ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1394/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 2017 din 24 februarie 2010 a admis cererea formulată de reclamantul L.C.V. în contradictoriu cu pârâta SC R.E.D. SRL Voluntari în sensul că a constatat rezoluțiunea de drept a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 1022 din 2 aprilie 2008 privind apartamentul 78 tip „Gabriela” și a dispus repunerea părților în situația anterioară. A fost obligată pârâta să plătească reclamantului suma de 311.039 lei, suma de 65.343 lei reprezentând penalități și suma de 15.880 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

În fundamentarea acestei soluții s-a reținut, în principal, că între părți a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1022 din 2 aprilie 2008 având ca obiect imobilul constituit din apartamentul nr. 78 tip „Gabriela”, în suprafață de 87,18 mp, situat la etajul 5 scara 3 al blocului Sara Sea View și cota indiviză aferentă din terenul aparținând complexului de locuințe. Conform art. 8 din antecontract prețul total al imobilului a fost de 109.500 Euro fără TVA, iar pârâta s-a angajat să finalizeze lucrările de construcție până la data de 30 septembrie 2008. Deși termenul de finalizare a lucrărilor a fost agreat ca fiind 30 septembrie 2008 reclamantul a fost notificat de către promitenta vânzătoare abia la data de 23 martie 2009 cu privire la faptul că lucrările au fost finalizate, fiind invitat să se prezinte la data de 7 aprilie 2009 orele 13 pentru încheierea procesului verbal de recepție.

Nici la data de 7 aprilie 2009 pârâta nu a reușit din culpa sa să predea imobilul în litigiu. S-a constatat că pactul prevăzut la art. 39 lit. b) din contract este de gradul IV atât din formularea sa dar și din faptul că stipulează expres acest lucru. Rezoluțiunea de drept a intervenit conform art. 39 lit. b) din contract, deoarece vânzătorul nu a finalizat imobilul până la data de 30 septembrie 2008, dovadă fiind procesul verbal din 7 aprilie 2009 prin care din nou se amâna finalizarea la o dată nedeterminată. Penalitatea de 25% din suma achitată este o clauză penală convențională pentru neexecutare care s-a acordat pentru nerespectarea de către vânzător a obligației de finalizare a imobilului conform art. 18 din antecontract.

Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia comercială nr. 354 din 23 septembrie 2010 a respins ca nefondat apelul pârâtei SC R.E.D. SRL împotriva sentinței comerciale nr. 2017 din 24 februarie 2010 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, fiind preluate în esență argumentele expuse anterior. Împotriva deciziei comerciale nr. 354 din 23 septembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a promovat recurs pârâta SC R.E.D. SRL care a criticat această hotărâre judecătorească pentru nelegalitate, solicitând în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., admiterea recursului și modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului, cu consecința respingerii acțiunii reclamantei.

În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că pârâta și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale iar reclamantul a acceptat întârzierea care i-a fost notificată, mai ales că în procesul verbal încheiat la data de 7 aprilie 2009 s-a menționat că apartamentul este finalizat, urmând a avea loc o nouă convocare pentru predarea imobilului, dar numai după finalizarea întregului complex. De asemenea nu a fost îndeplinită procedura concilierii pentru primele două capete de cerere, acestea trebuind a fi respinse ca inadmisibile. Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile aduse de recurenta-pârâtă, constată că acestea sunt nejustificate, urmând a respinge ca nefondat recursul, pentru considerentele ce vor fi expuse.

Este de necontestat că reglementările art. 720 1 C. proc. civ., au un caracter imperativ și sunt de maximă actualitate, prin aceea că în procesele și cererile în materie comercială evaluabile în bani, înainte de introducerea cererii de chemare în judecată, reclamantul va încerca soluționarea litigiului prin conciliere directă cu cealaltă parte. În acest scop, reclamantul va convoca partea adversă, comunicându-i în scris pretențiile sale și temeiul lor legal, precum și toate actele doveditoare pe care se sprijină acestea iar convocarea se va face prin scrisoare recomandată cu dovadă de primire, prin telegramă, telex, fax sau orice alt mijloc de comunicare care asigură transmiterea textului actului și confirmarea primirii acestuia.

De asemenea, data convocării pentru conciliere nu se va fixa mai devreme de 15 zile de la data primirii actelor, finalizând cu rezultatul concilierii ce se va consemna într-un înscris cu arătarea pretențiilor reciproce referitoare la obiectul litigiului și a punctului de vedere al fiecărei părți. La rândul său, art. 109 alin. (2) C. proc. civ., prevede expres că în cazurile anume menționate de lege, sesizarea instanței competente se poate face numai după îndeplinirea unei proceduri prealabile, iar dovada îndeplinirii procedurii prealabile se va anexa la cererea de chemare în judecată. Reclamantul a făcut dovada că societatea pârâtă a fost convocată pentru data de 23 iulie 2009 pentru a încerca soluționarea pe cale amiabilă a conflictului de natură comercială, precizând că în temeiul art. 39 lit. b) din antecontractul de vânzare-cumpărare se cere restituirea sumei de 71.669 Euro plătită cu titlu de avans și suma de 15.056 Euro cu titlu de clauză penală.

Chiar corespondența părților și notificările anterioare sunt suficiente în a aprecia că pârâta a cunoscut pretențiile efective ale reclamantului și a existat posibilitatea de soluționare pe cale amiabilă a litigiului. Atât instanța de fond cât și cea de apel au stabilit cu rigurozitate întinderea reală a drepturilor și obligațiilor asumate reciproc de promitenta vânzătoare SC R.E.D. SRL și promitentul cumpărător L.C.V. în cadrul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 1022 din 2 aprilie 2008 având ca obiect imobilul constituit din apartamentul tip „Gabriela” în suprafață de 87,18 mp și cota indiviză aferentă din teren.

Potrivit art. 18 din antecontract, vânzătorul s-a obligat să finalizeze apartamentul până la data de 30 septembrie 2008. De remarcat că prin „înștiințarea” nr. 1132 din 23 martie 2009 pârâta a adus la cunoștință reclamantului că apartamentul în discuție a fost finalizat la data de 13 martie 2009 și s-a fixat data de 7 aprilie 2009 în vederea încheierii procesului verbal de recepție al acestuia. Din conținutul procesului verbal încheiat la data de 7 aprilie 2009 apare cât se poate de evident consemnat de ambele părți că nu s-a putut face recepția apartamentului întrucât nu s-a permis accesul de către constructor, existând un litigiu între pârâtă și constructor, astfel încât promitentul cumpărător urma a fi convocat ulterior pentru recepția imobilului când va fi finalizat conform proiectului.

Prin manifestarea de voință liber exprimată, la art. 39 lit. b) din contract, părțile au stipulat un pact comisoriu de gradul IV și anume că nerespectarea obligației asumată de promitentul vânzător la art. 18 conduce la rezoluțiunea de plin drept a antecontractului, fără punere în întârziere și fără intervenția instanței. De asemenea, în același context, s-a convenit că repunerea părților în situația anterioară obligă promitentul vânzător să returneze un procent de 25% din suma achitată cu titlu de penalitate contractuală. Pentru aceste rațiuni, urmează a respinge recursul pârâtei SC R.E.D. SRL împotriva deciziei comerciale nr. 354 din 23 septembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, nefiind îndeplinită nici o cerință din cele prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc.

civ. În baza art.274 C. proc. civ. urmează a obliga recurenta-pârâtă la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1240 lei către intimatul-reclamant L.C.V.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC R.E.D. SRL Voluntari împotriva deciziei comerciale nr. 354 din 23 septembrie 2010 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială. Obligă recurenta-pârâtă la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1240 lei, către intimatul-reclamant L.C.V. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 31 martie 2011.