecontractul de vânzare-cumpărare, iar faptul că pârâta a fost de acord cu admiterea primului petit, nu echivalează cu recunoașterea unei culpe procesuale în predarea imobilului. Intimata-reclamantă D.S.E. a depus întâmpinare, prin care a cerut respingerea recursului. Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la criticile aduse de recurenta-pârâtă, constată că acestea sunt nejustificate, urmând a respinge recursul ca nefondat, pentru următoarele considerente.

Atât instanța de fond cât și cea de apel, printr-o integrală și completă apreciere a probelor, au stabilit cu rigurozitate adevăratele raporturi juridice dintre părți, cu reala întindere a drepturilor și obligațiilor asumate reciproc, așa cum se regăsesc în clauzele contractului de construire și antecontractului de vânzare-cumpărare a apartamentului în litigiu, încheiat la data de 3 iulie 2007. Corect a fost respinsă excepția prematurității acțiunii, invocată de pârâtă pe tot parcursul soluționării litigiului în ce privește petitele 2 și 3 din acțiune. Este de necontestat că reglementările art. 720 1 C. proc. civ. au un caracter imperativ și sunt de maximă actualitate, prin aceea că în procesele și cererile în materie comercială evaluabile în bani, înainte de introducerea cererii de chemare în judecată, reclamantul va încerca soluționarea litigiului prin conciliere directă cu cealaltă parte.

În acest scop, reclamantul va convoca partea adversă, comunicându-i în scris pretențiile sale și temeiul lor legal, precum și toate actele doveditoare pe care se sprijină acestea iar convocarea se va face prin scrisoare recomandată cu dovadă de primire, prin telegramă, telex, fax sau orice alt mijloc de comunicare care asigură transmiterea textului actului și confirmarea primirii acestuia. De asemenea data convocării pentru conciliere nu se va fixa mai devreme de 15 zile de la data primirii actelor, finalizând cu rezultatul concilierii ce se va consemna într-un înscris cu arătarea pretențiilor reciproce referitoare la obiectul litigiului și a punctului de vedere al fiecărei părți. La rândul său, art. 109 alin. (2) C. proc.

civ., prevede expres că în cazurile anume menționate de lege, sesizarea instanței competente se poate face numai după îndeplinirea unei proceduri prealabile, iar dovada îndeplinirii procedurii prealabile se va anexa la cererea de chemare în judecată. Reclamanta D.S.E. a probat că prin convocarea din data de 22 ianuarie 2009 a invitat pârâta SC B.R.E. SRL la concilierea directă pentru ziua de 9 februarie 2009 în legătură cu plata sumei privind penalizarea de 02% pe zi de întârziere conform art. 7.6 din contract, precizând că acest demers este circumscris dispozițiilor art. 720 1 C. proc. civ. Relevant sub acest aspect, chiar dacă termenele expuse anterior nu au fost respectate întocmai, este faptul că reclamanta a depus diligențe pentru parcurgerea procedurii instituite de dispozițiile art. 720 1 C. proc.

civ., pârâta a cunoscut pretențiile solicitate, litigiul putând fi oricând soluționat pe cale amiabilă până la pronunțarea hotărârii judecătorești, mai ales că sub acest aspect nici una din părți nu a fost prejudiciată. A fost dată eficiență juridică clauzei stipulate la art. 7.6 din antecontractul de vânzare-cumpărare potrivit căreia în cazul neefectuării recepției la termenul convenit, promitentul vânzător va plăti promitentei cumpărătoare penalități de întârziere în cuantum de 2% pe zi de întârziere din valoarea prețului încasat până la data stabilită pentru recepție. Chiar pârâta SC B.R.E.

SRL, prin întâmpinarea depusă la Judecătoria Cluj Napoca, la data de 10 aprilie 2009 menționează că abia la 22 ianuarie 2009 a invitat pe reclamantă să se prezinte în vederea predării apartamentului, deși la art. 7.1 era stipulat expres la obligațiile promitentului vânzător că se va semna procesul verbal de recepție cel mai târziu până la data de 30 septembrie 2008. Și în privința sumelor datorate reciproc s-a apreciat că în speță operează compensarea legală, fiind respectate dispozițiile art. 1143 și următoarele C. civ. Pentru aceste rațiuni, urmează a respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC B.R.E. SRL împotriva deciziei civile nr. 149 din 25 octombrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, nefiind îndeplinită nici o cerință prevăzută de dispozițiile art. 304 C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC B.R.E. SRL Florești împotriva deciziei nr. 149 din 25 octombrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția comercială de contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 14 aprilie 2011.