ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1394/2011

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Tribunalul București,

secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 2017 din 24 februarie 2010 a admis cererea formulată de reclamantul L.C.V. în contradictoriu cu pârâta SC R.E.D. SRL

Voluntari în sensul că a constatat rezoluțiunea de drept a antecontractului de

vânzare-cumpărare nr. 1022 din 2 aprilie 2008 privind apartamentul 78 tip

„Gabriela” și a dispus repunerea părților în situația anterioară.

A fost obligată

pârâta să plătească reclamantului suma de 311.039 lei, suma de 65.343 lei

reprezentând penalități și suma de 15.880 lei cu titlu de cheltuieli de

judecată.

În fundamentarea

acestei soluții s-a reținut, în principal, că între părți a fost încheiat

antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1022 din 2 aprilie 2008 având ca obiect

imobilul constituit din apartamentul nr. 78 tip „Gabriela”, în suprafață de

87,18 mp, situat la etajul 5 scara 3 al blocului Sara Sea View și cota indiviză

aferentă din terenul aparținând complexului de locuințe.

Conform art. 8 din

antecontract prețul total al imobilului a fost de 109.500 Euro fără TVA, iar

pârâta s-a angajat să finalizeze lucrările de construcție până la data de 30

septembrie 2008.

Deși termenul de

finalizare a lucrărilor a fost agreat ca fiind 30 septembrie 2008 reclamantul a

fost notificat de către promitenta vânzătoare abia la data de 23 martie 2009 cu

privire la faptul că lucrările au fost finalizate, fiind invitat să se prezinte

la data de 7 aprilie 2009 orele 13 pentru încheierea procesului verbal de

recepție.

Nici la data de 7

aprilie 2009 pârâta nu a reușit din culpa sa să predea imobilul în litigiu.

S-a constatat că

pactul prevăzut la art. 39 lit. b) din contract este de gradul IV atât din

formularea sa dar și din faptul că stipulează expres acest lucru.

Rezoluțiunea de drept

a intervenit conform art. 39 lit. b) din contract, deoarece vânzătorul nu a

finalizat imobilul până la data de 30 septembrie 2008, dovadă fiind procesul

verbal din 7 aprilie 2009 prin care din nou se amâna finalizarea la o dată

nedeterminată.

Penalitatea de 25%

din suma achitată este o clauză penală convențională pentru neexecutare care

s-a acordat pentru nerespectarea de către vânzător a obligației de finalizare a

imobilului conform art. 18 din antecontract.

Curtea de Apel

București, secția a VI-a comercială, prin decizia comercială nr. 354 din 23

septembrie 2010 a respins ca nefondat apelul pârâtei SC R.E.D. SRL împotriva

sentinței comerciale nr. 2017 din 24 februarie 2010 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, fiind preluate în esență argumentele expuse

anterior.

Împotriva deciziei

comerciale nr. 354 din 23 septembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel

București, secția a VI-a comercială, a promovat recurs pârâta SC R.E.D. SRL

care a criticat această hotărâre judecătorească pentru nelegalitate, solicitând

în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., admiterea recursului și modificarea

deciziei atacate în sensul admiterii apelului, cu consecința respingerii

acțiunii reclamantei.

În dezvoltarea

motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că pârâta și-a îndeplinit toate

obligațiile contractuale iar reclamantul a acceptat întârzierea care i-a fost

notificată, mai ales că în procesul verbal încheiat la data de 7 aprilie 2009

s-a menționat că apartamentul este finalizat, urmând a avea loc o nouă

convocare pentru predarea imobilului, dar numai după finalizarea întregului

complex.

De asemenea nu a fost

îndeplinită procedura concilierii pentru primele două capete de cerere, acestea

trebuind a fi respinse ca inadmisibile.

Înalta Curte,

analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile

aduse de recurenta-pârâtă, constată că acestea sunt nejustificate, urmând a

respinge ca nefondat recursul, pentru considerentele ce vor fi expuse.

Este de necontestat

că reglementările art. 720

1

C. proc. civ., au un caracter imperativ

și sunt de maximă actualitate, prin aceea că în procesele și cererile în

materie comercială evaluabile în bani, înainte de introducerea cererii de

chemare în judecată, reclamantul va încerca soluționarea litigiului prin

conciliere directă cu cealaltă parte.

În acest scop,

reclamantul va convoca partea adversă, comunicându-i în scris pretențiile sale

și temeiul lor legal, precum și toate actele doveditoare pe care se sprijină

acestea iar convocarea se va face prin scrisoare recomandată cu dovadă de

primire, prin telegramă, telex, fax sau orice alt mijloc de comunicare care

asigură transmiterea textului actului și confirmarea primirii acestuia.

De asemenea, data

convocării pentru conciliere nu se va fixa mai devreme de 15 zile de la data

primirii actelor, finalizând cu rezultatul concilierii ce se va consemna

într-un înscris cu arătarea pretențiilor reciproce referitoare la obiectul

litigiului și a punctului de vedere al fiecărei părți.

La rândul său, art. 109

alin. (2) C. proc. civ., prevede expres că în cazurile anume menționate de

lege, sesizarea instanței competente se poate face numai după îndeplinirea unei

proceduri prealabile, iar dovada îndeplinirii procedurii prealabile se va anexa

la cererea de chemare în judecată.

Reclamantul a făcut

dovada că societatea pârâtă a fost convocată pentru data de 23 iulie 2009

pentru a încerca soluționarea pe cale amiabilă a conflictului de natură

comercială, precizând că în temeiul art. 39 lit. b) din antecontractul de

vânzare-cumpărare se cere restituirea sumei de 71.669 Euro plătită cu titlu de

avans și suma de 15.056 Euro cu titlu de clauză penală.

Chiar corespondența

părților și notificările anterioare sunt suficiente în a aprecia că pârâta a

cunoscut pretențiile efective ale reclamantului și a existat posibilitatea de

soluționare pe cale amiabilă a litigiului.

Atât instanța de fond

cât și cea de apel au stabilit cu rigurozitate întinderea reală a drepturilor

și obligațiilor asumate reciproc de promitenta vânzătoare SC R.E.D. SRL și

promitentul cumpărător L.C.V. în cadrul antecontractului de vânzare-cumpărare

nr. 1022 din 2 aprilie 2008 având ca obiect imobilul constituit din

apartamentul tip „Gabriela” în suprafață de 87,18 mp și cota indiviză aferentă

din teren.

Potrivit art. 18 din

antecontract, vânzătorul s-a obligat să finalizeze apartamentul până la data de

30 septembrie 2008.

De remarcat că prin

„înștiințarea” nr. 1132 din 23 martie 2009 pârâta a adus la cunoștință

reclamantului că apartamentul în discuție a fost finalizat la data de 13 martie

2009 și s-a fixat data de 7 aprilie 2009 în vederea încheierii procesului

verbal de recepție al acestuia.

Din conținutul

procesului verbal încheiat la data de 7 aprilie 2009 apare cât se poate de

evident consemnat de ambele părți că nu s-a putut face recepția apartamentului

întrucât nu s-a permis accesul de către constructor, existând un litigiu între

pârâtă și constructor, astfel încât promitentul cumpărător urma a fi convocat

ulterior pentru recepția imobilului când va fi finalizat conform proiectului.

Prin manifestarea de

voință liber exprimată, la art. 39 lit. b) din contract, părțile au stipulat un

pact comisoriu de gradul IV și anume că nerespectarea obligației asumată de

promitentul vânzător la art. 18 conduce la rezoluțiunea de plin drept a

antecontractului, fără punere în întârziere și fără intervenția instanței.

De asemenea, în

același context, s-a convenit că repunerea părților în situația anterioară

obligă promitentul vânzător să returneze un procent de 25% din suma achitată cu

titlu de penalitate contractuală.

Pentru aceste

rațiuni, urmează a respinge recursul pârâtei SC R.E.D. SRL împotriva deciziei

comerciale nr. 354 din 23 septembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel

București, secția a VI-a comercială, nefiind îndeplinită nici o cerință din

cele prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc. civ.

În baza art.274 C.

proc. civ. urmează a obliga recurenta-pârâtă la plata cheltuielilor de judecată

în sumă de 1240 lei către intimatul-reclamant L.C.V.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de

pârâta SC R.E.D. SRL Voluntari împotriva deciziei comerciale nr. 354 din 23

septembrie 2010 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială.

Obligă recurenta-pârâtă la plata

cheltuielilor de judecată în sumă de 1240 lei, către intimatul-reclamant L.C.V.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică,

astăzi 31 martie 2011.