ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1837/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Tribunalul Alba, secția comercială de contencios administrativ, prin sentința comercială nr. 164/COM din 10 martie 2010 a respins excepțiile lipsei calității procesuale active a reclamantului S.L.A. și respectiv inadmisibilității, invocate de pârâta SC U.C.T.B. SA. A fost admisă acțiunea formulată de reclamantul S.L.A. în contradictoriu cu pârâtele SC M.C. SRL și SC U.C.T.B. SA în sensul că a constatat nulitatea absolută a contractului de garanției imobiliară autentificat notarial prin încheierea nr. 292 din 6 martie 2008, a Biroului Notarului Public P.R.G., încheiat între pârâte, în calitate de părți semnatare ale contractului de credit nr. ALB2/11 din 6 martie 2008, pârâta SC U.C.T.B.

SA, în calitate de creditor garantat și pârâta SC M.C. SRL, în calitate de debitor ipotecar. S-a constatat nulitatea absolută a încheierii de autentificare nr. 292 din 6 martie 2008, a Biroului Notarului Public P.R.G. și în consecință s-a anulat încheierea nr. 7742 din 7 martie 2008, a OCPI-ALBA, Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Alba Iulia, privind: - intabularea în Cartea Funciară nr. 36158 Alba Iulia – Partea a III-a, în favoarea pârâtei SC U.C.T.B. SA, a dreptului de ipotecă de rangul II, pentru suma de 560.539 lei, plus dobânzi, comisioane și costuri aferente; - notarea în Cartea Funciară nr. 36158 Alba-Iulia – Partea a II-a, în favoarea pârâtei SC U.C.T.B. SA, a interdicției de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, demolare, restructurare, amenajare, construire.

S-a dispus radierea din Cartea Funciară nr. 36158 Alba Iulia, a înscrierii dreptului de ipotecă de rangul II, în favoarea pârâtei SC U.C.T.B. SA, cât și a interdicțiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, demolare, restructurare, amenajare, construire, notate în Cartea Funciară nr. 36158 Alba-Iulia – partea a II-a, în favoarea pârâtei SC U.C.T.B. SA. În fundamentarea acestei soluții, instanța de fond a reținut că se impune respingerea excepției lipsei calității procesual active a reclamantului S.L.A., invocată de pârâta SC U.C.T.B. SA, avându-se în vedere calitatea de beneficiar al promisiunii de vânzare-cumpărare al imobilului asupra căruia, în favoarea pârâtei SC U.C.T.B.

SA, promitentul vânzător SC M.C. SRL a instituit ipoteca de rangul II, precum și interdicția de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, demolare, restructurare, amenajare și construire. A fost respinsă și excepția inadmisibilității cererii de radiere a ipotecii și de ridicare a interdicțiilor înscrise în cartea funciară, invocată de aceiași pârâtă, cu motivarea că argumentele aduse în sprijinul ei vizează fondul cauzei, iar radierea ipotecii și a interdicțiilor înscrise în cartea funciară nu poate fi analizată distinct de capătul de cerere principal. Pe fondul litigiului dedus judecății, s-a apreciat că pentru reclamant, toate drepturile conferite lui, de promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a imobilului înscris în C.F.

nr. 36158 Alba-Iulia, reprezintă un bun în sensul prevederilor art. 1 din Protocolul Adițional nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și, în plus, erau opozabile atât pârâtei SC M.C. SRL, în calitatea de promitent vânzător, cât și pârâtei SC U.C.T.B. SA, care știa despre existența promisiunilor de cumpărare încheiate între pârâta SC M.C. SRL și terți, printre care și reclamantul, asupra imobilelor cu privire la care s-a făcut raportul de evaluare în vederea încheierii contractului de garanție imobiliară. Cu toate acestea, ignorând drepturile reclamantului, în calitate de beneficiar al promisiunii de vânzare, pârâtele SC M.C. SRL și U.C.T.B. SA, au încheiat Contractul de garanție imobiliară autentificat notarial prin încheierea nr. 292 din 6 martie 2008, în baza căruia, au instituit asupra imobilului înscris în Cartea Funciară nr. 36158 Alba –Iulia – Partea a III-a, în favoarea pârâtei SC U.C.T.B.

SA, dreptul de ipotecă de rangul II, pentru suma de 560.539 lei, plus dobânzi, comisioane și costuri aferente, cât și interdicția de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, demolare, restructurare, amenajare, construire, a imobilului respectiv, paralizând astfel orice posibilitate a reclamantului, de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare a imobilului înscris în C.F. nr. 36158 Alba Iulia, fie pe calea autentificării notariale, (cum de altfel s-a și stipulat în art.8 al promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 1936 din 7 noiembrie 2006), fie pe calea acțiunii în prestație tabulară, grevată pe perfectarea antecontractului, în condițiile art. 27 din Legea nr. 7/1996, republicată și încălcându-l astfel reclamantului, pe calea unei conivente frauduloase, dreptul fundamental la respectarea bunului sau, consacrat de Protocolul Adițional la CEDO, parte integrantă a dreptului intern, potrivit art. 11 din Constituția României revizuită.

În aceste condiții, contractul de garanție imobiliară încheiat între pârâtele SC M.C. SRL și SC U.C.T.B. SA este fundamentat pe o cauză ilicită, contrară dreptului cetățeanului la respectarea bunurilor sale, astfel că potrivit art. 966 C. civ. nu poate avea nici un efect, fiind lovit de nulitate absolută. Curtea de Apel Alba Iulia, secția comercială, prin decizia comercială nr. 102/A din 24 septembrie 2010 a respins apelul pârâtei U.C.T.B. SA București împotriva sentinței comerciale nr. 164/COM din 10 martie 2010 a Tribunalului Alba, secția comercială, fiind preluate în esență argumentele expuse anterior. Împotriva deciziei comerciale nr. 102/A din 24 septembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Alba-Iulia, secția comercială, a promovat recurs pârâta U.C.T.B.

SA București care a criticat această hotărâre judecătorească pentru nelegalitate, solicitând în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. admiterea recursului și modificarea în tot a deciziei atacate, cu consecința respingerii acțiunii reclamantului ca neîntemeiată. În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că în ceea ce privește promisiunea de vânzare-cumpărare nr. 1936 din 7 noiembrie 2006 încheiată sub semnătură privată între reclamantul S.L.A. și pârâta SC M.C. SRL și care a primit dată certă prin încheierea nr. 52 din 7 noiembrie 2006 întocmită de Cabinetul Individual de Avocatură avocat C.F. nu putea să fie opozabilă terților și cu atât mai puțin Băncii, aceasta nefiind notată în cartea funciară a imobilului.

Tot fără temei s-a reținut că recurenta ar fi avut cunoștință despre promisiunea de vânzare-cumpărare, deși nu s-a adus nici o probă pertinentă și concludentă în acest sens. Nerespectarea obligației de a vinde conform promisiunii de vânzare-cumpărare este susceptibilă să genereze doar dreptul de a pretinde daune interese, reclamantul neputând pretinde predarea lucrului. Intimatul-reclamant S.L.A. a depus întâmpinare, prin care a cerut respingerea recursului. Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile aduse de recurenta-pârâtă U.C.T.B. SA constată că acestea sunt justificate, urmând a admite recursul pentru următoarele considerente. Din verificarea documentației depuse de părțile în litigiu, rezultă că în speță nu este compatibilă aplicarea art. 1 din Protocolul Adițional nr. 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului și nici nu regăsește cauza ilicită care să atragă efectele art. 966 C. civ.

Este adevărat că potrivit art. 1 din Protocolul Adițional nr. 1 al CEDO „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale și nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică, în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional”. Dispozițiile expuse succint anterior, nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta cadrul legal intern pe care îl consideră necesar pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general.

În jurisprudența CEDO, constant s-a luat în considerație existența bunului în patrimoniul celui care reclamă, iar neîndeplinirea cerinței existenței bunului a condus la constatarea incompatibilității aplicării art. 1 din Protocolul 1. Astfel, la data de 7 noiembrie 2006 a fost încheiată convenția intitulată promisiune de vânzare-cumpărare nr. 1936 din 7 noiembrie 2006, care a primit dată certă prin încheierea de la acea dată cu nr. 52 întocmită de Cabinetul Individual de Avocatură C.F., având pe reclamantul S.L.A. în calitatea de promitent cumpărător și pârâta SC M.C. SRL în calitatea promitent vânzător.

Obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare îl constituia un imobil situat în Alba Iulia județul Alba, respectiv 1/1 teren din parcela nr. 15, în suprafață de 303,592 mp iar imobilul construit urmând să fie casa tip unifamilială în suprafață de 210 mp construiți și aria utilă de 160 mp, prețul stabilit fiind de 70.000 Euro (inclusiv TVA) cu modalitatea de plată precizată la art. 1. Ulterior, între aceleași părți a fost încheiat actul adițional nr. 1 din 16 ianuarie 2009 la promisiunea de vânzare-cumpărare nr. 1936 din 7 noiembrie 2006. La data de 6 martie 2008, între pârâta SC U.C.T.B. SA, în calitatea de creditor și pârâta SC M.C. SRL în calitatea de împrumutat, a fost încheiat contractul de credit nr. ALB2/11/2008 pentru suma de 500.539 lei, subsecvent fiind încheiat și un contract de garanție imobiliară.

Pentru a garanta îndeplinirea integrală și la timp a tuturor obligațiilor, debitorul ipotecar SC M.C. SRL a constituit în favoarea U.C.T.B. SA o ipotecă de rangul II pentru suma de 560.539 lei, credit plus dobânzi, comisioane și celelalte costuri ale creditului asupra bunului imobil situat în Alba Iulia, județul Alba, constând în teren intravilan cu suprafața totală de 303 mp, edificat cu casă P-M, înscris în Cartea Funciară nr. 36158 a localității Alba Iulia, nr. top 5023/1/2/1/12. De remarcat că, așa cum rezultă din încheierile înregistrate în cartea funciară, conform prevederilor art. 48 din Legea nr. 7/1996, atât ipoteca de rangul I constituită în favoarea Băncii Transilvania, cât și ipoteca de rangul II constituită în favoarea U.C.T.B.

SA au fost înregistrate la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Alba, fiind astfel asigurată opozabilitatea față de terți, situație care nu se regăsește privitor la promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată la 17 noiembrie 2006 între reclamantul S.L.A. și pârâta SC M.C. SRL. De esența unei corecte stabiliri a situației de fapt și de drept în prezenta cauză, așa cum se regăsește și în apărarea constantă a recurentei, este aspectul că promisiunea de vânzare cumpărare este generatoarea unei obligații de a face, respectiv de a se proceda în viitor la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, fără a naște și obligația de a da, adică de a transmite dreptul de proprietate.

Apare cât se poate de evident că reclamantul S.L.A. nu avea calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu la momentul când pârâtele SC M.C. SRL și SC U.C.T.B. SA au încheiat contractele de credit și garanție imobiliară, promisiunea de vânzare-cumpărare sub semnătură privată invocată neputându-i conferi din această perspectivă realizarea demersului juridic, aceea de admitere a cererii de chemare în judecată. Pentru aceste rațiuni, urmează a admite recursul declarat de pârâta SC U.C.T.B. SA București împotriva deciziei comerciale nr. 102/A din 24 septembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia, secția comercială, și în temeiul art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 pct. 3 C. proc.

civ. va modifica decizia atacată, va admite apelul și va schimba în tot sentința comercială nr. 164/COM din 10 martie 2010 a Tribunalului Alba Iulia, secția comercială și de contencios administrativ, și pe fond va respinge acțiunea ca nefondată. În baza art. 274 C. proc. civ., va obliga intimatul reclamant S.L.A. la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 607.236,46 lei către pârâta SC U.C.T.B. SA București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta U.C.T.B. SA București împotriva deciziei comerciale nr. 102/A din 24 septembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Alba – Iulia, secția comercială. Modifică decizia atacată, admite apelul, schimbă în tot sentința comercială nr. 164/COM/2010 din 10 martie 2010 pronunțată de Tribunalul Alba-Iulia, secția comercială și contencios administrativ, și pe fond respinge acțiunea ca nefondată. Obligă intimatul-reclamant S.L.A. la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 607.236,46 lei către pârâta U.C.T.B. SA București. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 12 mai 2011.